1. Για την υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης στην παρούσα ρύθμιση καταβάλλεται ενιαίο ειδικό πρόστιμο, το οποίο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της επί την τιμή ζώνης στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών της 20.01.2016, επί το συντελεστή 15% και επί τους συντελεστές τετραγωνιδίων, που ορίζονται στον πίνακα του Παραρτήματος Α του παρόντος, όπου απαιτούνται, ανάλογα με την κατηγορία και το είδος του αυθαιρέτου, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 80 του παρόντος (τετραγωνικά μέτρα Χ 15% Χ τιμή ζώνης Χ συντελεστές τετραγωνιδίων).
2. Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου.
3. Για τον υπολογισμό του προστίμου ομαδοποιούνται οι αυθαιρεσίες της ίδιας κατηγορίας και είδους κατασκευής ή χρήσης που ορίζεται στον πίνακα του παραρτήματος Α του παρόντος οι οποίες έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά και προστίθενται τα εμβαδά όλων των δηλούμενων εμβαδών της αυτής κατηγορίας και είδους ανά φύλλο καταγραφής.
4. Για αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, που αποδεδειγμένα προϋφίστανται της 01.1.1983, καταβάλλεται ποσοστό 15 % του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος. Για αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από 01.1.1983 έως 01.1.1993, καταβάλλεται ποσοστό 60% του ενιαίου ειδικού προστίμου, ενώ για αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από 01.1.1993 έως 31.12.2003, καταβάλλεται ποσοστό 80 % του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.
5. α. Για τις παραβάσεις, οι οποίες δεν εμπίπτουν στις κατηγορίες 1 έως και 12 του πίνακα του Παραρτήματος Α του παρόντος και δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου (τ.μ.), καθώς και για εγκαταστάσεις όπως ορίζονται στη παρ. 19 του άρθρου 2 του ν.4067/2012 (Α’ 79) που δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις της κατηγορίας 3 του άρθρου 80 καταβάλλεται παράβολο πεντακοσίων (500) ευρώ και το ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται με προϋπολογισμό κατά το Παράρτημα Β. Προϋπολογισμός έως και δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) ευρώ θεωρείται μία (1) παράβαση για την οποία καταβάλλεται πρόστιμο 500 ευρώ.
Ο αριθμός των παραβάσεων προκύπτει από το πηλίκον του συνολικού προϋπολογισμού δια του ποσού των δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) ευρώ, στρογγυλοποιούμενο προς τα άνω. Ο συνολικός αριθμός των παραβάσεων του ακινήτου σημειώνεται στο τετραγωνίδιο 13 του πίνακα του Παραρτήματος Α.
Ειδικά σε αυτές τις περιπτώσεις που υποβάλλονται παραβάσεις αποκλειστικά αυτής της κατηγορίας δεν υποβάλλονται τα δικαιολογητικά iii, iv και v, της παρ. 6 του άρθρου 83. Για αυθαίρετες κατασκευές των παρ.26 και 57 του άρθρου 2 του Ν.4067/2012 (Α’ 79) καταβάλλεται παράβολο κατά την παρ.10 του άρθρου 83 και το ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό κατά το Παράρτημα Β. Σε περίπτωση που στο Παράρτημα Β του νόμου δεν περιλαμβάνεται τιμή μονάδος της αυθαίρετης κατασκευής, λαμβάνεται η τιμή μονάδος τιμολογίων αγοράς.
Στον ανωτέρω τρόπο υπολογισμού της παρ.5α του ενιαίου ειδικού προστίμου υπάγονται επίσης αυθαίρετοι ημιυπαίθριοι χώροι, στέγαστρα, κιόσκια καθώς και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις από βοηθητική χρήση σε βοηθητική και από κύρια χρήση σε κύρια που έχουν πραγματοποιηθεί χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου και υπό την προϋπόθεση ότι δεν επέρχεται υπέρβαση δόμησης λόγω της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης κατά την παράγραφο 7.
6. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου για όλους τους χώρους σε
α. υπόγειες στάθμες, δεν αποτελούν αυτοτελή χώρο, αλλά συνδέονται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο
β. εσωτερικούς εξώστες (πατάρια), και
γ. σοφίτες,
όπως ορίζονται στο άρθρο 2 του ν.4067/2012 (Α’ 79), εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 70%.
7. Σε περίπτωση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης από βοηθητική χρήση σε βοηθητική και από κύρια σε κύρια, χωρίς όμως να έχουν εκτελεστεί οικοδομικές εργασίες για τις οποίες να μπορεί να συνταχθεί αναλυτικός προϋπολογισμός, καταβάλλεται παράβολο πεντακοσίων (500) ευρώ και δεν καταβάλλεται ειδικό πρόστιμο.
Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, (αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή, αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία κ.α) εκτός των τυχών υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια. Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από βοηθητική χρήση σε κύρια, χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου υπολογίζεται η υπέρβαση συντελεστή δόμησης που προέκυψε λόγω της αυθαίρετης αλλαγής και δεν υπολογίζεται ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α του παρόντος.
8. Για την υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών / χρήσεων οι οποίες ευρίσκονται μέσα σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές, ήτοι:
α) προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν. 1650/1986 (Α’ 160), όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 5 του ν. 3937/2011 (Α’ 60), στην οποία δεν απαγορευόταν η εκτέλεση κάθε οικοδομικής εργασίας κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή η χρήση κατά την εγκατάσταση της αυθαίρετης χρήσης.
β) παραδοσιακούς οικισμούς ή τμήματα πόλης,
γ) 2 οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα
το υπολογιζόμενο ενιαίο ειδικό πρόστιμο προσαυξάνεται με συντελεστή περιβαλλοντικής επιβάρυνσης είκοσι τοις εκατό (20%).
9. Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου, από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου. Ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ το ποσό των 500 ευρώ ανά όροφο και δεν καταβάλλεται παράβολο, μετά από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη διαμερίσματος.
10. Για τη διαφορετική χωροθέτηση των υποχρεωτικά προβλεπόμενων από την οικοδομική άδεια θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων από αυτήν που προβλέπεται στα σχέδια της συμβολαιογραφικής δήλωσης του ν. 1221/81, υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης των υφισταμένων θέσεων στάθμευσης. Ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, εντός της προθεσμίας της πρώτης δόσης, το ποσό των πεντακοσίων (500) ευρώ και δεν καταβάλλεται παράβολο.
11. Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση δόμησης, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής δόμησης του Παραρτήματος Α αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως 20% του επιτρεπόμενου ύψους και συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του 20% του επιτρεπόμενου ύψους. Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος της οικοδομικής άδειας. Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, η υπέρβαση ύψους υπολογίζεται με αναλυτικό Προϋπολογισμό.
12. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου που αφορά στην υπέρβαση ύψους, στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται αναλυτικά σύμφωνα με την παράγραφο 5 του παρόντος άρθρου.
13. Για κύρια και μοναδική κατοικία, εφόσον ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000), καταβάλλεται ποσοστό 40% του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος. Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες, εφόσον το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά τριάντα (30) τ.μ. για μέχρι δύο τέκνα και κατά είκοσι (20) τ.μ. για πάνω από δύο τέκνα, τα οποία βαρύνουν τον υπόχρεο ή τον άλλο σύζυγο. Η προϋπόθεση της κύριας κατοικίας για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου πληρούται εφόσον για τις στεγαστικές ανάγκες των ανωτέρω προσώπων το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά δεκαπέντε (15) τ.μ. για κάθε τέκνο.
14. Στην περίπτωση συγκυριότητας του ακινήτου, στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση, οι συντελεστές μειώσεως του προστίμου και του παραρτήματος λαμβάνονται υπόψη για όποιον από τους συγκυρίους πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις υποβάλλοντας διαφορετικά φύλλα καταγραφής για την επιφάνεια που αντιστοιχεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας.
15. Σε περίπτωση διαφορετικής διαρρύθμισης διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας υφίσταται απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής παραβόλου και ενιαίου ειδικού προστίμου, αλλά υποχρεούται να ενημερώσει το σχετικό φακέλου της άδειας για την συντελεσθείσα αλλαγή διαρρύθμισης κατά τη σύνταξη της ταυτότητας κτιρίου.
Να διευκρινισθεί τι ακριβώς είναι υπέρβαση ύψους. Είναι η υπέρβαση στάθμης (πιο σωστά), του εξωτερικού περιβλήματος του κτιρίου μόνον, ή είναι και η υπέρβαση στάθμης των εσωτερικών επιπέδων (ορόφων) του;
Κατά την γνώμη μου υπέρβαση ύψους είναι το πρώτο και το δεύτερο εάν θεωρηθεί παράβαση τότε αυτή είναι λοιπή (αναλυτικός υπολογισμός).
Πρόστιμο αυθαιρέτου: όγκος * τιμή ζώνης * μειωτικός συντελεστής * παλαιότητα * κοινωνικοί συντελεστές. Μέχρι εκεί, χωρίς κανέναν άλλο συντελεστή για όλες τις περιπτώσεις. Νομιμοποίηση για πάντα και όχι απλά τακτοποίηση με αντίστοιχη μεταφορά σδ ανά περιπτώσεις. Αναδρομική ισχύ για όλους τους νόμους αυθαιρέτων μέχρι σήμερα και επιπλέον χρεώσεις ή επιστροφές σε όσους έχουν ήδη ενταχθεί με προηγούμενους νόμους. Αυτό είναι η πιο δίκαιη και εφαρμόσιμη λύση. Σε διαφορετική περίπτωση θα έχουμε πάλι μία από τα ίδια, με άπειρες υποπεριπτώσεις που χρίζουν διαφορετικών ερμηνειών, διαμάχες μεταξύ ιδιοκτητών – μηχανικών – ελεγκτών δόμησης λόγω της ασάφειας των διατάξεων που καλούνται να εφαρμόσουν και η κατάσταση συνεχώς θα χειροτερεύει. Είναι μια ευκαιρία αυτό να σταματήσει απλοποιώντας τη διαδικασία. Εκτός αν το μπάχαλο που επικρατεί μέχρι σήμερα είναι σκόπιμο, οπότε και θα συνεχίσει..
Άρθρο 84 Υπολογισμος προστιμου
6.α Για τους υπόγειους χώρους πρεπει να υπαρχει μειωτικος συντελεστής προστιμου ανεξάρτητα αν ειναι αυτοτελεις η όχι γιατι ούτως η άλλως ειναι μειονεκτικοι. Και αφού ειναι εντος περιγραμματος του κτιριου δεν εχουν καμία επιβάρυνση στο περιβάλλον.
Το μειωτικος συντελεστής 70% να διευκρινιστεί .Να γραφει ξεκάθαρα πληρώνουν το 30% του προστιμου η το 50 %.
7. Οταν έχουμε αλλαγη απο Β.Χ., που εχει μετρήσει στον συντελεστη δομησης,σε χώρο Κ.Χ.τι γινεται;Τι προστιμο πληρώνεται;
Αυτός ο χωρος θα μπει και στο ποσοστό του 40% για την κατηγορία 4 η 5 του κτιριου;
12. Να μην προσμετράται για το προστιμο το πρόσθετο ύψος λογω υπερυψωσης της σταθμης θεμελειωσης του υπογειου σε επικλινή η σε οικόπεδα που η σταθμη τους ειναι πολύ ψηλά απο το δρόμο οταν λογω διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου το κτιριο εχει έξω απο τον περιβάλλοντα χωρο το νόμιμο ύψος.
9 Να διευκρινιστεί και η περίπτωση μεζονετας που εγινε δυο οροφοδιαμερίσματα με αλλαγη μηχανολογικών στο ενα οροφοδιαμέρισμα.
Στην παράγραφο 6 ο μειωτικός συντελεστής 70%, αν εννοείται ως πολλαπλασιαστής τότε το πρόστιμο σε σχέση με το αντίστοιχο του ν.4178/2103 αυξάνεται (π.χ. για πρόστιμο 100 ε με την μείωση γίνεται 100 x 70% =70 ε, ενώ στον ν. 4178/2013 είναι 100 x 50 % =50 ε). Επίσης στον ν.4178/2013 ο μειωτικός συντελεστής αφορούσε τα υπόγεια ανεξάρτητα της αυτοτελειάς τους και επιπλέον (με την εγκύκλιο 4) συμπεριελάμβανε και ισόγειους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, χώρους στάθμευσης)
§5 Σε αυτό τον τρόπο υπολογισμού προτείνουμε να συμπεριληφθούν και οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις από βοηθητική σε κύρια υπό την προϋπόθεση ότι δεν επέρχεται υπέρβαση δόμησης. Αντίθετα η αλλαγή χρήσης από κύρια σε βοηθητική προτείνουμε να μη θεωρείται ως αυθαιρεσία.
