1. Κοινωνική αντιπαροχή είναι η σύμβαση με αντικείμενο τη σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, όπως ορίζεται στην περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄ 143), με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει, με δικές του δαπάνες, κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος. Η επιλογή του αναδόχου γίνεται μετά από δημόσια πρόσκληση που απευθύνει ο φορέας, στον οποίο ανήκει το ακίνητο. Μετά από το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης, ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα.
2. Η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής μπορεί να αφορά και δομημένα ακίνητα. Στην περίπτωση αυτή το αντικείμενο της σύμβασης περιλαμβάνει και την κατεδάφιση των κτισμάτων, η οποία γίνεται με δαπάνες του αναδόχου.
3. Οι δικαιούχοι μισθωτές σε προγράμματα κοινωνικής αντιπαροχής επιλέγονται από τον φορέα, στον οποίο ανήκει το ακίνητο, με βάση αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια.
4. Στα ακίνητα που ανεγείρονται κατόπιν σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής επιτρέπεται η σύναψη συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (rent to own) από τους δικαιούχους. Η σύμβαση αυτή, στην οποία συμμετέχει και ο φορέας ιδιοκτήτης του ακινήτου, περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και ισχύει μόνο μετά από τη μετεγγραφή της στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή την εγγραφή της στο οικείο Κτηματολόγιο.
Η κοινωνική αντιπαροχή είναι μια έννοια που παρέχει μεγαλύτερη ευελιξία από τα γνωστά ΣΔΙΤ, στην σύμπραξη δημόσιου ιδιωτικού τομέα, επεκτείνοντας στην ανέγερση ιδιωτικών κτιρίων επί δημοσίων ακινήτων, τον καθιερωμένο πλέον και επιτυχή για την ελληνική αγορά μηχανισμό της αντιπαροχής. Με αυτή την έννοια θα μπορούσε να αποτελέσει ένα αποτελεσματικό εργαλείο κοινωνικής κατοικίας αν αντιμετωπιστούν ουσιαστικά ορισμένα προβλήματα:
1. Είναι γεγονός ότι η διαχείριση των ακινήτων των φορέων γενικής κυβέρνησης είναι προβληματική (κάτι που ισχύει εν μέρει και για τα κληροδοτήματα) και μια υποκίνηση σε πιο ενεργό διαχείριση που θα είχε τον διττό στόχο (α) επίτευξης των καταστατικών σκοπών του φορέα και (β) κοινωνικής πολιτικής, θα ήταν θετική, ΥΠΟ ΤΗΝ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΗ ΕΝΤΑΞΗΣ ΤΗΣ «ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ» ΣΕ ΟΛΟΚΛΗΡΩΜΕΝΟ, ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΙΑΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΠΟΥ ΘΑ ΕΚΠΟΝΕΙΤΑΙ ΜΕ ΔΙΑΦΑΝΕΙΑ ΚΑΙ ΛΟΓΟΔΟΣΙΑ. Αντίθετα από το σν διαφαίνεται μια προοπτική μαζικής διοχέτευσης ακινήτων -και χωρίς κριτήρια- στην αγορά (εκ των οποίων ορισμένα αναφέρονται ως φιλέτα στα σχετικά δημοσιεύματα) που ίσως οδηγήσει ακόμα και σε μείωση της δυνητικής αξίας τους, χωρίς αντίθετα να εξασφαλίζεται επαρκής παροχή κοινωνικής κατοικίας, αφού αυτή μπορεί να αντιπροσωπεύει μόνο το 30% της ανοικοδομούμενης επιφάνειας. Αν μάλιστα συνεκτιμηθεί η πρόβλεψη του αρ 11 για αυτοδίκαιη ανάκληση εντός 6μήνου των παραχωρήσεων προς ΟΤΑ που δεν έχουν ανταποκριθεί στον στόχο της παραχώρησης, η ανωτέρω δυσμενής εξέλιξη είναι πολύ πιθανή.
2. Είναι λοιπόν εμφανής στο σν η έλλειψη ενός επιτελικού (ή αποκεντρωμένων) φορέα ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ Η ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ, που θα συντόνιζε τα προγράμματα αξιοποίησης της περιουσίας των δημόσιων φορέων και θα τα συνέδεε μα στόχους χωρικής ανάπτυξης και κοινωνικής συνοχής, σε τοπική η περιφερειακή κλίμακα.
3. Δεν είναι καθόλου σαφή ΤΑ ΚΡΙΤΗΡΙΑ ΕΠΙΛΟΓΗΣ ΤΩΝ ΔΙΚΑΙΟΥΧΩΝ ΜΙΣΘΩΤΩΝ, που επιλέγονται από τον φορέα στον οποίο ανήκει το ακίνητο (πχ ένα νοσοκομείο, ή ένα ασφαλιστικό ταμείο) του οποίου σκοπός δεν είναι να παρέχει στέγη σε δικαιούχους. Η εξουσιοδοτική διάταξη του αρ26.παρ3 για την έκδοση ΥΑ, είναι ανεπαρκέστατη και δεν παρέχει κατευθύνσεις για τα λεγόμενα «αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια» επιλογής των δικαιούχων.
