Άρθρο 01 – Κατηγορίες Χρήσεων

Δεν προσδιορίζεται σε ποια κατηγορία χρήσεων μπορούν να χωροθετούνται οι οίκοι ανοχής.
Για το ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΩΝ ΕΦΑΡΜΟΓΩΝ ΔΗΜΟΥ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

Προτείνεται η κατηγορία χρήσεων γης (36) να διαχωριστεί σε τέσσερις υποκατηγορίες προκειμένου να υπάρχει σαφήνεια ως προς τη χρήση της κατηγορίας αυτής, στα άρθρα που εξειδικεύεται κι απαιτούνται έργα κτιριακής υποδομής εγκαταστάσεων τηλεπικοινωνιών. Συνεπώς, προτείνεται η ακόλουθη διατύπωση και διαίρεση σε υποκατηγορίες:
«36. Εγκαταστάσεις ηλεκτρικής ενέργειας, ύδρευσης, τηλεπικοινωνιών και φυσικού αερίου
36.1 Εγκαταστάσεις παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας και τα συνοδά έργα αυτών.
36.2. Εγκαταστάσεις μεταφοράς, διανομής ηλεκτρικής ενέργειας και τα συνοδά έργα αυτών.
36.3. Κτιριακές Εγκαταστάσεις Τηλεπικοινωνιών.
36.4. Εγκαταστάσεις ύδρευσης, φυσικού αερίου και συναφείς εγκαταστάσεις.

Προτείνεται η δημιουργία μιας ειδικής κατηγορίας χρήσεων που θα κατονομάζεται ΑΣΤΙΚΕΣ ΥΠΟΔΟΜΕΣ (ή υποδομές αστικού εξοπλισμού) η οποία θα πρέπει να επιτρέπεται σαν ειδική χρήση τουλάχιστον σε όλες τις αστικές περιοχές.

Η ως άνω ειδική κατηγορία θα πρέπει να περιλαμβάνει εγκαταστάσεις τεχνικής υποδομής όπως αντλιοστάσια, δεξαμενές, εγκαταστάσεις επεξεργασίας λυμάτων,εγκαταστάσεις βιολογικού καθαρισμού, πυλώνες χαμηλής, μέσης και υψηλής τάσης, τηλεφωνικές καμπίνες (καφάο) κ.ο.κ..

Καθώς οι παραπάνω τεχνικές υποδομές συνήθως προβλέπονται σημειακά από την πολεοδομική μελέτη ή το ρυθμιστικό σχέδιο της κάθε πολεοδομικής ενότητας, οι ιδιαίτερες τους χρήσεις εγγράφονται στα όρια άλλων χρήσεων γης. Έτσι, συχνά τα έργα υποδομής που υλοποιούνται από τις τεχνικές υπηρεσίες καλούνται να συμμορφωθούν τα ίδια προς τις γειτονικές χρήσεις, συνηθέστατα ατυχώς, όσον αφορά για παράδειγμα ζητήματα θορύβου, αρτιότητας κλπ. (βλ. εν προκειμένω άρθρο 168 του κώδικα βασικής πολεοδομικής νομοθεσίας (ΦΕΚ 580/Δ/99)). Καθώς μάλιστα ο χρόνος υλοποίησης των έργων υποδομής ακολουθεί σε πολλές περιπτώσεις κατά πολύ το χρόνο έγκρισης της μελέτης και ολοκληρώνεται κατά την οικιστική εγκατάσταση ή την πίεση εκ μέρους των πολιτών των τοπικών αρχών, η ασυμβατότητα των προς υλοποίηση υποδομών με τις ήδη υλοποιημένες χρήσεις οξύνεται. Η ασυμβατότητα οξύνεται ακόμα παραπέρα, καθώς τα ξεχωριστά διαγράμματα –εφόσον υπάρχουν- των τεχνικών υποδομών στις πολεοδομικές μελέτες συχνά ορίζουν κατά προσέγγιση τη θέση των εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας.

Συνεπώς οι χρήσεις αυτές πρέπει να προβλέπονται συνολικά από το Π.Δ. χρήσεων γης και να εφαρμόζονται ήδη από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Η περιγραφή της ειδικής κατηγορίας (α.α.16) δεν καταλαμβάνει το σύνολο των περιπτώσεων που προβλέπει η σχετική νομοθεσία, ούτε φυσικά δύναται να καταλάβει αντίστοιχες μορφές εγκαταστάσεων που τυχόν θεσμοθετηθούν στο μέλλον. Με δεδομένο ότι ειδικά ο τομέας του τουρισμού είναι εξαιρετικά νευραλγικός για την οικονομική ανάπτυξη της χώρας, αφετέρου δε ότι είναι διαρκώς αναπτυσσόμενος, η διατύπωση του προτεινόμενου σχεδίου είναι πολύ περιοριστική. Επιπλέον, η συγκεκριμένη ειδική κατηγορία δεν προβλέπεται (στο σύνολό της) ως επιτρεπόμενη σε καμία από τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης. Επομένως, με το προτεινόμενο σχέδιο δεν είναι δυνατή η χωροθέτηση σημαντικών τουριστικών υποδομών σε καμία απολύτως γενική κατηγορία χρήσεων γης.
Προτείνεται αφενός μεν η αναδιατύπωση της περίπτωσης 16 των ειδικών χρήσεων, αφετέρου δε η ρητή αναφορά των «εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπών τουριστικών εγκαταστάσεων» ως επιτρεπόμενης ειδικής κατηγορίας στις γενικές κατηγορίες «Τουρισμός – Αναψυχή» και «Πολεοδομικό Κέντρο».
Επισημαίνεται δε ότι μία τέτοια αλλαγή έχει ούτως ή άλλως περιορισμένη πρακτική σημασία, καθώς το σύνολο των ειδικών αυτών χρήσεων διέπεται από ειδική νομοθεσία, η οποία θέτει όρους και προϋποθέσεις για την εγκατάσταση και λειτουργία τους.

Προτεινόμενο κείμενο:
16. Ξενοδοχειακά καταλύματα – Σύνθετα τουριστικά καταλύματα – Εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής – Λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις (συνεδριακά κέντρα, κέντρα αναζωογόνησης, θεματικά πάρκα, καζίνο)

ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΠΟΥ ΚΑΤΑΓΡΑΦΟΝΤΑΙ ΣΤΟ ΑΡ1. ΑΛΛΑ ΑΦΟΡΟΥΝ ΣΥΝΟΛΙΚΑ ΤΟ ΘΕΜΑ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ
1. Το υπόψη σχεδιο ΠΔ/τος -υποθετω ότι θα- βασιζεται σε μια πολυ αδύναμη εξουσιοδότηση, όπως και το προηγούμενο, που ειχε τεθεί εμβόλιμα στον Ν1567/85 περι ΡΣΘ. Κατευθύνσεις για την πολιτική χρήσεων γης δεν καταγράφονται πουθενά στην πολεοδομική νομοθεσία. Το κενό αυτό στην ‘μεταγραφή’ της επιστημονικής θεώρησης των χρήσεων γης σε νομική δυνατότητα ρύθμισης, έχει οδηγήσει σε αποσπασματικές εφαρμογές και ερμηνείες, μεταξύ των οποίων η νομολογία για το ‘πολεοδομικό κεκτημένο’ που εισάγει μια παράδοξη (και πάντως μη μετρήσιμη) διαβάθμιση της όχλησης και αγνοεί την συνθετότητα της πολεοδομικής ταυτότητας μιας περιοχής και την εξέλιξή της, καθώς και, στον αντίποδα, οι πολιτικές αυτόματης κατάργησης ρυθμιστικών διατάξεων, χωρίς διαδικασίες σχεδιασμού, όπως πρόσφατα με τον 4269/13 και την κατηγορία “Βασικό Οδικό Δίκτυο”, που είχε άμεση εφαρμογή. Το κενό αυτό μπορεί να καλυφθεί με νομοθετική προσθήκη (είτε στο υπό διαβούλευση ΠΔ είτε με χωριστή νομοθετική ρύθμιση), η οποία ταυτοχρόνως θα βελτιώνει και την εξουσιοδότηση για το υπό έκδοση ΠΔ. Θα μπορούσε, ενδεικτικά, να καταγράψει τις αρχές σχεδιασμού, τους στόχους που επιδιώκονται με τη μίξη ή/και την διάκριση ζωνών, μεθοδολογικές κατευθύνσεις για την ενιαία θεώρηση χρήσεων και πυκνότητας δόμησης, όπως επισης και να ενσωματώσει μια πολιτική κινήτρων / αντικινήτρων, που σήμερα επιχειρείται να υιοθετηθεί με το δυσκίνητο σύστημα ειδικών ζωνών (ΖΕΚ και ΖΕΕ), αλλά επίσης να προβλέψει την δυαντότητα του σχεδιασμού να αξιοποιεί δημιουργικά το γενικά ισχύον πλαίσιο, υιοθετώντας όρια κορεσμού για μια χρήση, επιβολή προϋποθέσεων για να μπορεί να ισχύσει σε σύνδεση με την περιβαλλοντική αδειοδότηση . κλπ.
2. Ορθά το σχεδιο ΠΔ/τος ορίζει ως πεδιο εφαρμογής της προτεινόμενης ζωνοποίησης τα σχεδια τοπικού επίπέδου και κάτω, δηλαδή διευκρινίζει ότι η πολιτική χρήσεων γης συναρτάται με την κανονιστική και όχι την στρατηγική χωρική πολιτική, απαντώντας σε μια συγχυση που είχε επικρατήσει με τον Ν4269/13 ότι και στα χωροταξικά σχεδια (βλεπε Ειδκό Πλαισιο Τουρισμού) μπορουν να εμπεριεχονται και κανονιστικές ρυθμίσεις.
3. Πιστεύω όμως ότι πρέπει να διευρυνθεί το πεδίο εφαρμογής του και να αφορά ΔΥΝΗΤΙΚΑ σε ολες τις ρυθμισεις χρήσεων γης κανονιστικου επιπέδου, ακόμα και αν ακολουθούν άλλο πλαίσιο σχεδιασμού ως προς τον ΤΡΟΠΟ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ (πχ ΒΕΠΕ)1. [Σημειωνεται ότι η έννοια τρόπος ανάπτυξης (βλέπε 947/79) τείνει να ξεχαστει και να υποκατασταθεί από την έννοια “υποδοχέας” που υπονοεί την χωρικό ρόλο υποδοχής μιας χρήσης και όχι τον επιχειρησιακό πλαίσιο ανάπτυξης της, με πολεοδόμηση η μη, αλλά πάντως με ειδικό διαχειριστικό πλαίσιο από την απλή θεσμοθέτηση “κανονιστικών όρων δόμησης”.]
Η προτεινόμενη διεύρυνση, θα πρέπει να αντιμετωπιστεί ως συνεργασία (της ειδικής με την τοπική ανάπτυξη) και όχι ως παρέμβαση /ανατροπή των ειδικών καθεστώτων, και να προβλεφθεί ειδική διαδικασία γνωμοδότησης, ενδεχομένως με σύμφωνη γνώμη του φορέα ρύθμισης του ειδικού καθεστώτος. Ετσι εξασφαλίζεται ότι μια ενδεχόμενη παρέμβαση του ΤΧΣ δεν θα ανατρέπει μια επείγουσα πολιτική. (πχ ιδιωτικοποιήσεων μέσω του ΕΣΧΑΔΑ) , αλλά θα εξασφαλίζει αμοιβαίο όφελος : πχ η ενδεχομενη προστασία της παρακείμενης γεωργικής γης μπορεί να συμβάλλει στην ποιότητα της τουριστικής ανάπτυξης του ΕΣΧΑΔΑ. Αλλο παράδειγμα: όταν ορίζεται ενα πλαισιο χρησεων γης με το ΤΧΣ/ΓΠΣ ως προς τα πολεοδομικά κέντρα (πχ) δεν πρέπει να αντρεπεται με την χωροθετηση μιας ΒΕΠΕ, που επιτρέπει πλήρη τριτογενοποίηση, ενώ αντιθετα ένα καθεστως συνεργασίας μπορεί να αποδειχθεί πολύ δημιουργικό αν πχ υποδείξει μετεγκατστάσεις από τον αστικο ιστο, άρα ενίσχυση της ΒΕΠΕ.
4. Απλούστερη (επειδη αφορά στο ιδιο υπουργείο) είναι η εφαρμογή των χρησεων γης στις περιοχές προστασίας του Ν 3739/11 που οριοθετούνται ευρύτερα από τον πυρήνα απολύτου προστασίας (ως buffer zone). Σήμερα παρατηρείται μια αμηχανία άμεσης ρύθμισης με τα ειδικά ΠΔ και συνήθως, γίνεται παραπομπή στα ΓΠΣ/ΣΧΟΑΑΠ, και αντίστροφα, τα ΓΠΣ παραπέμπουν τις ρυθμίσεις τους στα ειδικά καθεστωτα με αποτέλεσμα να υπάρχουν ‘τρυπες’, και να πολλαπλασιάζεται η διαδικασία ρύθμισης προσθέτοντας περιττό διοικητικό βάρος, κάτι που λειτουργεί ανασταλτικά για μια ολοκληρωμένη πολιτική προστασίας. Φυσικά και εδώ θα πρέπει να προβλεφθεί ότι αν με την Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη προκύψει αναγκαιότητα επιβολής πρόσθετων περιοριστικών μέτρων ως προς την χρήση και την δόμηση αυτά κατισχύουν.
5. Αντίστοιχα οι περιοχές προστασίας μέσω της δασικής νομοθεσίας θα πρέπει να συμπεριλαμβάνονται στα χωρικά σχέδια, με την επισήμανση ότι κατισχύει η δασική νομοθεσία όταν και όπου είναι αυστηρότερη. Αυτό μπορεί να εξυπηρετήσει την δασική πολιτική και να ελαφρύνει επίσης το διοικητικό βάρος γνωμοδότησης για κάθε ιδιοκτησία χωριστά, όταν για παράδειγμα μέσω των χωρικών σχεδίων απαγορευτεί πλήρως η δόμηση σε μια έκταση όπου κυριαρχεί ο δασικός χαρακτήρας, ως ενιαίο οικοσύστημα, χωρίς να εξαιρούνται τα ξέφωτα που δεν έχουν δασική βλάστηση. Σήμερα τα ΓΠΣ αποφεύγουν το θέμα ορίζοντας απλά ότι η περιοχή υπόκειται στο δασικό καθεστώς, άρα αποδέχονται ότι θα υπάρχουν ‘τρύπες’ μέσα στο δάσος, στις οποίες ισχύει η εκτός σχεδίου δόμηση σε όλη της την μεγαλοπρέπεια (χωρις καν να περιορίζεται).
6. Είναι θετικό ότι το ΠΔ επεκτείνεται και στον εξωαστικό χώρο (αγροτική γη και περιοχές προστασίας) και ότι δεν περιλαμβάνει την περιαστική περιοχή Ελέγχου Δόμησης που είχε το παλαιό σχέδιο ΠΔ/τος (2011) και καλλιεργούσε μια αντίληψη για τον άμεσα περιαστικό χώρο σαν ζώνη εκτόνωσης, αστικών χρήσεων. Ωστόσο θα πρέπει να είναι σαφές ότι στις περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων -που μπορούν να είναι πολεοδομούμενες ή μη- δεν μπορεί να επιτρέπονται όλες οι χρήσεις με την απλή οριοθέτηση, όταν απώτερος στόχος είναι η πλήρης ανάπτυξη (με πολεοδόμηση) θέση που είναι και επιστημονικά ορθή ώστε να μην καταναλώνεται αγροτική γη με μια αραιή διασπορά παραγωγικών χρήσεων. Σήμερα ούτε με το αρ .. περί ΣΔ του Ν.4447/16 δεν είναι σαφές ότι η απλή οριοθέτηση δεν συνεπάγεται την άμεση εφαρμογή των επιτρεπομένων ΣΔ, που ισχύουν ΌΤΑΝ ΘΑ ΓΙΝΕΙ Η ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗ (υψηλότερων της εκτός σχεδίου). Αυτό είναι ένα κρίσιμο σημείο που πρέπει να προσεχθεί διότι δυστυχώς έχει ήδη ακολουθηθεί η λανθασμενη πρακτική (σε ορισμένες περιπτώσεις) .
7. Γενικά πρέπει να προβλεφθεί ότι οι χρήσεις γης μελετώνται και θεσπίζονται σε άμεση συνάρτηση με την επιτρεπόμενη δόμηση /πυκνότητα άρα με τους ΣΔ στις εντός σχεδίου περιοχές, και με ειδικούς περιορισμούς ως προς την εκτός σχεδίου, στις εξωαστικές περιοχές. (βλέπε και σχόλιο 1)

Οι δραστηριότητες που σχετίζονται με την παιδική αναψυχή γνωρίζουν μεγάλη άνθιση τα τελευταία χρόνια και αποτελούν μία από τις κατηγορίες χρήσεων που εξελίσσονται συνεχώς. Το προτεινόμενο σχέδιο προβλέπει μόνο τη λειτουργία «λούνα παρκ» (κατεξοχήν χώρων παιδικής αναψυχής), συνδέοντάς τη λειτουργικά στην ίδια ειδική χρήση με τα θεματικά πάρκα. Ωστόσο, τα τελευταία αποτελούν κατά τη νομοθεσία εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και δεν σχετίζονται ούτε πολεοδομικά ούτε λειτουργικά με την παιδική αναψυχή, η οποία, λόγω της μεγάλης ποικιλίας δραστηριοτήτων, μπορεί να είναι πολύ ηπιότερη.
Προτείνεται αφενός η αναδιατύπωση των κατηγοριών ειδικών χρήσεων γης με α.α. 50 και 51, αφετέρου ο διαχωρισμός της παιδικής αναψυχής σε δύο κατηγορίες, ανάλογα με την ένταση και την πολεοδομική λειτουργία τους.
Με τον τρόπο αυτό και με την εξειδίκευση που θα ακολουθήσει με την προβλεπόμενη στο ίδιο άρθρο υπουργική απόφαση, μπορεί να ξεκινήσει πλέον η θεσμοθέτηση διαδικασιών αδειοδότησης τέτοιων χρήσεων, η οποία σήμερα είναι εξαιρετικά ελλιπής, καθιστώντας τη λειτουργία τους ιδιαίτερα προβληματική – αν όχι και επικίνδυνη.

Προτεινόμενη αναμόρφωση τελευταίων περιπτώσεων:
50. Κατασκηνώσεις – Παιδικές εξοχές – Λούνα παρκ
51. Παιδική αναψυχή – δραστηριότητες παιδικής ψυχαγωγίας (παιδότοποι, κέντρα δημιουργικής απασχόλησης, διαδραστικοί χώροι, χώροι ψυχαγωγίας, χώροι εκθέσεων, υπαίθρια παιδική αναψυχή λοιποί χώροι ήπιας παιδικής αναψυχής)
52. Τυχερά παίγνια

Παρέμβαση του Δικτύου Οργανώσεων και Πολιτών για το Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας στη διαβούλευση του ΥΠΕΝ «Κατηγορίες και Περιεχόμενο Χρήσεων Γης»

Το δίκτυο πολιτών και φορέων για το ιστορικό κέντρο της Αθήνας είναι μια συλλογική πρωτοβουλία που ενδιαφέρεται για την ποιότητα ζωής στο ιστορικό κέντρο και προασπίζει μεταξύ άλλων την ποιότητα του δημόσιου χώρου και τήρηση των θεσμοθετημένων καθεστώτων ρύθμισης των χρήσεων γης.
Το κυρίαρχο θέμα με το οποίο ασχολήθηκε το δίκτυο είναι η δυνατότητα συνύπαρξης των λεγόμενων ΚΥΕ (Καταστήματα Υγειονομικού Ενδιαφέροντος) με την κατοικία χωρίς αμοιβαία όχληση. Βάσει της εμπειρίας μας διαπιστώνουμε ότι βασικό πρόβλημα είναι η ελλιπής εφαρμογή των ρυθμίσεων των ειδικών Π.Δ,/ των Χρήσεων γης αλλά και του ΓΠΣ.