§8γ Τα 2 οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα προφανώς αναφέρονται σε παραθαλάσσιους οικισμούς με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. Επομένως η διάταξη αυτή δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε οικόπεδα κοντά στη θάλασσα εντός οικισμών χωρίς ρυμοτομικό σχέδιο καθώς και σε γήπεδα εκτός σχεδίου κοντά στη θάλασσα. Για αυτές τις περιπτώσεις θα πρέπει να θεσπιστούν κάποιες αποστάσεις.
§10 Δεν μπορεί να κοστολογείται με τον ίδιο τρόπο η κατάργηση θέσης στάθμευσης με την αλλαγή της θέσης της. Πρότασή μας είναι η αλλαγή της θέσης στάθμευσης να μη θεωρείται αυθαιρεσία.
§11 Επειδή η σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισμού για την υπέρβαση ύψους είναι δυσχερής έως αδύνατη προτείνουμε για τις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς υπέρβαση ύψους περιοχής να καθιερωθεί ως ύψος προστίμου το παράβολο των 250€.
§13 Πως είναι δυνατόν να καλυφθούν οι στεγαστικές ανάγκες όταν υπάρχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο αδόμητο; Η συγκεκριμένη πρόβλεψη πρέπει να καταργηθεί καθώς δεν υπάρχει κτίσμα για να καλυφθούν οι στεγαστικές ανάγκες. Επίσης πρέπει να αποσαφηνιστεί πότε θεωρείται ότι ικανοποιούνται οι στεγαστικές ανάγκες. Δηλαδή να διευκρινιστεί αν η σύγκριση για το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που αντιστοιχεί στους ενοίκους πραγματοποιείται στο σύνολο των κατοικιών της ακίνητης περιουσίας τους ή σε κάθε κατοικία, ξεχωριστά.
ΟΜΟΣΠΟΝΔΙΑ ΠΑΡΑΛΙΑΚΩΝ ΕΞΩΡΑΙΣΤΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΚΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΩΝ ΣΥΛΛΟΓΩΝ ΔΗΜΟΥ ΛΑΥΡΕΩΤΙΚΗΣ
Πανόραμα 5/10/2016
ΥΠΟΜΝΗΜΑ
Προτάσεις σχετικές με το νομοσχέδιο που βρίσκεται σε διαβούλευση, α-ναφορικά με την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών σε υπό ένταξη στο σχέδιο περιοχές.
Στην προσπάθεια διευθέτησης των ζητημάτων της αυθαίρετης δόμησης ψηφίστηκαν οι νόμοι 4014/2011 και 4178/2013. Στους συγκεκριμένους νόμους μεταξύ άλλων κα-θίσταται σαφής η πρόθεση, ή αν θέλετε η επιθυμία της πολιτείας, για μελλοντική ένταξη των τακτοποιηθέντων αυθαιρέτων σταδιακά στα σχέδια πόλης, γεγονός που θα επιτρέ-ψει και την μελλοντική πολεοδομική οργάνωση των περιοχών όπου υπάρχει μεγάλη συγκέντρωση αυθαίρετων κτισμάτων. Παρόλα αυτά μέχρι σήμερα δεν υπήρξε κανένας επί της ουσίας διαχωρισμός στις διάφορες κατηγορίες αυθαιρέτων, γεγονός που απο-τελούσε τρόπον τινά αδικία σε βάρος των ιδιοκτητών αυθαιρέτων που επιθυμούν την ένταξή τους σε σχέδια πόλης και έχουν προβεί σε συγκεκριμένες ενέργειες, πολλές φορές μάλιστα με μεγάλα προσωπικά έξοδα (αυτοχρηματοδότηση).
Σήμερα ένας σημαντικός αριθμός αυθαιρέτων βρίσκεται σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια ή σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου όπου είναι σε εξέλιξη μελέτες πολεοδόμησης οι οποίες όμως δεν έχουν ολοκληρωθεί, στις περισσότερες περιπτώσεις με ευθύνη της πολιτείας. Σε άλλες περιοχές, όπως για παράδειγμα στο Δήμο Λαυρεωτικής με πρωτοβουλία της Ομοσπονδίας Εξωραϊστικών και Εκπολιτιστικών Συλλόγων και του Δήμου, οι ίδιοι οι κάτοικοι έχουν χρηματοδοτήσει τις μελέτες πολεοδόμησης (αυτο-χρηματοδότηση) λόγω της αδυναμίας της τοπικής αυτοδιοίκησης ή άλλων φορέων να συμβάλλουν στην χρηματοδότηση των μελετών.
Κατά τη γνώμη μας οι αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται σε περιοχές με εγκε-κριμένα ΓΠΣ ή εντός ΖΟΕ θα ήταν ήδη νόμιμες εάν οι διαδικασίες πολεοδόμησης δεν διαρκούσαν από δέκα έως δεκαπέντε χρόνια.
Έχουμε επανειλημμένως δημοσιοποιήσει τις απόψεις μας σε όλες τις αρμόδιες υπη-ρεσίες (Δήμο Λαυρεωτικής , Περιφέρεια Αν. Αττικής, Υπουργείο, Προπαρασκευαστικές Επιτροπές Βουλής ).
Στο νομοσχέδιο που βρίσκεται σε διαβούλευση πρέπει να διατυπωθεί με ακρίβεια η δυνατότητα που δίνεται στα αυθαίρετα που βρίσκονται σε υπό ένταξη στο σχέδιο περιοχές να λαμβάνουν μια επί πλέον έκπτωση 40% στον υπολογισμό του προστίμου, καθόσον η περίπτωση αυτή συμπεριλαμβάνεται στα παραδείγματα του υπουργείου που συνοδεύουν τον σε διαβούλευση νόμο. Όμως η παροχή επιπλέον κινήτρων όπως με σαφήνεια περιγράφουμε και παρακάτω θα συντελέσει να μην χαθεί το ενδιαφέρον από τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων τόσο για την συμμετοχή τους στις διαδικασίες τακτο-ποίησης όσο και για ένταξή τους σε εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο. Όλα αυτά θα συντελέσουν να μην υπάρξουν αρνητικές συνέπειες για την οργανωμένη πολεοδομικά και περιβαλλοντικά ανάπτυξη των περιοχών, που θα είχε σαν αποτέλεσμα την έλλειψη υποδομών και χώρων κοινής ωφέλειας, όπως χώροι πρασίνου αποχετευτικά δίκτυα κ.λ.π.
Να μην λησμονούμε ότι το ζητούμενο της δημιουργίας «ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου» υπαγορεύει την απογραφή όλων των ακίνητων της επικράτειας. Η παροχή μεγαλύτερων κινήτρων για την υπαγωγή στους νόμους της τακτοποίησης θα βοηθήσει στην καταγραφή μεγαλύτερου αριθμού αυθαίρετων κτισμάτων.
Σας επισημαίνουμε επίσης ότι στη περιοχή του Δήμου Λαυρεωτικής βρίσκονται σε εξέλιξη ένας σημαντικός αριθμός πολεοδομικών μελετών. Υπολογίζεται ότι περίπου 5000 αυθαίρετα βρίσκονται στη διαδικασία ένταξης στο σχέδιο πόλης, τα περισσότερα με αυτοχρηματοδότηση, εκ των οποίων μόλις το 25%- 30% έχουν ενταχθεί στους νό-μους τακτοποίησης.
Οι προτάσεις μας, προκειμένου να υπάρξει ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον στις περιο-χές μας για υπαγωγή στους νόμους τακτοποίησης, αναφέρονται στις εξής ξεκάθαρες τοποθετήσεις στο περιεχόμενο του νομοσχεδίου που βρίσκεται σε διαβούλευση.
1 Στο σχέδιο νόμου δεν αναφέρεται το στάδιο στο οποίο πρέπει να βρίσκονται οι μελέτες των σχεδίων πόλεως, για τις οποίες τα αυθαίρετα θα παίρνουν τον μειωτικό συντελεστή του 1.2 (Αναφέρεται μόνο στα παραδείγματα υπολογισμού των προστί-μων). Εκτιμούμε πως αυτό θα πρέπει να αποσαφηνιστεί επακριβώς στο νόμο και ο μειωτικός συντελεστής να εφαρμοστεί για κάθε περιοχή για την οποία έχουν υπάρξει κινήσεις για την ένταξη στο σχέδιο πόλης, ανεξάρτητα από το στάδιο που βρίσκονται οι μελέτες αυτές σήμερα (κτηματογράφιση, πολεοδόμηση κ.λπ.).
2 Για όσες ιδιοκτησίες έχουν ήδη υπαχθεί στο ν. 4014/11 και στο ν. 4178/13 και θα υπαχθούν και στον υπό διαβούλευση νόμο τα καταβληθέντα πρόστιμα να συμψηφίζο-νται μετά την ολοκλήρωση της ένταξης στο σχέδιο πόλης, με τις δαπάνες –παράβολα υπέρ Δημοσίου για την έκδοση οικοδομικής αδείας που θα εκδοθεί από κάθε αυθαί-ρετο κτίσμα.
3 Ο χρόνος εκκίνησης των εξαμήνων για τον υπολογισμό των εκπτώσεων να ξεκινά από την ημερομηνία ψήφισης του νέου νόμου.
4 Να αποσυνδεθεί ο νέος νόμος από το επιπλέον υψηλό κόστος της μελέτης για την στατική επάρκεια του κτίσματος για όσους προβαίνουν σε δήλωση υπαγωγής στη τα-κτοποίηση, εναρμονιζόμενος στο σημείο αυτό με τους προηγούμενους νομούς 4014/2011 και 4178/2014.
Για την ομοσπονδία
O ΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
ΝΙΚΗΦΟΡΟΣ ΦΡΑΤΖΕΣΚΟΣ ΜΑΡΙΟΣ ΝΑΥΠΛΙΩΤΗΣ
Τηλ.επικ 6944305137
‘ Εχεις άλλη κατοικία (εκτός την κύρια) ή οικόπεδο που χτίζει κατοικία >70 τ.μ. για ζευγάρι ή > 100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή > 120 τ.μ. για 3 παιδιά δεν δικαιούσαι έκπτωση στην κύρια κατοικία σου γιατί δεν είναι η μοναδική που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες.
Κοντολογίς
΄ Εχεις άλλη κατοικία (εκτός την κύρια) ή οικόπεδο που χτίζει κατοικία < 70 τ.μ. για ζευγάρι ή < 100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή < 120 τ.μ. για 3 παιδιά δικαιούσαι έκπτωση στην κύρια κατοικία σου γιατί είναι και μοναδική που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες όσα τετραγωνικά και αν είναι αυτή.
Κοντολογίς
΄ Εχεις άλλη κατοικία (εκτός την κύρια) ή οικόπεδο που χτίζει κατοικία <70 τ.μ. για ζευγάρι ή <100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή 70 τ.μ. για ζευγάρι ή >100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή >120 τ.μ. για 3 παιδιά δεν δικαιούσαι έκπτωση στην κύρια κατοικία σου γιατί δεν είναι η μοναδική που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες.
Αρθρο 84
παρ. 13 (2η ορθη επανάληψη)
΄΄Για κύρια και μοναδική κατοικία, εφόσον ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή
οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους
κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής
που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους
κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο
οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες
και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των
τριών χιλιάδων (3.000), καταβάλλεται ποσοστό 40% του ενιαίου ειδικού
προστίμου, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.
Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες, εφόσον το άθροισμα της
συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70)
τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά τριάντα (30) τ.μ. για μέχρι δύο
τέκνα και κατά είκοσι (20) τ.μ. για πάνω από δύο τέκνα, τα οποία βαρύνουν
τον υπόχρεο ή τον άλλο σύζυγο.΄΄
Τι μας λέει εδώ ; Μας λέει ότι ο ιδιοκτήτης και οι λοιποί αν δεν έχουν άλλο δικαίωμα κλπ, δηλαδή άλλο σπίτι ή οικόπεδο που να δομείτε κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες σε πάνω από 3000 κατοίκους πόλεις ,δικαιούνται έκπτωση του ενιαίου προστίμου. Δεν αναφέρεται εδώ στην κύρια κατοικία μας. Αναφέρεται σε δεύτερη κατοικία η σε οικόπεδο που μπορεί να ανεγερθεί δεύτερη κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες. Την λέει και μοναδική, με την έννοια, ότι αυτή είναι η μοναδική που μπορούσε να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες τις οικογένειας δηλαδή δεν υπάρχει και άλλη που να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες ή πολλές που το άθροισμά τους καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες (επειδή λέει και πιο κάτω ΄΄ το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας ΄΄ ,βέβαια δεν υπάρχει άθροισμα της συνολικής επιφάνειας σαν όρος).
