Οι παρ. 2, 3 και 5 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012 (Α’ 79) αντικαθίστανται και το άρθρο 1 διαμορφώνεται ως εξής:
«Άρθρο 1
Πεδίο Εφαρμογής
1. Σε περιοχές εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου εφαρμόζονται όλες οι διατάξεις του παρόντος.
2. Σε περιοχές εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του παρόντος:
α) το άρθρο 2, εξαιρουμένων των παραγράφων που αναφέρονται στην εντός σχεδίου δόμηση,
β) οι παρ. 2, 4 και 5 του παρόντος,
γ) το άρθρο 5,
δ) το άρθρο 6,
ε) η παρ. 3 του άρθρου 8,
στ) το άρθρο 11 εκτός από την παρ. 2 και τις περ. ιγ, ιζ και ιστ της παρ. 6,
ζ) οι παρ. 3 και 4 του άρθρου 12,
η) το άρθρο 13,
θ) το άρθρο 16, εκτός από την περ. γ της παρ. 5 και την παρ. 6,
ι) το άρθρο 17 εκτός από την περ. β της παρ.1, την περ. β της παρ. 2 και τις περ. α και β της παρ. 3,
ια) Η παρ. 5 του άρθρου 20,
ιβ) το άρθρο 21,
ιγ) το άρθρο 23,
ιδ) το άρθρο 25,
ιε) το άρθρο 26,
ιστ) οι παρ. 2, 5 και 7 του άρθρου 27,
ιζ) το άρθρο 28,
ιη) τα άρθρα 29 έως 37.
3. Σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του παρόντος:
α) το άρθρο 2,
β) οι παρ. 4 και 5 του παρόντος,
γ) το άρθρο 5,
δ) το άρθρο 6,
ε) το άρθρο 9,
στ) το άρθρο 11, εκτός από την περ. ιζ της παρ. 6,
ζ) οι παρ. 3 και 4 του άρθρου 12,
η) το άρθρο 13,
θ) το άρθρο 16,
ι) το άρθρο 17,
ια) το άρθρο 18,
ιβ) το άρθρο 19,
ιγ) το άρθρο 20 (εφόσον υπάρχει κυρωμένο δίκτυο κοινοχρήστων χώρων),
ιδ) το άρθρο 21 (εφόσον υπάρχει κυρωμένο δίκτυο κοινοχρήστων χώρων),
ιε) το άρθρο 23,
ιστ) το άρθρο 25,
ιζ) το άρθρο 26,
ιη) οι παρ. 1, 2, 4 και 5 του άρθρου 27,
ιθ) το άρθρο 28 και
κ) τα άρθρα 29 έως 37.
4. Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα.
5. α) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, με την επιφύλαξη της παρ. 6, κατισχύουν των γενικών διατάξεων, που περιέχονται στον παρόντα νόμο.
β) Οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της Διοίκησης (όπως αποφάσεων Περιφερειάρχη/ Νομάρχη, πράξεων Δημοτικού Συμβουλίου), με τις οποίες θεσπίζονται όροι δόμησης (όπως ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων και θέση υπογείου), εκτός από: 1) οποιουδήποτε είδους διατάγματα, 2) πράξεις, με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις (όπως για διατηρητέα κτίρια, μνημεία, ειδικά κτίρια κ.λπ.), 3) πράξεις της Διοίκησης, με τις οποίες θεσπίζονται δυσμενέστερα πολεοδομικά μεγέθη. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής μπορεί να διαπιστώνεται η μη εφαρμογή των παραπάνω κανονιστικών πράξεων της διοίκησης.
γ. Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις του τρίτου μέρους του ν. 3982/2011 (Α’ 143), καθώς και του άρθρου 14 του ν. 4302/2014 (Α’ 225) κατισχύουν των γενικών διατάξεων που περιέχονται στον παρόντα νόμο.»
Το νσχ προβλέπει αρκετές θετικές διατάξεις που ανταποκρίνονται στις ανάγκες των τουριστικών εγκαταστάσεων εντός και εκτός σχεδίου. Ωστόσο χρειάζονται και ορισμένες βελτιώσεις.