Οι προτάσεις μας είναι :

1. Να προσδιοριστεί ρητά ότι κάθε άδεια λειτουργίας ή άσκησης επαγγέλματος θα ισχύει αν ο χώρος εγκατάστασης εντάσσεται σε καθεστώς χρήσεων γης όπου επιτρέπεται η συγκεκριμένη δραστηριότητα.

2. Να προβλεφτεί ρητά ένα σύστημα ποινών για την μη τήρηση του καθεστώτος χρήσεων γης που να περιλαμβάνει την αφαίρεση της άδειας ή την σφράγιση του καταστήματος. Κάτι τέτοιο ισχύει ήδη με βάση την ΚΥΑ υπουργών ΠΕΧΩΔΕ και Δημ Τάξης η οποία έχει εκδοθεί βάσει του Αρ22παρ5 Ν.1650/86, (44242/2361/89 ΦΕΚ B 380) αλλά δεν έχει ευρεία εφαρμογή.

3. Να καταγραφεί ως περιβαλλοντικό αδίκημα η ηχορύπανση και η αυθαίρετη κατάληψη και περίφραξη του δημόσιου χώρου και να συνεπάγεται διοικητικά την αφαίρεση της άδειας λειτουργίας αλλά και ποινική δίωξη του υπεύθυνου.

4. Να προβλεφθεί η δυνατότητα να τίθενται όρια κορεσμού όταν αναπτύσσεται υπερβολικά μια χρήση. Τέτοια είναι η πρόβλεψη του αρ 3 “Με τον πολεοδομικό σχεδιασμό είναι δυνατό να επιβάλλονται περιορισμοί ως προς την πυκνότητα εγκατάστασης (…)(π.χ. μέγιστος αριθμός ανά Ο.Τ/ Π.Ε./ οδικό άξονα ή κατά άλλο επιστημονικά τεκμηριωμένο τρόπο)” η οποία είναι σκόπιμο ν α ισχύει και στα πολεοδομικά κέντρα αλλά και στις τουριστικές παραθεριστικές περιοχές και όχι μόνο στην Γεν Κατοικία. Να προστεθεί ….Με τον πολεοδομικό σχεδιασμό και κατόπιν πρότασης του οικείου ΟΤΑ είναι δυνατόν ….

5. Να αποσαφηνιστεί η διάκριση μεταξύ των ειδικών χρήσεων εστίαση, αναψυκτήριο και κέντρο αναψυχής, με διαβαθμίσεις όχλησης όπως γίνεται με άλλες χρήσεις (πχ λιανικό εμπόριο), ώστε να μπορούν να εξαιρούνται οι οχλούσες κατά τον σχεδιασμό.
– η διάκριση μπορεί να γίνει βάσει δυο βασικών κριτηρίων μέγεθος καταστήματος, δυναμικότητα εξυπηρέτησης και ωράριο λειτουργίας. Έτσι όσα ΚΥΕ αιτούνται άδειας παράτασης ωραρίου στην μουσική (δηλαδή εκτός ωραρίου κοινής ησυχίας) να κατατάσσονται στα κέντρα αναψυχής, το οποίο ανταποκρίνεται στην πραγματική λειτουργία τους.

6. Να προβλεφθεί σε ολες τις περιοχές επαγγελματικών εγκαταστάσεων (ζώνες 8 ως 13) η χωροθέτηση ΚΥΕ είτε ως κέντρα αναψυχής είτε ως εστίαση και αναψυκτήριο, με την επιφύλαξη να μην προσκρούει σε υγειονομικές διατάξεις (πχ όχι κοντά σε χημικό εργοστάσιο) Είναι παράλογο να μην επιτρέπεται στους σταθμούς λεωφορείων ΚΥΕ, αλλά ακόμα και σε βιομηχανικές επιχειρηματικές περιοχές είναι συμβατή η χρήση κέντρων αναψυχής που λειτουργεί συμπληρωματικά τις βραδινές ώρες που οι επιχειρήσεις είναι κλειστές. Έτσι αξιοποιούνται οι υποδομές πχ στάθμευσης και δεν οχλείται η κατοικία.

ΕΙΔΙΚΗ ΠΡΟΤΑΣΗ ΓΙΑ ΠΡΟΒΛΕΨΗ ΓΙΑ ΠΙΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΙΑΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΑΠΌ ΤΗΝ ΜΕΧΡΙ ΣΗΜΕΡΑ ΑΚΟΛΟΥΘΟΎΜΕΝΗ
Ανεξαρτητα από την προηγουμενη πρόταση για βελτιωση της νομικης εξουσιοδότησης (σημ1) πιστευω ότι και με το υπόψη ΠΔ μπορεί να γινει ρητή πρόβλεψη δυνατοτητας υιοθετησης συμπληρωματικών εργαλείων για την προωθηση κάποιων χρήσεων έναντι άλλων, ή την αποτροπή φαινομένων κορεσμού. Μιά λύση ειναι η ποσόστωση αλλά αυτη δεν μπορεί να εφαρμοστει παρα μόνο σε οργανωμένη αναπτυξη, ή σε επίπεδο κτιριων, κατι που δεν ειναι σωστό. Στην κατευθυνση αυτη κινειται η πρόβλεψη στην γεν κατοικία: “Με τον πολεοδομικό σχεδιασμό είναι δυνατό να επιβάλλονται περιορισμοί ως προς την πυκνότητα εγκατάστασης πλην των με κωδικό (1), (2), και (5) ανωτέρω χρήσεων (π.χ. μέγιστος αριθμός ανά Ο.Τ/ Π.Ε./ οδικό άξονα ή κατά άλλο επιστημονικά τεκμηριωμένο τρόπο)”, όπως και η πρόβλεψη του αρ 18 “Κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τον καθορισμό των γενικών χρήσεων γης είναι δυνατόν να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται υπό όρους, περιορισμούς ή προϋποθέσεις ορισμένες από τις ειδικές χρήσεις γης που κατ` αρχήν επιτρέπονται σύμφωνα με τις διατάξεις του διατάγματος αυτού. Η απαγόρευση ή οι όροι, οι περιορισμοί ή οι προϋποθέσεις του προηγουμένου εδαφίου μπορεί να αφορούν και τμήματα οικοδομικών τετραγώνων ή οικοπέδων ή και ορόφους κτιρίων” η οποία όμως θα πρέπει να επιτραπεί υπό την αίρεση ότι οι προστιθέμενες χρήσεις εξυπηρετούς τους στόχους του υπερκείμενο (χωροταξικού) σχεδιασμού.
Για την υιοθετηση της προτεινομενης ευελιξίας βλέπω τις εξης λύσεις:
– την δυνατοτητα επιβολής ορίων για ορισμένες χρησεις η υπεραναπτυξη των οποίων θίγει τον κυρίως χαρακτηρα μιας περιοχής, συχνά μάλιστα ιστορικού κεντρου.  (πχ γεν κατοικία με μεγάλη ανάπτυξη Μπαρ).
– την δυνατότητα διαφοροποίησης των ΣΔ ανά ειδική χ΄ρηση (πχ 0,8 σε εμπορικό κεντρο και 1,2 σε κατοικία στην ιδια περιοχή). Πρόεκιται για πρακτικη που εφαρμοζεται σε άλλες χωρες αλλά εδω προβλέπεται μόνο μέσω της θεσμοθετησης Ειδικών Ζωνών (ΖΕΕ και ΖΕΚ) κα΄τι εξαιρετικά δυσκινητο.
– η τρίτη λύση να μπορεί να γινεται διασύνδεση χρησεων με την περιβαλλοντική αδειοδότηση, δηλαδή να μπορουν τα πδ/τα χρησεων να θετουν περιορσμού ς που θα ελεγχονται στην περιβαλλοντική αδειοδότηση. (πχ επιτρέπεται το ξενοδοχείο υπό την προυπόθεση οτι διαθετει  ιδωτικό χώρο στάσης πουλμαν, η επιτρέπεται το συνεργειο αυτοκινήτων υπό την προυπόθεση οτι διαθετει χωρο σταθμευσης των οχημάτων ώστε να μην καταλαμβανει τον δημόσιο χώρο) Αυτα μπορουν να οριστούν και με ΠΠΔ (πρότυπες περιβαλλοντικές δεσμευσεις του Ν4014/11) , αλλά η προτεινόμενη καινοτομία είναι η χρήση να επιτρέπεται υπό την αίρεση εξασφάλισης των ΠΠΔ

Είμαι αντίθετος στη δημιουργία και λειτουργία Κέντρων Αποτέφρωσης Νεκρών (Κ.Α.Ν.) και Οστών.

Σύμφωνα με τον πρόσφατο Ν. 4447/2016 και ειδικότερα το Άρθρο 7 αυτού, «Τοπικά Χωρικά Σχέδια» (πρώην Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια) προβλέπεται ότι οι περιοχές που αυτά καλύπτουν αφορούν τις εξής κατηγορίες:

α) Οικιστικές Περιοχές

β) Περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων

γ) Περιοχές Προστασίας

δ) Περιοχές ελέγχου χρήσεων γης

Εντούτοις το παρόν ΠΔ κάνει διάκριση αποκλειστικά για δύο είδη γενικών κατηγοριών χρήσεων:

Άρθρο 15 του παρόντος – Αγροτική Χρήση
Άρθρο 16 του παρόντος – Περιοχές Προστασίας

Από την παραπάνω διάκριση καθίσταται ασαφές αν το παρόν ΠΔ επιχειρεί τον καθορισμό των χρήσεων στον εξωαστικό χώρο συνολικά ή αν κατά την εκπόνηση του Τοπικού Χωρικού Σχεδίου ο μελετητής θα έχει τη διακριτική ευχέρεια να ορίσει περιοχές-ζώνες κατά τον Ν. 4447/2016 επιτρέποντας ή απαγορεύοντας ειδικές χρήσεις κατά το δοκούν.

Υπάρχουν δύο εμφανείς τρόποι θεραπείας του ως άνω ζητήματος: είτε μπορούν να συμπεριληφθούν όλες οι γενικές κατηγορίες (α,β,γ,δ ως άνω) με τις επιτρεπόμενες ειδικές τους χρήσεις, όπως προβλέπονται από το Ν.4447/2016, είτε μπορούν οι προβλεπόμενες από το παρόν ΠΔ γενικές χρήσεις να οριστούν ώς ειδικές χρήσεις Αγροτικών Δραστηριοτήτων και Περιοχών Προστασίας με υποκατηγορίες και διαβαθμίσεις.Ειδάλλως ο διαχωρισμός αποκλειστικά αυτών των δύο γενικών κατηγοριών είναι περιττός και πρέπει να απαλειφθεί.

Αγαπητοί φίλοι
Κατόπιν επαφής μου με μέλη φιλοζωικών οργανώσεων και ακτιβιστές σχετικά με την δημιουργία καταφυγίων αδέσποτων μικρών ζώων διαπίστωσα σχετικά:
Η έως του παρόντος ΠΔ χρήση γης «Ενδιαίτημα μικρών ζώων» με τις συνοδευτικές νομοθετικές διατάξεις περί όρων και προϋποθέσεων χορήγησης άδειας ίδρυσης και λειτουργίας, ήδη έθετε δυσεπίλυτα προβλήματα σε αρκετούς δήμους αστικών περιοχών ακόμα και με αραιά δόμηση. Οι υπερβολικά πολύπλοκες και πολλές φορές αντικρουόμενες διατάξεις/προϋποθέσεις απέτρεπαν τη δημιουργία τέτοιων χώρων ΣΕ ΕΥΛΟΓΗ ΑΠΟΣΤΑΣΗ από τους Δήμους αστικών περιοχών ώστε και να μπορούν να εξυπηρετούνται από τους υπαλλήλους του Δήμου, τους εθελοντές, χορηγούς κλπ αλλά και να μπορούν να πληρούν και άλλες ωφέλιμες χρήσεις για τον αστικό πληθυσμό, όπως εξοικείωση των μικρών παιδιών με τα ζώα, διοργάνωση «παζαριών» υιοθεσίας κλπ. Οι έως τώρα διατάξεις ακόμα και σε εκτός σχεδίου περιοχές ή κάποιων βιοτεχνικών/βιομηχανικών χρήσεων, λόγω προβλημάτων εγγύτητας σε γενική κατοικία, λόγω προβλημάτων αρτιότητας σε περιοχές που χρειάζεται 20 στρέμματα, απουσίας όρων δόμησης, ειδικών χρήσεων γης που έχουν επιβληθεί με παλαιότερες διατάξεις κλπ επέτρεπαν πρακτικά τη λειτουργία μόνο σε αγροτοκτηνοτροφικές περιοχές με πολύ μεγάλες αποστάσεις από τους Δήμους των αστικών κέντρων, πρακτικά απαγορευτικές για τους λόγους που αναφέραμε παραπάνω.
Θεωρούμε ότι το παρόν ΠΔ είναι μια μεγάλη ευκαιρία για μια κυβέρνηση η οποία πιστεύει στην κοινωνική ευαισθησία και η οποία συνεργάζεται με τους Οικολόγους Πράσινους να τακτοποιήσει το ενδεχομένως περίπλοκο γραφειοκρατικό θέμα μια και στην ουσία υπάρχουν πολλοί χώροι οι οποίοι μένουν αναξιοποίητοι, χωρίς χωροταξική και περιβαλλοντική επιβάρυνση. Το πρόβλημα των αδέσποτων ζώων σαν πρακτικό πρόβλημα για τους δήμους και τους δημότες, η δυνατότητα και η έντονη θέληση πολλών πολιτών και οργανώσεων να συμβάλλουν εθελοντικά ή και οικονομικά, η ύπαρξη χορηγών αλλά και η σημειολογική διάσταση του ότι «στην κρίση δεν εγκαταλείπουμε τις πιο αδύναμες ψυχές αβοήθητες» επιβάλλουν την ρεαλιστική χωροταξική και πολεοδομική τακτοποίηση του.
Σαν ενδιαφερόμενος για το θέμα, μαζί με πολλούς δημότες του Δήμου Κηφισιάς-Νέας Ερυθραίας – Εκάλης σε συνεργασία με την Τεχνική υπηρεσία του Δήμου, προσπαθήσαμε να βρούμε αν υλοποιούνται τέτοιες απλοποιήσεις στην εύρεση κατάλληλου χώρου μέσω των νέων χρήσεων γης αλλά δυστυχώς δεν διαπιστώσαμε κάτι τέτοιο. Μάλιστα φαίνεται ότι καταργούνται και οι κάποιες βιοτεχνικές/βιομηχανικές υποκατηγορίες που ίσχυαν έως τώρα. Ελπίζουμε να οφείλεται σε αβλεψία ή παρερμηνεία δική μας, οπότε θα είμαστε ευγνώμονες αν μας στέλνατε σχετικές /παραπομπές υποδείξεις. Σε αντίθετη περίπτωση θα παρακαλούσαμε να ληφθούν υπ όψιν τα παραπάνω ώστε να δώσει το ΠΔ λύση και στο πρόβλημα αυτό. Για οποιαδήποτε περαιτέρω επεξήγηση π.χ. σε ποιες διατάξεις αναφερόμαστε συγκεκριμένα λέγοντας ότι καθίσταται προβληματική η εφαρμογή της αντίστοιχης χρήσης γης, αναφορά σε παραδείγματα υπαρκτών προβλημάτων που προέκυψαν κατά την αναζήτηση κατάλληλων χώρων κλπ είμαι στη διάθεση σας στην ηλεκτρονική διεύθυνση μου.

Με εκτίμηση
Αλέξανδρος Παγουλάτος
Μέλος των Οικολόγων Πράσινων
Νέα Ερυθραία

1. Εισαγωγή

1.1. Η σπουδαιότητα του τουρισμού για την ελληνική οικονομία και αφετέρου ο δυναμισμός του κλάδου είναι προφανής, καθώς ο τουρισμός το 2015:

• συνέβαλε άμεσα στη δημιουργία του 10,0% του ΑΕΠ της χώρας, ενώ η άμεση και έμμεση συμβολή του εκτιμάται σε 22,0% έως 26,5%, επιβεβαιώνοντας την κοινή ρήση ότι αποτελεί την «βαριά βιομηχανία» της χώρας,
• από κάθε € 1,0 τουριστικής δραστηριότητας, δημιουργείται επιπλέον € 1,2 έως 1,65 πρόσθετης οικονομικής δραστηριότητας. Ως αποτέλεσμα για κάθε € 1,0 τουριστικού εσόδου, το ΑΕΠ της χώρας αυξάνεται κατά € 2,2 έως 2,65, δηλαδή ο τουρισμός είναι ένας κλάδος με μεγάλη διάχυση ωφελειών στην οικονομία,
• για 3 νησιωτικές Περιφέρειες (Κρήτη, Νότιο Αιγαίο, Ιόνιο) συνεισφέρει άμεσα στη δημιουργία άνω του 50,0% του ΑΕΠ των Περιφερειών αυτών. Οι Περιφέρειες αυτές έχουν από τα υψηλότερα κατά κεφαλήν ΑΕΠ στη χώρα, υποστηρίζοντας την άποψη ότι ο τουρισμός οδηγεί σε βελτίωση του βιοτικού επιπέδου των περιοχών στις οποίες αναπτύσσεται,
• συμβάλλει άμεσα στο 15,0% της απασχόλησης και συνολικά (άμεσα και έμμεσα) μεταξύ 33,0% και 39,0% ενώ αποτέλεσε και βασικό μοχλό μείωσης της ανεργίας,
• κάλυψε με τις ταξιδιωτικές εισπράξεις το 82,0% του ελλείμματος του εμπορικού ισοζυγίου. Οι εισπράξεις αυτές ισούνται με το 79,0% των εισπράξεων από τις εξαγωγές όλων των άλλων προϊόντων που εξάγει η χώρα, εξαιρουμένων των εισπράξεων από εξαγωγή πλοίων και καυσίμων.
• Αν στις ταξιδιωτικές εισπράξεις συνυπολογισθούν και οι εισπράξεις από αερομεταφορές και θαλάσσιες μεταφορές από τον εισαγόμενο τουρισμό, τότε το σύνολο ισούται με το 88,0% των εισπράξεων από τις εξαγωγές όλων των άλλων προϊόντων πλην πλοίων και καυσίμων.

Παράλληλα, όλα δείχνουν ότι και για το 2017, ο τουρισμός μπορεί να έχει εντυπωσιακά αποτελέσματα. H εκτίμηση του ΣΕΤΕ για το 2017 είναι ότι οι διεθνείς αφίξεις μπορεί να ανέλθουν περίπου στα 26 εκατ., από 24,8 εκατ. το 2016. Συμπεριλαμβανομένης και της κρουαζιέρας οι συνολικές αφίξεις για το 2017 αναμένεται να κινηθούν περί τα 28 εκατ. Εάν επιτευχθούν οι στόχοι αυτοί, τότε ο τουρισμός μπορεί να συμβάλει ακόμα πιο δυναμικά στην αύξηση της απασχόλησης και στην ενίσχυση της ελληνικής οικονομίας και να δώσει – τουλάχιστον για το 2017 – μια επιπλέον μονάδα στο ΑΕΠ της χώρας.

1.2. Στο πλαίσιο αυτό, παρόλο που σε πρώτο επίπεδο το παρόν σχέδιο ΠΔ, φαίνεται να στοχεύει στην ενίσχυση των προσπαθειών για την επίτευξη τάξης στο χώρο το οποίο αποτελεί πάγιο αίτημα του ΣΕΤΕ διότι αποτελεί απολύτως αναγκαία προϋπόθεση για την βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη και επομένως θα πρέπει να αξιολογηθεί θετικά, σε δεύτερο επίπεδο εκτιμάται ότι το αποτέλεσμα από την εφαρμογή του θα είναι έντονα αμφιλεγόμενο λόγω ασαφειών, ασυνέπειας και ασυμβατότητας με την ισχύουσα νομοθεσία είτε λόγω θεσμοθέτησης οριζόντιων και επιστημονικά ατεκμηρίωτων ορίων και περιορισμών που δεν συνεισφέρουν στην σύντομη και βιώσιμη υλοποίηση των αρχικών στόχων.