Παρακάτω μας λέει πόσο είναι η κατοικία που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες μιας οικογένειας ανάλογα με τα μέλη . Εδώ τα πράγματα μπερδεύονται με ένα ΄΄ δεν΄΄.
Λέει λοιπόν, και εδώ αναφέρεται σε ζευγάρι χωρίς τέκνα.
΄΄Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες, εφόσον το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί ΔΕΝ υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ. ΄΄
Το δεν υπερβαίνει σημαίνει φαντάζομαι , ότι είναι μικρότερο από 70 τ.μ. Δηλαδή εάν έχουν σπίτι 10 τ.μ. επειδή δεν υπερβαίνει τα 70 τ.μ. πληροί τις στεγαστικές ανάγκες του ζευγαριού. Αν έχουν σπίτι 100 τ.μ. δεν πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες επειδή υπερβαίνει τα 70τ.μ.
Να σβηστεί το ΔΕΝ γιατί είναι λάθος.
Από πού τώρα προκύπτουν τα αναφερόμενα στην εγκύκλιο 3 και 4 του Ν.4178/13 (γιατί και δώ το ίδιο πράγμα έχουμε ) ότι μια κύρια και μοναδική κατοικία δικαιούται έκπτωση για τα 70τ.μ. προσαυξημένα αντίστοιχα για τα παιδιά και μόνο δεν το καταλαβαίνω.
Κοντολογίς
΄ Εχεις άλλη κατοικία (εκτός την κύρια) ή οικόπεδο που χτίζει κατοικία <70 τ.μ. για ζευγάρι ή <100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή 70 τ.μ. για ζευγάρι ή >100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή >120 τ.μ. για 3 παιδιά δεν δικαιούσαι έκπτωση στην κύρια κατοικία σου γιατί δεν είναι η μοναδική που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες.
Αρθρο 84
παρ. 13 (ορθή επανάληψη)
΄΄Για κύρια και μοναδική κατοικία, εφόσον ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή
οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους
κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής
που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους
κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο
οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες
και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των
τριών χιλιάδων (3.000), καταβάλλεται ποσοστό 40% του ενιαίου ειδικού
προστίμου, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.
Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες, εφόσον το άθροισμα της
συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70)
τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά τριάντα (30) τ.μ. για μέχρι δύο
τέκνα και κατά είκοσι (20) τ.μ. για πάνω από δύο τέκνα, τα οποία βαρύνουν
τον υπόχρεο ή τον άλλο σύζυγο.΄΄
Τι μας λέει εδώ ; Μας λέει ότι ο ιδιοκτήτης και οι λοιποί αν δεν έχουν άλλο δικαίωμα κλπ, δηλαδή άλλο σπίτι ή οικόπεδο που να δομείτε κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες σε πάνω από 3000 κατοίκους πόλεις ,δικαιούνται έκπτωση του ενιαίου προστίμου. Δεν αναφέρεται εδώ στην κύρια κατοικία μας. Αναφέρεται σε δεύτερη κατοικία η σε οικόπεδο που μπορεί να ανεγερθεί δεύτερη κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες. Την λέει και μοναδική, με την έννοια, ότι αυτή είναι η μοναδική που μπορούσε να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες τις οικογένειας δηλαδή δεν υπάρχει και άλλη που να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες ή πολλές που το άθροισμά τους καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες (επειδή λέει και πιο κάτω ΄΄ το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας ΄΄ ,βέβαια δεν υπάρχει άθροισμα της συνολικής επιφάνειας σαν όρος).
Παρακάτω μας λέει πόσο είναι η κατοικία που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες μιας οικογένειας ανάλογα με τα μέλη . Εδώ τα πράγματα μπερδεύονται με ένα ΄΄ δεν΄΄.
Λέει λοιπόν, και εδώ αναφέρεται σε ζευγάρι χωρίς τέκνα.
΄΄Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες, εφόσον το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί ΔΕΝ υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ. ΄΄
Το δεν υπερβαίνει σημαίνει φαντάζομαι , ότι είναι μικρότερο από 70 τ.μ. Δηλαδή εάν έχουν σπίτι 10 τ.μ. επειδή δεν υπερβαίνει τα 70 τ.μ. πληροί τις στεγαστικές ανάγκες του ζευγαριού. Αν έχουν σπίτι 100 τ.μ. δεν πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες επειδή υπερβαίνει τα 70τ.μ.
Να σβηστεί το ΔΕΝ γιατί είναι λάθος.
Από πού τώρα προκύπτουν τα αναφερόμενα στην εγκύκλιο 3 και 4 του Ν.4178/13 (γιατί και δώ το ίδιο πράγμα έχουμε ) ότι μια κύρια και μοναδική κατοικία δικαιούται έκπτωση για τα 70τ.μ. προσαυξημένα αντίστοιχα για τα παιδιά και μόνο δεν το καταλαβαίνω.
Κοντολογίς
Έχεις άλλη κατοικία (εκτός την κύρια) ή οικόπεδο που χτίζει κατοικία <70 τ.μ. για ζευγάρι ή <100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή 70 τ.μ. για ζευγάρι ή >100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή >120 τ.μ. για 3 παιδιά δεν δικαιούσαι έκπτωση στην κύρια κατοικία σου γιατί δεν είναι η μοναδική που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες.
Αρθρο 84
παρ. 13
΄΄Για κύρια και μοναδική κατοικία, εφόσον ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή
οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους
κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής
που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους
κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο
οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες
και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των
τριών χιλιάδων (3.000), καταβάλλεται ποσοστό 40% του ενιαίου ειδικού
προστίμου, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.
Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες, εφόσον το άθροισμα της
συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70)
τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά τριάντα (30) τ.μ. για μέχρι δύο
τέκνα και κατά είκοσι (20) τ.μ. για πάνω από δύο τέκνα, τα οποία βαρύνουν
τον υπόχρεο ή τον άλλο σύζυγο.΄΄
Τι μας λέει εδώ ; Μας λέει ότι ο ιδιοκτήτης και οι λοιποί αν δεν έχουν άλλο δικαίωμα κλπ, δηλαδή άλλο σπίτι ή οικόπεδο που να δομείτε κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες σε πάνω από 3000 κατοίκους πόλεις ,δικαιούνται έκπτωση του ενιαίου προστίμου. Δεν αναφέρεται εδώ στην κύρια κατοικία μας. Αναφέρεται σε δεύτερη κατοικία η σε οικόπεδο που μπορεί να ανεγερθεί δεύτερη κατοικία που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες. Την λέει και μοναδική, με την έννοια, ότι αυτή είναι η μοναδική που μπορούσε να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες τις οικογένειας δηλαδή δεν υπάρχει και άλλη που να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες ή πολλές που το άθροισμά τους καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες (επειδή λέει και πιο κάτω ΄΄ το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας ΄΄ ,βέβαια δεν υπάρχει άθροισμα της συνολικής επιφάνειας σαν όρος).
Παρακάτω μας λέει πόσο είναι η κατοικία που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες μιας οικογένειας ανάλογα με τα μέλη . Εδώ τα πράγματα μπερδεύονται με ένα ΄΄ δεν΄΄.
Λέει λοιπόν, και εδώ αναφέρεται σε ζευγάρι χωρίς τέκνα.
΄΄Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες, εφόσον το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί ΔΕΝ υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ. ΄΄
Το δεν υπερβαίνει σημαίνει φαντάζομαι , ότι είναι μικρότερο από 70 τ.μ. Δηλαδή εάν έχουν σπίτι 10 τ.μ. επειδή δεν υπερβαίνει τα 70 τ.μ. πληροί τις στεγαστικές ανάγκες του ζευγαριού. Αν έχουν σπίτι 100 τ.μ. δεν πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες επειδή υπερβαίνει τα 70τ.μ.
Να σβηστεί το ΔΕΝ γιατί είναι λάθος.
Από πού τώρα προκύπτουν τα αναφερόμενα στην εγκύκλιο 3 και 4 του Ν.4178/13 (γιατί και δώ το ίδιο πράγμα έχουμε ) ότι μια κύρια και μοναδική κατοικία δικαιούται έκπτωση για τα 70τ.μ. προσαυξημένα αντίστοιχα για τα παιδιά και μόνο δεν το καταλαβαίνω.
Κοντολογίς
΄ Εχεις άλλη κατοικία (εκτός την κύρια) ή οικόπεδο που χτίζει κατοικία <70 τ.μ. για ζευγάρι ή <100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή 70 τ.μ. για ζευγάρι ή >100 τ.μ. μέχρι 2 παιδιά ή >120 τ.μ. για 3 παιδιά δεν δικαιούσαι έκπτωση στην κύρια κατοικία σου γιατί δεν είναι η μοναδική που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες.
ΠΑΡ.3. Να διευκρινιστεί αν η δηλούμενη αυθαιρεσία θα επιβαρύνεται με τους συντελεστές του Παραρτήματος Α, στη συνολική της επιφάνεια ή κλιμακωτά. Το ζήτημα παραμένει αδιευκρίνιστο από το Ν.4014.
ΠΑΡ.5. ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ: Να προστεθούν αυθαίρετη απόληξη κλιμακοστασίου, αυθαίρετοι ανοιχτοί υπόστυλοι χώροι κλπ.
ΠΑΡ.6. Πώς θα υπολογίζονται οι λοιποί αυτοτελείς χώροι βοηθητικής ή κύριας χρήσης που βρίσκονται σε υπόγεια στάθμη, χωρίς λειτουργική ενότητα με τον υπερκείμενο όροφο (πχ διαμέρισμα υπογείου ή αυθαίρετο υπόγειο με αποθήκες);
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α:
1. Να διορθωθεί στις διευκρινίσεις το αρθ.23, παρ.7 (παραπέμπει στο ν.4178)
2.β. Καλό θα ήταν να γίνει διαχωρισμός στα εκτός σχεδίου ακίνητα και στα εντός ζώνης, με άλλους συντελεστές προστίμου.
3. Να προστεθεί στ)Αυτοτελές κτίσμα βοηθητικής χρήσης (πχ αποθήκες, κτίσματα γεωργικής /κτηνοτροφικής χρήσης ιδιωτών, που δεν αποτελούν παραγωγικές μονάδες και αναγκαστικά λαμβάνουν τον αυξημένο συντελεστή 0,6)
5.(2). Να διαγραφεί η λέξη «ισόγειοι» για τους βοηθητικούς χώρους έως 50τμ, για να καλύπτονται και οι βοηθητικοί χώροι στο δώμα κλπ.
Παράγραφος 1 :
Ένα κτίριο εμβαδού 90 τετραγωνικών εντός σχεδίου εντελώς αυθαίρετο θα υπολογιστεί με συντελεστή 1,3 λόγω μη ύπαρξης οικοδομικής αδείας επί 1,2 ή 1,4 λόγω υπέρβασης ύψους δηλαδή με συντελεστή 1,56 έως 1,82
Ένα κτίριο εντός σχεδίου με άδεια με αυθαίρετο τμήμα επίσης 90 τετραγωνικών στην ίδια ακριβώς θέση εντός του οικοπέδου με το εντελώς αυθαίρετο θα υπολογιστεί με συντελεστές δόμησης , κάλυψης, πλάγιας απόστασης, προκηπίου και ύψους φθάνοντας σε τελικό συντελεστή 3,5 ακόμα και 4 και μεγαλύτερο επιβραβεύοντας έτσι τον εντελώς αυθαίρετο.
Το γινόμενο των συντελεστών υπερβάσεων δεν πρέπει να είναι μεγαλύτερο από τον συντελεστή που θα προέκυπτε λόγω μη ύπαρξης οικοδομικής αδείας και υπέρβασης ύψους για ένα όμοιο αυθαίρετο (σε μέτρα και ύψος) στην ίδια περιοχή.
Παράγραφοι 2 & 6 :
α) Αντιμετώπιση υπόγειου χώρου 100 τ.μ που μετατράπηκε σε χώρο κύριας χρήσης (με τήρηση της στάθμης δαπέδου του της οικοδομικής αδείας) με αναλογία Σ.Δ στο οικόπεδο 20 τ.μ
α) Ν. 4014/2011 : 100 x 0.5 (μειωτικός) x 1,0 (Σ.Υ.Δ) = 50 τ.μ x …..
