- Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών - http://www.opengov.gr/minfin -

Άρθρο 166 – Ρυθμίσεις για ευάλωτους οφειλέτες και σχετικές προστασίες

1. Για τις ανάγκες του παρόντος άρθρου:
α. Ως «Βεβαίωση Ευάλωτου» νοείται η βεβαίωση που εκδίδει η υπηρεσία που ορίζεται στην κοινή υπουργική απόφαση της παραγράφου 17 και βεβαιώνει ότι οφειλέτης είναι ευάλωτος κατά την έννοια του εδαφίου γ και ότι ακίνητό του, το οποίο προσδιορίζεται στη Βεβαίωση συνιστά κύρια κατοικία του κατά την έννοια του παρόντος άρθρου. Βεβαίωση παρέχεται κατόπιν αιτήματος φυσικού προσώπου το οποίο δεν ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, όπως αυτή ορίζεται στα άρθρα 21 και 47 του ν. 4172/2013, το οποίο δηλώνει ότι έχει κηρυχθεί σε πτώχευση ή ότι ενυπόθηκος ή προσημειούχος πιστωτής έχει κατάσχει το ανωτέρω ακίνητό του ή ότι έχει καταρτίσει συμφωνία αναδιάρθρωσης του δεκάτου κεφαλαίου.
β. «Ενυπόθηκος ή προσημειούχος πιστωτής» είναι ο πιστωτής του οφειλέτη που έχει υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης επί της κύριας κατοικίας του οφειλέτη.
γ. Ως «ευάλωτος» νοείται κάθε οφειλέτης στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια και λοιπά κριτήρια που εκάστοτε ισχύουν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 4472/2017.
δ. Οι «εύλογες δαπάνες διαβίωσης» προσδιορίζονται σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 18.
ε. Ως «κύρια κατοικία» νοείται το ακίνητο το οποίο έχει δηλώσει ο οφειλέτης ως κατοικία του στην τελευταία φορολογική δήλωση που προηγείται της αίτησης της παρ. 2 ή όπως προκύπτει από άλλα επαρκή στοιχεία που αποδεικνύουν την χρήση του ακινήτου ως κύρια κατοικία του σε περίπτωση που έχει μεταβληθεί η κύρια κατοικία του οφειλέτη από το χρόνο υποβολής της τελευταίας φορολογικής δήλωσης. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας περιλαμβάνεται στην ακίνητη περιουσία του οφειλέτη για τις ανάγκες προσδιορισμού της πλήρωσης των κριτηρίων του εδαφίου γ της παρούσας παραγράφου.
στ. Ως «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» νοείται φορέας που προσδιορίζεται όπως προβλέπεται στην παρ. 11.
2. Σε περίπτωση που ευάλωτος κηρυχθεί σε πτώχευση σύμφωνα με το πρώτο κεφάλαιο του Κώδικα Φερεγγυότητας και Δεύτερης Ευκαιρίας, ή σε περίπτωση που επισπεύδεται σε βάρος της κύριας κατοικίας του αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή, δύναται να υποβάλει αίτημα στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης για τη μεταβίβαση σε αυτόν της κύριας κατοικίας του και την μίσθωσή της από αυτόν. Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω πτώχευσης του δικαιούχου, το τίμημα αποδίδεται στον σύνδικο για την διανομή στους πιστωτές σύμφωνα με τους όρους του Κώδικα Φερεγγυότητας και Δεύτερης Ευκαιρίας. Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω επίσπευσης αναγκαστικής εκτέλεσης, το τίμημα αποδίδεται στον υπάλληλο του πλειστηριασμού. Τα πάσης φύσης έξοδα μεταβίβασης καταβάλλονται από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και παρακρατούνται από το τίμημα μεταβίβασης.
3. Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει στον ευάλωτο μόνο ως προς ιδανικό μερίδιο ή αν ο ευάλωτος είναι ψιλός κύριος η επικαρπωτής, η άσκηση του δικαιώματος του παρόντος άρθρου προϋποθέτει την σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών (συμπεριλαμβανομένων τυχόν ψιλών κυρίων και επικαρπωτών). Ειδικότερα, ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του ευάλωτου υπό την πρόσθετη προϋπόθεση ότι οι λοιποί συγκύριοι (ή, κατά περίπτωση, ο ψιλός κύριος ή επικαρπωτής) αποδέχονται την μίσθωση του ακινήτου από τον ευάλωτο υπό τους όρους που καθορίζει ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και παραιτούνται ρητά από οποιοδήποτε δικαίωμα επί του μισθώματος ή από την δυνατότητα να προσβάλλουν τη μίσθωση για οποιοδήποτε λόγο μέχρι την συμβατική λήξη της. Η παραπάνω αποδοχή δεσμεύει και τους διαδόχους τους ανεξαρτήτως αιτίας.
4. Για την μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματός του επί της κύριας κατοικίας, ο ευάλωτος υποβάλλει στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης τα εξής: τα στοιχεία ταυτότητάς του, το κατασχετήριο ή τα στοιχεία της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του, κατά περίπτωση, τους τίτλους ιδιοκτησίας που κατέχει και την Βεβαίωση Ευάλωτου. Αιτήσεις δεν γίνονται δεκτές εφόσον απέχουν περισσότερο από εξήντα (60) ημερολογιακές ημέρες από την ημερομηνία του κατασχετηρίου εγγράφου ή της δημοσίευσης της απόφασης που τον κηρύσσει σε πτώχευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας. Ο Φορέας επιβεβαιώνει τους τίτλους ιδιοκτησίας του δικαιούχου ως προϋπόθεση της αιτούμενης μεταβίβασης.
5. Το τίμημα μεταβίβασης ισούται προς την εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Τα έξοδα της εκτίμησης βαρύνουν τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ο οποίος τον διορίζει. Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την τιμή εκτίμησης του πιστοποιημένου εκτιμητή κατά ποσοστό ανώτερο του 15%, το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το χαμηλότερο της τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής εκτίμησης άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει ο επισπεύδων πιστωτής.
6. Ο Φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου επί της κύριας κατοικίας του εφόσον καταβάλει το τίμημα μεταβίβασης στον υπάλληλο πλειστηριασμού το αργότερο πέντε (5) εργάσιμες ημέρες πριν την ημερομηνία του πλειστηριασμού ή στον σύνδικο έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του εξαμήνου που ακολουθεί την δημοσίευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του. Η καταβολή του τιμήματος σύμφωνα με τα ανωτέρω συνεπάγεται τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και την ματαίωση του πλειστηριασμού σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Ο Φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου ελεύθερο από κάθε βάρος ή διεκδίκηση τρίτου.
7. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε δώδεκα (12) έτη. Το μίσθωμα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τον τελευταίο μήνα για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Η αναθεώρηση του μισθώματος γίνεται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης.
8. Οποτεδήποτε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και κατά τη λήξη της ο οφειλέτης θα δικαιούται σε μεταβίβαση σε αυτόν του ιδιοκτησιακού δικαιώματος που απόκτησε ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σύμφωνα με την παρ. 9. Το δικαιώματα του οφειλέτη από την μίσθωση καθώς και το δικαίωμα επαναγοράς δεν μεταβιβάζονται εκτός από την περίπτωση καθολικής διαδοχής του.
9. Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για την διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται στην μεταβίβαση της κυριότητας της κύριας κατοικίας στον ίδιο ή τους νόμιμους διαδόχους του έναντι τιμήματος επαναγοράς που θα καθορισθεί σύμφωνα με την Απόφαση της παρ. 14. Σε περίπτωση που το δικαίωμα αυτό ασκηθεί πριν την συμβατική λήξη της μίσθωσης τότε επιπλέον του ανωτέρω τιμήματος επαναγοράς ο οφειλέτης θα οφείλει να καταβάλει στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων που οφείλονται μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου.