Κατ’ αρχήν, λείπει ο σαφής προσδιορισμός των χρήσεων γης, που θα έπρεπε να συνδυαστεί με τα κύρια χαρακτηριστικά τους. Αυτό θα επέτρεπε μιαν αντικειμενική σε κάποιο βαθμό κατανομή τους στο χώρο, αποφεύγοντας την ‘κατανάλωση’ πολύτιμων περιοχών τόσο από πλευράς φύσης και πολιτισμού όσο και από πλευράς μακροπρόθεσμου αναπτυξιακού σχεδιασμού (εφεδρείες μελλοντικής αναπτυξιακής γης). Θα ενθάρρυνε επίσης την πρόληψη συγκρούσεων στις χρήσεις γης που θα απέτρεπε την υποβάθμιση του χώρου, αυτού του πολύτιμου φυσικού πόρου.

Σε κάθε περίπτωση, βασική προτεραιότητα της πολιτικής του χώρου θα πρέπει να αποτελεί η προστασία, διαφύλαξη και αξιοποίηση της εν δυνάμει αναπτυξιακής γης – παράλληλα με την προστασία περιοχών περιβαλλοντικού και πολιτισμικού ενδιαφέροντος – δηλαδή γης που δύναται να συμβάλει οργανωμένα, πολλαπλασιαστικά και συνεχώς, στην δημιουργία εισοδημάτων και θέσεων εργασίας, παράλληλα με την προστασία του περιβάλλοντος, έχοντας ένα όραμα και στόχευση για το άμεσο αλλά και για το απώτερο μέλλον της χώρας.

2. Γενικά

2.1. Είναι απόλυτα σκόπιμο να χρησιμοποιείται και να υπάρχει απόλυτη συνέπεια του σχεδίου ΠΔ με την τουριστική νομοθεσία, ως προς τους ορισμούς των τουριστικών καταλυμάτων και εγκαταστάσεων. Στο πλαίσιο αυτό, απαιτείται κεφάλαιο προοιμίου στο Σχέδιο Π.Δ., στο οποίο θα εμπεριέχονται όλοι οι σχετικοί ορισμοί των κατηγοριών χρήσεων (και ειδικότερα αυτοί που άπτονται της ειδικής κατηγορίας με κωδ. 16 οι οποίοι πρέπει να αντιστοιχούν στην κατηγοριοποίηση του Ν.4276/14 και του λοιπού θεσμικού πλαισίου όπως ισχύει) για λόγους συνέπειας και ασφάλειας δικαίου, ως πάγια πρακτική κάθε σύγχρονου νομοθετικού πλαισίου.
2.2. Η οριζόντια αναφορά σε μέγιστα μεγέθη (ειδικότερα, δυναμικότητες ξενοδοχειακών καταλυμάτων, βλ. άρθρα 3, 4) κρίνεται ως άστοχη και επιστημονικά ατεκμηρίωτη ενώ δεν λαμβάνει υπόψη – μεταξύ άλλων – τις ισχύουσες λειτουργικές και τεχνικές προδιαγραφές των τουριστικών καταλυμάτων και εγκαταστάσεων, την συγκεκριμένη θέση, τα χαρακτηριστικά και την οικονομική βιωσιμότητα της εκάστοτε επένδυσης, τους όρους και τις προϋποθέσεις προστασίας περιβάλλοντος, την χρονική συγκυρία, καθώς και την ανάγκη δημιουργίας θέσεων απασχόλησης.
2.2.1. Ως εκ τούτου προτείνεται να μην τίθενται στενά αριθμητικά όρια αλλά η αυξομείωσή τους να αποτελεί αντικείμενο επιστημονικής τεκμηρίωσης του αντίστοιχου χωρικού σχεδιασμού ο οποίος εξετάζει αναλυτικά τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής και μεταξύ άλλων προϋποθέτει την διαβούλευση με τους κοινωνικούς φορείς κάτι που άλλωστε βρίσκεται προς την κατεύθυνση που ορίζει ο πρόσφατος Ν. 4447/2016 «Χωρικός σχεδιασμός – Βιώσιμη Ανάπτυξη»
2.2.2. Εάν παρόλ’ αυτά κρίνεται αναγκαία η εισαγωγή αριθμητικών ορίων τότε απαιτείται αύξηση των προτεινόμενων ορίων δυναμικότητας με σκοπό την δημιουργία ξενοδοχειακών καταλυμάτων υψηλότερων κατηγοριών, την δημιουργία βιώσιμων μονάδων και αντίστοιχων θέσεων απασχόλησης και την υιοθέτηση πρακτικών και προτύπων προστασίας περιβάλλοντος.
2.3. Έμφαση θα πρέπει να δοθεί στην ενσωμάτωση της έννοιας των Ειδικών Τουριστικών Υποδομών στο σχέδιο του ΠΔ καθώς προτείνουμε:
2.3.1. Να επεκταθεί η δυνατότητα χωροθέτησής τους σε επιπλέον κατηγορίες περιοχών.
2.3.2. Να διασφαλισθεί η συνέπεια της ορολογίας καθώς εντός του σχεδίου ΠΔ παρατηρείται ότι συγκεκριμένες κατηγορίες ΕΤΥ (π.χ. Θεματικά πάρκα) αφορούν σε ειδικές κατηγορίες χρήσεων (κωδ. 50), ενώ αντίθετα θα έπρεπε περιλαμβάνονται στην γενική κατηγορία (κωδ. 16), με αποτέλεσμα να δημιουργείται έντονη ασάφεια και ασυνέπεια.
2.4. Στις περιοχές αποκλειστικής, αμιγούς και γενικής κατοικίας θα πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη η ενσωμάτωση της αποκαλούμενης «Οικονομίας του Διαμοιρασμού» βάσει της σχετικής νομοθεσίας με τέτοιο τρόπο ώστε να διασφαλίζονται συνθήκες υγιούς ανταγωνισμού με τα Κύρια και (κυρίως) μη Κύρια Ξενοδοχειακά Καταλύματα καθώς και η διαφύλαξη της ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών προς τους επισκέπτες όσο και της ποιότητας ζωής των κατοίκων αλλά και της βέλτιστης χρήσης των υποδομών από φαινόμενα έντονης και απρογραμμάτιστης ροής επισκεπτών. Ειδικότερα, θα πρέπει να τονισθεί ότι σε αυτές τις κατηγορίες περιοχών ενώ ήδη δίνεται η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικιών (των οποίων το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας παραμένει άνευ ουσιαστικής ρύθμισης), αντίθετα τίθενται σημαντικοί περιορισμοί στην χωροθέτηση τουριστικών καταλυμάτων, των οποίων το αυστηρό ρυθμιστικό πλαίσιο ίδρυσης και λειτουργίας διασφαλίζει την παροχή υψηλής ποιότητας, αξιόπιστων υπηρεσιών.
Είναι σκόπιμο να διατυπωθεί η γενική αρχή ότι πριν την χωροθέτηση χρήσεων όπως λατομεία, κέντα αποτέφρωσης, υποδομές μεταναστών και σωφρονιστικών καταστημάτων- φυλακών κλπ., να λαμβάνεται υπ’ όψη ο τουριστικός χαρακτήρας των περιοχών.

3. Ειδικά σημεία

Άρθρο 2 – Αποκλειστική κατοικία

1. Προτείνεται να αναφέρεται ρητά ότι είναι δυνατή η χωροθέτηση Κύριων και μη Κύριων Τουριστικών Καταλυμάτων, βάσει ειδικών διαταγμάτων.

Άρθρο 3 – Αμιγής κατοικία

2. Στο πλαίσιο του σημείου 2.2., προτείνεται η άρση του μέγιστου μεγέθους δυναμικότητας ξενοδοχειακών καταλυμάτων και προτείνεται να αποτελεί αντικείμενο εκτίμησης του ρυθμιστικού χωρικού σχεδιασμού.
α. Σε κάθε περίπτωση το μέγιστο μέγεθος απαιτείται να είναι σαφώς υψηλότερο (πχ. 25 δωμάτια) με σκοπό την διασφάλιση της οικονομικής βιώσιμότητάς τους, την δυνατότητα δημιουργίας υψηλότερης κατηγορίας καταλυμάτων, την υιοθέτηση πρακτικών και προτύπων περιβαλλοντικής προστασίας καθώς και την δημιουργία βιώσιμων θέσεων εργασίας.
3. Προτείνεται η δυνατότητα διάχυσης κατά την χωροθέτηση των Ξενοδοχειακών Καταλυμάτων, και όχι η σημειακή μαζική συγκέντρωσή τους, με σκοπό την διάχυση των οικονομικών ωφελειών στο σύνολο της περιοχής, την αποφυγή δημιουργίας αποκλεισμένων («γκέτο») ή ευνοούμενων περιοχών καθώς την αποφυγή φαινομένων συμφόρησης και έντονης εκμετάλλευσης των υποδομών (πχ. μεταφορών, προστασίας περιβάλλοντος). Παράλληλα, θα πρέπει να τονισθεί ότι η διάχυση τουριστικών καταλυμάτων και εγκαταστάσεων μέσα στο χώρο αποτελεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα του ελληνικού τουριστικού προϊόντος, ενώ συμβάλλει στη διατήρηση της φυσιογνωμίας περιοχών, σε αντίθεση με την μαζική συγκέντρωση των τουριστικών εγκαταστάσεων.

Άρθρο 4 – Γενική κατοικία

4. Στο πλαίσιο του σημείου 2.2., προτείνεται η άρση μέγιστου μεγέθους δυναμικότητας Τουριστικών Καταλυμάτων και προτείνεται να αποτελέσει αντικείμενο του ρυθμιστικού χωρικού σχεδιασμού (Ειδικού είτε Τοπικού Χωρικού Σχεδίου).
α. Σε κάθε περίπτωση το μέγιστο μέγεθος απαιτείται να είναι σαφώς υψηλότερο (πχ. 100 δωμάτια) με σκοπό την διασφάλιση της οικονομικής βιωσιμότητάς τους, την δυνατότητα δημιουργίας υψηλότερης κατηγορίας καταλυμάτων, την υιοθέτηση πρακτικών και προτύπων περιβαλλοντικής προστασίας καθώς και την δημιουργία θέσεων απασχόλησης.
5. Προτείνεται η ρητή αναφορά σε δυνατότητα χωροθέτησης Εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής.

Άρθρο 5 – Πολεοδομικό κέντρο

6. Προτείνεται η ρητή αναφορά σε δυνατότητα χωροθέτησης εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής.

Άρθρο 6 – Τουρισμός/αναψυχή

7. Προτείνεται η ρητή αναφορά σε δυνατότητα χωροθέτησης εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής.
8. Προτείνεται η δυνατότητα χωροθέτησης υδατοδρομίων εντός λιμενικών ζωνών τουριστικής δραστηριότητας, στο πλαίσιο των διεθνών τάσεων και προτύπων και σε συνδυασμό με τις ιδιαίτερες δυνατότητες της χώρας μας .
9. Προτείνεται η δυνατότητα χωροθέτησης πολιτιστικών εγκαταστάσεων (απαραίτητων για την προώθηση του πολιτισμικού τουρισμού), θρησκευτικών χώρων, εκπαίδευσης (στο πλαίσιο άμβλυνσης της εποχικότητας καθώς και σύνδεσης της εκπαίδευσης με την οικονομία)

Άρθρα 9, 11 – Παραγωγικές εγκαταστάσεις χαμηλής/ μέσης όχλησης, τεχνολογικό πάρκο

10. Προτείνεται η δυνατότητα χωροθέτησης Τουριστικών Καταλυμάτων και Εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής (κωδ. 16) όπως είναι τα συνεδριακά κέντρα, για την εξυπηρέτηση των εν λόγω εγκαταστάσεων.

Άρθρο 14 – Ειδικές χρήσεις

11. Δεδομένης της αναφοράς χρήσεων με κωδ. (5), (48), (49), (50), προτείνεται η δυνατότητα χωροθέτησης Τουριστικών Καταλυμάτων και Εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής (κωδ. 16), προκειμένου να περιορισθεί ο περιορισμός των μετακινήσεων και άρα η προστασία του περιβάλλοντος, να παρέχεται ολοκληρωμένη εμπειρία αναψυχής και να προσφέρεται ολοκληρωμένο τουριστικό προϊόν (π.χ. μέσω δημιουργίας Συνεδριακών/ Εκθεσιακών Κέντρων) καθόλη την διάρκεια του έτους, βάσει των διεθνών τάσεων.

Άρθρο 15 – Αγροτική χρήση

12. Προτείνεται η γενική δυνατότητα χωροθέτησης Τουριστικών Καταλυμάτων (βάσει δυναμικότητας που προκύπτει από την περιβαλλοντική αδειοδότηση) εντός περιοχών με αγροτική χρήση με στόχο την περαιτέρω σύνδεση του πρωτογενή τομέα με τον τουρισμό, μέσω της ενίσχυσης της κατανάλωσης των τοπικών προϊόντων που παράγονται σε μικρή ακτίνα, από τα τουριστικά καταλύματα. Η παραπάνω πρόβλεψη, θα συμβάλλει στην προστασία του αγροτικού χώρου καθώς και στην δημιουργία τουριστικού προϊόντος άμεσα συνδεδεμένου με την τοπική οικονομία και κοινωνία.
13. Στο πλαίσιο του σημείου 2.2., προτείνεται η άρση του μέγιστου μεγέθους δυναμικότητας Τουριστικών Καταλυμάτων και προτείνεται να αποτελεί αντικείμενο του ρυθμιστικού χωρικού σχεδιασμού (Ειδικού είτε Τοπικού).
14. Όπως προβλέπουν οι διατάξεις του Ν. 4276/14 για την ανάπτυξη του Αγροτουρισμού να επιτρέπονται μικρά Συνεδριακά και Εκθεσιακά Κέντρα για την προβολή των γεωργικών προϊόντων.
15. Προτείνουμε να υπάρχει η δυνατότητα πρόβλεψης από τον χωρικό σχεδιασμό μελλοντικού αποθέματος τουριστικής αναπτυξιακής γης στην οποία δεν θα επιτρέπεται καμία σχεδόν χρήση, πλην της αγροτικής.

Μεγάλες παραλιακές/ παράκτιες εκτάσεις της χώρας, οι οποίες έχουν όλες τις φυσικές δυνατότητες της τουριστικής ανάπτυξης, είναι δυνατό για άλλους λόγους (έλλειψη υποδομών, συνδέσεων, κορεσμού, περιβαλλοντικής προστασίας, κλπ.) να κριθεί ότι δεν προτείνεται μεσοπρόθεσμα, η τουριστική τους ανάπτυξη. Στις περιπτώσεις αυτές δεν πρέπει η αυτή μελλοντική αναπτυξιακή γη, η οποία μπορεί να προσφέρει στις επόμενες γενιές ανάπτυξη και απασχόληση, να αναλώνεται με κτίσματα όπως είναι οι εκτός σχεδίου κατοικίες που δεν προσφέρουν σχεδόν τίποτα στις τοπικές κοινωνίες και στο περιβάλλον, αλλά αντίθετα ακυρώνουν με τη διασπορά τους κάθε δυνατότητα μελλοντικής ανάπτυξης.

Στις περιπτώσεις αυτές δεν πρέπει να επιτρέπονται πλην της αγροτικής χρήσης άλλες χρήσεις με μόνιμες κατασκευές, όπως είναι οι εκτός σχεδίου κατοικία, τα εκτός σχεδίου εμπορικά καταστήματα, αποθήκες, κλπ. Οι παράκτιες περιοχές της χώρας αποτελούν βασικό «πλουτοπαραγωγικό» πόρο και δεν πρέπει να δεσμεύονται αλόγιστα με χρήσεις που δεν διανέμουν οφέλη στην κοινωνία και στην εθνική και τοπική οικονομία. Παράλληλα, με τον τρόπο αυτό σταδιακά θα γίνει ανάσχεση της εκτός σχεδίου δόμησης σύμφωνα με την οποία άστοχα και κακώς δίνεται σε κάθε γήπεδο η δυνατότητα δόμησης, με αρνητικές επιπτώσεις στο φυσικό και πολιτισμικό περιβάλλον, στο τοπίο, στην ύπαιθρο και στον αγροτικό χώρο, καθώς και στις αναπτυξιακές προοπτικές της χώρας.

Άρθρο 18 – Μεταβατικές διατάξεις

16. Προτείνεται η επανεξέταση των μεταβατικών διατάξεων που προβλέπονται στο σχέδιο ΠΔ καθώς οι υφιστάμενες προβλέψεις αναμένεται να συμβάλουν στην καθυστέρηση ή ακύρωση επενδυτικών σχεδίων, στην περαιτέρω μείωση της απασχόλησης (και σε καμία περίπτωση, στην ενίσχυσή της) καθώς και στην περαιτέρω συρρίκνωση της ασφάλειας δικαίου που αποτελεί βασικό παράγοντα ανάπτυξης. Συγκεκριμένα δημιουργείται επενδυτική ανασφάλεια εφόσον ακόμα και οι περιπτώσεις προχωρημένων σταδίων (π.χ. με εγκεκριμένους περιβαλλοντικούς όρους) μπορεί να αναιρεθούν με νέα δυσμενέστερη διάταξη του Σχεδίου Π.Δ. επομένως οι μεταβατικές διατάξεις πρέπει να επαναδιατυπωθούν πλήρως λαμβάνοντας υπ’ όψη τις διατάξεις του Ν. 4389/2016 (άρ. 238, παρ.2).

Το Σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για τις χρήσεις γης που τίθεται σε δημόσια διαβούλευση, περιορίζει ή/και αποκλείει την εγκατάσταση δικτύων διανομής φυσικού αερίου από μια σειρά χρήσεων γης (μεταξύ αυτών οι περιοχές αμιγούς ή γενικής κατοικίας). Η απαγόρευση αντίκειται όχι μόνο σε υφιστάμενες ρυθμίσεις για την ανάπτυξη και εγκατάσταση δικτύων φυσικού αερίου αλλά και στον διεθνή και εθνικό στόχο της περαιτέρω διείσδυσης του φυσικού αερίου στον αστικό ιστό και γενικότερα στο ενεργειακό ισοζύγιο της χώρας. Επιπλέον, στην ήδη ισχύουσα νομοθεσία η προσθήκη αερίων καυσίμων (LPG, CNG), καυσίμων φιλικότερων προς το περιβάλλον, έναντι των υγρών καυσίμων, προβλέπει τη χωροθέτησή τους σε κατηγορίες χρήσης γης υπό αυστηρές τεχνικές προϋποθέσεις. Αντιθέτως με το υπό έκδοση Π. Δ/μα επαναφέρεται ο διαχωρισμός των πρατηρίων, ανάλογα με το καύσιμο που προμηθεύουν (“Πρατήρια Υγρών Καυσίμων, Υγραερίου και Φυσικού Αερίου») και η χωροθέτησή τους σε διαφορετικές κατηγορίες χρήσεων γης, εμποδίζοντας περαιτέρω τη χρήση φυσικού αερίου.
Επισημαίνεται ότι οι παραπάνω ρυθμίσεις έρχονται σε πλήρη αντίθεση με την υφιστάμενη νομοθεσία σχετικά με την κατασκευή, εγκατάσταση και λειτουργία των εγκαταστάσεων φυσικού αερίου σε Δίκτυα Διανομής, (Ν. 2364/1995 και 4203/2014) και ως εκ τούτου θα πρέπει να μην υιοθετηθούν.
Κατόπιν των ανωτέρω προτείνεται η εξαίρεση των εγκαταστάσεων φυσικού αερίου από τις διατάξεις του υπό σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος.

Επισημάνσεις του ΤΕΕ/ΤΚΜ επί του σχεδίου ΠΔ
«Κατηγορίες και Περιεχόμενο Χρήσεων Γης»

Μετά την κατάργηση του Β’ Κεφαλαίου του ν.4269/2016 (κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης) επαναφέρθηκε σε ισχύ για τον πολεοδομικό σχεδιασμό το ΠΔ 166/Δ/1987 των χρήσεων γης.
Το σχέδιο Π.Δ. που τέθηκε σε διαβούλευση ακολουθεί την δομή και τη λογική του Π.Δ.166/Δ/1987 σε «εκσυγχρονιστική» προσαρμογή του από 30 ετών παλαιού και ανεπαρκούς θεσμικού καθεστώτος με το οποίο ρυθμίζονταν οι χρήσεις γης στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε επιπέδου.

