1. Για τις τουριστικές εγκαταστάσεις, οι οποίες εγκρίνονται εντός οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων και εντός γηπέδου σύνθετου τουριστικού καταλύματος, και για τις μη αμιγώς τουριστικές εγκαταστάσεις, οι οποίες εγκρίνονται εντός των Π.Ο.Τ.Α., εφαρμόζονται οι διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 2 του π.δ. 209/1998 (Α’ 169) για τις απαιτούμενες ελάχιστες αποστάσεις από οδούς, που ισχύουν για περιοχές μέσα στα όρια οικισμών προϋφισταμένων του 1923, χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο πόλης, ή μέσα στα όρια οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων οριοθετημένων σύμφωνα με το από 24-4-85 π.δ. (Δ’ 181).
2. Δόμηση εντός γηπέδων γκολφ
Για τη δόμηση των πάσης φύσεως επιτρεπομένων κτισμάτων εντός εκτάσεων οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων και σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, οι οποίες περιλαμβάνουν και γήπεδα γκολφ, ο ισχύων συντελεστής δόμησης εφαρμόζεται επί της συνολικής έκτασης, στην οποία περιλαμβάνεται και η έκταση του γκολφ, η επιτρεπόμενη όμως δυναμικότητα σε κλίνες των τυχόν κατασκευαζόμενων εντός της έκτασης ξενοδοχειακών μονάδων υπολογίζεται βάσει των οικείων προδιαγραφών του Ε.Ο.Τ. επί της απομένουσας έκτασης, αν από τη συνολική αφαιρεθεί η απαιτούμενη ελάχιστη σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, για την εγκατάσταση του γηπέδου γκολφ.
Άρθρο 16: Όροι δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων εντός οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων και σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων.
Αναρτήθηκε
16 Ιανουαρίου 2013, 14:00
Ανοικτή σε Σχόλια έως
29 Ιανουαρίου 2013, 15:00
Σχετικό Υλικό
Σχέδιο νόμουΕργαλεία
Εκτύπωση Εξαγωγή Σχολίων σε
Δίνονται κίνητρα για δημιουργία γηπέδων γκολφ αφού όπου δημιουργηθούν αυτά πριμοδοτείται γενναιόδωρα η οικοπεδοποίηση (ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης υπολογίζεται επί της συνολικής επιφάνειας του οργανωμένου υποδοχέα και όχι επί της δομούμενης επιφάνειας). Στο σημείο αυτό υπάρχουν σημαντικές επιφυλάξεις. Δεν θα έπρεπε με κανένα τρόπο να προβλέπεται για ολόκληρο τον εθνικό χώρο, αλλά μόνο για περιοχές με άφθονες υδατικούς πόρους. Σε μια χώρα της οποίας το 50% των εδαφών και το σύνολο των νησιωτικών και παράκτιων περιοχών της Νοτιοανατολικής Ελλάδας (με ελάχιστες εξαιρέσεις όπως η Ρόδος) κινδυνεύει από ερημοποίηση, αποτελεί περιβαλλοντικό έγκλημα η βίαιη αλλαγή της φυτικής κάλυψης για την δημιουργία γηπέδων γκολφ που συνεχώς θα ανταγωνίζονται τις τοπικές κοινωνίες όσον αφορά τα ανεπαρκή αποθέματα νερού για ύδρευση και άρδευση.