β) Ν. 4178/2013 : 100 x 0.5 ((μειωτικός) x 1,9 (Σ.Υ.Δ) = 95 τ.μ x …..
γ) Σχέδιο νόμου για λειτουργικά εξαρτημένο υπόγειο (μεζονέτα)
100 x 0.3 (μειωτικός) x 1,9 (Σ.Υ.Δ) = 57 τ.μ x …..
δ) Σχέδιο νόμου για λειτουργικά ανεξάρτητο υπόγειο
100 x 1 x 1,9 (Σ.Υ.Δ) = 190 τ.μ x …..
Είναι εντελώς παράλογο. Ειδικά στο νέο σχέδιο νόμου η ίδια περιβαλλοντολογική επίπτωση τιμωρείται με αύξηση προστίμου 333% για λόγο που δεν μπορεί να γίνει αντιληπτός και μάλιστα για πολλές περιπτώσεις για ήδη δομημένο χώρο.
Πρόταση: Όλοι οι υπόγειοι χώροι που δεν υπήρχαν στην άδεια (και παραμένουν υπόγειοι) ανεξαρτήτως χρήσης και εξάρτησης ή μη καθώς και οι υπόγειοι χώροι που υπήρχαν στην άδεια και έχουν αλλάξει χρήση και έχει διατηρηθεί η σύμφωνα με την οικοδομική άδεια στάθμη του δαπέδου τους χωρίς την ολοκλήρωση της διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου υπολογίζονται με μειωτικό συντελεστή 70% ήτοι 0,3.
Επίσης όλες οι υπερβάσεις δόμησης που γίνονται εντός του εγκεκριμένου σε κάτοψη με διατήρηση της στάθμης των δαπέδων της οικοδομικής αδείας λαμβάνουν συντελεστή υπέρβασης δόμησης 1,0 ανεξαρτήτως αναλογίας υπερβάσης Σ.Δ
β) Δεν υπάρχει στο άρθρο 2 του ν. 4067/2012 ορισμός της υπόγειας στάθμης. Υπάρχει μόνο ο ορισμός της παραγράφου 87 ως προς τι χαρακτηρίζεται υπόγειο : Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου , του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους.
Σύμφωνα με την παρ. 24 του άρθρου 2 του ν. 1577/1985 : Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου , του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,50 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους.
Σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 11 του ΓΟΚ 73 : Υπόγειον καλείται ο όροφος ή το τμήμα αυτού, ου το δάπεδον ευρίσκεται υπό την στάθμην της παρ’ αυτώ οδού ή της φυσικής ή τεχνητής στάθμης του πέριξ εδάφους ως εις έκαστον τμήμα δομήσεως ειδικώτερον ορίζεται.
Όπως γίνεται αντιληπτό όλα τα υπόγεια που έχουν κατασκευασθεί πριν την ισχύ του ν. 4067/2012 εφόσον εξεταστούν κάτω από το πρίσμα του νέου ορισμού δεν είναι υπόγεια.
Αφού με την Εγκύκλιο 4/2013 είχε δοθεί η διευκρίνιση ότι ορισμός αφορά μόνο τις σοφίτες ας αναγραφεί δίπλα στις σοφίτες στην ίδια σειρά και όχι όπως τώρα που δίνει την εντύπωση ότι αναφέρεται και στα α) και β).
Παράγραφος 8 :
Ο νομοθέτης έχει μάλλον την εικόνα οικισμού με ρυμοτομία. Σε οικισμούς χωρίς ρυμοτομικό σχέδιο τα δύο τετράγωνα μπορεί να είναι η απόσταση που χωρίζει την παραλία από το λόφο στο τέλος του οικισμού. Η απόσταση των δύο τετραγώνων μπορεί να είναι από 50 έως και 500 μέτρα. Ακόμα και εντός του ίδιου οικισμού. Και αλήθεια πως θα υπολογίζονται τα δύο τετράγωνα στις εκτός σχεδίου περιοχές; Και γιατί είναι περισσότερο επιβαρυντικό για το περιβάλλον ένα αυθαίρετο πατάρι ή ένας κλεισμένος ημιυπαίθριος στο δεύτερο τετράγωνο από τη θάλασσα στον Πειραιά ή στην Θεσσαλονίκη από ένα αυθαίρετο κτίσμα δίπλα σε ένα δάσος ή λίμνη;
αρθρο 84
Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου, με το λεγόμενο φύλλο καταγραφής έτσι όπως φτιάχτηκε στους προηγούμενους νόμους και στον παρόντα υπό διαβούλευση νόμο με τις όποιες μικροαλλαγές υπήρξαν , δεν τιμωρείται απαραίτητα αυτός που έκανε την μεγαλύτερη αυθαιρεσία περισσότερο από αυτόν που έκανε την μικρότερη.
Εκτός αυτού το σημαντικότερο είναι , ότι ενώ 100 μηχανικοί εάν πάνε να κάνουν επί τόπου αυτοψία στο ίδιο ακίνητο θα δούν και θα καταγράψουν τις ίδιες διαφορές σε σχέση με τα σχέδια της οικοδομικής άδειας π.χ. υπέρβαση δόμησης τόσο ,υπέρβαση κάλυψης τόσο, εντός πλαγίων αποστάσεων τόσο , υπέρβαση ύψους οικοδομής τόσο ( και μπορεί να εντοπίσει από πού προήλθε π.χ λόγω στάθμης θεμελίωσης, έγινε σε όλους τους ορόφους υπέρβαση ύψους , έγινε σένα μόνο υπέρβαση και παρέσυρε και τους από πάνω πιο ψηλά κλπ) , μπάρμπεκιου τόσο , πισίνα τόσο, φύτευση τόσο, και πάει ΄λεγοντας . Όποιος δεν δεί τα ίδια πράγματα πάει να πει ότι δεν βλέπει η δεν είναι μηχανικός.
Πάνε τώρα οι μηχανικοί στο γραφείο τους ο καθένας και εδώ αρχίζει το έργο επιστημονικής φαντασίας.
Για αυτά που κατέγραψε στην αυτοψία ο καθένας πρέπει να αποφασίσει πρώτον εάν είναι αυθαιρεσίες ναι η όχι . Το κακό εδώ πιστεύω δεν είναι και τόσο μεγάλο. Το πρόβλημα αρχίζει με το πού πρέπει να κατατάξει την αυθαιρεσία και πως αυτή μπαίνει στο φύλλα καταγραφής για να βγει το πρόστιμο.
Αρχίζει η περιπέτεια. Είναι κατηγορίας 1,2,3,4, 5 ,είναι λοιπή παράβαση ,πως βγαίνει ο προϋπολογισμός, βγαίνει προϋπολογισμός, αυτά που είναι λοιπές παραβάσεις αν και μετράν στην δόμηση κάλυψη τα βάζω, δεν τα βάζω (π.χ. ένας ημιυπαίθριος που έγινε εκ των υστέρων ), τι παλαιότητα έχουμε, είναι κύρια και μοναδική κατοικία (εάν δεν είναι μεγαλύτερη των 70 τ.μ. καλύπτονται οι στεγαστικές μου ανάγκες δηλαδή και 10τ.μ. σπίτι με χωράει ενώ εάν είναι 80τ.μ. δεν με χωράει)και πάει λέγοντας. Κάτσε τώρα και διάβασε και τις διευκρινίσεις των τετραγωνιδίων για το φύλλο καταγραφής μην σου ξεφύγει κάτι. Τελικά εάν πάρεις τ΄ αποτελέσματα απ΄όλους θα δείς ότι υπάρχουν διαφορές μεταξύ τους . Άλλο πρόστιμο μπορεί να βγάζει ο ένας, άλλο ο άλλος , άλλη αυθαιρεσία να καταγράφει και αλλιώς να την κατατάσσει ο ένας και αλλιώς ο άλλος. Οι όποιες διαφορές μεταξύ των μηχανικών δεν προκύπτουν επειδή κάποιοι παρατυπούν αλλά γιατί το φύλλο καταγραφής είναι εκείνο που δημιουργεί το πρόβλημα και η ασάφειες, αντιθέσεις κλπ του νόμου αυτού και των προηγούμενων .
ΔΕΝ ΠΙΣΤΕΥΩ ΝΑ ΥΠΑΡΧΕΙ ΣΕ ΑΛΛΟ ΝΟΜΟ ΤΟΣΕΣ ΕΡΩΤΟΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ. ΜΟΝΟ ΣΤΟ ΜΑΝΤΕΙΟ ΤΩΝ ΔΕΛΦΩΝ ΔΕΝ ΠΕΙΓΑΜΕ.
Φύλλο καταγραφής μπορούμε να πούμε ότι συμπληρώνουμε και για τον υπολογισμό μιας αμοιβής μελέτης. Εκεί εάν πάει ένας ιδιοκτήτης σε 100 μηχανικούς και τους πει ,πόσο θα κοστίσει μια μελέτη για τόσο υπόγειο τόση κατοικία τόσο γκαράζ κλπ. θα πάρει την ίδια νόμιμη αμοιβή απ΄όλους.
Ένα απλό παράδειγμα.
α) Σε ακίνητο έχουμε ένα στέγαστρο άρα μια λοιπή παράβαση και αλλαγή εξωστών < 10% άρα κατηγορία 3. Το πρόστιμο εδώ βγαίνει 500+500=1000 ευρώ.
Άλλη εκδοχή είναι να τα καταγράψουμε σαν λοιπή παράβαση και τα δύο. Άρα το πρόστιμο είναι 500ευρώ
β) Σε ακίνητο με τιμή ζώνης 500 ευρώ με έτος κατασκευής 2002 εάν έχουμε 20τ.μ. υπέρβαση δόμησης και μόνο, το πρόστιμο είναι 600 ευρώ.
Ποια αυθαιρεσία είναι μεγαλύτερη και ποια τιμωρείται περισσότερο και γιατί στο α) μπορούμε να έχουμε δύο εκδοχές.
Παραγραφος 6. Για βοηθητικούς χώρους σε υπόγεια στάθμη που μετατράπηκαν σε κύριους χώρους καθώς και βοηθητικοί χώροι σε οποιαδήποτε στάθμη ανεξαρτήτως εμβαδού, πρέπει να έχουν μειωτικό συντελεστή 0.50 (που μάλλον εκ παραδρομής δεν προβλέπεται) και να παραμείνει ο μειωτικός συντ. 0,70 όπως προβλέπεται. Γι αυτό το λόγο στο Παράρτημα Α στη παράγραφο 5 πρέπει να προστεθεί τετραγωνίδιο με τον αναφερθέντα μειωτ. συντελεστή 0.50.
Στη παράγραφο 9 που αφορά τη διαφορετική διαμερισματωση, πρέπει να προστεθεί και η συχνή περίπτωση που δυο όροφοι του ιδίου ιδιοκτήτη που κατά την οικοδομική άδεια αποτελούσαν αυτοτελείς κατοικίες και έχουν ενοποιηθεί σε μια αυτοτελή, χωρίς υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και ύψους.
Καλημέρα θα ήθελα να επισημάνω ότι δεν υπάρχει πρόβλεψη για πρόστιμο σχετικά με την κατάργηση (όχι την διαφορετική χωροθέτηση) υποχρεωτικων-δεσμευμένων συμβολαιογραφικά θέσεων στάθμευσης σε κτίριο με αποτέλεσμα όταν κάνει έλεγχο η ΥΔΟΜ να ζητά να εξαγοράσουν κάτι που είναι πολύ δαπανηρό.
Θα πρέπει απαραίτητα στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων που είναι κατά κύριο λόγο αγροτικοί και υπάρχουν κοντά σε κάθε κατοικία κτίσματα αποθηκών αγροτικών αλλά και άλλων (για καυσόξυλα εργαλεία κλπ) και που δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν λόγω τους μεγάλου κόστους της ρύθμισης, να δοθούν μεγάλοι μειωτικοί συντελεστές (πέραν των 50μ2 του Ν. 4178). Πρόκειται συνήθως για κτίσματα με τσιμεντόλιθους πολύ μικρής αξίας και είναι άδικο να αντιμετωπίζονται όπως όλα τα υπόλοιπα κτίσματα.
Γενικά σε όλο το Νομοσχέδιο δεν γίνεται αναφορά στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων που σήμερα οι περισσότεροι δεν έχουν ούτε 300 κατοίκους και τα περισσότερα κτίσματα είναι εγκαταλελειμένα.
Θα πρέπει γενικά να δοθούν κίνητρα και μειωμένοι συντελεστές για όλες τις περιοχές της χώρας όπου τα ακίνητα λόγω του μικρού πληθυσμού των οικισμών έχουν πλέον μηδαμινή αξία, ώστε να μην ερημοποιηθεί παραπάνω
η ύπαιθρος.