Γενικές κατηγορίες χρήσεων γης
Στο σχέδιο Π.Δ. καθορίζονται 17 Γενικές κατηγορίες χρήσεων γης ενώ αντίστοιχα στο Β΄ Κεφάλαιο του ν.4269/2014 καθοριζόταν 18. Από τις κατηγορίες αυτές οι 15 είναι όμοιες με τις καταργηθείσες με διαφοροποιήσεις στην ονομασία τους (το περιεχόμενό τους που αφορά τις ειδικές κατηγορίες χρήσεων θα σχολιαστεί παρακάτω) με αφαίρεση από αυτές του ν.4269/2014 που αναφέρονται ως:
 Εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς
 Κύριο οδικό δίκτυο πόλεων
και με προσθήκη δύο νέων κατηγοριών
 Αγροτική χρήση
 Περιοχές Προστασίας
Οι ‘’όμοιες’’ 15 γενικές κατηγορίες χρήσεων γης καταγράφεται ότι καλύπτουν περιοχές πολεοδομούμενες ή προς πολεοδόμηση ενώ οι δύο ‘’νέες’’ που προστίθενται αφορούν εκτάσεις γεωργικής γης και περιοχές προστασίας που ήδη ρυθμίζονται με άλλες διατάξεις και περιεχόμενο των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΤΧΣ πέραν των διατάξεων των χρήσεων γης.
Oι δύο αυτές κατηγορίες και τα αντίστοιχα άρθρα 15 και 16 που τις περιγράφουν είναι ανεπεξέργαστα και ασαφή ως προς τον σκοπό τους και δημιουργούν εύλογα απορίες και σύγχυση εννοιών με τα αντίστοιχα τους που έχουν ορισθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Τα άρθρα αυτά είτε πρέπει να εξαιρεθούν είτε να επαναδιατυπωθούν με ευκρίνεια και σαφή στόχο και σκοπό.

Ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης
Πέρα των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης καθορίζονται και 53 ειδικές κατηγορίες χρήσεων σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία τους, το αναλυτικό περιεχόμενο των οποίων θα εξειδικεύεται με Απόφαση του Υπουργού ΠΕΝ, μετά από γνώση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ.
Επειδή δεν προσδιορίζεται χρονικός περιορισμός εντός του οποίου θα γίνει αυτή η εξειδίκευση αντιλαμβανόμαστε ότι δεν θα κριθεί απαραίτητη και δεν θα υπάρξει.
Για τη συνέχιση του σχολιασμού θα πρέπει να συμφωνηθεί ότι η έννοια ειδική χρήση σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία της αφορά την χρήση των κτιρίων και εγκαταστάσεων που θα την εξυπηρετούν.
Στον ν.4269/2014 το περιεχόμενο των κατηγοριών χρήσεων γης θα αντιστοιχιζόταν με τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ) όπως αυτοί αναφέρονται στην εκάστοτε Εθνική Ονοματολογία Οικονομικών Δραστηριοτήτων.
Στο σχέδιο Π.Δ. επειδή ο προσδιορισμός του είδους της περιγραφής και του περιεχομένου της όποιας χρήσης γης ακολουθεί το πρότυπο του 166/Δ/1987, δεν συνδέεται με κάποια δυναμική βάση δεδομένων, και ως εκ τούτου θα παραμένει στατικός μη δυνάμενος να παρακολουθήσει τις εξελίξεις των παραγωγικών, εμπορικών, επιχειρηματικών δεδομένων και τις εκάστοτε μεταβολές τους, γεγονός που θα αποφευγόταν με την αντιστοίχιση των χρήσεων με τους ΚΑΔ.

Ασυμβατότητες
Όπως είχε αναφερθεί και στη διαβούλευση του ν.4269/2014, είναι αναγκαίο να υπάρξει ενιαία και κοινή αντίληψη τόσο στον καθορισμό των χρήσεων γης στον πολεοδομικό σχεδιασμό, όσο και κατά την εφαρμογή του με τις χορηγούμενες βεβαιώσεις χρήσεων γης από τους αρμόδιους ΟΤΑ, που τις εκδίδουν σύμφωνα με τις ανάλογες διατάξεις, κατηγοριοποίηση και περιεχόμενο του Δημοτικού Κώδικα.
Η ασυμβατότητα του περιεχομένου του σχεδίου ΠΔ με αντίστοιχες ρυθμίσεις σε υφιστάμενα εν ισχύ νομοθετήματα, κώδικες και διατάξεις που αφορούν τις διάφορες χρήσεις όσον αφορά στην ορολογία, στο επιτρεπτόν η μη, και στους περιορισμούς χωροθέτησης δημιουργούν συχνή σύγχυση εννοιών και σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ των πολιτών.
Είναι αναγκαίο λοιπόν να συγκεντρωθούν όλες τις ισχύουσες διατάξεις για κάθε χρήση και να εναρμονισθεί η ονοματολογία και το περιεχόμενο τους με τις διατάξεις περί χωροθέτησης.

Τα ινστιτούτα γυμναστικής (ιδιωτικά ή δημοτικά) θεωρούνται από τον κτηριοδομικό κανονισμό ως εμπορικά καταστήματα. Θεωρώ ότι στην αμιγή κατοικία θα πρέπει ρητά να αναφέρεται οτι επιτρέπεται η λειτουργία ινστιτουτων γυμναστικής διότι η λειτουργία τους εξυπηρετεί καθημερινές αναγκες του πολίτη.

Η διάκριση σε κατηγορίες χρήσεων επιφέρει σημαντική διάκριση μεταξύ των πολιτών σε προνομιούχους και μη προνομιούχους, την εποχή που επιζητούμε την κατάργηση των διακρίσεων μεταξύ των πολιτών.
Οσοι κατοικούν σε πχ Αμιγή Κατοικία, έχουν τις ίδιες ανάγκες με όλους τους υπόλοιπους. Πρέπει να ψωνίσουν, να πάνε θέατρο, σινεμά, σε συνεργείο αυτοκινήτων, στην κλινική, στο εστιατόριο.
Επειδή δεν υπάρχουν τέτοιες ευκολίες στην περιοχή τους, θά μετακινηθούν με το αυτοκίνητό τους στην περιοχή γενικής κατοικίας για να ικανοποιήσουν τις ανάγκες τους.
Αυτό θα φέρει ΔΙΠΛΗ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΗ ΣΤΟΥΣ ΚΑΤΟΙΚΟΥΣ ΓΕΝΙΚΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ:
1. Θα υποστούν την αυξημένη κίνηση από την προσέλευση επισκεπτών από άλλες περιοχές
2. Θα υποστούν την αυξημένη χωρητικότητα κάθε είδους καταστημάτων και λειτουργιών, για να ανταποκριθούν στους πελάτες από άλλες περιοχές.
ΑΥΤΌ ΚΑΤΑΡΓΕΊ ΤΗΝ ΙΣΌΤΗΤΑ ΤΩΝ ΔΙΚΑΙΩΜΆΤΩΝ ΤΩΝ ΠΟΛΙΤΩΝ

Στην παρ. Β. ΕΙΔΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ

Στην κατηγορία “8.1. Εμπορικά καταστήματα”: προτείνω να διευκρινιστεί ότι σε αυτά θα μπορεί να επιτρέπεται η λιανική, καθώς και η χονδρική πώληση αγαθών, με τις εξής προϋποθέσεις σωρευτικά: η χονδρική πώληση να αποτελεί λιγότερο από το 50% του τζίρου, να μην απαιτεί επιπρόσθετες εγκαταστάσεις ούτε πρόσθετο εξοπλισμό για την εξυπηρέτησή της, πέραν από τα απαραίτητα για την εξυπηρέτηση της λιανικής πώλησης αγαθών.

Με αυτόν τον τρόπο θα καλυφθούν κάποια καταστήματα τα οποία ζητούν στις χρήσεις γης να αδειοδοτηθούν και για χονδρική πώληση, όταν αυτή θα διαφέρει από την λιανική μόνον από την έκδοση τιμολογίου αντί απόδειξης λιανικής και όχι στον χαρακτήρα του καταστήματος ούτε την ειδική πολεοδομική λειτουργία τους.

Με εκτίμηση

Η σπουδαιότητα του τουρισμού για την ελληνική οικονομία και ειδικώς την Κρήτη είναι πολύ μεγάλης σημασίας με τοπική συνεισφορά άνω του 50% ΑΕΠ, συμβάλει τα μέγιστα στην απασχόληση – μείωση της ανεργίας, και επιδρά θετικά σε όλους σχεδόν τους τομείς της τοπικής και εθνικής οικονομίας.
Συνεπώς είναι ανάγκη να υπάρξει ταύτιση του ΠΔ με την τουριστική νομοθεσία, τους ορισμούς των τουριστικών καταλυμάτων και εγκαταστάσεων και να προβλεφθεί προνομιούχος δυνατότητα χωροθέτησης σε περιοχές όπως εκείνη της αγροτικής γης, ειδικά για την χρήση των καταλυμάτων αγροτουρισμού που αποτελούν συνήθως μικρές οικογενειακές επιχειρήσεις, με δυναμικότητα έως 50 κλινών και όχι έως 20 κλινών όπως αναγράφεται στη σχετική παράγραφο του υπό διαβούλευση ΠΔ.
Εναλλακτικά προτείνεται να μην τίθενται στενά αριθμητικά όρια, αλλά αυτό να εναπόκειται στον τοπικό χωρικό σχεδιασμό κάθε περιοχής.

ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΣΕ ΚΕΝΤΡΙΚΟΥΣ ΟΔΙΚΟΥΣ ΑΞΟΝΕΣ ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΙΝΕΙ ΠΙΟ ΣΑΦΕΣ ΣΤΟ Π.Δ ΟΤΙ ΔΕΝ ΜΠΟΡΟΥΝ ΝΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΖΟΝΤΑΙ ΜΟΝΟ ΣΑΝ ΑΜΙΓΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑ.

Γενική θεώρηση
– Tο σχέδιο ΠΔ καλύπτει μια ευρύτατη κλίμακα χώρου- εντός και εκτός σχεδίου- και δεν αναφέρεται μόνο σε χρήσεις αλλά και σε εν γένει δραστηριότητες/λειτουργίες. Το εγχείρημα θα μπορούσε καταρχήν να είναι θετικό ωστόσο πάσχει σοβαρά από σύγχυση εννοιών και ορολογίας και από ένα ασαφές πλαίσιο ανάμιξης εργαλείων/μέσων και αρχών σχεδιασμού. Χαρακτηριστικό είναι ότι το σχέδιο παρεμβαίνει στον χωρικό σχεδιασμό επιβάλλοντας οριζόντιες ρυθμίσεις διαμορφώνοντας τυποποιημένους και γραφειοκρατικού χαρακτήρα κανονιστικούς όρους που αναφέρονται σε όλες τις περιοχές τη χώρας.
– Οι χρησιμοποιούμενοι όροι οφείλουν να προσαρμόζονται στην γενικότερη ορολογία η οποία έχει υιοθετηθεί σε θέματα χωρικού σχεδιασμού όπως πχ ο πρόσφατος ν. 4447/2016 κ.α.. Έτσι οι όροι «πολεοδομικός σχεδιασμός», «πολεοδομική λειτουργία», «πολεοδομική μελέτη» πρέπει να αντικατασταθούν επί το ορθότερον από τους όρους «χωρικός σχεδιασμός», «χωρική λειτουργία» «πολεοδομικό σχέδιο εφαρμογής».
– Το σχέδιο ΠΔ δεν παύει να κινείται στη φιλοσοφία του Π.Δ. του 1987, ΦΕΚ/Δ/166. Οι «ΕΙΔΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ» που προτείνονται ως εξειδίκευση των 15 «ΓΕΝΙΚΩΝ ΚΑΤΗΓΟΡΙΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ» ακολουθούν μια εμπειρική ταξινόμηση, αναιτιολόγητη, χωρίς κανένα κριτήριο ένταξης, ούτε σε σχέση με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, τη φυσιογνωμία, τις ανάγκες προς τις οποίες κάθε γενική λειτουργία πρέπει να ανταποκριθεί, ούτε σε σχέση με τις αλληλεπιδράσεις (θετικές και αρνητικές) που ασκούνται μεταξύ των γενικών και των ειδικών χρήσεων.
– Αγνοείται το γεγονός ότι οι ταχύτατα, μεταβαλλόμενες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες, οι τεχνολογικές εξελίξεις και ο ανταγωνισμός μεταβάλλουν τις χρήσεις γης, δημιουργώντας νέες και διαφοροποιώντας ή απαξιώνοντας άλλες. Η παροχή εξουσιοδότησης για έκδοση υπουργικής απόφασης που θα εξειδικεύσει «το αναλυτικό περιεχόμενο των ειδικών κατηγοριών χρήσεων» (άρθρο 1Γ), δεν λύνει το πρόβλημα. Αντίθετα εγείρει ερωτηματικά, επιφυλάξεις και καθίστα ακόμα πιο σύνθετο και αδικαιολόγητα πολύπλοκο το κανονιστικό πλαίσιο.
– Για την ασφάλεια δικαίου και προς όφελος της οικονομίας, της κοινωνίας και του περιβάλλοντος απαιτείται μια νέα αντίληψη που θα προσβλέπει στην αξιολογική τεκμηρίωση κάθε ρύθμισης και θα βασίζεται περισσότερο στον αποτελεσματικό χωρικό σχεδιασμό από ένα πολύπλοκο και δεσμευτικό κανονιστικό πλαίσιο χρήσεων.
– Το υπό διαβούλευση ΠΔ αντιμετωπίζει τον εξωαστικό χώρο (εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών χώρο) αποσπασματικά, χωρίς να συγκροτεί ένα αποτελεσματικό πλαίσιο για τον ευέλικτο προσδιορισμό χρήσεων που τον απαρτίζουν για κάθε χωρική ενότητα. Η επιλογή κάποιου συγκεκριμένου άρθρου δεν βοηθάει καθώς η μορφή των άρθρων προσανατολίζεται σε μεγάλο βαθμό σε όρους πολεοδόμησης, για αυτό και θα έπρεπε να δοθεί η δυνατότητα επιλογής χρήσεων που ανήκουν σε διαφορετικά άρθρα.

Επιμέρους παρατηρήσεις
– Σύμφωνα με το άρθρο 2, το οποίο αφορά περιοχές που ήδη διέπονται από ειδικά Δ/μτα, με χρήση αποκλειστικής κατοικίας και σύμφωνα με τη νομολογία του Σ.τ.Ε (βλ. Σ.τ.Ε. 188/2004, 2513/2009, ΠΕ486/2000, κ.ά.), που διαμορφώθηκε με αφορμή παρεμφερείς παρεμβάσεις σε περιοχές αποκλειστικής χρήσης κατοικίας, δεν είναι κατανοητή η χρησιμότητα της κατηγορίας «Αποκλειστική Κατοικία» στις «Γενικές Κατηγορίες».
– Επισημαίνεται επίσης η αναγκαιότητα σύνδεσης των χρήσεων γης (τόσο αυτών που ισχύουν σήμερα με το του Π.Δ. του 1987, ΦΕΚ/Δ/166), όσο και των όποιων θα τις αντικαταστήσουν στο άμεσο μέλλον με την πραγματική οικονομία, όπως αυτή καταγράφεται από τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ), όπως αυτοί αναφέρονται στην εκάστοτε Εθνική Ονοματολογία Οικονομικών Δραστηριοτήτων. Μόνο έτσι θα πάψουν, οι ασάφειες, που προάγουν την αδιαφανεια και την διαφθορά. Θα συμβάλλουν καταλυτικά στην οικονομική ανάπτυξη και την απασχόληση και θα συνδέσουν υποχρεωτικά το πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό με την ζώσα επιχειρηματικότητα.
– Η «Αμιγής κατοικία» (άρθρο 3) επιβαρύνεται κατά πολύ όχι μόνο σε σχέση με τα νυν ισχύοντα, αλλά και με το γενικότερο χαρακτήρα και τον χωρικό προορισμό στον οποίον παραπέμπει η χρήση «Αμιγής κατοικία». Το περιεχόμενο των χρήσεων επί της ουσίας αλλοιώνει την έννοια που υποδηλώνει ο όρος «Αμιγής κατοικία», η δε εφαρμογή του οδηγεί στην υποβάθμιση των υφιστάμενων αλλά και των μελλοντικών περιοχών κατοικίας.
– Η πρόβλεψη του άρθρου 4 «Γενική Κατοικία» που παρέχει τη δυνατότητα να επιβάλλονται, κατά το σχεδιασμό, περαιτέρω περιορισμοί ως προς την πυκνότητα ορισμένων ειδικών χρήσεων και να προστατεύσει κάποιες περιοχές γενικής κατοικίας από επιβαρύνσεις και οχλήσεις. Επί μέρους ποσοτικοί περιορισμοί σχετικοί με μεγέθη επιφάνειας είναι προβληματικοί και καθορίζονται αναιτιολόγητα, ενώ αποτελούν αντικείμενα εκτιμήσεων κατά τη διαδικασία χωρικού σχεδιασμού και εκτιμήσεων της φέρουσας ικανότητας.
– Οι κατηγορίες ειδικών χρήσεων των τοπικών κέντρων (άρθρο 5) είναι πιο περιορισμένες από αυτές των περιοχών γενικής κατοικίας (άρθρο 4). Ως αποτέλεσμα διαφαίνεται ότι η έννοια των Τοπικών Κέντρων σε περιοχές κατοικίας είτε στερείται νοήματος, είτε έχει ενδεχομένως νόημα μόνο για τις περιοχές αμιγούς κατοικίας.
– Ο νομοθέτης οφείλει να διασφαλίσει την προστασία και ανάδειξη των ελεύθερων δημόσιων χώρων για όλο το κοινωνικό σύνολο (άρθρο 8). Ιδιαίτερη μέριμνα χρειάζεται για την πρόσβαση στις περιοχές αυτές ιδιαίτερων κοινωνικών ομάδων (πχ ΑμεΑ). Φαινόμενα καταπάτησης των δημόσιων χώρων πρέπει να εξαλειφθούν.
– Η προώθηση της δόμησης σε αγροτικές περιοχές, ακόμα και για χρήση κατοικίας, αποτελεί στρέβλωση (άρθρο 15). Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των αγροτικών εκτάσεων και οι ευαίσθητες ισορροπίες από τις οποίες χαρακτηρίζονται οι περιοχές αυτές απαιτούν την προστασία και ανάδειξη του χαρακτήρα τους. Η προώθηση της δόμησης των αγροτικών περιοχών θα ενισχύσει το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης και κινδυνεύει να αλλοιώσει τον πραγματικό προορισμό των περιοχών αυτών. Η διάταξη αυτή παρέλκει στην παρούσα μορφή της.
– Για τις περιοχές προστασίας ισχύουν ειδικά καθεστώτα στα οποία ορίζονται εκτενώς οι επιτρεπόμενες χρήσεις και δραστηριότητες. Στο άρθρο 16 «Περιοχές Προστασίας» απαιτείται μια πιο εμπεριστατωμένη προσέγγιση του θέματος, με συστηματική διασύνδεση των επί μέρους κατηγοριών των περιοχών με τα ειδικά ισχύοντα καθεστώτα. Κάθε πρόβλεψη του υπό διαβούλευση ΠΔ θα δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα από αυτά που επιχειρεί να επιλύσει. Λόγω των παραπάνω ζητημάτων το άρθρο παρέλκει.
– Τίθενται ερωτήματα για την στόχευση και την χρησιμότητα του άρθρου 17. Είναι απαραίτητη η τεκμηρίωση της χρησιμότητας των χρήσεων γης που αναφέρει η διάταξη καθώς και η συσχέτιση του με τα ανώτερα επίπεδα σχεδιασμού. Διαφορετικά το άρθρο παρέλκει.
– Η ειδική χρήση 38 «Εγκαταστάσεις σταθμών βάσης κινητής τηλεφωνίας», αποτελεί κατ΄ουσίαν στοιχείο αστικής υποδομής. Περιλαμβάνεται ωστόσο σε όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων, χωρίς περιορισμούς και χωρίς ουδείς να γνωρίζει εάν και κατά πόσον αυτό είναι αναγκαίο. Και το κυριότερο, καμία πληροφορία δεν δίδεται για το εάν έχουν εξετασθεί ζητήματα που συνδέονται με την ασφάλεια και την ανθρώπινη υγεία. Σημειωτέον ότι, σύμφωνα με το άρθρο 18 «η εγκατάσταση κεραιών κινητής τηλεφωνίας και των συνοδών τους έργων υποδομής» είναι η μόνη ειδική χρήση που, κατ’εξαίρεση, δεν μπορεί να απαγορευτεί από καμία γενική κατηγορία. Είναι αναγκαίο να δοθούν από τη Διοίκηση διευκρινήσεις ως προς τη σκοπιμότητα της ειδικής αυτής μεταχείρισης και ως προς τη διασφάλιση των προϋποθέσεων ασφάλειας.
– Ερωτηματικά δημιουργεί η ειδική χρήση 53 «τυχερά παίγνια». Τί ακριβώς αφορά η χρήση που μάλιστα μπορεί να επιτρέπεται μόνο στη γενική κατηγορία 4 «Πολεοδομικό κέντρο κτλπ»?. Αν αφορά πρακτορεία λαχείων κ.λπ. μπορεί να επιτρέπεται και σε άλλες γενικές κατηγορίες.
– Η υποχρεωτική ανασύνταξη μελετών, που εγκρίθηκαν ή εκκρεμούν στο ΣΥΠΟΘΑ ή/και στην Κεντρική Υπηρεσία του Υπουργείου, μπορεί να οδηγήσει σε τεράστιες καθυστερήσεις ή ακόμα και στη συνολική ακύρωση των μελετών, επιβαρύνοντας περαιτέρω το γνωστό πρόβλημα των χρονικών καθυστερήσεων των διαδικασιών. Με το σκεπτικό αυτό, κρίνεται απαραίτητο οι εκκρεμούσες μελέτες να προωθηθούν στην αρχική τους μορφή. Η εκπόνηση των υποκείμενων επιπέδων σχεδιασμού μπορούν κάλλιστα να ακολουθήσουν την νέα δομή χρήσεων.

