1.Τμήματα ακινήτων που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και υπάγονται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Οικονομικών, σε όμορα προς αυτά τμήματα των ιδίων ακινήτων, όπου έχουν ανεγερθεί βιοτεχνικές, βιομηχανικές, αγροτικές, κτηνοτροφικές και τουριστικές επιχειρήσεις, εγκαταστάσεις πάσης φύσεως και οι οποίες αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο με τις υπόλοιπες εγκαταστάσεις της επεκταθείσας επιχείρησης, εκποιούνται απευθείας υπέρ των επιχειρήσεων αυτών, κατόπιν σχετικής τους αίτησης, με αντάλλαγμα ίσομε το διακόσια τοις εκατό (200%) της αντικειμενικής αξίας του τμήματος του ακινήτου, προσαυξανόμενο κατά είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) για τις εγκαταστάσεις. Οι εκποιήσεις αυτές επιτρέπονται μόνον εφόσον:
α) το εκποιούμενο τμήμα προς την όμορη επιχείρηση, μετά την απόσπασή του από το ανωτέρω ακίνητο, είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και εντάσσεται υποχρεωτικά στο όμορο άρτιο και οικοδομήσιμο ακίνητο της επιχείρησης, και το ακίνητο που απομένει μετά την εκποίηση του τμήματός του δεν καθίσταται μη άρτιο ή μη οικοδομήσιμο,
β) οι εγκαταστάσεις επί των τμημάτων αυτών από τις όμορες ως άνω επιχειρήσεις έχουν ανεγερθεί μέχρι την 28η.7.2011,
γ) η εκποίηση του τμήματος προς την όμορη επιχείρηση δεν είναι αντίθετη στον χωροταξικό σχεδιασμό,
δ) η τακτοποίηση των ανεγερθεισών εγκαταστάσεων σύμφωνα με τον ν.4495/2017 (Α΄ 167) συντελείται από την αιτούσα επιχείρηση εντός έξι (6) μηνών από την έκδοση απόφασης εκποίησης, άλλως η απόφαση αυτή ανακαλείται, μη δυναμένης της αιτούσας επιχείρησης να επανέλθει με νέα αίτηση εκποίησης και εφαρμόζεται η νομοθεσία για την προστασία δημοσίων κτημάτων.
2. Η αίτηση υποβάλλεται στην οικεία κτηματική υπηρεσία εντός δύο (2) ετών από την έναρξη ισχύος του παρόντος. Το αντάλλαγμα καταβάλλεται εφάπαξ εντός έξι (6) μηνών από την υποβολή της αίτησης. Με την ολοσχερή εξόφληση του ανταλλάγματος εκδίδεται η απόφαση εκποίησης. Σε περίπτωση μη εξόφλησης του τιμήματος εντός της ανωτέρω προθεσμίας, η αιτούσα επιχείρηση δεν δύναται να επανέλθει με νέα αίτηση.
3. Από την υποβολή της αίτησης στην οικεία κτηματική υπηρεσία και μέχρι τη μεταγραφή ή καταχώριση της απόφασης εκποίησης του παρόντος, αναστέλλονται: (α)η λήψη μέτρων προστασίας του ακινήτου, σύμφωνα με τη νομοθεσία για τα δημόσια κτήματα, κατά του αιτούντος, (β)η εκτέλεση εκδοθέντων πρωτοκόλλων καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και διοικητικής αποβολής (Π.Δ.Α.), (γ) οι εκκρεμείς δίκες μεταξύ του Δημοσίου και του αιτούντος για το υπό εκποίηση ακίνητο, καθώς και (δ) κάθε σχετική προθεσμία για διαδικαστική ενέργεια.
Η διάταξη του άρθρου 16 παρουσιάζει τις εξής αστοχίες:
(α) Δεν λαμβάνει υπόψη περιπτώσεις δημοσίων κτημάτων, των οποίων η αγοραία αξία υπολείπεται σημαντικά της αντικειμενικής αξίας. Τέτοια περίπτωση είναι τα εφαπτόμενα σε βιομηχανίες δημόσια κτήματα που προήλθαν από επανακαθορισμό αιγιαλού και παραλίας και ως εκ τούτου είναι παραθαλάσσια.
Βάσει του συστήματος υπολογισμού αντικειμενικών αξίων, η αντικειμενική αξία των δημοσίων κτημάτων που βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη των 100 μέτρων από τη θάλασσα, προσαυξάνεται εκ μόνου του γεγονότος ότι βρίσκονται εγγύς της θάλασσας, κατά 34 φορές σε σχέση με την αντικειμενική αξία ενός άλλου πανομοιότυπου ακινήτου που δεν βρίσκεται πλησίον αυτής.