Παρ. 7 άρθρου 14
Αναφορικά με το πρόστιμο για την αλλαγή χρήσης θα πρέπει να φαίνεται ξεκάθαρα ότι η αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια και από βοηθητική σε βοηθητική σε περίπτωση που έχουν γίνει οικοδομικές εργασίες υπολογίζεται με αναλυτικό.
Επίσης δεν ξεκαθαρίζεται πουθενά όπως και στον 4178 τί γίνεται σε περίπτωση αλλαγής χρήσης από βοηθητική χρήση σε κύρια σε περίπτωση που η εγκεκριμένη βοηθητική χρήση είχε προσμετρήσει στον Σ.Δ. κατά την έκδοση της άδειας όπως σε κάποιες περιπτώσεις κλειστών χώρων στάθμευσης. Δεν είναι δυνατό να υπολογίζεται σαν υπέρβαση δόμησης με μόνο το κριτήριο αλλαγής από βοηθητική σε κύρια χρήση αφού αφορά χώρο που ήδη έχει προσμετρήσει στην δόμηση. Θα πρέπει να διευκρινιστεί και να αναφερθεί ξεκάθαρα γιατί δεν είναι δυνατόν ο ίδιος χώρος να μπει δύο φορές στην δόμηση.
Αρθρο 84 παραγραφος 8
Πολυ λογικη η αυξηση του προστιμου σε ευαισθητες περιοχες natura κτλ. ΑΛΛΑ θεωρω αδικο καποιος να πληρωσει 20% παραπανω προστιμο γιατι εκανε μια αυθαιρεσια το 1990 και η περιοχη του εγινε natura το 2010…..
ΠΡΟΤΕΙΝΩ η αυξηση του 20% να ισχυει για αυθαιρεσιες που εγιναν ΜΕΤΑ τον χαρακτηρισμο την περιοχης ως ευαισθητης (natura, παραδοσιακος οικισμος κτλ)
ΑΥΤΟ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΣΩΣΤΟ ΚΑΙ ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ…
Άρθρο 84 Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου
Αναμφίβολα η προσπάθεια της συντακτικής ομάδας να συγκεντρώσει σε ενιαίο κείμενο τα αφορώντα τη «δόμηση» στο υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου, αποτελεί θετική εξέλιξη. Το αυτό ισχύει και για την προσαρμογή , η αλήθεια κάπως δειλή ,των προστίμων στην σημερινή πραγματικότητα.
Οι πολλές εκατοντάδες ερωτήματα ( μόνο στο ΤΕΕ Πελοποννήσου έχουν φθάσει μέχρι σήμερα τον αριθμό 1264) που έχουν υποβληθεί αρμοδίως, αποτελεί ένα δείκτη, μερικής, έστω, αποτυχίας του ισχύοντος νόμου (4178/13), να απαντήσει μονοσήμαντα σε καίρια ζητήματα.
Τα επόμενα δύο χρόνια που προβλέπεται να ισχύσει ο νέος νόμος , θα αναλωθούν πάλι με εγκυκλίους και ερωταπαντήσεις , αν δεν ενσωματωθεί η εμπειρία που αποκτήθηκε με την τριβή στον 4178/13.
Είναι ανάγκη λοιπόν η συντακτική ομάδα να λάβει υπόψη της και να διορθώσει αυτά για τα οποία γίνεται ο μεγαλύτερος λόγος. Αναφερόμαστε σε ορισμένα από τα θέματα αυτά.
ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ
Οι κατηγορίες 4 και 5 είναι οι ποιο ενδιαφέρουσες από πλευράς επιπτώσεων. Η υπερβάσεις των πολεοδομικών μεγεθών μιας αδείας, κατά το μέρος που αυτές δεν παραβιάζουν τα μέγιστα επιτρεπόμενα της περιοχής, πρέπει να ρυθμίζονται με υποχρεωτική έκδοση αδείας εντός εύλογου χρόνου.
Αντίθετα , οι υπερβάσεις της αδείας κατά το μέρος που παραβιάζουν τα μέγιστα επιτρεπόμενα της περιοχής εντάσσονται σε δύο περιπτώσεις :
α) για υπερβάσεις μέχρι ενός θεσπιζομένου ορίου πέρα από τα μέγιστα επιτρεπόμενα, ένταξη στην κατηγορία 4
β) για υπερβάσεις πέρα από το ως άνω όριο, ένταξη στην κατηγορία 5.
Με τον τρόπο αυτό αποσυμφορείται η κατηγορία 5 και αποφεύγονται μελλοντικά προβλήματα σχετικά με την τράπεζα δικαιωμάτων, την ταυτότητα κτιρίων κ.λ.π.
ΥΠΟΓΕΙΑ ΠΑΤΑΡΙΑ ΣΟΦΙΤΕΣ αυθαίρετα και αυθαιρεσίες σε αυτά.
Οι χώροι αυτοί μειονεκτούν και ορθά αντιμετωπίζονται αναλόγως από πλευράς
προστίμων. Η προϋπόθεση όμως που βάζει το αρθρ.84, παρ.6 του σχεδίου του νόμου, οι χώροι αυτοί να ορίζονται σύμφωνα με το αρθρ.2 ν.4067/12, δεν έχει λογική τουλάχιστον ως προς τα ΥΠΟΓΕΙΑ διότι το άρθρο αυτό ορίζει ύψος οροφής μέχρι 1,5μ.
Τα αυθαίρετα ανέκαθεν κρίνονταν και νομιμοποιούνταν με τις διατάξεις που ίσχυαν κατά τον χρόνο δημιουργίας τους ή με τις ευνοϊκότερες ανάλογα με το νόμο νομιμοποίησης που ίσχυε κάθε φορά.
Υπόγεια της περιόδου του ΓΟΚ/73 που όριζε ύψος οροφής από περιβάλουσα στάθμη έως 2 μ., που είναι και τα πολυπληθέστερα, πως θα τύχουν μειωτικού;
Η λειτουργική σύνδεση με υπερκείμενο όροφο καθώς και ο συντελεστής 70% στην παρ. 6 του αρθ.84 μπήκαν εκ παραδρομής ή από κακή εκτίμηση.
Αντιστρατεύονται την επιδίωξη του υπουργείου να υπάρξουν όσο γίνεται περισσότερες εντάξεις στον νόμο.
Επομένως το τελευταίο εδάφιο της παρ.6 προτείνω να διατυπωθεί ως εξής:
» όπως ορίζονται στον οικοδομικό κανονισμό που ίσχυε κατά τον χρόνο δημιουργίας τους ή όπως ορίζονται στο άρθρο 2 του ν.4067/2012 (Α’ 79) αν ορίζονται ευνοϊκότερα , εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 30%.
Σχετικό: το από 3 Σεπτεμβρίου 2016 σχόλιό μου για το Άρθρο 84 παρ.6
ΑΝΑΛΟΓΙΚΟΤΗΤΑ
Επιβάλλεται να υπάρξει αναλογικότητα παντού , μέσω αύξησης τόσο του αριθμού των συντελεστών των προστίμων όσο και του αριθμού των χρονικών περιόδων παλαιότητας.
ΥΨΗ
Παρακαλώ δώστε τέλος σε αυτή την ταλαιπωρία. Παρακαλώ λάβετε οπωσδήποτε υπόψη σας τα σχετικά σχόλια των συναδέλφων σχετικά με τη δυνατότητα χρησιμοποίησης του όγκου για να ξεπεραστεί το πρόβλημα.
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ: ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΔΙΩΝ-ΔΙΕΥΚΡΙΝΗΣΕΙΣ
Παρακαλώ το κείμενο που αφορά στην ύπαρξη ή όχι αδείας και συγκεκριμένα το τελευταίο εδάφιο να μετακινηθεί στη ίδια θέση που ήταν στον ν.4178/13, προς αποφυγή προβλημάτων αναφορικά με τις ήδη πραγματοποιηθείσες εντάξεις, στην περίπτωση μεταφοράς αυτών στον καινούργιο νόμο.
Σχετικό: το από 14 Σεπτεμβρίου 2016 σχόλιό μου για το Άρθρο 84 (παράρτημα).
ΣΥΝΑΙΝΕΣΗ
Το θέμα των συναινέσεων αποτελεί τροχοπέδη στην επιθυμία πολλών να ενταχθούν στο νόμο. Πολλά συμβόλαια περιέχουν και λάθη. Η σιωπηρή συναίνεση μπορεί να δώσει λύση στο πρόβλημα εφόσον ληφθεί υπόψη και ο χρόνος (π.χ. δεκαετία) που έχει παρέλθει από την παγίωση μιας πραγματικότητας .
Σε συνέχεια του σχολίου του/της Ι.Χ. (5 Οκτ 2016), παρατηρείται ότι υπάρχει γενικώς ασυμβίβαστο μεταξύ των συντελεστών που προτείνονται σε περίπτωση που η αυθαίρετη κατασκευή έχει ανεγερθεί σε οικόπεδο με ή χωρίς οικοδομική άδεια. Ενώ θεωρείται προφανές ότι θα όφειλε το πρόστιμο σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας να προκύπτει μικρότερο του αντίστοιχου χωρίς ύπαρξη οικοδομικής άδειας, το γινόμενο των συντελεστών υπέρβασης δόμησης, ύψους και κάλυψης σε κτίρια με άδεια είναι συχνά μεγαλύτερο από το συντελεστή επιβάρυνσης λόγω μη-ύπαρξης οικοδομικής άδειας. Έτσι, εμφανίζονται τα εξής παράδοξα:
1. Περίπτωση αυθαίρετης προσθήκης 70τ.μ. κατ’ επέκταση νομίμως υφιστάμενου ισογείου επιφάνειας 30τ.μ.: Σε περίπτωση ύπαρξης άδειας: λόγω υπέρβασης δόμησης εφαρμόζεται ο συντελεστής 5δ (>200%), λόγω υπέρβασης κάλυψης ο συντελεστής 7γ (>60%). Το γινόμενο των συντελεστών προκύπτει: 1,90*1,60=3,04 (!) Σε περίπτωση μη-ύπαρξης άδειας: λόγω υπέρβασης δόμησης 200%), λόγω υπέρβασης ύψους ο συντελεστής 6β (>20%). Το γινόμενο των συντελεστών προκύπτει: 1,90*1,40=2,66 (!) Σε περίπτωση μη-ύπαρξης άδειας: λόγω υπέρβασης δόμησης <100τ.μ. εφαρμόζεται ο συντελεστής 1β ίσος προς 1,30
Στα παραπάνω παραδείγματα, η ύπαρξη οικοδομικής άδειας στο οικόπεδο δημιουργεί υποχρέωση πληρωμής προστίμου 2 έως 2,5 φορές μεγαλύτερου.
Θα έπρεπε να ληφθεί μέριμνα ώστε το γινόμενο των συντελεστών σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας να προκύπτει πάντα μικρότερο από το συντελεστή μη-ύπαρξης οικοδομικής άδειας ή τουλάχιστον, σε όσες περιπτώσεις το γινόμενο των συντελεστών δόμησης, κάλυψης και ύψους προκύπτει μεγαλύτερο από το συντελεστή 1β, να περιορίζεται στον 1β.
Σε συνέχεια του σχολίου του/της Ι.Χ. (5 Οκτ 2016), παρατηρείται ότι υπάρχει γενικώς ασυμβίβαστο μεταξύ των συντελεστών που προτείνονται σε περίπτωση που η αυθαίρετη κατασκευή έχει ανεγερθεί σε οικόπεδο με ή χωρίς οικοδομική άδεια. Ενώ θεωρείται προφανές ότι θα όφειλε το πρόστιμο σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας να προκύπτει μικρότερο του αντίστοιχου χωρίς ύπαρξη οικοδομικής άδειας, το γινόμενο των συντελεστών υπέρβασης δόμησης, ύψους και κάλυψης σε κτίρια με άδεια είναι συχνά μεγαλύτερο από το συντελεστή επιβάρυνσης λόγω μη-ύπαρξης οικοδομικής άδειας. Έτσι, εμφανίζονται τα εξής παράδοξα:
1. Περίπτωση αυθαίρετης προσθήκης 70τ.μ. κατ’ επέκταση νομίμως υφιστάμενου ισογείου επιφάνειας 30τ.μ.:
Σε περίπτωση ύπαρξης άδειας: λόγω υπέρβασης δόμησης εφαρμόζεται ο συντελεστής 5δ (>200%), λόγω υπέρβασης κάλυψης ο συντελεστής 7γ (>60%). Το γινόμενο των συντελεστών προκύπτει: 1,90*1,60=3,04 (!)