Η ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ Περιβάλλοντος και Πολιτισμού αναγνωρίζοντας την σημασία και την κρισιμότητα του ζητήματος των χρήσεων γης προτίθεται να προχωρήσει σε δράσεις περαιτέρω συζήτησης του θέματος ώστε μέσω τεκμηριωμένων προτάσεων να συμβάλει εποικοδομητικά στην βελτίωση του υπό διαβούλευση ΠΔ.

Η κατηγορία «Πρατήρια Υγρών Καυσίμων, Υγραερίου, Φυσικού Αερίου» πρέπει να διαγραφεί, αφού αντικαταστάθηκε με την παρ. 7 του άρθρου 114 του Ν. 4070/2012 (ΦΕΚ 82Α) όπως αυτή τροποποιήθηκε με το άρθρο 10 του Ν.4439/2016 (ΦΕΚ 222Α), εισάγοντας στην κείμενη νομοθεσία τον όρο “Πρατήρια Παροχής Καυσίμων και Ενέργειας”. η οποία περιλαμβάνει τα αμιγή ή μικτά πρατήρια υγρών καυσίμων, υγραερίου (LPG) ή/και φυσικού αερίου, υγροποιημένου (LNG) και συμπιεσμένου/πεπιεσμένου (CNG), και ηλεκτρικής ενέργειας, υπό οποιονδήποτε συνδυασμό αυτών, ενώ δεν παραλείπονται οι παροχές για αυτούσια βιοκαύσιμο (όπως βιοαιθανόλη και βιοντήζελ), ηλεκτρική ενέργεια και υδρογόνο, καθώς και λοιπούς εναλλακτικούς τύπους καυσίμων, σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 2 της 2014/94/ΕΕ Οδηγίας.
Όλα δε τα παραπάνω έγιναν στην κατεύθυνση ανάπτυξης υποδομών για την προώθηση των εναλλακτικών καυσίμων.

Λόγω των αλλαγών στο νομοθετικό και ρυθμιστικό πλαίσιο σχετικά με το διαχωρισμό των δραστηριοτήτων της ηλεκτρικής ενέργειας είναι απαραίτητο η κατηγορία χρήσης Γής (36) (Εγκαταστάσεις παραγωγής , μεταφοράς, …..) να διαφοροποιηθεί ότι αφορά σε ότι αφορά τη διανομή και να αποτελέσει ξεχωριστή κατηγορία, έτσι ώστε να μην συγχέεται με τις υπόλοιπες δραστηριότητες της ηλεκτρικής ενέργειας όπως στο άρθρο 13 όπου όλες οι δραστηριότητες αναφέρονται ως μια κατηγορία.
Οι εγκαταστάσεις διανομής διαφέρουν σημαντικά από τις εγκαταστάσεις παραγωγής και μεταφοράς σε κλίμακα υποδομών και σε αναγκαιότητα εγκατάστασης σε κάθε ΓΕΝΙΚΗ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΧΡΗΣΗΣ π.χ. ακόμη και στην κατηγορία «αποκλειστική κατοικία» η διανομή είναι απολύτως απαραίτητη ενώ η παραγωγή και μεταφορά δεν είναι αναγκαστικά απαραίτητες.
Συνεπώς κρίνουμε απαραίτητο να προστεθεί νέα κατηγορία (54) η οποία να διαχωρίζει με σαφήνεια τα έργα διανομής ως εξής:
(54) «Εγκαταστάσεις διανομής ηλεκτρικής ενέργειας και τα συνοδά έργα αυτών και οι συναφείς εγκαταστάσεις».

Παρατηρήσεις της ΑΔΜΗΕ/ΔΝΕΜ επί του σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος «Κατηγορίες και Περιεχόμενο Χρήσεων Γης»
Τα έργα Μεταφοράς αποτελούνται από τις παρακάτω κατηγορίες έργων:
• Κέντρα Υπερυψηλής Τάσης 400/150kV υπαίθριου τύπου.
• Κέντρα Υπερυψηλής Τάσης 400/150kVκλειστού τύπου GIS.
• Σταθμοί Μετατροπής Εναλλασσομένου / Συνεχούς Ρεύματος.
• Υποσταθμοί 150kV/ΜΤ υπαίθριου τύπου.
• Υποσταθμοί 150kV/ΜΤ κλειστού τύπου GIS.
• Σταθμοί Μετάβασης Εναερίας Γραμμής Μεταφοράς 400kV σε Υπόγεια Καλωδιακή.
• Σταθμοί ή Πυλώνες Μετάβασης Εναερίας Γραμμής Μεταφοράς 150kV σε Υπόγεια Καλωδιακή.
• Εναέριες Γραμμές Μεταφοράς 400kV.
• Εναέριες Γραμμές Μεταφοράς 150kV.
• Υπόγειες Καλωδιακές Γραμμές Μεταφοράς 150kV.
• Υπόγειες Καλωδιακές Γραμμές Μεταφοράς 400kV.

Οι εγκαταστάσεις μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας και των συνοδευτικών αυτών έργων να επιτρέπονται στις παρακάτω κατηγορίες χρήσεων γης:
• Εντός περιοχών με χρήση «1. Aποκλειστικής κατοικίας» «2. Aμιγούς κατοικίας» να επιτρέπονται υπόγειες καλωδιακές γραμμές μεταφοράς 150kV και 400kV.
• Εντός περιοχών με χρήση «3. Γενικής κατοικίας» να επιτρέπονται υποσταθμοί 150kV/MT κλειστού τύπου GIS και υπόγειες καλωδιακές γραμμές μεταφοράς.
• Εντός περιοχών με χρήση «4. Πολεοδομικού κέντρου-κεντρικής λειτουργίας πόλης-τοπικού κέντρου συνοικίας γειτονιάς» να επιτρέπονται υποσταθμοί 150kV/MT κλειστού τύπου GIS και Κέντρα Υπερυψηλής Τάσης 400/150kV κλειστού τύπου GIS, εναέριες γραμμές μεταφοράς 150kV, υπόγειες καλωδιακές γραμμές μεταφοράς και σταθμοί ή πυλώνες μετάβασης εναερίων γραμμών μεταφοράς 150kV σε υπόγειες καλωδιακές.
• Εντός περιοχών με χρήση «5. Τουρισμού-αναψυχής» να επιτρέπονται υποσταθμοί 150kV/MT κλειστού τύπου GIS και υπόγειες καλωδιακές γραμμές μεταφοράς 150kV και 400kV.
• Εντός περιοχών με χρήση «6. Κοινοφελείς Λειτουργίες» να επιτρέπονται υποσταθμοί 150kV/MT κλειστού τύπου GIS και Κέντρα Υπερυψηλής Τάσης 400/150kV κλειστού τύπου GIS, σταθμοί μετατροπής συνεχούς-εναλλασσομένου ρεύματος, γραμμές μεταφοράς 150kV, υπόγειες καλωδιακές γραμμές μεταφοράς 400kV και σταθμοί ή πυλώνες μετάβασης εναερίων γραμμών μεταφοράς 150kV σε υπόγειες καλωδιακές,
• Εντός περιοχών με χρήση «7. Ελεύθεροι χώροι – Αστικό Πράσινο» να επιτρέπονται γραμμές μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας 150kV και 400kV, σταθμοί ή πυλώνες μετάβασης εναερίων γραμμών μεταφοράς 150kV και 400kV σε υπόγειες καλωδιακές.
• Εντός περιοχών με χρήση «8. Παραγωγικές Δραστηριότητες Χαμηλής και Μέσης όχλησης» να επιτρέπονται Υποσταθμοί 150kV/MT ανοικτού και κλειστού τύπου και Κέντρα Υπερυψηλής Τάσης 400/150kV κλειστού τύπου GIS, γραμμές μεταφοράς 150kV, υπόγειες καλωδιακές γραμμές μεταφοράς 400kV και σταθμοί ή πυλώνες μετάβασης εναερίων γραμμών μεταφοράς 150kV σε υπόγειες καλωδιακές.
• Εντός περιοχών με χρήσεις «9. Χονδρεμπόριο – Εμπορευματικό Κέντρο», «10. Τεχνολογικό Πάρκο – Τεχνόπολις», «11. Παραγωγικές Δραστηριότητες Υψηλής όχλησης», «12. Εγκαταστάσεις Αστικών Υποδομών Κοινής Ωφέλειας», «13. Ιδιαίτερες Χρήσεις» , «14. Αγροτικές Χρήσεις» να επιτρέπονται όλες οι κατηγορίες εγκαταστάσεων μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας, συμπεριλαμβανομένων Κέντρων Υπερυψηλής Τάσης 400/150 KV υπαίθριου τύπου και σταθμών μετατροπής εναλασσομένου – συνεχούς ρεύματος, καθώς και κάθε άλλη εγκατάσταση μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας.
• Τέλος οι υφιστάμενες εγκαταστάσεις μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας να συνεχίσουν να λειτουργούν νομίμως εντός των περιοχών που είναι εγκατεστημένες.

ΣΧΟΛΙΟ 3: ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΚΑΙ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ.

Ειναι γνωστό ότι το καθεστως χρησεων γης συχνά παραβιάζεται ή δεν ελέγχεται δεόντως. Στον πρόσφατο ν΄μο περί “διευκόλυνσης της αδειοδότησης οικονομικών δραστηριοτήτων”, δεν τίθεται υποχρεωτικά ό όρος να είναι συμβατή η χωροθετησης της επιχείρησης με το καθεστώς χρήσεων γης, παρά σε ορισμένες περιπτώσεις όπως τα ΚΥΕ (καταστηματα υγειονομικου ενδιαφεροντος).
Επίσης ειναι γνωστή η αδυναμία επιβολής ποινών και αφαιρεσης της άδειας λειτουργίας όταν διαπιστώνονται συχνές παραβιασεις της νομοθεσίας περιβαλλοντικής ή άλλης.
ΠΡΟΤΑΣΗ:
να προσδιοριστεί ρητά ότι κάθε άδεια λειτουργίας ή άσκησης επαγγέλματος θα ισχύει αν ο χώρος εγκατάστασης εντάσσεται σε καθεστώς χρήσεων γης όπου επιτρέπεται η συγκεκριμένη δραστηριότητα.
Nα προβλεφτεί ρητά ένα σύστημα ποινών για την μη τήρηση του καθεστώτος χρήσεων γης και των περιβαλλοντικών όρων / δεσμεύσεων, που να περιλαμβάνει την αφαίρεση της άδειας λειτουργίας ή την σφράγιση του καταστήματος. Κάτι τέτοιο ισχύει ήδη με βάση την ΚΥΑ υπουργών ΠΕΧΩΔΕ και Δημ Τάξης η οποία έχει εκδοθεί βάσει του Αρ22παρ5 Ν.1650/86, (κυα 44242/2361/89 ΦΕΚ B 380) αλλά δεν έχει ευρεία εφαρμογή, παρότι έχει θεσμοθετηθεί με τα ειδικά ΠΔ του ιστορικού κέντρου, προστασίας του παράκτιου χώρου κλπ. Ο λόγος της μη εφαρμογής του θα πρέπει να αναζητηθεί αφενός στην ‘αυτοαναίρεση’ του ίδιου του πολεοδομικού καθεστώτος με τις δυνατότητες που προβλέπει αποδοχής των παράνομων /αυθαίρετων αλλαγών χρήσεων, αφετέρου στην ισχυροποίηση των τομεακών καθεστώτων που επιχειρούν να παρακάμψουν τις ακαμψίες του πολεοδομικού καθεστώτος.
Αν λοιπόν το ΥΠΕΝ επιθυμει να ασκησει μια ουσιαστικη πολιτικη χρήσεων γης (στο πλαισιο της ολολκηρωσης και μεταρυθμισης του συστηματος σχεδιασμου) καλό είναι να προβλέψει την ισχυροποίηση των μηχανισμών εφαρμογής του. Για τον λόγο αυτό καλό είναινα αντιμετωπιστεί το ζήτημα ευθυγραμμισης ή μη με τους κωδικούς στακοδ, μια εκκρεμότητα που λειτουργεί διαχρονικά εις βαρος της πολιτικής χρήσεων γης.

Σχόλια του ΔΣ του ΣΥΝΔΔΕ&L σχετικά με το ΠΔ «Κατηγορίες και Περιεχόμενο Χρήσεων Γης»
Το ΔΣ του ΣΥΝΔΔΕ&L (Σύνδεσμος Επιχειρήσεων Διεθνούς Διαμεταφοράς & Επιχειρήσεων Logistics Ελλάδος), αφού μελέτησε το σχετικό ΠΔ σε ότι αφορά το κομάτι της εφοδιαστικής αλυσίδας εχει την τιμή να υποβάλει τα εξής σχόλια:
Ενταξη χρήσης «Εφοδιαστική Αλυσίδα» στις γενικές κατηγορίες του ΠΔ σε νέα κατηγορία. Οι λόγοι που διέπουν την πρόταση αυτή είναι :
Η θεσμική αναγνώριση του τομέα από τον ν. 4302/2014
Η σημαντική συνεισφορά της Εφοδιαστικής στο ΑΕΠ της χώρας με ποσοστό άνω του 10%.
Η αναγνώριση του τομέα ως ένα από τους εννέα πυλώνες ανάπτυξης της χώρας με μεγάλες προοπτικές ανάπτυξης τα αμέσως επόμενα έτη.
Επισημαίνουμε ότι η ένταξη της «εφοδιαστικής» στις γενικές κατηγορίες του ΠΔ, δίνει τη δυνατότητα σε τυχόν αναθεώρηση του Γ.Π.Σ. να χαρακτηριστούν περιοχές για τη συγκεκριμένη χρήση γης, εντός των οποίων βάσει του νόμου ν. 4302/2014 θα κατασκευάζονται κέντρα αποθήκευσης και διανομής (ΚΑΔ) με όρους και περιορισμούς δόμησης βάσει του άρθ. 4 του ΦΕΚ Δ’ 270/1985 σε απόλυτη εναρμόνιση με τα βιομηχανικά κτήρια και ένταξη όλων των δευτερευουσών δραστηριοτήτων βάσει του ν. 4302/2014.
Η άσκηση της δραστηριότητας της εφοδιαστικής, μπορεί να χωροθετηθεί σε ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης ως εξής :
(1) Κατοικία (προσωπικό ασφαλείας), (4) Κέντρα έρευνας, (8.1) εμπορικά καταστήματα (8.2) καταστήματα παροχής υπηρεσιών, (8.4) υπεραγορές, (8.5) πολυκαταστήματα, (8.7) εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων – εκθεσιακά κέντρα, (9) Γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, (11) Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες περίθαλψης χωρίς νοσηλεία , (12) Χώροι συνάθροισης κοινού (13) Εστίαση,(14) Αναψυκτήρια,(16) Ξενοδοχεία (μόνο κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα), (17) Στάθμευση (κτήρια – γήπεδα, (18) Πρατήρια υγρών καυσίμων, υγραερίου, φυσικού αερίου, (19) Πλυντήρια – λιπαντήρια αυτοκινήτων, (20) Συνεργεία επισκευής και συντήρησης αυτοκινήτων, (21) Εγκαταστάσεις προσωρινής αποθήκευσης, ενοποίησης και από-ομαδοποίησης φορτίων,(22) Κέντρα αποθήκευσης και διανομής (ΚΑΔ)-Εγκαταστάσεις αποθήκευσης ,(24) Κέντρα τεχνολογικής υποστήριξης επιχειρήσεων και υποστηρικτικές δραστηριότητες,(25) Επαγγελματικά εργαστήρια,(26) Βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις Χαμηλής Όχλησης,(27) Εμπορευματικοί σταθμοί αυτοκινήτων – Σταθμοί φορτηγών αυτοκινήτων (28) Εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς,(29) Κέντρα τεχνικού ελέγχου οχημάτων (ΙΚΤΕΟ – ΚΤΕΟ) (31) Εγκαταστάσεις ανακύκλωσης συσκευασιών και υλικών (32) Πράσινα σημεία (33) Χώρος επεξεργασίας, αποθήκευσης και διάθεσης στερεών αποβλήτων/ Επεξεργασία, διάθεση στερεών τοξικών αποβλήτων (35) Δεξαμενές νερού (38) Εγκαταστάσεις κεραιών τηλεπικοινωνιών και κινητής τηλεφωνίας (47) Ανακύκλωση αυτοκινήτων .
Η μετονομασία της κατηγορίας 22 των ειδικών κατηγοριών χρήσεων του ΠΔ από Εγκαταστάσεις Εφοδιαστικής (logistics) σε « Κέντρο αποθήκευσης και διανομής ΚΑΔ – Εγκαταστάσεις αποθήκευσης» με βάση το άρθρο 8 του νόμου 4302/2014 για την εφοδιαστική. Στην κατηγορία αυτή θα περιλαμβάνονται και οι εγκαταστάσεις αποθήκευσης (χαμηλής,μέσης και υψηλής όχλησης).
Η μετονομασία της κατηγορίας 21 των ειδικών κατηγοριών χρήσεων του ΠΔ από Εγκαταστάσεις αποθήκευσης (χαμηλής, μέσης και υψηλής όχλησης) σε «εγκαταστάσεις προσωρινής αποθήκευσης, φορτοεκφόρτωσης εμπορευμάτων και ενοποίησης-αποομαδοποίησης φορτίων» με βάση το άρθρο 4 του νόμου 4302/2014 για την εφοδιαστική.
Οι ανωτέρω ειδικές κατηγορίες χρήσεων 21 και 22 μπορούν να χωροθετηθούν στις κατωτέρω γενικές κατηγορίες χρήσεων γης του ΠΔ:
Η κατηγορία 21 «Εγκαταστάσεις προσωρινής αποθήκευσης, ενοποίησης και από-ομαδοποίησης φορτίων» μπορεί να χωροθετηθεί στις γενικές κατηγορίες χρήσεων 3, 4, 5 για εγκαταστάσεις επιφάνειας κάλυψης και δόμησης έως 800 m2 (αντί 400 m2) .Στις γενικές κατηγορίες χρήσεων 8, 9, 10, 11.
Η κατηγορία 22 «Κέντρα αποθήκευσης και διανομής (ΚΑΔ)/ Εγκαταστάσεις αποθήκευσης», μπορεί να χωροθετηθεί στις γενικές κατηγορίες χρήσεων 3, 4, 5 για εγκαταστάσεις επιφάνειας κάλυψης και δόμησης έως 800 m2 (αντί 400 m2), στις γενικές κατηγορίες χρήσεων 8, 9, 10, 11, 14 (χαμηλής,μέσης και υψηλής όχλησης).