10. Η μίσθωση καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της παραπάνω προθεσμίας ενός μηνός. Η μίσθωση καταγγέλλεται επίσης σε περίπτωση που κριθεί από το αρμόδιο πτωχευτικό δικαστήριο ότι ο οφειλέτης δεν απαλλάσσεται από τις οφειλές του σύμφωνα με το άρθρο 103. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την παρέλευση εντός μηνός από την τελεσίδικη απόφαση κατά το άρθρο 103. Σε περίπτωση καταγγελίας ο οφειλέτης υποχρεούται σε απόδοση του μισθίου κατά τις κοινές διατάξεις περί μίσθωσης ακινήτου. Η καταγγελία της μίσθωσης αυτοδικαίως προκαλεί και την κατάργηση του δικαιώματος επαναγοράς του παρόντος άρθρου.
11. Το Δημόσιο παραχωρεί τα καθήκοντα και τις αρμοδιότητες του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σε νομικό πρόσωπο του ιδιωτικού τομέα βάσει σύμβασης παραχώρησης με την οποία ο παραχωρησιούχος αναλαμβάνει την εκπλήρωση των σχετικών καθηκόντων και αρμοδιοτήτων. Η επιλογή του παραχωρησιούχου γίνεται κατόπιν διαδικασίας πρόσκλησης για υποβολή προσφορών, σύμφωνα με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας. Για την επιλογή παραχωρησιούχων για την εκπλήρωση των καθηκόντων και αρμοδιοτήτων του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, τα βασικά κριτήρια είναι το ύψος της ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου, το οποίο θα προβλέπεται από την σύμβαση παραχώρησης, ο τρόπος υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης και η αξιοπιστία, η ειδική τεχνογνωσία και η εμπειρία του υποψηφίου παραχωρησιούχου.
12. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών προσδιορίζονται οι όροι της σύμβασης παραχώρησης ως προς τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης πέραν των οριζομένων στον παρόν άρθρο, ιδίως η διάρκεια της παραχώρησης, οι ειδικότερες υποχρεώσεις και αρμοδιότητες του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, ενδεικτικά ως προς την συντήρηση των αποκτουμένων ακινήτων, η τυχόν παροχή κρατικής εγγύησης προς αυτόν, οι ελάχιστες προϋποθέσεις που αφορούν την σύσταση, οργάνωσή, διαχείριση και λειτουργία του, συμπεριλαμβανομένης και της πρόσληψης εταιρίας διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις του ν. 4354/2015, τα μέτρα διασφάλισης της ακριβοδίκαιης εκπλήρωσης από τον παραχωρησιούχο των υποχρεώσεών του κατά το νόμο, οι συνέπειες της καταγγελίας της σύμβασης παραχώρησης, η δυνατότητα υποκατάστασης του παραχωρησιούχου για την διασφάλιση της ομαλής εξυπηρέτησης των συμφερόντων που εξυπηρετεί ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και κάθε ειδικότερο θέμα και αναγκαία λεπτομέρεια. Με ίδια απόφαση ορίζονται και οι ειδικοί όροι και απαραίτητες λεπτομέρειες της διαδικασίας επιλογής παραχωρησιούχου.
13. Με όμοια απόφαση ορίζεται κάθε διαδικαστικό θέμα που αφορά την εκπλήρωση από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης των υποχρεώσεων και αρμοδιοτήτων του και οι ειδικότεροι όροι και διαδικασία της μεταβίβασης δικαιωμάτων επί της κύριας κατοικίας σε αυτόν. Στην απόκτηση του ακινήτου από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης εφαρμόζονται οι φορολογικές και λοιπές διευκολύνσεις – περιορισμός δικαιωμάτων και αμοιβών – εξαιρετικές διατάξεις των άρθρων 86 και 87.