Αντίθετα δεν θα υπήρχε πρόβλημα εάν το μέτρο αυτό ίσχυε σε περιοχές (όπως τα δυτικά της χώρας) με άφθονους υδατικούς πόρους ή κοντά σε πόλεις ή μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα όπου μπορεί να γίνεται επαναχρησιμοποίηση υδατικών πόρων με την χρήση της μεθόδου της αντίστροφης όσμωσης. Ακούμε συχνά για τα πολλά γήπεδα γκολφ στην Ισπανία. Λιγότερη δημοσιότητα δίνεται στις υπαρκτές περιπτώσεις όπου κλείνεται η παροχή νερού στους κατοίκους για να αρδεύεται, και πάλι υποτυπωδώς, ένα γήπεδο γκολφ. Δεν είμαστε αντίθετοι στη χωροθέτηση γκολφ σε περιοχές εκτός αρχαιολογικών χώρων και περιοχών Natura, όπου η ύπαρξη ή η δημιουργία επαρκών υδατικών πόρων το επιτρέπουν. Αντίθετα αναγνωρίζουμε ότι μια μεγάλη και σύνθετη επένδυση, που συμπεριλαμβάνει ένα γήπεδο γκολφ, δικαιολογεί κατ’ εξαίρεση έναν αυξημένο συντελεστή δόμησης για τη δημιουργία τουριστικών κατοικιών. Είμαστε όμως κάθετα αντίθετοι στην χωροθέτηση, και πολύ περισσότερο, στην πριμοδότηση γηπέδων γκολφ, σε οποιαδήποτε περιοχή δεν αποδεικνύεται σαφέστατα ότι υφίστανται οι ως άνω αναγκαίες προϋποθέσεις.
Πρόταση: Εάν οι προβλέψεις του ν/σ δεν τροποποιηθούν ριζικά σ’ αυτό το καίριο σημείο είναι εύλογο ότι η κοινή γνώμη θα καταλήξει ότι το τόσο εντυπωσιακό κίνητρο δεν δίνεται στην ουσία για την δημιουργία γηπέδων γκολφ προς όφελος του τουρισμού, αλλά για την εξάπλωση «οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών κατοικιών», προς όφελος κάποιων κατασκευαστών και προς μέγιστη ζημιά των τοπικών κοινωνιών αλλά και του τουριστικού προϊόντος της χώρας. Και ποιο θα είναι το αποτέλεσμα μιας τέτοιας πολιτικής άστοχων χωροθετήσεων γηπέδων γκολφ; Ότι πολλά από τα γήπεδα αυτά θα καταστούν ημιεικονικά, δηλαδή ότι θα υπολειτουργούν και θα επιφέρουν στους ιδιοκτήτες τους την εύλογη αντιπαλότητα των τοπικών κοινωνιών
Η προτεινόμενη ρύθμιση της δεύτερης παραγράφου (σχετικά με τη δόμηση εντός γηπέδων γκολφ) επαναλαμβάνει τον κανόνα του 9 παρ. 3 α) ν. 4002/2011, η οποία όμως περιλαμβάνει την επιφύλαξη τυχόν αυστηρότερων «όρων και περιορισμών δόμησης για την αξιοποίηση συγκεκριμένων γηπέδων» [9 παρ. 3 δ) ν. 4002/2011]. Με την προτεινόμενη ρύθμιση, η επιφύλαξη αυτή καταργείται. Καθίσταται δηλαδή δυνατή η κατασκευή ξενοδοχείων με αυξημένη συνολική επιφάνεια ορόφων, ακόμα και σε περιοχές με ειδικά καθεστώτα για την προστασία του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος. Για τη διατήρηση του χαρακτήρα των περιοχών αυτών, τα επιμέρους στοιχεία μίας σύνθετης εγκατάστασης θα πρέπει αυτοτελώς να εναρμονίζονται με τις ισχύουσες πολεοδομικές και περιβαλλοντικές διατάξεις, έτσι ώστε να μην κατασκευάζονται κτίρια που υποβαθμίζουν το περιβάλλον με το πρόσχημα των ειδικών τουριστικών υποδομών που τα συνοδεύουν.
Δίνονται κίνητρα για δημιουργία γηπέδων γκολφ αφού όπου δημιουργηθούν αυτά πριμοδοτείται γενναιόδωρα η οικοπεδοποίηση (ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης υπολογίζεται επί της συνολικής επιφάνειας του οργανωμένου υποδοχέα και όχι επί της δομούμενης επιφάνειας). Στο σημείο αυτό υπάρχουν σημαντικές επιφυλάξεις. Δεν θα έπρεπε με κανένα τρόπο να προβλέπεται για ολόκληρο τον εθνικό χώρο, αλλά μόνο για περιοχές με άφθονες υδατικούς πόρους. Σε μια χώρα της οποίας το 50% των εδαφών και το σύνολο των νησιωτικών και παράκτιων περιοχών της Νοτιοανατολικής Ελλάδας (με ελάχιστες εξαιρέσεις όπως η Ρόδος) κινδυνεύει από ερημοποίηση, αποτελεί περιβαλλοντικό έγκλημα η βίαιη αλλαγή της φυτικής κάλυψης για την δημιουργία γηπέδων γκολφ που συνεχώς θα ανταγωνίζονται τις τοπικές κοινωνίες όσον αφορά τα ανεπαρκή αποθέματα νερού για ύδρευση και άρδευση.