4. Δεν δικαιολογείται να μην προβλέπεται η περίπτωση ΕΠΑΝΑΧΡΗΣΗΣ ΚΤΙΡΙΩΝ του δημοσίου τομέα, παρά μόνο η ανέγερση νέων επί κενών οικοπέδων. Η πρόβλεψη ότι όταν υπάρχει κτίριο κατεδαφίζεται, φαίνεται μάλλον να αποσκοπεί σε παράκαμψη της διαδικασίας έγκρισης της άδειας κατεδάφισης (που απαιτεί αξιολόγηση της αξίας του κτιρίου και της ενδεχόμενης ανάγκης διατήρησής του).
Αντίθετα αν τα διατιθέμενα κονδύλια επικεντρωνόταν ΣΕ ΚΕΝΑ Η ΥΠΟΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥΝΤΑ ΚΤΙΡΙΑ, θα μπορούσε να δρομολογηθεί ένα πρόγραμμα επανάχρησης που θα συμπεριλάμβανε και τα εγκαταλελειμμένα κτίρια πολλά εκ των οποίων είναι διατηρητέα, άρα με αυξημένο κόστος ανακαίνισης. Το υπό επεξεργασία από το ΥΠΕΝ νομοθετικό πλαίσιο για τα εγκαταλελειμμένα που αφορά σε δημόσια και ιδιωτικά κτίρια (στο οποίο έχει συμβάλλει και η ΕΛΛΕΤ) θα ήταν χρήσιμο να εξεταστεί παράλληλα με την πολιτική κοινωνικής κατοικίας καθώς και με το χρηματοδοτικό πρόγραμμα ΔΙΑΤΗΡΩ ώστε να συμβάλλει στην ένταξη της σε πιο ολιστική αντίληψη και στρατηγική αστικής αναγέννησης.
5. Αντίθετα (όπως αναπτύσσεται και στο σχόλιό μας στο άρθρο 10), είναι κακή πρακτική «κοινωνικής κατοικίας» η ΠΡΟΒΛΕΨΗ ΔΙΑΣΠΟΡΑΣ ΤΕΤΟΙΩΝ «ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΝ» ΣΤΗΝ ΥΠΑΙΘΡΟ και την αγροτική γη, σε μια περίοδο μάλιστα που επιχειρείται ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης με την κατάργηση των παρεκκλίσεων αρτιότητας, και η υλοποίηση της αρχής της συμπαγούς πόλης. Η άστοχη χωροθέτηση λειτουργεί κατά της χωρικής και κοινωνικής συνοχής και κατά της βέλτιστης πολιτικής μετακινήσεων.
6. Δεν προκύπτει επίσης ΠΩΣ ΕΛΕΓΧΟΝΤΑΙ ΟΙ ΣΥΜΒΑΣΕΙΣ ΚΑΙ ΟΙ ΟΡΟΙ ΤΗΣ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗΣ, πως εξασφαλίζεται το δημόσιο όφελος και η διαφάνεια της διαδικασίας. Θα χρειαστούν παραπάνω ασφαλιστικές δικλείδες με συμπλήρωση στο άρθρο 26 (το ίδιο σχόλιο και στο αρ7)
Η υλοποίηση της κοινωνικής αντιπαροχής ξεχωριστά από πολλούς δημόσιους φορείς δεν πρόκειται να επιφέρει τα αποτελέσματα που αναμένονται. Στην παρ. 3 Αναφέρεται ότι η επιλογή των δικαιούχων θα γίνει με κοινωνικά κριτήρια. Νομοθετείται μια γενικόλογη έννοια βασικού μάλιστα κριτηρίου επιλογής. Ανακύπτουν ερωτήματα όπως εάν ο φορέας θα ενσωματώσει κριτήρια επιλογής με ειδική προτεραιοποίηση. Για παράδειγμα εάν το ακίνητο είναι στον Δήμο Αμαρουσίου τότε θα ενσωματωθούν επιπλέον μόρια επιλογής για τους δικαιούχους κατοίκους του εν λόγω Δήμου?
Ο κάθε φορέας λοιπόν θα μπορεί να ενσωματώνει όποια κριτήρια αποφασίζει ο ίδιος χωρίς κεντρικές αποφάσεις. Τα ερωτήματα που ανακύπτουν είναι πολλά και η υλοποίηση των διατάξεων θα προκαλέσει πολλές αδικίες και προβλήματα.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΛΙΒΕΡΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΔΕΣΜΕΥΤΗ ΦΩΝΗ ΥΠΑΛΛΗΛΩΝ ΟΑΕΔ
Η μέθοδος που περιγράφεται ως Κοινωνική αντιπαροχή δεν είναι νέα, εφαρμόζεται σε πολλές χώρες στον κόσμο. Θεωρούμε πως υπάρχει μια σύγχυση μεταξύ των εννοιών «ακίνητο» και «κτίριο», η οποία καθιστά ασαφές τι θα παραδοθεί στο τέλος της διαδικασίας στον φορέα Γενικής Κυβέρνησης, ιδίως λαμβάνοντας υπόψη την δυνατότητα εξαγοράς οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Θεωρούμε επίσης ασαφή την πρόβλεψη της παραγράφου 3, σύμφωνα με την οποία ο φορέας στον οποίο ανήκει το ακίνητο επιλέγει τους δικαιούχους με βάση αντικειμενικά κριτήρια. Η διαδικασία που περιγράφεται στις εξουσιοδοτικές διατάξεις είναι αρκετά σύνθετη για να εφαρμοστεί από κάποιον φορέα με μόνο κριτήριο την ιδιοκτησία του ακινήτου. Θεωρούμε πως χρειάζεται να θεσπιστούν έστω κάποια ελάχιστα κριτήρια στο πλαίσιο αυτού του νομοσχεδίου, με ενδεχόμενη πρόβλεψη για προσθήκη επιμέρους κριτηρίων εντοπιότητας όταν το ακίνητο είναι δημοτικό.