Η χρησιμοποίηση των ίδιων όρων με αλλαγή όμως του περιεχομένου και χωρίς αναδρομική ισχύ θα δημιουργήσει πολλά προβλήματα. Αναλογιστείτε σε 15-20 χρόνια όταν κάποιοι (νυν και) μελλοντικοί μηχανικοί θα κάνουν έρευνα χρήσεων γης και θα αναρωτιούνται πάντα τι ισχύει. Παράδειγμα:

«Γενική Κατοικία… Ναι, αλλά ποια Γενική Κατοικία; Του ΠΔ/1987 ή του ΠΔ/2017;»

Η ανάγκη για συνέπεια, αλλά και αποφυγή εισαγωγής αβεβαιοτήτων στο σχεδιασμό επιβάλλει είτε να επινοηθεί νέα ορολογία χρήσεων γης (ώστε να μην προκαλείται σύγχυση), είτε -αντί για νέο ΠΔ- να γίνει ευθεία τροποποίηση του ΠΔ/1987 (κάτι που σημαίνει βέβαια ότι από τη δημοσίευσή του θα ισχύουν παντού οι νέες χρήσεις γης, με τις δυνατότητες και τους περιορισμούς τους).

Οι περιορισμοί στην ανάπτυξη των επιτρεπόμενων χρήσεων γης, δημιουργούν σημαντικά προβλήματα στην επιχειρηματικότητα και στην υλοποίηση επενδύσεων, οπότε θα έπρεπε είτε να αποφευχθούν, είτε να παραμείνουν οι απολύτως απαραίτητοι.

Για όσες περιπτώσεις κριθούν απαραίτητοι θα πρέπει να μη σχετίζονται με την επιφάνεια (περιορισμός στα τ.μ.), αλλά να έχουν ευθεία σχέση με τη λειτουργία (όπως για παράδειγμα ο αριθμός των κλινών για τα ξενοδοχεία, η εγκατεστημένη ισχύς για τη μεταποίηση, ο αριθμός μαθητών για τα φροντιστήρια κλπ.).

Επίσης οι όποιοι περιορισμοί θα πρέπει να τίθενται σε συνάρτηση και με τα εν γένει χαρακτηριστικά του οικιστικού και δομημένου περιβάλλοντος (άλλο είναι το νόημα επιβολής ενός παγίου ορίου σε προαστιακές περιοχές μονοκατοικιών και άλλο σε διαμορφωμένες αστικές περιοχές πολυκατοικιών).

Τέλος, θα πρέπει να εξεταστεί για ορισμένες χρήσεις, ο απλούστερος περιορισμός εγκατάστασης μόνο στα ισόγεια κτιρίων (προφανώς για την περίπτωση που δεν αποτελούν αποκλειστική χρήση του κτιρίου).

Χρειάζεται να αποσαφηνιστεί καλλίτερα το πεδίο εφαρμογής των επιμέρους διατάξεων του ΠΔ, δηλαδή ποια άρθρα αφορούν την εντός σχεδίου/ορίου περιοχή και ποια την εκτός.

σχολιο 4 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΕΙΔΙΚΏΝ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ

Όσον αφορά στον κατάλογο των χρήσεων ως προς το ειδικό τους περιεχόμενο (καλύτερος ο όρος ειδικές χρήσεις) θα πρέπει να προστεθούν οι Κοινόχρηστοι χώροι με την πρόβλεψη διάκρισης που ισχύει και σήμερα (παιδική χαρα, άλσος, πλατεία, χώρος στάθμευσης κλπ) που θα εξειδικευεται με το Σχεδιο Διαχειρισης του Δημόσιου Χώρου (υποκεφάλαιο των προδιαγραφών Πολεοδομικής Μελέτης).
Επίσης να οριστεί ως ειδικη χ΄ρηση το προκήπιο και η στοά (παρόδια ή διαμπερης)

Ως παραδειγμα για την ευθυγράμμιση με τα καθεστώτα τομεακής νομοθεσίας αναφερω την διάκριση μεταξύ εστίασης, και αναψυκτήριο (3+14) που είναι πλέον άχρηστη στο βαθμό με η άδεια λειτουργίας αναφέρεται γενικά σε Καταστήματα Υγειονομικού Ενδιαφέροντος ΚΥΕ. Προτείνω να υπάρξει μια ενιαία κατηγορία ΚΥΕ με υποκατηγορίες ανάλογα με το μέγεθος και τον βαθμό όχλησης κατά το πρότυπο των εμπορικών καταστημάτων (8)
Επίσης στην κατηγορία Κέντρα Αναψυχής (15) θα πρέπει να καταταγούν όλα τα ΚΥΕ που έχουν μουσική και αιτούνται άδειας παράτασης ωραρίου (όπως είχε προταθεί με το σχεδιο ΥΑ του 2011), διότι στην πράξη καταστρατηγούνται οι διατάξεις που προβλέπουν ειδική μέριμνα για τα κέντρα αναψυχής (ηχοπροστασίας, διασφάλιση χώρων στάθμευσης κλπ)
Tα ξενοδοχεια θα πρέπει να διακριθουν από τα συνθετα τουριστικά τα οποία, στο βαθμό που επιτρέπουν ανάπτυξη οικιστικού τύπου, καλό είναι να εντάσσονται σε επιτρέπεονται μόνο σε ζ’ωνη υπό πολεοδόμηση.
Γενικά καλό είναι το ΠΔ να διακρινει οτι στις κατηγορίες ζωνών όπου επιτρέπεται η πλήρης γκάμα χρήσεων, θα πρέπει να πολεοδομούνται, ενώ με την απλή οριοθέτηση ως εκτός σχεδίου, να περιορίζονται οι επιτρεπόμενες ειδικές χήσεις. Μόνο έτσι θα υπάρξει κινητρο για την πολεοδομηση περιοχών άτυπων συγκεντρώσεων, πολιτική που πρέπει να υποστηριχθει διοτι οι εκτος σχεδιου συγκετρωσεις ειναι εδαφοβόρες, άρα “αντιαειφόρες”,
η πρόβλεψη νέων χρήσεων όπως τα κτηντροφικά πάρκα, καλό είναι να επιτρέπεται και από την εξουσιοδοτούμενη προς έκδοση ΥΑ
χρήσεις που συνιστούν τεχνική υποδομή ανακούφσης μιας περιοχής (όπως τα κτιρια σταθμευσης) θα πρέπει να επιτρεπονται χωρίς υποδειξη από το σχεδιο πόλεως, δηλαδή μια περιττή και μεγαλη διαδικαστική επιβαρυνση, (όπως προβλέπεται στο σχεδιο ΠΔ)
Τελευταια παρατηρηση για την αγροτική χρηση:  να ονομαστει «αγροτική χρηση και προστασία αγροτικού τοπίου» και να προβλέπει ρητά ότι οι επιτρεπόμενες ειδικές χ΄ρησεις πρέπει να παρεμβαινιυν στην μείωση των γενικα επιτρπόμενων όρων δόμησης, ή να προτεινουν συγκέτρωση της δόμησης για λόγους προστασίας τοπίου, κατά παρέκκλιση των γενικών κανόνων της εκτός σχε΄διου που οδηγουν σε κατατμηση και διάσπαρτη τοποθετηση κτιρίων

ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ
1.Βάσει των αρχών καλής νομοθέτησης που έχουν θεσπιστεί με τις διατάξεις του ν. 4048/2012 (Α’ 34), και ειδικά αυτές του άρθρου 6 για την «Διαβούλευση» όπως αυτές ερμηνεύονται από το Γραφείο Καλής Νομοθέτησης της Γ.Γ. της Κυβέρνησης, θεωρούμε ότι η διαδικασία δημόσιας διαβούλευσης του εν λόγω Σχεδίου Π.Δ., θα έπρεπε:
α. Να διαρκέσει τουλάχιστον 3 (αν όχι και 4 εβδομάδες), λόγω της σοβαρότητας και της πολυπλοκότητας και του εξειδικευμένου χαρακτήρα των ρυθμίσεων του,
β. Να συνοδεύονταν σε κάθε περίπτωση και από την σχετική Εισηγητική Έκθεση, η οποία είναι απαραίτητη, ειδικά στην προκειμένη περίπτωση ενόψει της προαναφερθείσας πολυπλοκότητας και του εξειδικευμένου χαρακτήρα των ρυθμίσεων του, για την ολοκληρωμένη ενημέρωση για τους στόχους, τα επιδιωκόμενα αποτελέσματα και την νομική και επιστημονική τεκμηρίωση των υπό κρίση ρυθμίσεων, και κατ’ επέκταση για την παροχή δυνατότητας για νομικά και επιστημονικά ορθή και τεκμηριωμένη κριτική αυτών.
2.Δεν χρησιμοποιούνται, σε πολλές περιπτώσεις Ειδικών Κατηγοριών Χρήσεων οι όροι που έχουν νομοθετηθεί με ειδικές διατάξεις, π.χ. «17. Στάθμευση (κτίρια -γήπεδα)» αντί για το ορθό «Σταθμοί Αυτοκινήτων (Εστεγασμένοι -Υπαίθριοι)» βάσει των διατάξεων του π.δ. 455/1976 (Α’ 169) ή και Γενικών Κατηγοριών Χρήσεων «11. Τεχνολογικό Πάρκο» αντί του ορθού «Τεχνόπολις» βάσει των διατάξεων της παρ. 2δ άρθρου 1 του ν. 2545/1997 (Α’ 249), ή και χρησιμοποιούνται μη νομοθετημένοι και σαφώς ορισμένοι όροι π.χ. Γενική Κατηγορία «14. Αγροτική Γη», με αποτέλεσμα να δημιουργείται σύγχυση. Προτείνεται η εναρμόνιση με τις ειδικές διατάξεις, όπου αυτές υφίστανται, ενώ σε αντίθετη περίπτωση η νομοθέτηση των σχετικών εννοιών.
3. Στις διατάξεις του παρόντος ενσωματώνονται πληθώρα Ειδικών Κατηγοριών Χρήσεων (53) με προφανή προσπάθεια να καλυφθεί το σύνολο των υπο-περιπτώσεων χρήσεων γης (ή το ορθότερο κτιρίων/δραστηριοτήτων) π.χ. «39. Αγροτικές εκμεταλλεύσεις – εγκαταστάσεις», «39.1 Γεωργικές, δασικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές και λοιπές αγροτικές εκμεταλλεύσεις» «39.5. Πολυλειτουργικό Αγρόκτημα», «40. Αστική Γεωργία-Λαχανόκηποι» χωρίς μάλιστα σαφή επιστημονικά κριτήρια κωδικοποίησης. Θεωρούμε, ότι αυτή η λογική εξειδίκευσης και κατηγοριοποίησης των χρήσεων με το παρόν σχέδιο, ακόμα και αν συμπληρώνεται με μελλοντικές κανονιστικές ρυθμίσεις πολεοδομικής φύσεως, δεν είναι δυνατόν να ανταποκριθεί στις ανάγκες ευελιξίας και ταχύτητας της σύγχρονης οικονομίας. Αντίθετα, προτείνουμε να υπάρξει διασύνδεση των χρήσεων αυτών με την Στατιστική Ταξινόμηση των Κλάδων Οικονομικής Δραστηριότητας, που εκπονήθηκε από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (2003/ΣΤΑΚΟΔ 2003), με τις απαιτούμενες συμπληρώσεις των χρήσεων που τυχόν δεν αφορούν οικονομική δραστηριότητα π.χ. «32. Πράσινα σημεία (μικρά, μεγάλα)».
4.Θεωρούμε θετική την ύπαρξη ορίων κορεσμού «μέγιστος αριθμός ανά Ο.Τ/ Π.Ε./ οδικό άξονα ή κατά άλλο επιστημονικά τεκμηριωμένο τρόπο» στην Κατηγορία «3. Γενική Κατοικία» για την διαφοροποίηση και επιστημονικά ορθή εκτίμηση της σωρευτικής επίπτωσης, ειδικά οχλουσών, χρήσεων π.χ. Εμπορικά Καταστήματα, Εστίαση, Συνεργεία επισκευής αυτοκίνητων κλπ η οποία πρόβλεψη όμως θα πρέπει να υφίσταται σε όλες τις Γενικές Κατηγορίες Χρήσεων, και να δύναται να εφαρμοσθεί σε όλες τις Ειδικές Χρήσεις.

Οδεύω θλιμμένος -και θυμωμένος ομολογώ- για συνταξιοδότηση. Επί πλέον, η δυνατότητα πρόσβασης στη διαβούλευση μου δόθηκε λίγη ώρα πριν την εκπνοή της, κι αυτό ας δικαιολογήσει το βιαστικό χαρακτήρα του σχολίου μου. Είχα κάνει παρέμβαση και στη διαβούλευση του σχεδίου ΠΔ κατά το 2012 και ιδιαίτερα στα άρθρα 1, 14 και 16. Ειδικότερα εισηγούμην διανθίζοντας και με κάποιο χιούμορ, να υιοθετηθεί από την πολεοδομική νομοθεσία η ΣΤΑΚΟΔ ’08 με στόχο να απαλλαγεί η Τεχνική νομοθεσία από αμφισημίες, γκρίζες ερμηνευτικές διαδρομές κλπ. Με ιδιαίτερη ευχαρίστηση είδα να υιοθετείται η πρόταση αυτή με τον τρόπο που, το υπό διαβούλευση τότε ΠΔ ενσωματώθηκε ως κεφάλαιο Β στον ν. 4269/2014. Η μετέπειτα κατάργηση του νόμου δεν επιτρέπεται να συμπαρασύρει και την ΣΤΑΚΟΔ ’08. Από μια γρήγορη ματιά στα σχόλια που έχουν υποβληθεί διαπιστώνω πως, ανάλογη εισήγηση κάνουν εκλεκτοί συνάδελφοι όπως η κα Λεμπέση, ο κ. Τσαβδάρογλου και ας με συγχωρήσουν αν υπάρχουν κι άλλοι που δεν πρόφτασα να εντοπίσω. Καταλήγοντας λοιπόν, φρονώ και εισηγούμαι μαζί με τους ως άνω συναδέλφους ότι η υιοθέτηση της ΣΤΑΚΟΔ ’08 είναι αδήριτη ανάγκη καθώς αποτελεί ήδη αναπόσπαστο εργαλείο της νομοθετικής και διοικητικής διαδικασίας του ελληνικού κράτους (φορολογική κλπ). Προχείρως και για επικαιροποίηση προσθέτω εδώ πως, στο τρέχον ΕΣΠΑ για να γίνει δεκτή η αίτηση πρέπει ο αιτών, να προσδιορίσει το είδος της δραστηριότητάς του με τον αντίστοιχο κωδικό της ΣΤΑΚΟΔ ’08. Το δε αρχείο των κωδικών αυτών παρέχεται στους ενδιαφερομένους μαζί με όλα τα υπόλοιπα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Αξίζει λοιπόν στην πολεοδομική νομοθεσία να εγκλωβιστεί σε γνωσιολογική ορολογία της δεκαετίας του ’70 (όπου κι εγώ διήγα τον προπτυχιακό κύκλο σπουδών μου) με ρηματικές περιγραφές δραστηριοτήτων του τύπου: «Συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων – συνήθων οχημάτων (συμπεριλαμβάνονται οι μοτοσυκλέτες και μοτοποδήλατα)» ? Συνδυαστικά με τα παραπάνω και γράφοντας τη λέξη «δραστηριότητες» επιθυμώ να επαναφέρω την τεκμηρίωση της παλαιότερης παρέμβασής μου πως δεν επιτρέπεται πλέον να χρησιμοποιούμε τον όρο » … χρήσεις γής … σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία τους» δεδομένου ότι αυτές λέγονται πια δραστηριότητες με βάση τον Ν. 3325/05/ΦΕΚ-68/Α/11-305 και τη συνοδευτική Υπ. Απόφ. 10281/660/ Φ15/07/ΦΕΚ-883/Β/5-6-07. (οι παλαιότερες παρεμβάσεις μου είναι προσβάσιμες στο ^[1] και στα αντίστοιχα άρθρα. Διατείνομαι δε ότι η απροσδιοριστία, αμφισημία κλπ κάποιων όρων και διατυπώσεων που υπήρχαν στο παλαιό αλλά και στο παρόν σχέδιο ΠΔ θα γίνουν οδυνηρά αντιληπτές από τη συντακτική επιτροπή του σχεδίου, εάν αυτή αποπειραθεί να προτάξει ειδικό άρθρο ορισμών για τις έννοιες που χρησιμοποιούνται στο σώμα του ΠΔ. Τότε θα διαπιστώσει τις συγκρούσεις μέσα στο κείμενο από την άστοχη -ας μου επιτραπεί- παράθεση όρων όπως: λειτουργία, δραστηριότητα και δραστηριότητες, χρήση γης με γενική πολεοδομική λειτουργία, χρήση γης με ειδική πολεοδομική λειτουργία, κοινωφελείς λειτουργίες, παραγωγικές δραστηριότητες, ιδιαίτερες χρήσεις, ειδικές χρήσεις κλπ μερικές εκ των οποίων αποτελούν τίτλους άρθρων και μερικές ακόμη τίθενται στην επόμενη γραμμή του κειμένου.
Λίγα λεπτά πριν κλείσει η διαβούλευση, επιθυμώ να ευχαριστήσω τον αναγνώστη για την υπομονή του.

Η επιδίωξη καθορισμού κανόνων σε σχέση με έλεγχο των επιτρεπόμενων χρήσεων αποτελεί σε μεγάλο βαθμό αυταπάτη και υποκρισία αφού στην πράξη η όποια σχετική προσπάθεια μπορεί να έχει πρακτικό αποτέλεσμα μόνο στις περιπτώσεις που μπορεί να ασκηθεί ο σχετικός έλεγχος δηλαδή:

Α. Είτε στις περιπτώσεις χωροθετήσεων λειτουργιών του δημόσιου τομέα, που ισοδυναμεί με αυτοπεριορισμό της δράσης του και που, με δεδομένη την έλλειψη οικονομικής ευμάρειας και με τις γνωστές αγκυλώσεις της διοικητικής δράσης, απλώς προσθέτει δυσκολίες στην εξεύρεση «νόμιμων» χώρων και τελικά οδηγεί σε κατ’οικονομίαν υπερπήδηση του νόμου, (αλήθεια οι διάσπαρτες στις πόλεις δημόσιες, δημοτικές και λοιπές υπηρεσιακές δομές όπως πχ οι εφορείες, τα ΚΕΠ και τα ποικιλώνυμα Νομικά Πρόσωπα είναι πάντα εγκαταστημένες σε θέσεις που η επιτρεπόμενη χρήση τους είναι συμβατή με την παρουσία τους;)

Β. Είτε στις λίγες σχετικά περιπτώσεις των επιχειρήσεων που πρέπει να έχουν άδειες ίδρυσης και λειτουργίας (πχ υγειονομικού ενδιαφέροντος ή επικουρικής εκπαίδευσης) ενώ διαφεύγουν κάθε δυνατότητας σχετικού ελέγχου περιπτώσεις με εν δυνάμει βαρύτερο αποτύπωμα όπως άλλα είδη καταστημάτων (πχ αντιπροσωπείες) και επιχειρήσεις με σημαντικές συγκεντρώσεις εργαζομένων και συναλλασσομένων (πχ υποκαταστήματα τραπεζών), που στην πράξη επιλέγουν χώρους εγκατάστασης ελεύθερα, κατά την εκτίμηση των λειτουργικών και επιχειρηματικών τους αναγκών.

Θέσεις ΣΕΠΟΧ για το από 23/2/1987,υπό διαβούλευση ΠΔ/γμα κατηγοριοποίησης των χρήσεων γης.