Οι προτεινόμενες τροποποιήσεις από το Νσχ είναι μεταξύ άλλων οι εξής:
Άρθρο 1. Διατάξεις που ισχύουν και για τα εκτός σχεδίου:
• Παρ 2, ι) εξαιρείται κακώς για πρώτη φορά, η περ. α της παρ.3 του άρθρου 17, η οποία προβλέπει εκσκαφές και επιχώσεις μέχρι ± 1,50μ και υπέρβαση για ειδικά κτίρια κατόπιν γνωμοδότησης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Αυτή η πρόβλεψη είναι απολύτως αναγκαία τόσο για τα υπόσκαφα κτίρια όσο και για τα επικλινή γήπεδα, όπου υποχρεωτικά είναι αναγκαίες μεγαλύτερες διαμορφώσεις για λόγους προσαρμογής και ένταξης στο φυσικό ανάγλυφο.
• Είναι εξαιρετικά θετικό ότι δεν εξαιρείται από το άρθρο 17 η περ. β της παρ. 6 η οποία επιτρέπει τις κατασκευές του άρθρου 11 πέραν του περιγράμματος των κτιρίων καθώς και η παρ. 8 του ιδίου άρθρου διότι οι ανάγκες των ξενοδοχείων σε υπόγειους χώρους είναι εξαιρετικά μεγάλες.
• Στην παρ. 6 του άρθρο 11 του ΝΟΚ αναφέρεται τι δεν προσμετράται στον ΣΔ.
Οι νέες προβλέψεις είναι οι εξής:
1. «Στην έννοια των κοινόχρηστων κλιμακοστασίων περιλαμβάνονται και τα κλιμακοστάσια ειδικών κτιρίων (όπως γραφεία, ξενοδοχεία)»
Η διάταξη είναι απολύτως θετική και ισχύει τόσο για εντός όσο και εκτός σχεδίου.
Υπόγειοι Όροφοι:
Ι(β). Στα ειδικά κτίρια και κτίρια μικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες χρήσεις εκτός κατοικίας, ο όροφος αυτός δύναται να έχει σε ποσοστό 50% τη χρήση του ισογείου με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού – αερισμού. Το υπόλοιπο 50% διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις αποθηκών είτε εφόσον λειτουργικά είναι προσάρτημα αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές για την εξυπηρέτηση των υπόλοιπων χρήσεων της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον ένας υπόγειος όροφος στο περίγραμμα του κτιρίου.
Προτείνεται η εξής βελτίωση:
Ι(β). Στα ειδικά κτίρια και κτίρια μικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες χρήσεις εκτός κατοικίας, ο όροφος αυτός δύναται να έχει σε ποσοστό 50% τη χρήση του ισογείου με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού – αερισμού. Το υπόλοιπο 50% διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις αποθηκών, ψυκτικών θαλάμων, πλυντηρίων, είτε άλλων χώρων βοηθητικής χρήσης εφόσον λειτουργικά είναι προσάρτημα αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές για την εξυπηρέτηση των υπόλοιπων χρήσεων της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον ένας υπόγειος όροφος {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: στο περίγραμμα του κτιρίου.} (να φύγει η φράση :το περίγραμμα του κτιρίου, διότι ουδόλως προσβάλλει το περιβάλλον επέκταση του υπογείου πέραν του περιγράμματος εφόσον εξασφαλίζεται φύτευση ελάχιστου πάχους {ΔΙΑΓΡΑΦΗ: 40εκ.} 50εκ.
Σημ: Είναι δεσμευτική η έννοια ‘αποθηκών’ σε σχέση με την έννοια ‘χώροι βοηθητικής χρήσης’ όπως περιγράφονται στους ορισμούς του άρθρου 2, παρ.96. του ΝΟΚ.
Ιβ.1. Προτείνουμε να προστεθεί η λέξη ξενοδοχείου στην παράγραφο αυτή: «ιβ. 1. Για ειδικά κτίρια, ο πρώτος υπόγειος όροφος κυρίας χρήσεως κτιρίου θεάτρου, μουσείου, νοσοκομείου θεραπευτηρίου, ξενοδοχείου, εκπαιδευτηρίου πλην της πρωτοβάθμιας εκπαίδευσης, ερευνητικού κέντρου, πολυκινηματογράφων, ανεξάρτητα εκπλήρωσης ..κλπ καθώς και αυτής εκτός του περιγράμματος της ανωδομής σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της παρ. 6 του άρθρου 17 κλπ».