Αντίθετα δεν θα υπήρχε πρόβλημα εάν το μέτρο αυτό ίσχυε σε περιοχές (όπως τα δυτικά της χώρας) με άφθονους υδατικούς πόρους ή κοντά σε πόλεις ή μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα όπου μπορεί να γίνεται επαναχρησιμοποίηση υδατικών πόρων με την χρήση της μεθόδου της αντίστροφης όσμωσης. Ακούμε συχνά για τα πολλά γήπεδα γκολφ στην Ισπανία. Λιγότερη δημοσιότητα δίνεται στις υπαρκτές περιπτώσεις όπου κλείνεται η παροχή νερού στους κατοίκους για να αρδεύεται, και πάλι υποτυπωδώς, ένα γήπεδο γκολφ. Δεν είμαστε αντίθετοι στη χωροθέτηση γκολφ σε περιοχές εκτός αρχαιολογικών χώρων και περιοχών Natura, όπου η ύπαρξη ή η δημιουργία επαρκών υδατικών πόρων το επιτρέπουν. Αντίθετα αναγνωρίζουμε ότι μια μεγάλη και σύνθετη επένδυση, που συμπεριλαμβάνει ένα γήπεδο γκολφ, δικαιολογεί κατ’ εξαίρεση έναν αυξημένο συντελεστή δόμησης για τη δημιουργία τουριστικών κατοικιών. Είμαστε όμως κάθετα αντίθετοι στην χωροθέτηση, και πολύ περισσότερο, στην πριμοδότηση γηπέδων γκολφ, σε οποιαδήποτε περιοχή δεν αποδεικνύεται σαφέστατα ότι υφίστανται οι ως άνω αναγκαίες προϋποθέσεις.
Πρόταση: Εάν οι προβλέψεις του ν/σ δεν τροποποιηθούν ριζικά σ’ αυτό το καίριο σημείο είναι εύλογο ότι η κοινή γνώμη θα καταλήξει ότι το τόσο εντυπωσιακό κίνητρο δεν δίνεται στην ουσία για την δημιουργία γηπέδων γκολφ προς όφελος του τουρισμού, αλλά για την εξάπλωση «οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών κατοικιών», προς όφελος κάποιων κατασκευαστών και προς μέγιστη ζημιά των τοπικών κοινωνιών αλλά και του τουριστικού προϊόντος της χώρας. Και ποιο θα είναι το αποτέλεσμα μιας τέτοιας πολιτικής άστοχων χωροθετήσεων γηπέδων γκολφ; Ότι πολλά από τα γήπεδα αυτά θα καταστούν ημιεικονικά, δηλαδή ότι θα υπολειτουργούν και θα επιφέρουν στους ιδιοκτήτες τους την εύλογη αντιπαλότητα των τοπικών κοινωνιών.
Η προτεινόμενη ρύθμιση της δεύτερης παραγράφου (σχετικά με τη δόμηση εντός γηπέδων γκολφ) επαναλαμβάνει τον κανόνα του 9 παρ. 3 α) ν. 4002/2011, η οποία όμως περιλαμβάνει την επιφύλαξη τυχόν αυστηρότερων «όρων και περιορισμών δόμησης για την αξιοποίηση συγκεκριμένων γηπέδων» [9 παρ. 3 δ) ν. 4002/2011]. Με την προτεινόμενη ρύθμιση, η επιφύλαξη αυτή καταργείται. Καθίσταται δηλαδή δυνατή η κατασκευή ξενοδοχείων με αυξημένη συνολική επιφάνεια ορόφων, ακόμα και σε περιοχές με ειδικά καθεστώτα για την προστασία του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος.