Σε περίπτωση μη-ύπαρξης άδειας: λόγω υπέρβασης δόμησης 200%), λόγω υπέρβασης ύψους ο συντελεστής 6β (>20%). Το γινόμενο των συντελεστών προκύπτει: 1,90*1,40=2,66 (!)
Σε περίπτωση μη-ύπαρξης άδειας: λόγω υπέρβασης δόμησης <100τ.μ. εφαρμόζεται ο συντελεστής 1β ίσος προς 1,30
Στα παραπάνω παραδείγματα, η ύπαρξη οικοδομικής άδειας στο οικόπεδο δημιουργεί υποχρέωση πληρωμής προστίμου 2 έως 2,5 φορές μεγαλύτερου.
Θα έπρεπε να ληφθεί μέριμνα ώστε το γινόμενο των συντελεστών σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας να προκύπτει πάντα μικρότερο από το συντελεστή μη-ύπαρξης οικοδομικής άδειας ή τουλάχιστον, σε όσες περιπτώσεις το γινόμενο των συντελεστών δόμησης, κάλυψης και ύψους προκύπτει μεγαλύτερο από το συντελεστή 1β, να περιορίζεται στον 1β.
Σε συνέχεια του σχολίου του/της Ι.Χ. (5 Οκτ 2016), παρατηρείται ότι υπάρχει γενικώς ασυμβίβαστο μεταξύ των συντελεστών που προτείνονται σε περίπτωση που η αυθαίρετη κατασκευή έχει ανεγερθεί σε οικόπεδο με ή χωρίς οικοδομική άδεια. Ενώ θεωρείται προφανές ότι θα όφειλε το πρόστιμο σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας να προκύπτει μικρότερο του αντίστοιχου χωρίς ύπαρξη οικοδομικής άδειας, το γινόμενο των συντελεστών υπέρβασης δόμησης, ύψους και κάλυψης σε κτίρια με άδεια είναι συχνά μεγαλύτερο από το συντελεστή επιβάρυνσης λόγω μη-ύπαρξης οικοδομικής άδειας.
Έτσι, εμφανίζονται τα εξής παράδοξα:
1. Περίπτωση αυθαίρετης προσθήκης 70τ.μ. κατ’ επέκταση νομίμως υφιστάμενου ισογείου επιφάνειας 30τ.μ.:
Σε περίπτωση ύπαρξης άδειας: λόγω υπέρβασης δόμησης εφαρμόζεται ο συντελεστής 5δ (>200%), λόγω υπέρβασης κάλυψης ο συντελεστής 7γ (>60%). Το γινόμενο των συντελεστών προκύπτει: 1,90*1,60=3,04 (!)
Σε περίπτωση μη-ύπαρξης άδειας: λόγω υπέρβασης δόμησης 200%), λόγω υπέρβασης ύψους ο συντελεστής 6β (>20%). Το γινόμενο των συντελεστών προκύπτει: 1,90*1,40=2,66 (!)
Σε περίπτωση μη-ύπαρξης άδειας: λόγω υπέρβασης δόμησης <100τ.μ. εφαρμόζεται ο συντελεστής 1β ίσος προς 1,30
Στα παραπάνω παραδείγματα, η ύπαρξη οικοδομικής άδειας στο οικόπεδο δημιουργεί υποχρέωση πληρωμής προστίμου 2 έως 2,5 φορές μεγαλύτερου.
Θα έπρεπε να ληφθεί μέριμνα ώστε το γινόμενο των συντελεστών σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας να προκύπτει πάντα μικρότερο από το συντελεστή μη-ύπαρξης οικοδομικής άδειας ή τουλάχιστον, σε όσες περιπτώσεις το γινόμενο των συντελεστών δόμησης, κάλυψης και ύψους προκύπτει μεγαλύτερο από το συντελεστή 1β, να περιορίζεται στον 1β.
Παράγρ. 6. Πολλά υπόγεια συνέχονται όχι καθ’ ύψος με υπερκείμενο ισόγειο αλλά οριζοντίως με ισόπεδο ισόγειο. Αυτό συμβαίνει: (α) σε κλιμακωτά κτίρια σε γήπεδα με μεγάλη κλίση εδάφους, (β) σε οικόπεδα χαμηλότερα από το πεζοδρόμιο υπό προϋποθέσεις ΓΟΚ 1955 (γ) σε υπόγεια με ήδη ρυθμισμένο μόνο το ευάερο και ευήλιο τμήμα με Ν. 3843/10, όχι το πιο σκοτεινό στο βάθος που όμως κι’ αυτό χρήζει ρύθμισης με πρόστιμο προσιτό, όχι εκείνο το υπερβολικό παλαιότερο. Είναι δίκαιο και αυτά τα υπόγεια να έχουν μειωτικό συντελεστή.
Παράρτημα Α, βάσει άρθρου 84. Διατηρείται και στον νέο νόμο το έλλειμμα στο στοιχείο 5 (δόμηση) όπου υπάρχει πρόβλεψη μόνο για υπόγειους χώρους με αυθαίρετη κύρια χρήση. Δεν υπάρχει πουθενά πρόβλεψη για αυθαίρετα (=πέραν της οικοδομικής άδειας) υπόγεια με βοηθητική χρήση (αποθήκες), είτε αυτά είναι μέσα στο περίγραμμα του κτιρίου (που επιδέχονται έκδοση άδειας, όμως ο πολίτης θέλει να τα πληρώσει ως αυθαίρετα) είτε είναι έξω από το περίγραμμα και δεν επιδέχονται νομιμοποίηση με άδεια.
Σύμφωνα με το ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α (σελ. 3, παρ.1),
«Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια στις παρακάτω περιπτώσεις:
α) Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο/οικόπεδο
β) Όταν υπάρχει οικοδοµική άδεια στο γήπεδο/οικόπεδο, αλλά αντί για λυόµενο κτίσµα με,
βάση την οικοδοµική άδεια διαπιστώθηκε η ύπαρξη κτίσµατος με συµβατική κατασκευή ή
για κτίσματα της παρ. 7 του άρθρου 23
γ) Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο/οικόπεδο το οποίο από την αιτιολόγηση της
τεχνικής έκθεσης του µηχανικού προκύπτει ότι:
1. δεν είναι άρτιο και οικόδοµήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική
οικοδομική άδεια
2. είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να µην ταυτίζεται µε
αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια
3. το προβλεπόμενο στην οικοδοµική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη µη νόμιµη θέση
και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης µε το
τοπογραφικό διάγραµµα της οικοδοµικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμµα του
υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σηµείο µε το προβλεπόµενο περίγραμµα
από την οικοδοµική άδεια.
Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδοµική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδοµική άδεια».
Κατά την άποψη μου η περίπτωση γ2 θα πρέπει να διαγραφεί από την εν λόγω παράγραφο. Δεν είναι δυνατό η περίπτωση μιας σύννομης κατάτμησης, μετά την οποία τα οικόπεδα που προκύπτουν είναι άρτια και οικοδομήσιμα και παράλληλα σε κανένα από αυτά δεν υφίσταται υπέρβαση των πολεοδομικών μεγεθών που ισχύουν στην περιοχή, να αντιμετωπίζεται με τον ίδιο τρόπο με τις λοιπές περιπτώσεις της παραπάνω παραγράφου.
Επιπρόσθετα, σε ότι αφορά το τελευταίο εδάφιο της παραπάνω παραγράφου «Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδοµική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδοµική άδεια» θα πρέπει να δοθούν περαιτέρω διευκρινήσεις.
ΑΡΘΡΟ 84 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ.6.
Η παράγραφος 6 να διορθωθεί και να συμπληρωθεί ως εξής:
6. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου για όλους τους βοηθητικούς χώρους σε:
α. υπόγειες στάθμες
β. εσωτερικούς εξώστες (πατάρια)
γ. σοφίτες
δ. σκέπαστρα κλιμακοστασίων
εφαρμόζεται συντελεστής 30% (ΝΑ ΔΙΑΓΡΑΦΕΙ Η ΛΕΞΗ μειωτικός, ΔΙΟΤΙ ΜΠΕΡΔΕΥΕΙ)
Στο παράρτημα Α – φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής, στα πεδία 5,7,8,9 αναφέρεται: δεν επιλέγεται όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια στο οικόπεδο/γήπεδο (περίπτωση 1β). Θα πρέπει να τροποποιηθεί το εντός της παρένθεσης (περίπτωση 1β) σε (περίπτωση 1β,1γ,1δ,1 ε)
θα πρέπει να αντιμετωπίζονταιι διαφορετικά οι αλλαγές χρήσεις από χρήση που δεν προσμετρούσε στον σ.δ. σε κύρια χρήση. (π.χ. κλειστή θέση στάθμευσης, μηχανολογικός όροφος κ.λ.π.) Δεν πρέπει να έχουν το ίδιο πρόστιμο με προσθήκες ή εντελώς νέες κατασκευές, εφόσον δεν έχουν την ίδιο περιβαλλοντική επιβάρυνση.
Σε ότι αφορά στη διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, στην παρ. 15 θα πρέπει να επισημανθεί ότι,
σε περίπτωση που αυτή απεικονίζεται στα σχέδια αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης που θα υποβληθούν στο πληροφοριακό σύστημα για την υπαγωγή στον παρόντα νόμο αυθαιρέτων κατασκευών που αφορούν στην εν λόγω ιδιοκτησία, δεν απαιτείται ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας του κτιρίου.
Σε ότι αφορά στη διαφορετική διαμερισμάτωση στην παρ. 9 θα πρέπει:
1. να διευκρινιστεί τι συνιστά «τροποποίηση μηχανολογικών εγκαταστάσεων» γενικά αλλά και ειδικότερα σε κτίρια με χρήση κατοικία
2. να επισημανθεί ότι σε περίπτωση που η διαφορετική διαμερισμάτωση, από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, ΔΕΝ έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων υφίσταται απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής παραβόλου και ενιαίου ειδικού προστίμου και αρκεί αυτή (η διαμερισμάτωση) να απεικονίζεται στα σχέδια αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης που θα υποβληθούν στο πληροφοριακό σύστημα για την υπαγωγή στον παρόντα νόμο λοιπών αυθαιρέτων κατασκευών που αφορούν στην διακεκριμένη αυτοτελή ιδιοκτησία και να περιγράφεται στη σχετική τεχνική έκθεση του αρμόδιου για τη δήλωση ένταξης μηχανικού.
3. να επισημανθεί ότι σε περίπτωση διαφορετικής διαμερισμάτωσης σε κτίρια που ανεγέρθηκαν με οικοδομική άδεια για την έκδοση της οποίας ΔΕΝ υπήρχε υποχρέωση υποβολής μηχανολογικών εγκαταστάσεων, βάσει του άρθρου 25 του κτιριοδομικού κανονισμού, υφίσταται απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής παραβόλου και ενιαίου ειδικού προστίμου.
Σε ότι αφορά στο ειδικό πρόστιμο προτείνεται να καταβάλλεται εφάπαξ το ποσό των 250 ευρώ ανά αυτοτελή ιδιοκτησία (όχι το ποσό των 500 ευρώ ανά όροφο) και να μην καταβάλλεται παράβολο.
Αναφορικά με τη παρ. 4:
Οπως έχει επισημανθεί σε αρκετά σχόλια που προηγήθηκαν είναι σκόπιμη
η δημιουργία περισσοτέρων κλιμακίων για λόγους αναλογικότητας και δικαιοσύνης.
Μία πιθανή αναμόρφωση της παρ.4, θα μπορούσε ίσως, ως αντιστάθμισμα, να περιλαμβάνει και αύξηση του μικρότερου συντελεστή (15%) προκειμένου να επιτευχθεί μία «ισορροπία», λόγω της δημιουργίας νέων κλιμακίων με συντελεστές μικρότερους των 60% και 80%.
Οπως έχει επισημανθεί σε σχόλια άλλου άρθρου, η απόδειξη του χρόνου κατασκευής (με τον τρόπο που έχει επιλεγεί να γίνεται) παρουσιάζει μεγάλα «κενά», λόγω της υφιστάμενης ανεπαρκούς, για το σκοπό αυτό, αεροφωτογράφησης πολλών περιοχών της Χώρας.
Το αποτέλεσμα είναι: η αδυναμία, σε αρκετές περιπτώσεις απόδειξης του πραγματικού χρόνου κατασκευής.
Αποτέλεσμα του τελευταίου είναι να μετατίθενται πλασματικά οι χρόνοι κατασκευής και να μεταπίπτουν, άδικα, απο το ένα κλιμάκιο στο επόμενο.