Ιβ.2. Ειδικά για κτίρια προσωρινής διαμονής (ξενοδοχεία), υπόγειοι χώροι συνολικής επιφανείας έως την πραγματοποιούμενη κάλυψη του κτιρίου (σημ: να προστεθεί: καθώς και αυτής εκτός του περιγράμματος ανωδομής), για χρήσεις εγκαταστάσεων άθλησης, χώρων αναζωογόνησης και ευεξίας, όπως τα κολυμβητήρια, γυμναστήρια, σάουνες, , και οι αίθουσες πολλαπλών χρήσεων και χώροι εισόδου- αναμονής των χώρων αυτών και λοιποί συνοδευτικοί και βοηθητικοί χώροι, καθώς και χώροι βοηθητικής χρήσης και διάδρομοι επικοινωνίας, κλιμακοστάσια και ανελκυστήρες που βρίσκονται σε υπόγεια τμήματα, ανεξαρτήτως θέσης ή στάθμης υπογείου, ακόμη κι αν εξυπηρετούν συνεπίπεδους χώρους κύριας χρήσης, ανεξαρτήτως του εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις του φυσικού φωτισμού – αερισμού.
Λόγω έντονης κλίσης του εδάφους στα κτίρια αυτά είναι δυνατή η κατασκευή του πρώτου υπό το ισόγειο υπογείου στο ίδιο επίπεδο με υπέργειους χώρους κυρίας χρήσεως σύμφωνα με το σχέδιο του παραδείγματος εφόσον παρουσιάζουν λειτουργική εξάρτηση με αυτούς (π.χ.αποθήκες-ψυκτικοί θάλαμοι τροφίμων με μαγειρεία και εστιατόρια). Οι χώροι του υπογείου διαχωρίζονται με μόνιμο τοίχο από τους χώρους κυρίας χρήσεως και σε κανένα σημείο δεν εξέχουν της επιφάνειας του εδάφους. Είναι δυνατή η επικοινωνία αποκλειστικά με τις αναγκαίες και μόνο πόρτες χωρίς άλλα ανοίγματα.
Το Σ/Ν αναρτήθηκε για τη Δημόσια διαβούλευση την 4η Αυγούστου 2020. Η πολύ σύντομη διάρκεια διαβούλευσης, παρά τη μικρή παράταση της μιας εβδομάδος που δόθηκε και ο ακατάλληλος χρόνος λογω της θερινής περιόδου δεν επέτρεψαν την ολοκλήρωση της μελέτης και διατύπωσης των προτάσεων του ΣΕΠΟΧ. Ο ΣΕΠΟΧ επιφυλάσσεται να ολοκληρώσει την επεξεργασία του και να υποβάλλει στο αμέσως επόμενο διάστημα τις επιπλέον προτάσεις.
Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, άρθρ. 80, στις περιοχές εκτός σχεδίου διαφαίνεται να καταργείται η δυνατότητα εκσκαφής/επίχωσης 1.50 μ. για τη διαμόρφωση του φυσικού εδάφους περιμετρικά του κτιρίου, καθώς και η δυνατότητα υπέρβασης του προαναφερθέντος περιορισμού κατόπιν γνωμοδότησης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Αν ισχύσει κάτι τέτοιο, θα δημιουργηθούν εξαιρετικές δυσκολίες στην εκτός σχεδίου δόμησης, καθώς σε πολλές περιπτώσεις γίνεται εφαρμογή της συγκεκριμένης διάταξης για τη βέλτιστη προσαρμογή του κτιρίου στον περιβάλλοντα χώρο. Παράλληλα βέβαια εξακολουθεί και ισχύει η παρόμοια διάταξη του Ν.4067/12, άρθρ. 15, παρ. 4, όπου περιγράφει σχεδόν τα ίδια, δημιουργώντας ένα σημαντικό ερώτημα αναφορικά με το τι δυνατότητες παρέμβασης του φυσικού εδάφους θα δίνονται στις εκτός σχεδίου περιοχές.
Γενική πρόταση
Να μην είναι δυνατή η ανάκληση οικοδομικών άδειων μετά από μια 8ετια εκτός αν είχε εκδοθεί με αναληθή στοιχεία.