Για τη διατήρηση του χαρακτήρα των περιοχών αυτών, τα επιμέρους στοιχεία μίας σύνθετης εγκατάστασης θα πρέπει αυτοτελώς να εναρμονίζονται με τις ισχύουσες πολεοδομικές και περιβαλλοντικές διατάξεις, έτσι ώστε να μην κατασκευάζονται κτίρια που υποβαθμίζουν το περιβάλλον με το πρόσχημα των ειδικών τουριστικών υποδομών που τα συνοδεύουν.
Η διατύπωση της παραγράφου 1 του εν λόγω άρθρου είναι προβληματική στα ακόλουθα σημεία, και ως εκ τούτου χρήζει διόρθωσης.
Πρώτον, δεν είναι σαφές εάν το «και» (1. Για τις τουριστικές εγκαταστάσεις, οι οποίες εγκρίνονται εντός οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων και εντός γηπέδου σύνθετου τουριστικού καταλύματος)εκφράζει σωρευτική ή διαζευκτική προϋπόθεση.
Δηλαδή, προκειμένου να εφαρμοστούν οι οι διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 2 του π.δ. 209/1998 (Α’ 169) για τις απαιτούμενες ελάχιστες αποστάσεις από οδούς κλπ, θα πρέπει οι τουριστικές εγκαταστάσεις να βρίσκονται εντός οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτήτων ΚΑΙ να ευρίσκονται εντός γηπέδου σύνθετου τουριστικού καταλύματος ? Ή θα πρέπει οι τουριστικές εγκαταστάσεις να βρίσκονται ΕΙΤΕ εντός οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτήτων ΕΙΤΕ να ευρίσκονται εντός γηπέδου σύνθετου τουριστικού καταλύματος ?
Η διατύπωση, αν και δεν είναι σαφής, μάλλον κλίνει προς την πρώτη περίπτωση (σωρευσης των προϋποθέσεων). Αν ισχύει όμως αυτο, τότε οι ρυθμίσεις της εν λόγω παραγραφου αφορούν ελάχιστες περιπτώσεις, και μόνο σύνθετα τουριστικά καταλύματα, και δεν κατανοώ εάν αυτή είναι ακριβώς η βούληση του νομοθέτη
Δεύτερον, στην ίδια πρόταση (και για τις μη αμιγώς τουριστικές εγκαταστάσεις, οι οποίες εγκρίνονται εντός των Π.Ο.Τ.Α.), καλό θα ήταν να διευκρινιστεί ποιές νοούνται ως μη αμιγώς τουριστικές εγκαταστάσεις (πχ κτήριο golf club σε περιοχή ΠΟΤΑ? ή με τον όρο αυτό νοούνται τα μη κύρια τουριστικά καταλύματα?)
Τέλος, μια γενική παρατήρηση που αφορά το εν λόγω άρθρο (όπως και το άρθρο 11), είναι ότι δεν γίνεται κατανοητό προς τί η (προς τη σωστή κατεύθυνση) διάθεση να θεσμοθετηθούν (ή να οριοθετηθούν, καλύτερα) περιοχές ως οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, όταν τα μόνες «πλεονεκτικές» ρυθμίσεις που συνοδεύουν τους ΟΥΤΔ είναι όσα αναφέρονται παραπάνω για τις ελάχιστες αποστάσεις.
Ορθότερο θα ήταν οι ΟΥΤΔ να εξοπλίζονται και με άλλα «προνόμια», προς την κατεύθυνση της επιτάχυνσης των αδειοδοτικών διαδικασιών (πχ επέκταση για τις τουριστικές εγκαταστάσεις αυτές του θεσμού των Πρότυπων Περιβαλλοντικών Δεσμεύσεων και για εγκαταστάσεις μεγαλύτερες των εκατό κλινών, με όριο ίσως τις 300 κλίνες), ώστε η ανέγερση τουριστικών καταλυμάτων εντός των περιοχών αυτών να συνοδεύεται πράγματι από ουσιώδη πλεονεκτήματα. Μόνο έτσι θα αποτελεί κίνητρο για τον οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο η επιλογή περιοχών χαρακτηριζόμενων ως ΟΥΤΔ προς ανέγερση νέων τουριστικών καταλυμάτων.