14. Με όμοια απόφαση προσδιορίζεται κάθε θέμα που αφορά την μίσθωση της κύριας κατοικίας στον οφειλέτη, ιδίως ο προσδιορισμός του μισθώματος και του τιμήματος επαναγοράς από τον οφειλέτη, και λοιπές υποχρεώσεις και δικαιώματα του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και του οφειλέτη, αντιστοίχως, ως προς την κύρια κατοικία, την μισθωτική σύμβαση και την υπερημερία του οφειλέτη ως προς τις μισθωτικές του υποχρεώσεις, το καταβαλλόμενο ποσό κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς, λοιποί όροι καταβολής του τιμήματος επαναγοράς και κάθε άλλο ειδικό θέμα και λεπτομέρεια. Το οριζόμενο σύμφωνα με την Απόφαση αυτή τίμημα επαναγοράς, θα ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς και θα διασφαλίζει προς όφελος του Φορέα εύλογη συμμετοχή σε τυχόν υπεραξία του ακινήτου ή, σε περίπτωση όπου η αξία του ακινήτου έχει μειωθεί σε σχέση προς το τίμημα που κατέβαλε για την απόκτησή του ο Φορέας, την εύλογη προσαρμογή του προς όφελος του οφειλέτη.
15. Σε περίπτωση που ο ευάλωτος καταρτίσει μίσθωση επί της κύριας κατοικίας του σύμφωνα με τους όρους του παρόντος άρθρου και δικαιούται στεγαστικού επιδόματος σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 4472/2017, αυτό καταβάλλεται στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σε μερική εξόφληση του μισθώματος.
16. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων ορίζονται κάθε ειδικό θέμα και λεπτομέρεια που αφορά στην παροχή στεγαστικού επιδόματος σε ευάλωτους του παρόντος άρθρου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 4472/2017.
17. Με ίδια απόφαση προσδιορίζεται η αρμόδια υπηρεσία και η διαδικασία διαπίστωσης ότι οφειλέτης είναι ευάλωτος, η αρμόδια υπηρεσία για την έκδοση της Βεβαίωσης Ευάλωτου, η διαδικασία και τα πιστοποιητικά που απαιτούνται για την έκδοση Βεβαίωσης Ευάλωτου και κάθε σχετικό ειδικό θέμα και λεπτομέρεια.
18. Η χρηματοδότηση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης δύναται να διασφαλίζεται και με τιτλοποίηση των μισθωτικών απαιτήσεων σύμφωνα με τον ν. 3156/2003.
19. Ο οφειλέτης έχει την υποχρέωση να υποβάλει ειλικρινή δήλωση για τα περιουσιακά στοιχεία και εισοδήματα που αφορούν τον ίδιο και τα μέλη της οικογενείας του κατά την άσκηση των δικαιωμάτων του σύμφωνα με το παρόν άρθρο. Η δόλια ή με βαριά αμέλεια παράβαση της παραπάνω υποχρέωσης, συνεπάγεται την ανατροπή των δικαιοπραξιών στις οποίες προέβη ο οφειλέτης επικαλούμενος τα ανακριβή ως άνω στοιχεία και την υποχρέωσή του να αποδώσει κάθε σχετικό ωφέλημα σε αυτόν από τον οποίο το απέκτησε.
20. Καθόσον χρόνο οφειλέτης λαμβάνει επίδομα στέγασης, παραιτείται έναντι του Δημοσίου του τραπεζικού και φορολογικού απορρήτου για την διαπίστωση ότι οι προϋποθέσεις παροχής του επιδόματος συνεχίζουν να ισχύουν. Σε αντίθετη περίπτωση, η αρμόδια υπηρεσία του Δημοσίου θέτει προθεσμία για την διακοπή παροχής του.
21. Οι διαδικασίες που περιγράφονται στο παρόν άρθρο εκκινούν μόνον μετά την έναρξη λειτουργίας του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, σύμφωνα με τα ειδικώς οριζόμενα σε αυτό. Η έναρξη λειτουργίας του Φορέα πιστοποιείται με Απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, μετά από εισήγηση της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.