Έτσι όπως τίθεται, φαίνεται ότι ο φορέας είναι ο αποκλειστικός υπεύθυνος για το ποιος/α θα έχει το δικαίωμα μίσθωσης. Εκτιμούμε ότι η συνεργασία με κοινωνικές υπηρεσίες των δήμων και της κοινωνίας των πολιτών αποτελεί αναγκαία συνθήκη καθώς επίσης και ο αναλυτικότερος προσδιορισμός των κριτηρίων των δικαιούχων προς ένταξη μιας και το «με βάση αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια» εκτιμάται ότι δεν επαρκεί. Χρειάζεται να προσδιοριστούν συγκεκριμένα κριτήρια γενικά και ειδικά με βάση τα οποία να μπορεί να γίνει προτεραιοποίηση των αιτημάτων.
Ενδεικτικά αναφέρονται:
-Εισοδηματικά κριτήρια: Κατά κεφαλήν εισόδημα για μεμονωμένο άτομο να μην υπερβαίνει τις 7.500 ευρώ (λαμβάνοντας υπόψη ότι με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το κατά κεφαλή μέσο εισόδημα για μεμονωμένο άτομο το 2021 είναι στα 9.952 ευρώ ενώ το κατώφλι της φτώχειας προσδιορίζεται στα 5.251 ευρώ αντίστοιχα)
– Αριθμός τέκνων
– Μονογονεικότητα
– Ζητήματα υγείας τα οποία να διαπιστώνονται με τις σχετικές ιατρικές γνωματεύσεις, ωστόσο να μην πρόκειται για ζητήματα τέτοια που να καθιστούν το άτομο μη αυτοεξυπηρετούμενο. Για τους πολίτες που αντιμετωπίζουν ζητήματα υγείας που τους καθιστούν μη αυτοεξυπηρετούμενους εκτιμούμε ότι χρειάζεται να ληφθούν ειδικά μέτρα και να υπάρξει εξατομικευμένη μέριμνα ή εάν προβλέπεται η δυνατότητα μίσθωσης κοινωνικών κατοικιών να υπάρχει άμεση σύνδεση με επιπλέον εξειδικευμένες υπηρεσίες καθημερινής φροντίδας.
-Ανεργία
Επιπλέον, δεν ορίζονται ποσά που θα προβλέπονται για τις συγκεκριμένες μισθώσεις, εκτιμούμε ότι ένα ανώτατο όριο χρειάζεται να οριστεί. Λαμβάνοντας υπόψη ότι πρόκειται για κοινωνικές κατοικίες, εκτιμούμε ότι δεν θα μπορούσε το ανώτατο όριο να ξεπερνάει τα 200 ευρώ μηνιαίως όταν πρόκειται για μεμονωμένο άτομα.
Επίσης σημαντικό είναι να προσδιορίζεται ένα ανώτατο όριο για την χρονική διάρκεια της μίσθωσης των συγκεκριμένων ακινήτων.
Τέλος, γίνεται αναφορά στο δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (rent to own) από τους δικαιούχους, ωστόσο δεν προσδιορίζεται εάν ο δικαιούχος δηλώσει ότι θέλει το δικαίωμα προαίρεσης, τι επιβάρυνση θα έχει, σε τι τιμή θα αγοράσει το ακίνητο, με τι όρους(π.χ. δάνειο, με τι επιτόκιο κτλ.)
Προτείνουμε τα εξής:
Σε αυτό το άρθρο πρέπει να διασφαλιστεί ότι όλες οι κατοικίες που θα κατασκευαστούν από παραχωρήσεις του Δημοσίου ή θα ανεγερθούν σε δημόσια περιουσία θα τηρούν τις βασικές προδιαγραφές προσβασιμότητας σε ποσοστό τουλάχιστον 10%.
Στα αναφερόμενα κοινωνικά κριτήρια πρέπει να δίνεται σημαντική και αυξανόμενη αναλογικά βαρύτητα στον αριθμό των τέκνων.
Τα αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια της παραγράφου 3 θα πρέπει να περιλαμβάνουν χρόνιους ασθενείς καθώς ανήκουν στις πλέον ευάλωτες κοινωνικές ομάδες