Στην παράγραφο 5 του πεδίου εφαρμογής
Πρόταση 1
1)οποιουδήποτε είδους διατάγματα, (έως το ΓΟΚ 1985) όπου οι ειδικές διατάξεις Πυλωτές Ημιυπαίθριοι Σοφίτες Φυτεμένα δώματα δεν έχουν δυνατότητα εφαρμογής
Στις μεταβατικές διατάξεις να καταργηθούν τα ύψη που προβλέπονται στα διατάγματα του ΒΔ 26.11.63 (ΦΕΚ 177/Δ/24.10.63) και του ΠΔ 26.1.79 (ΦΕΚ 132/Δ/1.3.79) για την Ρόδο και να ισχύσει ο ΝΟΚ. Η πόλη κτίστηκε με ύψη κατά ΓΟΚ και τώρα ανακαλύφθηκε ότι ισχύουν αυτά τα διατάγματα και δημιουργούνται ασάφειες και παράνομες καταστάσεις και στα υφιστάμενα κτίρια.
Η παρ.5 του άρθρου 1 προτείνεται να αντικατασταθεί ως εξής :
5. α) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, με την επιφύλαξη της επόμενης παραγράφου 5.β, κατισχύουν των γενικών διατάξεων του παρόντος νόμου.
β) Οι διατάξεις του παρόντος νόμου κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της Διοίκησης (όπως αποφάσεων Περιφερειάρχη/ Νομάρχη, πράξεων Δημοτικού Συμβουλίου) με τις οποίες θεσπίστηκαν αναρμοδίως όροι δόμησης (όπως ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων και θέση υπογείου) εκτός αυτών που ορίζουν δυσμενέστερα πολεοδομικά μεγέθη και μόνο μέχρι να κριθεί από αρμόδιο όργανο τυχόν διατήρησή τους ή να διαπιστωθεί κατάργησή τους με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.
Κατά το χρονικό διάστημα που κατ’ οικονομία παραμένουν ισχυρές αναρμόδιες πράξεις ορίζουσες δυσμενέστερα πολεοδομικά μεγέθη και αυτά έχουν ορισθεί έμμεσα από άλλα βασικά πολεοδομικά μεγέθη που έχουν έκτοτε μεταβληθεί γίνεται διόρθωσή τους σύμφωνα με τα ισχύοντα σήμερα βασικά πολεοδομικά μεγέθη. Ενδεικτικό αλλά σύνηθες παράδειγμα ο καθορισμός του μέγιστου ύψους κτιρίου (M.Y.) από το ύψος και τον αριθμό ορόφων όπου μπορεί να εξαντληθεί στοιχειωδώς ο ΣΔ μιας περιοχής :
διορθωμένο M.Y. = (Μ.Υ. της πράξης – C) * συντελεστής μείωσης μέγιστης κάλυψης * συντελεστής αύξησης μικτού ύψους + C
όπου :
συντελεστής μείωσης μέγιστης κάλυψης = μέγιστη κάλυψη πράξης/μέγιστη κάλυψη σήμερα (συνήθως = 0.7/0.6),
συντελεστής αύξησης μικτού ύψους = μέγιστο μικτό ύψος σήμερα/μέγιστο μικτό ύψος πράξης (συνήθως = 3.25/3.00),
C = 1 ή 2 μ. όπως ορίζεται στην κανονιστική πράξη.
ΑΙΤΙOΛΟΓΗΣΗ :
Η παρ.5.α δεν έχει πρόβλημα γιατί οι αρμοδίως ορισθείσες ειδικές διατάξεις κατισχύουν πάντοτε των γενικών. Το όλο πρόβλημα έχει δημιουργηθεί επειδή έχει κριθεί πλέον οριστικά ότι πολλές κανονιστικές πράξεις της Διοίκησης, με τις οποίες έχουν εγκριθεί όροι δόμησης, έχουν εκδοθεί αναρμοδίως.
Προτείνεται λοιπόν η απλοποίηση της παρ.5.β ώστε να διατηρούνται (κατ’ οικονομία) ισχυρές απέναντι στον ΝΟΚ μόνον οι αναρμόδιες πράξεις που ορίζουν δυσμενέστερα πολεοδομικά μεγέθη και μόνο μέχρι να εγκριθούν αρμοδίως ή να καταργηθούν.
Ειδικότερες αναφορές σε εντοπισμένες ρυθμίσεις ή αναφορές σε άλλους νόμους καταργούνται επειδή προκαλούν μόνο σύγχυση και πάντοτε μπορούν να κρίνονται με το κριτήριο της αρμόδιας ή αναρμόδιας ειδικής διάταξης.