1. Γενικές παρατηρήσεις

H τροποποίηση, βελτίωση και συμπλήρωση του από 23/2/1987 Π.Δ/γματος (ΦΕΚ 166/1987), είναι σήμερα επιβεβλημένη, προκειμένου να μπορεί να ανταποκριθεί στα νέα πολεοδομικά και χωροταξικά δεδομένα. Το ότι καταργήθηκε το Β’ κεφάλαιο του ν.4269/2014 ήταν ένα θετικό γεγονός. Ωστόσο, για να έχει δυνατότητες να φέρει θετικά αποτελέσματα, η τροποποίηση πρέπει να στηρίζεται σε μια τεκμηριωμένη ανάλυση, αξιολόγηση και ιεράρχηση των προβλημάτων που έχουν προκύψει αυτά τα 30 χρόνια και να ακολουθείται από αιτιολογημένες κατευθύνσεις, με τις οποίες επιχειρείται να αντιμετωπισθούν αυτά τα προβλήματα στα πλαίσια της αειφόρου πολεοδομικής και χωροταξικής ανάπτυξης.

Ο στόχος μιας κανονιστικής ρύθμισης για χρήσεις γης με τίτλο «κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης» θα έπρεπε πρωτίστως να αναφέρεται στην ΤΑΞΙΝΟΜΗΣΗ-ΚΑΤΗΓΟΡΙΟΠΟΙΗΣΗ ΚΑΙ ΚΥΡΙΩΣ ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ ύστερα από μια μελέτη που θα λαμβάνει υπ’ όψιν της τη διεθνή εμπειρία και τα επιστημονικά δεδομένα που υπάρχουν. Στο παρόν σχέδιο ΠΔ γίνονται «επεμβάσεις» στο έργο του πολεοδόμου- χωροτάκτη που στερούν την ελευθερία στον συνθέτη -μελετητή που καλείται να ρυθμίσει το χώρο σε μια περιοχή εντός ή εκτός σχεδίου. Το σχέδιο ΠΔ θα πρέπει να μην μπερδεύει τα ‘εργαλεία’ με τις ‘αρχές’ του σχεδιασμού.

Το ισχύον μέχρι σήμερα πλαίσιο είναι αυστηρά κανονιστικό και αφορά τις «οικιστικές περιοχές» ανταποκρινόμενο στο θεσμικό πλαίσιο του Ν. 1337/83.
Επίσης το ίδιο πλαίσιο αν και είχε λάβει υπ’ όψη του τα διεθνή / ευρωπαϊκά δεδομένα της τότε εποχής για τις αναγκαίες αντιστοιχίες δεν ανταποκρίνεται στις σύγχρονες απαιτήσεις. Το ισχύον θεσμικό πλαίσιο με το οποίο προωθούνται τόσο τα περιφερειακά και τα τοπικά χωροταξικά, όσο και τα πολεοδομικά σχέδια εφαρμογής (τ.πολεοδομικές μελέτες) απαιτούν νέο σύγχρονο πλαίσιο για τις χρήσεις γης συμβατό και με την ευρωπαϊκή εμπειρία.

Ειδικότερα η έκδοση ενός νέου Π.Δ/τος για τις χρήσεις γης ως εργαλείο για την υλοποίηση του αειφόρου πολεοδομικού, περιφερειακού και εθνικού αναπτυξιακού προτύπου θεωρείται ως απόλυτα αναγκαία παρέμβαση

1. Για την προσαρμογή στην εν τω μεταξύ εξέλιξη του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού στη χώρα ώστε να ανταποκρίνεται σ’ όλα τα είδη των σχεδίων ανάλογα με το επίπεδο και το χαρακτήρα τους (κλίμακα – τύπος ρυθμίσεων / χωρικών πολιτικών).
2. Για τη διευκόλυνση της αδειοδοτικής λειτουργίας διαφόρων τύπων εγκαταστάσεων λόγω των συγχύσεων / ελλείψεων που το σημερινό αυστηρά κανονιστικό Π.Δ. δημιουργεί μέσα σε μια διαρκώς εξελισσόμενη πραγματικότητα.
3. Για τη δημιουργία ενός ομοιόμορφου συστήματος αλληλοκατανόησης και ταξινόμησης στο ζήτημα των χρήσεων σε Κοινοτικό Επίπεδο που θα επιτρέπει τη διαλειτουργικότητα των κοινών προτύπων δεδομένων σε Κοινοτικό Επίπεδο για την σύγκριση καταστάσεων, την εκτίμηση επιπτώσεων σε επιστημονικό επίπεδο και εν τέλει την τεκμηριωμένη άσκηση πολιτικών. Οι τράπεζες κοινών δεδομένων είναι κρίσιμη και πολυδάπανη προϋπόθεση και χωρίς αυτή δεν μπορεί εύκολα να λειτουργήσει σήμερα ο χωροταξικός κυρίως σχεδιασμός.

Μια σημαντική παράλειψη αποτελεί το γεγονός ότι στη δημόσια διαβούλευση δεν δόθηκε η Αιτιολογική Έκθεση, η οποία συνοδεύει το σχέδιο Π.Δ/τος και στην οποία πρέπει να φαίνεται με σαφήνεια η σκοπιμότητα, οι στοχεύσεις, οι επεξηγήσεις και αποσαφηνίσεις της επιδιωκόμενης αναθεώρησης.

Επίσης, επειδή το θέμα είναι κρίσιμο για το σχεδιασμό, κρίνεται σκόπιμη μια διαδικασία διαλόγου σε δημόσια συζήτηση, διότι με την ψηφιακή τεχνολογία και την κατ΄αυτό τον τρόπο δημόσια διαβούλευση καταργήθηκε η δημόσια συζήτηση και η ανταλλαγή «face to face» απόψεων.

Tο υπό διαβούλευση Δ/γμα κυρίως συμπληρώνει πολλές από τις απαιτούμενες εξειδικεύσεις και ορισμούς κατηγοριών για τις «οικιστικές περιοχές» με κέντρο βάρους τα κατώτερα επίπεδα σχεδιασμού, αλλά παράλληλα εμφανίζει σοβαρές επιστημονικές ανεπάρκειες στην επέκτασή του στο χωροταξικό σχεδιασμό και εγείρει θεσμικά ζητήματα, που κινδυνεύουν να δημιουργήσουν συγχύσεις και προβλήματα στην κοινωνία και το ρόλο του σχεδιασμού.

Τα κύρια ζητήματα που δημιουργούν προβλήματα και είναι απαραίτητο να διευκρινιστούν και να διαχωριστούν είναι ότι:
1. Οι χρήσεις γης στο Π.Δ. καθορίζονται για να χρησιμοποιηθούν ως επιστημονικά εργαλεία του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού και δεν πρέπει να συγχέονται με την «χωρική πολιτική» Μέσω του Π.Δ. της κατηγοριοποίησης των χρήσεων γης δεν μπορεί να τροποποιείται η βασική πολεοδομική και χωροταξική νομοθεσία.

Ο ΣΕΠΟΧ κατά συνέπεια πιστεύει ότι α πρέπει να ανασταλεί η προώθησή του και να γίνει η αναγκαία προετοιμασία και μελέτη που θα προσεγγίσει το θέμα μεθοδικά και συστηματικά όπως του αρμόζει.
Κατά συνέπεια θα πρέπει το ΠΔ να ασχοληθεί ΜΟΝΟ με την δημιουργία ενός ΚΩΔΙΚΑ χρήσεων που θα είναι σημαντικό εργαλείο σε κάθε σχεδιαστή του χώρου ο οποίος θα το χρησιμοποιεί ανάλογα με τους στόχους του συγκεκριμένου σχεδιασμού. Δηλαδή θα πρέπει :
• Να γίνουν οι απαραίτητοι ορισμοί του των βασικών εννοιών : δραστηριότητας, λειτουργίας, χρήσης γής.
• Να γίνει εξαντλητική, συστηματική και όχι τυχαία απαρίθμηση των χρήσεων σε κατάλληλες κατηγορίες και υποκατηγορίες, με κατανοητό σύστημα κωδικοποίησης το οποίο φυσικά θα αναπροσαρμόζεται και θα συμπληρώνεται, ανά διαστήματα, όταν απαιτείται.
• Να καθοριστεί η/οι κλίμακα/κες (που δεν είναι μπορεί να είναι οποιεσδήποτε) στις οποίες οι χρήσεις του εδάφους θα εμφανίζονται πάνω στα σχέδια των πολεοδομικών και χωροταξικών μελετών, καθώς και ο τρόπος χαρτογραφικής παρουσίασης με τα κατάλληλα σύμβολα, χρώματα ή ραστερς.

Αναλυτικές παρατηρήσεις

Tο σχέδιο ΠΔ καλύπτει μια ευρύτατη κλίμακα χώρου- εντός και εκτός σχεδίου- και δεν αναφέρεται μόνο σε χρήσεις αλλά και σε εν γένει δραστηριότητες/λειτουργίες. (π.χ. αστική γεωργία/λαχανόκηποι, γεωργικές, δασικές και λοιπές αγροτικές εκμεταλλεύσεις…).καθώς και σε Εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών –προσφύγων για τη διαχείριση της προσφυγικής κρίσης. Το εγχείρημα θα μπορούσε καταρχήν να είναι θετικό. Δυστυχώς όμως πάσχει σοβαρά από σύγχυση εννοιών και ορολογίας και από ένα θολό πλαίσιο ανάμιξης εργαλείων/μέσων και αρχών σχεδιασμού. Χαρακτηριστικό το ότι το σχέδιο παρεμβαίνει στο σχεδιασμό με υποδείξεις στο έργο του πολεοδόμου/χωροτάκτη (βλ. άρθρο 3).
1. Είναι προφανές ότι το κάθε πολεοδομικό σχέδιο που θα συντάσσεται θα τοποθετεί σε κάθε ζώνη χρήσεων όλες ή μέρος από αυτές που επιτρέπονται αλλά δεν δικαιούται να βάλει χρήσεις μη αναφερόμενες. Αυτό εγκυμονεί διάφορα προβλήματα. Ενδεικτικά επισημαίνεται ότι σχεδόν σε όλες τις κατηγορίες χρήσεων απουσιάζουν οι «ελεύθεροι χώροι – Αστικό πράσινο». Ομοίως σε κάποιες χρήσεις απουσιάζουν οι χώροι στάθμευσης –garages. Στην αποκλειστική κατοικία π.χ.δεν μπορεί να μπεί ούτε το ένα, ούτε το άλλο. Στις περιπτώσεις αυτές η προσέγγιση του πολεοδόμου θα είναι να ορίσει κάποια τοπικά κέντρα γειτονιάς /πολεοδομικά κέντρα (ΠΚ) ώστε να προβλεφθούν περαιτέρω χρήσεις σε κάποια σημεία. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν προβλήματα με χρήσεις που δεν προβλέπονται στα Π.Κ., όπως τα πρατήρια καυσίμων που επιτρέπονται μόνο στη Γενική Κατοικία. Αρα θα πρέπει να δημιουργηθούν «θύλακες» Γ.Κ. για να επιτραπούν ορισμένες χρήσεις. Αυτή η πρακτική όχι μόνο οδηγεί σε ένα κατακερματισμένο και α λα καρτ πολεοδομικό σχεδιασμό, αλλά και εγκυμονεί κινδύνους, σύμφωνα με την παράγραφο …… του παρόντος.
2. Οι όροι «πολεοδομικός σχεδιασμός», «πολεοδομική λειτουργία» πρέπει να αντικατασταθούν επί το ορθότερον από τους «χωρικός σχεδιασμός», «χωρική λειτουργία». Ο όρος «χωρικός σχεδιασμός» είναι αυτός που χρησιμοποιείται και στον οικείο ν.4447/2016. Γενικότερα απαιτείται οι χρησιμοποιούμενοι στο σχέδιο ΠΔ όροι να ακολουθούν την ορολογία του ν.4447/2016. (π.χ. Ο όρος «πολεοδομική μελέτη» αντικαταστάθηκε στο ν. 4447/2016 με τον όρο «πολεοδομικό σχέδιο εφαρμογής»).
3. Η εξαιρετικά λεπτομερής διευκρινιστική πρώτη παράγραφος του άρθρ. 1 (ως προς το πεδίο εφαρμογής της προτεινόμενης ταξινόμησης) συνιστά συνέχιση της φιλοσοφίας των λεπτομερειών/εξαιρέσεων/διακρίσεων που χαρακτηρίζει την πολεοδομική νομοθεσία καθιστώντας την δυσνόητη, χωρίς κοινή αποδοχή, ενδεχομένως διαβλητή και εν τέλει ανεφάρμοστη. Έστω κι αν ο σκοπός είναι αγαθός (πλήρης σαφήνεια όσον αφορά το πεδίο εφαρμογής του Π.Δ.), άλλο τόσο βέβαιο είναι ότι αφ’ ενός δεν εκπέμπεται βεβαιότητα για την πληρότητα των διευκρινήσεων, αφ’ ετέρου δεν σταματά η λαβυρινθώδης περιπτωσιολογία της Ελληνικής πολεοδομικής νομοθεσίας. Η πρώτη πρόταση της παραγράφου αρκεί.
4. Το σχέδιο ΠΔ δεν παύει να κινείται στη φιλοσοφία του παρωχημένου Π.Δ του 1987 Δ166. Στις «ΓΕΝΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ» καταγράφεται σημαντικός αριθμός (15) που σε συνδυασμό με την ευρύτητα του καταλόγου «ΕΙΔΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ» καθιστά εμφανή την προσπάθεια της διοίκησης να καλύψει όλα τα γνωστά μέχρι σήμερα στοιχεία χρήσεων/δραστηριοτήτων, με βάσει την μέχρι τώρα εμπειρία. Οι ειδικές χρήσεις που προτείνονται σε κάθε γενική λειτουργία ακολουθούν μια εμπειρική ταξινόμηση, αναιτιολόγητη, χωρίς κανένα κριτήριο ένταξης, ούτε σε σχέση με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, τη φυσιογνωμία, τις ανάγκες προς τις οποίες κάθε γενική λειτουργία πρέπει να ανταποκριθεί, ούτε σε σχέση με τις αλληλεπιδράσεις (θετικές και αρνητικές) που ασκούνται τόσο μεταξύ των γενικών όσο και μεταξύ των ειδικών χρήσεων. Αγνοείται το γεγονός ότι οι ταχύτατα, σήμερα, μεταβαλλόμενες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες, οι τεχνολογικές εξελίξεις, ο ανταγωνισμός μεταβάλλουν τις χρήσεις γης, δημιουργώντας νέες, διαφοροποιώντας ή απαξιώνοντας άλλες.
5. Η παροχή εξουσιοδότησης για έκδοση Υπουργικής Απόφασης που θα εξειδικεύσει «το αναλυτικό περιεχόμενο των ειδικών κατηγοριών χρήσεων» (άρθρο 1Γ), δεν λύνει το πρόβλημα. Αντίθετα εγείρει ερωτηματικά και επιφυλάξεις. Σχετικά σημειώνονται τα εξής : α) Η όποια απόφαση θα εκδοθεί χωρίς προέλεγχο Σ.τ.Ε. και ελλοχεύει ο κίνδυνος, ελλείψει κάθε κριτηρίου επιλογής, να ενταχθούν σε μια περιοχή, χρήσεις μη συνάδουσες με τη λειτουργία της. Για την ασφάλεια δικαίου και προς όφελος της οικονομίας, της κοινωνίας, του περιβάλλοντος απαιτείται μια νέα αντίληψη που προσβλέπει στην αξιολογική τεκμηρίωση κάθε ρύθμισης, συνεκτιμώντας τον πολυσύνθετο ρόλο κάθε χρήσης, τη δυναμικότητα τις συνδυαστικές μεταξύ τους επιρροές, τις επιπτώσεις στη δέουσα χωρική οργάνωση και το περιβάλλον. β) Μη υφισταμένης της Υ.Α. για το περιεχόμενο των ειδικών κατηγοριών χρήσεων γης (βλ. προοίμιο του άρθρου 2) δεν είναι δυνατός ο σε βάθος κριτικός τους σχολιασμός, όσον αφορά το εύστοχο της ταξινόμησης. Σε κάθε περίπτωση όμως, διακρίνεται ήδη μία μάλλον άνιση προσέγγιση/εμβάθυνση. Για παράδειγμα:
• Αλλού επιδιώκεται εκτενής ανάλυση (π.χ. ειδική κατηγορία υπ.αρ. 8: … – υπεραγορές – πολυκαταστήματα – εμπορικά κέντρα κλπ.) κι αλλού όχι (π.χ. ειδική κατηγορία υπ.αρ. 13, «εστίαση»).
• Σε άλλες περιπτώσεις εξειδικεύονται οι ειδικές κατηγορίες σε κάθε επιμέρους άρθρο, είτε κατά μέγεθος (θεμιτό) είτε σε υποκατηγορίες (όχι πλήρως θεμιτό, αφού αφήνεται ανοικτό το ποιες είναι όλες οι αποδεκτές υποκατηγορίες). Επίσης, συχνά στα επιμέρους άρθρα δεν επαναλαμβάνεται αυτολεξεί η αναφερόμενη στο άρθρο 2 ορολογία των ειδικών κατηγοριών, αλλά άλλη παραπλήσια, ενθαρρύνοντας ίσως κι άλλες παρόμοιες-ανεξέλεγκτες ασάφειες. (π.χ. η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 10, διοίκηση εξειδικεύεται στο άρθρο 1 ως «διοίκηση τοπικής σημασίας» και στο άρθρο 17 ως «διοίκηση τοπικού επιπέδου». Επίσης, η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 47, «εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών» αναφέρεται στο άρθρο 4 ως «εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών-προσφύγων»).
• Η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 9, «γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας» προβληματίζει ως προς την ομοιογένειά της, επειδή πολύ συχνά περιλαμβάνει οικόπεδα με όχι την ίδια ή παρόμοια προκαλούμενη κυκλοφορία πεζών και οχημάτων, όπως προδικάζει η κοινή τους ομαδοποίηση.
7. Είναι αναγκαίο να καθοριστούν με σαφήνεια:
α. Αρχές και κριτήρια που συναρτώνται με τη φυσιογνωμία, τον προορισμό, τις λειτουργικές ανάγκες, προς τις οποίες κάθε γενική κατηγορία χρήσεων καλείται να ανταποκριθεί: διασφάλιση και βαθμός διασφάλισης – κατά περίπτωση- ποιότητας ζωής, υγιεινών συνθηκών διαβίωσης, εργασίας, ασφάλειας, ανάπτυξης μέσων υποδομών, εξυπηρετήσεις σε εμπόριο και υπηρεσίες, επάρκειας σε κοινωφελείς παροχές, πολιτιστικές εξυπηρετήσεις, αναψυχή, προστασία τοπίου, πρόβλεψη βλάβης φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος περιβάλλοντος, επιτρεπτό όριο και είδος όχλησης…
β. Κριτήρια ταξινόμησης για την κατάταξη μιας (νέας) δραστηριότητας σε ορισμένη ειδική κατηγορία χρήσης, με βάση τα λειτουργικά χαρακτηριστικά κάθε ειδικής χρήσης και τις αλληλεπιδράσεις, θετικές ή αρνητικές που ασκούνται τόσο μεταξύ ειδικών όσο και γενικών κατηγοριών. Αποφεύγονται έτσι κενά και προβλήματα που δημιουργούνται με την εμφάνιση, σε ένα διαρκώς εξελισσόμενο γίγνεσθαι, μιας νέας χρήσης που δεν φαίνεται να εντάσσεται στις ήδη καταγεγραμμένες ειδικές κατηγορίες. Αποφεύγεται επίσης η ανεπίτρεπτη ανάμιξη ετερόκλιτων μεταξύ τους λειτουργιών, μη συμβατών με τη βασική λειτουργία και το χαρακτήρα μιας περιοχής.
8. Η καταγραφή χρήσεων στις «ΕΙΔΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΊΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ» είναι ευρύτατη και μάλιστα με επί μέρους εξειδικεύσεις, χωρίς κριτήρια κωδικοποίησης. Δεδομένου ότι οι χρήσεις γης ακολουθούν τις οικονομικές και κοινωνικές μεταβολές, θα ήταν ευκταίο η κωδικοποίηση των ειδικών χρήσεων να στηριχθεί στη Στατιστική Ταξινόμηση των Κλάδων Οικονομικής Δραστηριότητας, που οργανώθηκε από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία και ισχύει από το 2003/ΣΤΑΚΟΔ 2003. Κατηγορίες της ΣΤΑΚΟΔ που δεν αντιστοιχούν σε χρήσεις θα παραληφθούν. Κάτι τέτοιο θα εισήγαγε μια νέα ασφαλή και καινοτόμο αντίληψη στην κωδικοποίηση των χρήσεων γης (αντίστοιχες πρακτικές εφαρμόζονται σε άλλες χώρες), θα συνέβαλε στη σύνδεση χωρικού σχεδιασμού και οικονομίας και θα διευκόλυνε τα μέγιστα τα στατιστικά δεδομένα της χώρας, προς όφελος της οικονομίας και κοινωνίας.
9. Επειδή δεν τίθενται ποσοτικοί περιορισμοί – ή μέγιστο ποσοστό, π.χ. επί της επιφανείας – σε χρήσεις που δεν είναι η πρωτεύουσα χρήση σε κάθε κατηγορία, υπάρχει ο κίνδυνος να μην εμφανιστεί καθόλου σε μια ζώνη η πρωτεύουσα χρήση και να γεμίσουν με άλλες χρήσεις πιο ελκυστικές σε επενδύσεις αλλά υψηλής έντασης και περιβαλλοντικά οχλούσες. Για το λόγο αυτό πρέπει να γίνουν υποχρεωτικές τόσο οι πρωτεύουσες χρήσεις κάθε κατηγορίας (και σε κάποιο ελάχιστο ποσοστό) όσο και οι περιβαλλοντικά φιλικές χρήσεις, όπως το αστικό πράσινο και οι χώροι στάθμευσης, ώστε να υπάρχει περιβαλλοντικό ισοζύγιο σε όλες τις ζώνες.
10. Στις «γενικές κατηγορίες» εισάγεται η «Αποκλειστική Κατοικία» και σύμφωνα με το άρθρο 2, αφορά περιοχές που ήδη διέπονται από ειδικά Δ/μτα, με χρήση αποκλειστικής κατοικίας. Η νομολογία του Σ.τ.Ε, που διαμορφώθηκε με αφορμή παρεμφερείς παρεμβάσεις σε περιοχές αποκλειστικής χρήσης κατοικίας, δεν επιτρέπει κάτι τέτοιο.(βλ. Σ.τ.Ε. 188/2004, 2513/2009, ΠΕ486/2000, κ.ά.) Είναι προφανές ότι ο χαρακτήρας, η ποιότητα ζωής στις εν λόγω περιοχές επιδεινώνονται.
11. Η «Αμιγής κατοικία» (άρθρο 3) επιβαρύνεται κατά πολύ όχι μόνο σε σχέση με τα νυν ισχύοντα, αλλά και με το γενικότερο χαρακτήρα και το χωρικό προορισμό στον οποίον παραπέμπει η χρήση «αμιγής κατοικία». Το γεγονός αυτό, νομικά και εν γένει επιστημονικά ανεπίτρεπτο, θα οδηγήσει σε αντεγκλήσεις, αντιπαραθέσεις, δικαστικές προσφυγές.
12. Η πρόβλεψη του άρθρου 4 «Γενική Κατοικία» που παρέχει τη δυνατότητα να επιβάλλονται, κατά το σχεδιασμό, περαιτέρω περιορισμοί ως προς την πυκνότητα ορισμένων ειδικών χρήσεων, ενδεχομένως στοχεύει να περισώσει κάποιες περιοχές γενικής κατοικίας από μια πληθώρα ειδικών χρήσεων, συμβατών και μη. Η ρύθμιση αφορά σε αρχές σχεδιασμού, είναι ιδιαίτερα βαρύνουσα γιατί εισάγει την έννοια της φέρουσας ικανότητας και δεν μπορεί να στηρίζεται στον κώδικα χρήσεων γης και μάλιστα μόνο για τη γενική κατοικία, ως εάν κάτι τέτοιο να μην επιτρέπεται σε άλλες γενικές κατηγορίες. Επί μέρους περιορισμοί που τίθενται με αριθμητικά μεγέθη επιφάνειας είναι προβληματικοί (π.χ. εστίαση μέχρι 250 τ.μ. επιφάνειας στη γενική κατοικία). Καθορίζονται αναιτιολόγητα, με βάση τη σημερινή εμπειρία και αφενός ουδόλως διασφαλίζουν τη συμβατότητα της χρήσης με τον κύριο προορισμό της περιοχής, αφετέρου θα καταστούν ταχύτητα παρωχημένοι.