Σε ανάλογες περιπτώσεις όμως, ο συντελεστής παλαιότητας αντί 15% λαμβάνεται 60%, η αντί για 60% πάμε στο 80%, η αντι για 80% στο 100%.
Η δημιουργία λοιπόν περισσότερων κλιμακίων, με τους αντίστοιχους συντελεστές τους, πέραν της βελτίωσης ως προς την αναλογικότητα θα συμβάλλει στην άμβλυνση των παραπάνω αδικιών.
Σχετικό είναι το απο 4 Οκτωβρίου 2016 σχόλιο μου, για το άρθρο 70, στο οποίο προτείνεται ένας εναλλακτικός τρόπος αντιμετώπισης, του ιδίου παραπάνω προβλήματος.
Για την παρ. 4. : «4. …………… από 01.1.1993 έως 31.12.2003, καταβάλλεται ποσοστό 80 % του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.»
Η ημερομηνία 01.1.1993 πρέπει να γίνει 02.1.1993 η
να αλλάξει σε 31.12.1992 η «καταληκτική» του προηγούμενου κλιμακίου.
Στις περιπτώσεις υπαγωγών σε εκτός σχεδίου περιοχές που εκκρεμούν πολεοδομικές μελέτες, ποσοστό χρημάτων θα πρέπει να συμψηφίζεται με τις μελλοντικές εισφορές σε γή και σε χρήμα και για ανάπλαση των περιοχών.
Θεωρώ ότι είναι άδικος ο προσδιορισμός του προστίμου με βάση το ποσοστό της υπέρβασης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη επιπροσθέτως η επιφάνεια της αυθαίρετης κατασκευής, για τον υπολογισμό του συντελεστή.
Με βάση τον τρόπο υπολογισμού των συντελεστών τετραγωνιδίων μάλιστα, προκύπτει το εξής παράδοξο: σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής επιφάνειας 50τ.μ., στη μεν περίπτωση μη-ύπαρξης οικ. άδειας εφαρμόζεται συντελεστής 1β=1,30 και δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής (5), στη δε περίπτωση ύπαρξης οικ. άδειας με επιφάνεια 20τ.μ. εφαρμόζεται ο συντελεστής 5δ=1,90(επιφάνεια> 200%)!!!
Θεωρώ δεδομένο ότι θα όφειλε σε κάθε περίπτωση το πρόστιμο όταν υπάρχει οικ. άδεια να προκύπτει μικρότερο από αυτό που θα προέκυπτε αν δεν υπήρχε και για αυτό το λόγο θεωρώ ότι θα όφειλε ο συντελεστής δόμησης (5) να έχει διπλό ορισμό. Π.χ. θα μπορούσε στην περίπτωση υπέρβασης δόμησης >200% να υπάρχουν (4) κλιμακωτοί συντελεστές ανάλογα με την επιφάνεια (π.χ. 1,20-1,40-1,60-1,90), κατ’ αντιστοιχία με το σχετικό με την ύπαρξη οικ. άδειας συντελεστή (2) (1,30-1,50-1,70-2,00), ώστε σε κάθε περίπτωση για αυθαίρετη κατασκευή ίσης επιφανείας το πρόστιμο να προκύπτει μικρότερο στην περίπτωση της ύπαρξης οικ. άδειας.
Θεωρώ ότι είναι άδικος ο προσδιορισμός του προστίμου με βάση το ποσοστό της υπέρβασης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη επιπροσθέτως η επιφάνεια της αυθαίρετης κατασκευής, για τον υπολογισμό του συντελεστή.
Με τον τρόπο υπολογισμού των συντελεστών τετραγωνιδίων μάλιστα, προκύπτει το εξής παράδοξο: σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής επιφάνειας 50τ.μ., στη μεν περίπτωση μη-ύπαρξης οικ. άδειας εφαρμόζεται συντελεστής 1β=1,30 (επιφάνεια 200%)!!!
Θεωρώ δεδομένο ότι θα όφειλε σε κάθε περίπτωση το πρόστιμο όταν υπάρχει οικ. άδεια να προκύπτει μικρότερο από αυτό που θα προέκυπτε αν δεν υπήρχε και για αυτό το λόγο θεωρώ ότι θα όφειλε ο συντελεστής δόμησης (5) να έχει διπλό ορισμό. Π.χ. θα μπορούσε στην περίπτωση υπέρβασης δόμησης >200% να υπάρχουν (4) κλιμακωτοί συντελεστές ανάλογα με την επιφάνεια (π.χ. 1,20-1,40-1,60-1,90), κατ’ αντιστοιχία με το σχετικό με την ύπαρξη οικ. άδειας συντελεστή (2) (1,30-1,50-1,70-2,00), ώστε σε κάθε περίπτωση για αυθαίρετη κατασκευή ίσης επιφανείας το πρόστιμο να προκύπτει μικρότερο στην περίπτωση της ύπαρξης οικ. άδειας.
«9.Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου, από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου. Ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ το ποσό των 500 ευρώ ανά όροφο και δεν καταβάλλεται παράβολο, μετά από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη διαμερίσματος.»
Να διευκρινηστεί το «υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου» σε ανα οριζόντια ιδιοκτησία. Είναι άλλο πράγμα το ότι μπορεί να αποτυπωθεί όλος ο όροφος που μπορεί να αποτελείται από πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες διαμερισμάτων και με μια δήλωση μπορούν να επωφεληθούν όλοι οι ιδιοκτήτες αυτού του ορόφου.
Άρθρο 84 παραγρ. 8: Οι παραδοσιακοί οικισμοί έχουν πολύ υψιλές «αντικειμενικές» αξίες, πχ στη Σαντορίνη φθάνουν τα € 5000 ανά μ2. Επομένως η προτεινόμενη για πρώτη φορά προσαύξηση του ενιαίου ειδικού προστίμου κατά 20% θα κάνει απαγορευτική τη δήλωση και την πληρωμή του.
παραγρ. 6
Παρακαλώ να εξεταστεί η δυνατότητα κοινόχρηστα κλιμακοστάσια να συμπεριλαμβάνονται στους χώρους με μειωτικό συντελεστή. Με βάση την παρ.96 του αρθ.2 του Ν.4067/12 αποτελούν βοηθητικούς χώρους και όχι κύριους.
«Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου, από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου»
Ποιος θα μας εξηγήσει επιτέλους τι είναι αυτή η διαμερισμάτωση, που δεν προβλέπεται σε ΚΑΝΕΝΑ απολύτως εγχειρίδιο ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ;
Κάποιοι μηχανικοί που κλήθηκαν να την ερμηνεύσουν θεώρησαν, αυθαίρετα, ότι εφαρμόζεται πάντοτε όταν το περίγραμμα του διαμερίσματος δεν συμφωνεί με αυτό της αδείας…
Ενώ ο νόμος ΔΕΝ ΛΕΕΙ ΑΥΤΟ. Ο νόμος μιλάει ρητά μόνον για ασυμφωνίες που επιφέρουν ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΚΑΙ ΣΤΙΣ ΜΗΧΑΝΟΛΟΓΙΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ (και ποια τροποποίηση μπορεί να είναι αυτή, σε παλιές οικοδομές που ΔΕΝ έχουν μηχανολογικά σχέδια;)
Ενώ κάποιοι άλλοι μηχανικοί έλεγχαν αν είχαν τροποποιηθεί οι μηχανολογικές εγκαταστάσεις και ΜΟΝΟ ΤΟΤΕ καταλόγιζαν πρόστιμο. Πράγμα, κατά τη γνώμη μου, ορθότερο. Γιατί αυτό λέει ο νόμος.
Στην πραγματικότητα, η σχετική διάταξη είχε συμπεριληφθεί στους νόμους για τα αυθαίρετα γιατί υπήρξε σύγχυση δύο πραγμάτων:
α) η ασυμφωνία κατόψεων κατατεθειμένων στην πολεοδομία και της πραγματικής κατασκευής είναι πράγματι θέμα πολεοδομικό και θέμα μηχανικού. Και κάπως πρέπει να λυθεί.
β) η ασυμφωνία κατόψεων κατατεθειμένων στην πολεοδομία και κατόψεων συνημμένων στο συμβόλαιο, ή κατόψεων της πολεοδομίας και της κατάστασης που περιγράφεται στο συμβόλαιο (γιατί δεν ήταν παλιά υποχρεωτικό να επισυνάπτεται κάτοψη και νομίμως δεν επισυναπτόταν), είναι θέμα καθαρά ΝΟΜΙΚΟ. Θέμα εγκυρότητας της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, που ανακύπτει πολύ συχνότερα από ότι νομίζουμε, και δεν μπορεί να λυθεί με νομιμοποίηση από κάποιον μηχανικό. Γιατί δεν μπορεί να το κρίνει μηχανικός αλλά ΝΟΜΙΚΟΣ, και μάλιστα μόνο αν κάνει έρευνα στο υποθηκοφυλακείο, και τότε εισερχόμενος στον πολύπλοκο δαίδαλο της ερμηνείας της συμβολαιογραφικής πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας.
Και φυσικά η ασυμφωνία στις κατόψεις των συμβολαίων και της πολεοδομίας, που εμφανίζεται συχνότατα στις παλιές οικοδομές, κωλύει την νομιμοποίηση από μηχανικό, και την σύνταξη περαιτέρω συμβολαιογραφικών πράξεων, θέτοντας πολλά ακίνητα ΕΚΤΟΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗΣ.
Σε κάθε περίπτωση η διάταξη για τη διαμερισμάτωση θα ήταν καλό να καταργηθεί, γιατί είναι πολύ άτεχνα και με ασάφεια διατυπωμένη.
Ασάφειες και περιπλοκές στον νόμο δεν επιτρέπονται, όταν ποινή για οποιοδήποτε λάθος είναι η ΒΑΡΥΤΑΤΗ και ΕΠΙΚΙΝΔΥΝΗ ΓΙΑ ΤΙΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ποινή της ακυρότητας του συμβολαίου.
Για τη «διαμερισμάτωση» (ό,τι κι αν καταλαβαίνετε μ’ αυτό) καλό θα ήταν να μην προβλέπεται κάποιο πρόστιμο, αλλά μία όσο το δυνατόν απλή διαδικασία ενημέρωσης του φακέλου, με τη σύνταξη νεώτερης, ενημερωμένης κάτοψης από τον μηχανικό.
Παράδειγμα αδικίας : Εργολάβος έχτισε όροφοδιαμέρισμα σε οικοδομή π.χ. 100τ.μ. με ΓΟΚ ΄85 αξιοποιώντας το επιτρεπόμενο ποσοστό της κάλυψης 40% σε ημιυπαίθριους χώρους, όπως ίσχυε τότε. Αργότερα διαμερισματοποίησε και πούλησε τα διαμερίσματα σε δυο διαφορετικούς ιδιοκτήτες, αφήνοντας όλους τους κλειστούς ημιυπαίθριους χώρους στο ένα από τα δύο μικρά διαμερίσματα. Ο νέος μικρός ιδιοκτήτης που έχει όλους του ημιυπαίθριους χώρους στο περίγραμμα της ιδιοκτησίας του θα πρέπει να πληρώσει για να τακτοποιήσει πολύ μεγαλύτερο πρόστιμο και δεν θα πάρει εξαίρεση από κατεδάφιση (αφού το ποσοστό των κλεισμένων ημιυπαιθρίων χώρων σε σχέση με τα τετραγωνικά μέτρα της ιδιοκτησίας του, θα εκτοξευθεί κοντά στο 100%) παρόλου που υπάρχει οικοδομική άδεια και οι ημιυπαίθριοι χώροι είναι σύμφωνα με την οικοδομική άδεια και παρόλου που η συνολική υπέρβαση παραμένει η ίδια. Θα μπορούσε να υπάρχει πρόβλεψη ότι όταν οι κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι είναι σύμφωνα με την οικοδ. άδεια να μην προσαυξάνεται το πρόστιμο και να παίρνει εξαίρεση από κατεδάφιση ανεξαρτήτως ποσοστού υπέρβασης.
Άρθρο 84
Παράγραφος 6
Χωροι σε υπόγειες στάθμες πρεπει να εχουν μειωτικό συντελεστη 50% όπως και στον προηγούμενο νομο.
Ακόμη και αν:
Ειναι αυτοτελείς
Εχει γίνει υπερυψωση θεμελειωσης υπογειου.
Παράγραφος 9
Δεν αναφέρεται η περίπτωση διαφορετικής διαμερισματωσης μεζονετας.δηλ οταν έχουμε διώροφη κατοικία που εγινε δυο οροφοδιαμερίσματα με αλλαγη π.χ. Μηχανολογικών στον ενα όροφο.
