Αρχική Νεος Οικοδομικός ΚανονισμόςΆρθρο 30:Τελικές και μεταβατικές διατάξειςΣχόλιο του χρήστη Παύλος Κ Νικολέττης | 5 Μαρτίου 2012, 13:05
  • Σχόλιο του χρήστη 'Παύλος Κ Νικολέττης' | 5 Μαρτίου 2012, 13:05

    Με τον προτεινόμενο ΓΟΚ καταργείται το άρθρο 26 του Ν. 2831/2000 ΦΕΚ 140 Α/13-06-2000 που τροποποιούσε το Ν. 1577/85 ( ΓΟΚ 85 ). Κατ΄ εφαρμογή όμως του άρθρου αυτού προβλέφθηκε στο Ν. 4030/2011 στο άρθρο 6 παράγραφος 4 η διάταξη : «… Η άδεια δόμησης αναθεωρείται, μετά τη λήξη της, για την παράταση της ισχύος της, ύστερα από αίτηση του δικαιούχου και κατόπιν αυτοψίας: α. Για τέσσερα έτη από την ημερομηνία λήξης της και σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν κατά το χρόνο έκδοσης της πράξης αναθεώρησης, αν μέχρι τη λήξη της ισχύος της άδειας δεν έχει περατωθεί ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. » Κατά την άποψη μας, η διάταξη αυτή καταπατά κάθε έννοια δικαίου και δημιουργεί ανυπέρβλητα ιδιοκτησιακά, πολεοδομικά και νομικά προβλήματα, χωρίς να προσθέτει ιδιαίτερο όφελος στο Κοινωνικό σύνολο. Είναι, αν όχι αντισυνταγματική τουλάχιστον αντίθετη με τις γνωμοδοτήσεις του Ν.Σ.Κ. και τις αποφάσεις του ΣΤΕ τις οποίες έχει αποδεχθεί με εγκυκλίους του και το Υ.ΧΟ.Π. Για να γίνουν αντιληπτά τα προβλήματα που δημιουργεί η διάταξη αυτή θα αναφερθούμε σε ένα παράδειγμα. Θεωρούμε ότι υπάρχει οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης) για δύο οικοδομές συνολικού εμβαδού 2.400,00 τ.μ σε οικόπεδο 1000,00 τ.μ. με μέγιστο ύψος 24,00 μ. με το σύστημα της αντιπαροχής. Έχει ολοκληρωθεί, έχει πωληθεί ολόκληρη και κατοικείται η μία οικοδομή εμβαδού 800,00 τ.μ. και στη δεύτερη οικοδομή έχει κατασκευαστεί ο σκελετός του υπογείου, της πυλωτής και των τριών ορόφων ενώ υπολείπεται ο σκελετός δύο ακόμα ορόφων, εμβαδού 400,00 τ.μ. ανά όροφο. Εντωμεταξύ έχει συσταθεί, σύμφωνα με το νόμο, προ πάσης ανεγέρσεως, σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με την οποίαν λαμβάνει, σαν αντάλλαγμα αντιπαροχής, ο οικοπεδούχος ένα διαμέρισμα στο πέμπτο όροφο (που δεν έχει κατασκευαστεί) και στον ίδιο όροφο έχει πωληθεί ακόμα ένα διαμέρισμα, με συμβόλαια και έχει πληρωθεί φόρος. Δύο μήνες πριν τη λήξη της τετραετούς ισχύος της άδειας, με διάταγμα, αλλάζουν οι όροι δόμησης της περιοχής και μειώνουν το μέγιστο ύψος σε 16,00 μ. από 24,00 μ. και το Σ.Δ. σε 2,1 από 2,4. Έτσι ο πέμπτος όροφος (πυλωτή και πέντε όροφοι) με τις νέες διατάξεις δεν μπορεί να κατασκευαστεί. Εδώ πρέπει να σημειώσουμε ότι, άδειες για τις οποίες έχει κατατεθεί πλήρης φάκελος τη παραμονή της αλλαγής των διατάξεων, εκδίδονται μετά από έξη μήνες και θα κατασκευαστούν με τις προηγούμενες διατάξεις σε τέσσερα χρόνια και τέσσερις μήνες μετά τη λήξη της ισχύος της άδειας του παραδείγματος η οποία δεν μπορεί να αναθεωρηθεί με τις προηγούμενες διατάξεις, (αφού είναι σε ισχύ κατά το χρόνο αλλαγής των διατάξεων) ούτε