13. Ένα άλλο θέμα αφορά στις ρυθμίσεις για την χρήση της κατοικίας.
Μέσω των συγκεκριμένων ρυθμίσεων του σχεδίου Π.Δ/γματος επιχειρείται η έμμεση κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης της χρήσης της κατοικίας (α΄ ή β΄). και αυτό εγχείρημα επίσης θα μπορούσε καταρχήν να είναι θετικό.
Ο τρόπος με τον οποίο γίνεται δεν είναι δόκιμος, ούτε αποτελεί αντικείμενο του Δ/τος χρήσεων, γιατί όπως αναφέρθηκε αποτελεί αντικείμενο του Σχεδιασμού.

14. Ένα σοβαρό ζήτημα είναι οι τροποποιήσεις που γίνονται σε ότι αφορά την κατηγοριοποίηση και τις ειδικότερες χρήσεις που αφορούν στη κατοικία( αποκλειστική –αμιγή – γενική) και την συσχέτισή τους, κατά πρώτο λόγο με τις αντίστοιχες χρήσεις του κέντρου γειτονιάς και συνοικίας.
Προστίθεται ως γενική χρήση η ‘’αποκλειστική κατοικία’’ χωρίς να αιτιολογείται επιστημονικά η σκοπιμότητά της. Αντίστοιχες τροποποιήσεις γίνονται στις επιτρεπόμενες χρήσεις της αμιγούς και της γενικής κατοικίας οι οποίες όχι μόνο δεν τεκμηριώνονται επιστημονικά αλλά αυξάνουν την ψαλίδα ανάμεσα σ’ αυτές τις δύο γενικές κατηγορίες χρήσεων.

Συγκεκριμένα, η εισαγωγή της ‘’αποκλειστικής κατοικίας’’ γίνεται λόγω σχετικών γνωμοδοτήσεων του Στ.Ε. Η αμιγής κατοικία γίνεται πιο αυστηρή σε σχέση με αυτήν του Π.Δ/τος της 23/2/1987 (μειώνονται περαιτέρω άλλες ειδικές χρήσεις εκτός της κατοικίας) και σε συνάρτηση με την εισαγωγή της κατηγορίας ‘’αποκλειστική κατοικία’’ με το σχέδιο Π.Δ/γματος, εμφανίζεται μια άλλη κατεύθυνση και λογική με την εισαγωγή νέων ειδικών χρήσεων στη ‘’γενική κατοικία’’. Γίνεται πιο αυστηρή η ‘’αμιγής κατοικία’’ και πιο χαλαρή η ‘’γενική κατοικία’’ με συνέπεια να λείπει το ‘’μέτρο’’ και να τείνουν να γκετοποιηθούν οι περισσότερες περιοχές κατοικίας ιδιαίτερα των μεγάλων αστικών κέντρων. Αντίθετα η διαφοροποίηση της τελευταίας αυτής κατηγορίας (γενική κατοικία) από την κατηγορία ‘’τοπικά πολεοδομικά κέντρα γειτονιάς και συνοικίας’’ γίνεται ελάχιστη έως ασήμαντη.

Συγκεκριμένα με αυτό το σχέδιο Π.Δ/τος προστίθενται ειδικές χρήσεις στη γενική κατοικία, όπως π.χ.:
• περίθαλψη (πλην νοσοκομείων) μέχρι 100 κλίνες ή 2.000 μ2 μέγιστης συνολικής επιφάνειας ανά οικόπεδο
• πλυντήρια – λιπαντήρια αυτοκινήτων
• σταθμοί μετεπιβίβασης ΜΜΜ
• σταθμοί υπεραστικών λεωφορείων κλπ
Αυτές οι χρήσεις κάνουν ακόμη πιο προβληματικές τις υπάρχουσες περιοχές γενικής κατοικίας.

Το αποτέλεσμα της σύμπτωσης μεταξύ των ειδικών χρήσεων που επιτρέπονται στη γενική κατοικία και στο τοπικό κέντρο επιτείνει το πρόβλημα της υπερβολικής διάχυσης κεντρικών χρήσεων στην συντριπτική πλειοψηφία των περιοχών κατοικίας των ελληνικών πόλεων και στην ακόμη μεγαλύτερη αδυναμία συγκρότησης κέντρων γειτονιάς και συνοικίας στις ελληνικές πόλεις. Aντίθετα η διαφοροποίηση των ειδικών χρήσεων ανάμεσα στη γενική κατοικία και το τοπικό κέντρο πρέπει να γίνει πολύ πιο έντονη από την ισχύουσα για να λειτουργήσει ως έμμεσο κίνητρο για την ενίσχυση και συγκρότηση κέντρων χωρικά σε ‘’τοπικές πιάτσες’’, ιδιαίτερα σε περιόδους πρωτοφανούς κρίσης του λιανικού εμπορίου σαν κι αυτή που διανύουμε.

Ένα βασικό ερώτημα στην προτεινόμενη αναθεώρηση είναι κατά πόσον οι οικισμοί και οι ΠΠ αποτελούν γενικές κατηγορίες χρήσεων γης;

Οι συντάκτες του σχεδίου Π.Δ/τος προσπαθώντας να ‘’επεκτείνουν’’ με πιο συστηματικό τρόπο τις χρήσεις του Π.Δ/τος της 23/2/1987 (που περιελάμβανε γενικές και ειδικές κατηγορίες χρήσεων που αφορούσαν ουσιαστικά σχεδόν αποκλειστικά τον οικιστικό χώρο, δηλαδή σε πολεοδομημένες ή προς πολεοδόμηση περιοχές) και στον εξωαστικό χώρο, δεν απέφυγαν ασάφειες και αστοχίες. Ιδιαίτερα στον εξωοικιστικό χώρο αναφέρονται ως γενικές κατηγορίες χρήσεων περιοχές οι χωρικές ζώνες που είναι αποτελέσματα ή εργαλεία χωροταξικής ή πολεοδομικής πολιτικής και όχι κατηγορίες χρήσεων γης. Για τις περιοχές προστασίας ισχύουν ειδικά καθεστώτα στα οποία ορίζονται εκτενώς οι επιτρεπόμενες χρήσεις και δραστηριότητες.

Στο άρθρο 16 «περιοχές προστασίας» απαιτείται μια πιο εμπεριστατωμένη προσέγγιση του θέματος, με συστηματική διασύνδεση των επί μέρους κατηγοριών των περιοχών με τα ειδικά ισχύοντα καθεστώτα, προκειμένου να αποφευχθούν «ατυχήματα», εις βάρος της αξιοπιστίας του σχεδιασμού και του περιβάλλοντος. Η γενικόλογη και ασαφής κατεύθυνση να μπαίνουν χρήσεις σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία δεν είναι κατανοητή. Επιπρόσθετα, στις ΠΠ προστίθενται με το σχέδιο ΠΔ και οι περιοχές για εξισορρόπηση αστικών επιβαρύνσεων που μάλλον αντιστοιχούν στις περιοχές που τα ΤΧΣ θα πρέπει να καθορίζουν για το «περιβαλλοντικό ισοζύγιο» των νομιμοποιημένων αυθαιρεσιών.
Στο άρθρο 14 15 αγροτική χρήση
Πρέπει να αφαιρεθεί η ειδική χρήση της «κατοικίας» από την αγροτική χρήση προκειμένου να διαφυλαχτεί ο απαραίτητος χώρος για τις αγροτικές δραστηριότητες και να μειωθεί ο αριθμός των κλινών σε 10 κλίνες στα Ξενοδοχειακά καταλύματα
Επίσης πρέπει να αφαιρεθεί η ειδική χρήση (41) από την γενική αγροτική χρήση, και η θέσπιση ξεχωριστής γενικής χρήσης για τις εξορυκτικές δραστηριότητες, με παραπομπή στο ισχύον για αυτές νομικό πλαίσιο.

Άρθρο 16 – 15. Περιοχές Προστασίας (ΠΠ)
Η «γεωργική γη βιολογικών καλλιεργειών» απαιτείται να υπαχτεί σε καθεστώς προστασίας – διατήρησης του φυσικού περιβάλλοντος και του τοπίου ως « πηγή προϊόντων υψηλής διατροφικής αξίας»

16. Δημιουργεί σύγχυση και αμηχανία από επιστημονική άποψη αλλά και από άποψη πολεοδομικής και χωροταξικής πολιτικής η αναφορά ως γενικής κατηγορίας χρήσεων των οικισμών. Επιπρόσθετα, η προσέγγιση των «οριοθετημένων οικισμών με πληθυσμό μικρότερο από 2.000 κατοίκους στους οποίους δεν έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο καθορισμός χρήσεων γης» ως οιονεί γενικής κατηγορίας χρήσεων γης συνιστά ενδεχομένως μία λύση, αλλά -στο βαθμό που οι συγκεκριμένοι οικισμοί παραμείνουν για πολύ καιρό σ’ αυτή την κατηγορία- η (ομολογουμένως αρκετά παγιωμένη) «ομοιόμορφη» αντιμετώπιση των απανταχού της χώρας μικρών οικισμών δεν συνιστά τον πιο έλλογο σχεδιασμό.
17. Ο τομέας των μεταφορών έχει υποβαθμιστεί ιδιαίτερα σε σχέση με άλλες «υποδομές», όπως η κινητή τηλεφωνία, κεραίες κλπ. που μπαίνουν ακόμα και στην αποκλειστική κατοικία. Θα ήταν σκόπιμο να εξεταστεί το σχέδιο ΠΔ από ομάδα έμπειρων συγκοινωνιολόγων, ώστε να υπάρξει αναφορά στις μεταφορές σε όλες τις κατηγορίες χρήσεων. Στο τρέχον σχέδιο ΠΔ υπάρχει αναφορά σε σημειακές επιφάνειες μεταφορών αλλά όχι σε γραμμικές (δρόμοι, αυτοκινητόδρομοι, διάδρομοι σιδηροδρομικών γραμμών, προαστιακού, μετρό κλπ).

18. Ενα ακόμα θέμα είναι η μίξη των χρήσεων στις παραγωγικές εγκαταστάσεις /βιομηχανικούς υποδοχείς. Ηδη στις παραγωγικές εγκαταστάσεις χαμηλής και μέσης όχλησης προβλέπεται πληθώρα τριτογενών χρήσεων (εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών και εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων –εκθεσιακά κέντρα), αλλά προσδιορίζονται εκείνες που επιτρέπονται με την προϋπόθεση ότι αποτελούν τμήμα των βιομηχανικών/βιοτεχνικών εγκαταστάσεων κλπ. Ωστόσο, στην κατηγορία υψηλής όχλησης προβλέπονται οι χρήσεις αυτές χωρίς αναφορά στην προϋπόθεση να σχετίζονται με τις ήδη εγκατεστημένες επιχειρήσεις (άρθρο 12), κάτι που συνιστά προφανώς παρόραμα.

19. Προσοχή απαιτεί άστοχη χρήση αδόκιμων ή ανεπιτυχών όρων. Χαρακτηριστική περίπτωση αποτελεί η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 47, «νεκροταφεία ανακύκλωσης αυτοκινήτων». Αντ’ αυτής προτείνεται η «εγκαταστάσεις ανακύκλωσης αυτοκινήτων».
20. Με την ευκαιρία του συζητούμενου σχεδίου, θα ήταν σκόπιμο να γίνει κάποια αναφορά στον θαλάσσιο χωροταξικό σχεδιασμό. Προς τούτο η ειδική κατηγορία υπ.αρ. 37, «εγκαταστάσεις ανανεώσιμων πηγών ενέργειας», μπορεί να εξειδικευτεί αφ΄ ενός σε χερσαίες επιφάνειες, αφ’ ετέρου σε θαλάσσιες επιφάνειες. Αντίστοιχη πρόβλεψη θα μπορούσε να γίνει και για τις υδατοκαλλιέργειες.
21. Η ειδική χρήση 38 «Εγκαταστάσεις σταθμών βάσης κινητής τηλεφωνίας», αποτελεί κατ΄ουσίαν στοιχείο αστικής υποδομής. Περιλαμβάνεται ωστόσο σε όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων, χωρίς περιορισμούς και χωρίς ουδείς να γνωρίζει εάν και κατά πόσον αυτό είναι αναγκαίο. Και το κυριότερο, καμία πληροφορία δεν δίδεται για το εάν έχουν εξετασθεί ζητήματα που συνδέονται με την ασφάλεια και την ανθρώπινη υγεία. Σημειωτέον ότι, σύμφωνα με το άρθρο 18 «η εγκατάσταση κεραιών κινητής τηλεφωνίας και των συνοδών τους έργων υποδομής» είναι η μόνη ειδική χρήση που, κατ’εξαίρεση, δεν μπορεί να απαγορευτεί από καμία γενική κατηγορία. Είναι αναγκαίο να δοθούν από τη Διοίκηση διευκρινήσεις ως προς τη σκοπιμότητα της ειδικής αυτής μεταχείρισης και ως προς τη διασφάλιση των προϋποθέσεων ασφάλειας.
22. Ερωτηματικά δημιουργεί και η ειδική χρήση 53 «τυχερά παίγνια». Τί ακριβώς αφορά η χρήση που μάλιστα μπορεί να επιτρέπεται μόνο στη γενική κατηγορία 4 «Πολεοδομικό κέντρο…»?. Αν αφορά πρακτορεία λαχείων κ.λπ. μπορεί να επιτρέπεται και σε άλλες γενικές κατηγορίες.

23. Οι μεταβατικές διατάξεις που περιγράφονται στο σχέδιο Π.Δ/τος είναι ανεπαρκείς και δημιουργούν τεράστια προβλήματα και κυρίως δεν καλύπτουν τα τεράστια προβλήματα που θα δημιουργηθούν μετά την ισχύ του νέου Π.Δ/τος ιδιαίτερα στις προτεινόμενες χρήσεις γης των 100άδων ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ που δεν έχουν ακόμη εγκριθεί αλλά πολλά απ’ αυτά έχουν ολοκληρωθεί ως μελέτες.

24. Η αναγκαιότητα της επικαιροποίησης – βελτίωσης του Π.Δ/τος της 23/2/1987 δεν αμφισβητείται και είναι επιβεβλημένη. Ωστόσο, το παρόν σχέδιο έχει ανεπάρκειες ως προς το χωροταξικό επίπεδο και αδυναμίες κατά τα λοιπά,(οι κυριότερες από τις οποίες επισημάνθηκαν) και χρειάζεται επομένως ανασυγκρότηση, ενιαίες κατευθύνσεις και πιο ολοκληρωμένες προσεγγίσεις. Εάν εκδοθεί ως έχει, προβλέπεται να δημιουργήσει πολύ περισσότερα προβλήματα απ’ αυτά που στοχεύει να επιλύσει.
Ο ΣΕΠΟΧ προτίθεται να συμβάλλει στην περεταίρω επεξεργασία του ΣΧ.Π/Δ

Ο τουρισμός υποτίθεται ότι αποτελεί τη κύρια πηγή εσόδων στη χώρα μας. Αντί λοιπόν να δώσουμε στους ανθρώπους που έρχονται να απολαύσουν την πολιτιστική μας κληρονομιά, όμορφες γειτονιές κοντά σε όλα τα αξιοθέατα, αφήνουμε μέσα από προεδρικά διατάγματα (που θα έπρεπε να έχουν αναθεωρηθεί σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα ) να επιτρέπουν την ύπαρξη εικόνας εγκατάλειψης σε δρόμους όπως γύρω από τις στήλες του Ολυμπίου Διός αντί να δημιουργούνται όμορφα μαγαζιά εστίασης και πόλοι έλξης τουριστών.