Παράγραφος 12
Στην περίπτωση οικοπέδων με κλίση η οικοπέδων που η σταθμη τους ειναι πολύ ψηλά απο το δρόμο με οικοδομικη αδεια στα οποία:
Εχει γινει υπερυψωση σταθμης θεμελειωσης υπογειου αλλα το ύψος του κτιριου απο τον περιβάλλοντα χώρο δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο στην οικοδομικη αδεια να μην θεωρείται υπερβαση υψους και να γίνεται ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής αδειας στην ταυτότητα κτιριου.
Αν όμως θεωρηθεί υπερβαση υψους να υπολογιζεται στο υπογειο και να μην επηρεάζει το ποσοστό του υψους για την κατάταξη του κτιριου στην κατηγορία 4 η 5.
Θα έπρεπε να δοθεί και για το ύψος μια ανοχή κατα τη γνωμη μου 5% του επιτρεπόμενου και ανώτερο τα 50 εκατοστά.
ΗΜΙΤΕΛΗΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ
Στο Ν.4178/2013 υπήρχε διευκρίνιση στην εγκύκλιο 3 (Παράρτ.1, τμήμα Γ.) πως αντιμετωπίζονται ημιτελής κατασκευές, χωρίς στοιχεία πλήρωση και εγκατεστημένη χρήση. Είναι χρήσιμο να προσδιοριστεί και στο νέο νόμο πως αντιμετωπίζεται αυθαίρετη κατασκευή που έχει υλοποιηθεί μόνο ο φέρων οργανισμός (σκελετός). Επειδή συχνά δεν διατίθεται αρχιτεκτονική μελέτη είναι θεωρητικός ο υπολογισμός του προστίμου με τον υπολογισμό επιφανειών κύριων χώρων, ημιυπαίθριων, κλιμακοστασίων, κοινόχρηστων κ.α. βάση μιας εκπονούμενης αρχιτεκτονικής μελέτης. Προτείνεται να έχει τέτοιο μειωτικό συντελεστή που να προκαλεί την υπαγωγή ως έχει χωρίς εκπόνηση αρχιτεκτονικής μελέτης και πρόβλεψη χρήσης. Ο φερόμενος ιδιοκτήτης θα κληθεί να πληρώσει αμοιβές μελετών και εισφορές κατά την αποπεράτωση. Πρακτικά θα μπορούσε είτε να εισαχθεί ακόμα ένας συντελεστής στον υπολογισμό του προστίμου αναλόγως το στάδιο κατασκευής είτε να έχει μια ελάφρυνση μετά την υπαγωγή και την εξόφληση του προστίμου. Αν το πρόστιμο της ημιτελούς κατασκευής είναι ίδιο με μιας αποπερατωμένης, όπως στο Ν.4178/2013, λειτουργεί ανασταλτικά και δεν θα δηλωθούν.
ΑΦΟΡΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΠΑΡΑΒΟΛΟΥ.
Αν αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης εμπίπτει σε 2 ή περισσότερες περιπτώσεις υπαγωγής,(π.χ.άρθρο 80,Γ. κατηγορία 3 και άρθρο 84,παράγραφος 5α ή παράγραφος 7), που προβλέπονται παράβολα, να καταβάλλεται μόνο 1 παράβολο.
Στις 26 Σεπτεμβρίου υπέβαλα σχόλιο, στο οποίο εκφράζω των αγανάκτησή μου για τον πολύπλοκο, ασαφή, αντιφατικό και γεμάτο κενά τρόπο υπολογισμού του προστίμου που επινόησε ο 4014, διατήρησε ο 4178 και συνεχίζεται με το νομοσχέδιό σας.
Το σχόλιο δεν το δημοσιεύσατε, μάλλον γιατί το θεωρήσατε πολύ επικριτικό και εξοργισμένο. Αλλά δυστυχώς σ΄αυτήν την κατάσταση μας έφεραν οι νόμοι που συντάχθηκαν από ανθρώπους που δεν έχουν επαφή με την πραγματικότητα.
Η έκταση των παρατηρήσεων που υποβλήθηκαν στο άρθρο αυτό θα πρέπει να σας προβληματίσει πολύ. Δεν είναι δυνατό να είμαστε όλοι αυτοί οι μηχανικοί τόσο κουτοί και δυσκολευόμαστε ή και αδυνατούμε ακόμη να εφαρμόσουμε τις διατάξεις αυτού άρθρου. Μάλλον το άρθρο έχει το πρόβλημα.
ΠΡΟΤΑΣΗ:
Αν δεν θεωρείτε ότι φταίμε οι μηχανικοί που δεν μπορούμε να εφαρμόσουμε αυτήν την διάταξη -και πολλές άλλες του ν. 4178 που εμπεριέχονται στο νομοσχέδιό σας-, προσπαθήστε μέσα από ένα γόνιμο διάλογο μαζί μας να βρούμε την λύση. Αποσύρετε το νομοσχέδιο, ζητήστε από τους μηχανικούς που συμμετείχαν στην διαβούλευση να σας βοηθήσουν (τα e-mail μας τα έχετε), απευθυνθείτε στις αρμόδιες περιφερειακές υπηρεσίες που έχουν συγκεντρώσει αρκετή πείρα και έχουν καταγράψει πολλά προβλήματα από την πεντάχρονη εφαρμογή του των διατάξεων του 4014 και 4178, επαναδιατυπώσετε το νομοσχέδιο και μετά ξαναδώστε το σε διαβούλευση. Σίγουρα θα μείνετε στην ιστορία. Διαφορετικά θα έχετε προσθέσει ακόνη ένα τούβλο στο χαώδες οικοδόμημα της πολεοδομικής νομοθεσίας. Κάποιος θα πρέπει επιτέλους να τακτοποιήσει και αυτό το «αυθαίρετο»!
Τριαντάφυλλος Σφυρής
Πολιτικός Μηχανικός
Συμφωνώ απόλυτα με την παρατήρηση του συναδέλφου ΜΙΧΑΛΑΤΟΥ ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΥ ότι:
παρ2
Για τον υπολογισμό των συντελεστών των τετραγωνιδίων σε περίπτωση συγκυριότητας αναφέρεται ότι τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών συγκρίνονται με το μέρος των επιτρεπόμενων μεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκύριου.
Ποσοστό υπάρχει μόνο στη δόμηση .Στην κάλυψη και στο ύψος δεν υπάρχει ποσοστό ανάλογα με τι ποσοστό έχει ο καθένας στο οικόπεδο.
Να διορθωθεί και να γραφεί «και σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου με το μέρος της επιτρεπομένης δόμησης που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου .»
Τριαντάφυλλος Σφυρής
Πολιτικός Μηχανικός
Αρθρο 84 παρ. 11
Θεωρώ ότι θα μειωτικός συντελεστής 0.20 και 0.40 ο οποίος εφαρμόζεται στο ύψος να μπει και για την παραβίαση στις πλάγιες αποστάσεις και μάλιστα αυτοί να πάνε σε 0.10 και 0.20 αντίστοιχα
Ένα κτίριο αντί 15.00 μ εκτός σχεδίου τοποθετήθηκε στα 7.00 μ έχει υπέρβαση μόνο πλαγίων αποστάσεων > 20 % αυτό θα έχει ένα πρόστιμο τεράστιο μόνο από αυτή την παράβαση αυτή καθόσον όλοι οι συντελεστές παραμένουν με την μονάδα 1.00
π.χ 100 τμ κατοικία θα έχει πρόστιμο :
100 * 550 ( Τ.Ζ ) * 0.15 * 1.50 ( εκτός σχεδίου) * 0.5 ( για άλλη κατοικία ) * 1.40 ( υπέρβαση πλαγίων αποστάσεων = 8663 ευρω ( μόνο για την παραβίαση αποστάσεων ) αν όλο το κτίριο είχε υπέρβαση ύψους > 20 % το πρόστιμο για όλο το κτίριο θα είναι : 100 * 550 * 0.15 * 1.50 * 0.50* 0.40 = 2475 ευρώ .
ΔΗΛΑΔΗ Η ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΥΨΟΥΣ ΘΑ ΠΛΗΡΩΣΕΙ 2475 ΚΑΙ ΟΙ ΠΛΑΓΙΕΣ ΑΠΟΣΤΑΣΕΙΣ 8663 ΕΥΡΩ
Δηλαδή χωρίς υπέρβαση κάλυψης και δόμησης θα πληρώσει μόνο για την παραβίαση πλαγίων αποστάσεων 8663 ευρώ
Και αν το ακίνητο βρίσκεται σε εντός σχεδίου περιοχή με μεγάλη ΤΖ το πρόστιμο μόνο για το ύψος ή για τις πλάγιες αποστάσεις εκτινάσσεται σε δυσθεώρητα ύψη .
Θεωρώ ότι δεν υφίσταται περιβαλλοντική επιβάρυνση αν το κτίριο από 7.50μ συνολικά έγινε 7.90μ ή αν το κτίριο τοποθετήθηκε σε άλλη μη σύννομη θέση .
Η παράγραφος 11 θέλει να μπερδέψει ακόμα περισσότερο το ήδη μπερδεμένο θέμα του ύψους.
Παράδειγμα:
Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψους περιοχής: 7,5μ
Έχει εξαντληθεί από την άδεια.
Είτε έχεις Υ.Υ. 10εκ είτε 149εκ, το πρόστιμο είναι ίδιο!!!
Είναι λογικό;;;; Το έκανε ο 4014, το έκανε ο 4178, το προβλέπει και ο το σχέδιο νόμου…
Προφανώς και ο έλεγχος αυθαιρεσίας επιβάλλεται να γίνεται βάσει εγκεκριμένου ύψους.
Στη συνέχεια, να υπολογίζεται η ισοδύναμη επιφάνεια από τον τύπου:
Επιφάνεια ισοδύναμη = Επιπλέον όγκος / εγκεκριμένο ύψος.
Επί της επιφάνειας αυτής να επιβάλλεται πρόστιμο ΥΔ και ΥΚ.
Έτσι ο κάθε ένας θα πληρώνει ΑΝΑΛΟΓΙΚΑ βάσει αυθαιρεσίας.
Τέλος, θα πρέπει να διευκρινισθούν θέματα όπως:
* ποιος πληρώνει όταν το κτίριο ότι έχει θεμελιωθεί ψηλότερα (προφανώς να μπορεί να μπει στη δήλωση για τα κοινόχρηστα)
* ποιος πληρώνει όταν έχει γίνει ψηλότερη η pilotis (προφανώς να μπορεί να μπει στη δήλωση για τα κοινόχρηστα)
* πως αντιμετωπίζεται η περίπτωση το ύψος μίας Ο.Ι. να είναι σωστό αλλά το δάπεδο της να είναι ψηλότερα (σε απόλυτο υψόμετρο) από το εγκεκριμένο.
Η προτεινόμενη διάταξη πετάει ακόμα μία ευκαιρία για να λυθούν τα θέματα υπέρβασης ύψους που τόσο ταλαιπωρούν τους ιδιώτες μηχανικούς.
ΑΡΘΡΟ 84, ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 4.
Το ποσοστό του ενιαίου ειδικού προστίμου να ορισθεί ως εξής:
ι) Για προϋφιστάμενα της 01-01-1983, 15%
ιι) Από 01-01-1983 έως 01-01-1988 35%
ιιι) Από 01-01-1988 έως 01-01-1993 50%
ιv) Από 01-01-1993 έως 01-01-1998 65%
v) Από 01-01-1998 έως 01-01-2003 80%
ΑΡΘΡΟ 84, ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 5α.
Το παράβολο των 500 ευρώ,για προϋπολογισμό 15.000 ευρώ και 1 παράβαση,με 500 ευρώ πρόστιμο, να αντικατασταθεί με παράβολο 250 ευρώ, για προϋπολογισμό 7.500 ευρώ,και 1 παράβαση,με 250 ευρώ πρόστιμο
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ, προς αποφυγήν:Σε 1 κατοικία υπάρχουν μικρές παραβάσεις, (κατηγορία 3), και 1 άνοιγμα, (μπαλκονόπορτα), 2.00 μ.στο σχέδιο, αλλά κατασκευάστηκε 1.50 μ., και έχει προϋπολογισμό 350 ευρώ, δηλαδή 1 παράβαση.Ο ταλαίπωρος ιδιοκτήτης θα πληρώσει 2 παράβολα των 500=1.000! και πρόστιμο 500 ευρώ.Σύνολον 1500 ευρώ,συν αμοιβή μηχανικού κ.λ.π. Με τα 1.000 ευρώ της μπαλκονόπορτας,(500παράβολο + 500 πρόστιμο),θα μπορούσε να φτιάξει 3 μπαλκονόπορτες !!!