Προς ασφάλεια δικαίου, συνταγματική ισονομία και προστασία της ιδιοκτησίας ορίζεται, μέχρι την εξάλειψη και αυτών των αναρμοδίων πράξεων, προτείνεται η διόρθωση των δυσμενέστερων πολεοδομικών μεγεθών των πράξεων αυτών σύμφωνα με τα σημερινά ισχύοντα βασικά πολεοδομικά μεγέθη. Η διόρθωση αυτή εξακολουθεί να βρίσκεται εντός των κατ’ οικονομία ορισθέντων μεγεθών από πολεοδομική και όχι από αριθμητική άποψη.
Στο Δήμο Κω υπάρχουν κανονιστικές πράξεις της διοίκησης (αποφάσεις Νομάρχη κατά τα έτη 1970 και 1983), με τις οποίες θεσπίστηκαν όροι δόμησης (όπως ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων κλπ.). Σύμφωνα με το ΓΟΚ/85 άρθρο 9 παράγραφος 7 το μέγιστο ύψος του κτιρίου οριζόταν σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης της περιοχής, έτσι για συντελεστή δόμησης έως και 0,8 είχαμε επιτρεπόμενο ύψος 13μ. ενώ για συντελεστή δόμησης έως και 1,2 είχαμε επιτρεπόμενο ύψος 16μ. Στην παράγραφο 8 του ίδιου άρθρου αναφερόταν ότι ειδικές διατάξεις που θεσπίζουν μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος διαφορετικό από το προβλεπόμενο στην προηγούμενη παράγραφο καταργούνται, με την επιφύλαξη της παρ.9 του παρόντος και της παρ.4 του άρθρου 28 του ΓΟΚ/85.
Με την κατάργηση του ΓΟΚ/85 στις 04.07.12 και την ισχύ του ΝΟΚ/12 (Ν.4067/2012 ΦΕΚ 79/Α/09.04.12) στο άρθρο 15 που αφορά το ύψος του κτιρίου αναφέρεται ότι για συντελεστή δόμησης έως και 0,8 το ύψος του κτιρίου είναι 14,0μ. ενώ για συντελεστή δόμησης έως και 1,2 το ύψος του κτιρίου είναι 17,25μ. Σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 5 του ίδιου νόμου οι Αποφάσεις Νομάρχη δεν θα είναι σε ισχύ στην περίπτωση μόνο που εκδοθεί υπουργική απόφαση που να διαπιστώνει τη μη εφαρμογή τους. Συνεπώς έως την έκδοση υπουργικών αποφάσεων τα κτίρια κτίζονται με μικρότερο ύψος (μέγιστο ύψος 8,0μ. και 2 όροφοι).
Ο συνδυασμός των ισχύοντων σήμερα όρων δόμησης οδηγούν αναγκαστικά σε κτίρια ‘’κουτιά’’ (ισόγειο=όροφο, καθόλου ημιυπαίθριος, εσοχές, μείωση του όγκου καθ’ ύψος), δηλαδή σε τρόπο δόμησης της δεκαετίας του 1970 ενάντια στο πνεύμα του ΝΟΚ ακόμα και του ΓΟΚ. Επίσης καθίσταται μη εφαρμόσιμη η δυνατότητα του ΝΟΚ να μην προσμετρούνται τα κλιμακοστάσια στη δόμηση.
Τέλος το γεγονός ότι στην περίοδο εφαρμογής του ΓΟΚ/85 ίσχυε μεγαλύτερο ύψος και τώρα ξανά μικρότερο έχει δημιουργήσει και έντονα ιδιοκτησιακά προβλήματα καθώς σε πολλές περιπτώσεις έχουν συσταθεί οριζόντιες ιδιοκτησίες με το ισχύον ύψος του ΓΟΚ/85 πχ. τριόροφα κτίρια έχουν γίνει μεταβιβάσεις επί μελλοντικών ιδιοκτησιών οι οποίες δεν μπορούν να υλοποιηθούν λόγω περιορισμού του ύψους.
Παρακαλούμε όπως τροποποιηθεί το παρόν άρθρο αναφέροντας ότι: ‘’ ειδικές διατάξεις που θεσπίζουν μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη διαφορετικά από τα προβλεπόμενα στο παρόντα νόμο δεν ισχύουν’’.
Δεν υπάρχει περ. β στην παρ. 1 του άρθρου 17