είναι δυνατόν να ολοκληρωθεί ο σκελετός μέσα σε δύο μήνες. Έχουν όμως δημιουργηθεί πραγματικές καταστάσεις καθώς και νομικά και εμπράγματα δικαιώματα σε τρίτους, οι οποίοι δεν έχουν καμία ευθύνη. Εδώ για να υποστηρίξουμε την άποψή μας θα πρέπει να επικαλεστούμε την υπ’ αριθμό 746/1998 γνωμοδότηση του ΝΣΚ την οποία αποδέχτηκε το ΥΠΕΧΩΔΕ με το υπ’ αριθμό 81232/25-02-1998 έγγραφο του, που εκδόθηκε για μια κάπως αντίστοιχη περίπτωση, ναι μεν πριν τη τροποποίηση του ΓΟΚ 85 με το άρθρο 26 παρ.2 του νόμου 2831 / 2000, αλλά που αφορούσε ειδικό προεδρικό διάταγμα που κατισχύει των διατάξεων του ΓΟΚ. Συγκεκριμένα στο ΠΔ/17-02-1998 που αφορούσε όρους δόμησης στη περιοχή της Λαυρεωτικής χερσονήσου, στο άρθρο 4 προβλεπόταν απαγόρευση της αναθεώρησης ως προς την ισχύ αδειών που εκδόθηκαν με προγενέστερες διατάξεις. Σύμφωνα με τη παραπάνω γνωμοδότηση « δεν αναθεωρούνται για παράταση της ισχύος τους σύμφωνα με τη διάταξη του εδαφ. β της παρ. 1 του άρθρου 4 του ΠΔ/17-02-1998 οι άδειες που εκδίδονται μετά τη δημοσίευση του διατάγματος……ως και εκείνες εκ των παλαιών αδειών, για τις οποίες δεν είχε γίνει μέχρι τη δημοσίευση του διατάγματος αυτού έναρξη εργασιών. Απεναντίας οι οικοδομικές άδειες, που είχαν εκδοθεί πριν από τη δημοσίευση του ως άνω διατάγματος και με βάση τις οποίες είχαν εκτελεσθεί μέχρι τη δημοσίευση του διατάγματος αυτού εργασίες και έχει έτσι δημιουργηθεί πραγματική κατάσταση αναθεωρούνται σύμφωνα με την πιο πάνω διάταξη, άπαξ για παράταση της ισχύος τους, η οποία όμως δεν είναι δυνατόν να υπερβεί το χρονικό διάστημα των 4 ετών από τη δημοσίευση του προαναφερόμενου διατάγματος.» Στο σκεπτικό της προαναφερόμενης γνωμοδότησης αναφέρεται επίσης «Σημειωτέον ότι, όπως έχει γίνει δεκτό από το Συμβούλιο της Επικρατείας (βλέπ. ΣΤΕ-920/92, ΣΤΕ-648/63, ΣΤΕ-89/59), η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας με σκοπό την παράταση της ισχύος της δεν δύναται να θεωρηθεί από της απόψεως του εφαρμοστέου δικαίου εν πάση περιπτώσει ως νέα άδεια διεπομένη εξ αυτού του λόγου από το νέο δίκαιο και πάντως τούτο δεν συμβαίνει όταν η παράταση δίδεται προς ολοκλήρωση των δια της αρχικής αδείας εγκριθεισών εργασιών δομήσεως εντός ευλόγου από της εκδόσεως της αρχικής αδείας χρόνου». Πιστεύουμε ότι το θέμα της εφαρμογής προγενέστερων διατάξεων είναι θέμα που πρέπει να λυθεί οριστικά με το νέο ΓΟΚ ώστε να έχει γενικότερη ισχύ και να αντιμετωπίζεται δίκαια χωρίς να δημιουργεί προβλήματα και αντινομίες. Πρέπει να προβλεφθεί διάταξη με την οποία « οι οικοδομικές άδειες, που έχουν εκδοθεί πριν την τροποποίηση γενικών ή ειδικών διατάξεων και με βάση τις οποίες έχουν εκτελεσθεί μέχρι τη δημοσίευση της τροποποίησης αυτής, εργασίες και έχει έτσι δημιουργηθεί πραγματική κατάσταση να αναθεωρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις που εκδόθηκαν, άπαξ για παράταση της ισχύος τους, για μία ακόμη τετραετία. »