Παραδείγματος χάριν, ένα ακίνητο 20 στρεμμάτων με αντικειμενική αξία 50.000 ευρώ, εάν ήταν παραθαλάσσιο μετά την εφαρμογή διάφορων πολλαπλασιαστικών συντελεστών, θα είχε αντικειμενική αξία 1.700.000 ευρώ. Η δε αξία για την απευθείας εκποίησή του με βάση τη ρύθμιση του άρθρου 16 θα εκτινασσόταν στο εξωπραγματικό ποσό των 3.400.000 ευρώ.
Η εγγύτητα με τη θάλασσα προσαυξάνει την αξία ενός ακινήτου όταν το ακίνητο αυτό μπορεί να αξιοποιηθεί επενδυτικά (πχ τουριστική αξιοποίηση). Στην περίπτωση των δημοσίων κτημάτων που βρίσκονται μεν πλησίον της θάλασσας αλλά γειτνιάζουν με βιομηχανικές εγκαταστάσεις δεν συμβαίνει αυτό, διότι τα ακίνητα αυτά δεν παρουσιάζουν οικιστικό ή τουριστικό ενδιαφέρον και δεν μπορούν να αξιοποιηθούν με κανέναν άλλον τρόπο, παρά μόνο από τις όμορες επιχειρήσεις για την επέκταση των εγκαταστάσεών τους.
Επομένως, η αντικειμενική αξία ενός τέτοιου ακινήτου, και πολύ περισσότερο το διπλάσιο αυτής, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αγοραία αξία του.
Το τίμημα εξαγοράς των όμορων βιομηχανιών δημοσίων κτημάτων θα πρέπει να προσδιορίζεται με βάση την αγοραία αξία των δημοσίων κτημάτων υπολογιζόμενη από πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπουργείου Οικονομικών, και όχι με βάση την αντικειμενική αξία αυτών.
(β) Το άρθρο 16, ορίζοντας ότι το τίμημα της εξαγοράς θα υπολογίζεται ανελαστικά στο διπλάσιο της αντικειμενικής αξίας του προς εκποίηση δημοσίου κτήματος, δεν δίνει την δυνατότητα να ληφθούν υπ’ όψιν σημαντικοί αντικειμενικοί παράγοντες που απομειώνουν την εμπορική αξία των ακινήτων όπως:
• το ακανόνιστο/πολυγωνικό σχήμα των δημοσίων κτημάτων καθώς και άλλες ιδιαιτερότητες που περιορίζουν τη δυνατότητα αξιοποίησής τους σε όλη τους την έκταση (μορφολογικά χαρακτηριστικά εδάφους, ανάγλυφο, ύπαρξη ρέματος, πολεοδομικοί περιορισμοί δόμησης κλπ)
• δυνατότητα πρόσβασης στα δημόσια κτήματα αποκλειστικά και μόνο μέσω των όμορων βιομηχανικών εγκαταστάσεων (περίκλειστα δημόσια κτήματα)
• υποβάθμιση δημοσίων κτημάτων λόγω της ομορότητας με βιομηχανικές εγκαταστάσεις που ουσιαστικά αποκλείει την όποια άλλη αξιοποίησή τους (πχ για τουριστικούς λόγους)
Το σύστημα υπολογισμού αντικειμενικών αξιών δεν προσφέρει τη δυνατότητα να λαμβάνονται υπόψη παράγοντες που επηρεάζουν την αγοραία αξία ενός ακινήτου. Παράγοντες που απομειώνουν την εμπορική αξία ενός ακινήτου μπορούν να συνυπολογιστούν μόνο με βάση έκθεση εκτίμησης που συντάσσεται από πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπουργείου Οικονομικών και όχι με το σύστημα υπολογισμού αντικειμενικών αξιών της εφορίας.
(γ) Δεν λαμβάνεται υπόψη ότι στην περίπτωση των δημοσίων κτημάτων που προήλθαν από επανακαθορισμό του αιγιαλού και της παραλίας, οι δαπάνες για τη δημιουργία των ακινήτων αυτών έγιναν από τους κατόχους τους κατόπιν νομίμων διοικητικών αδειών. Συνεπώς, το Ελληνικό Δημόσιο αφενός δεν προέβη σε δαπάνες για τη δημιουργία των εν λόγω δημοσίων κτημάτων, αφετέρου θα εισπράξει το διπλάσιο της αντικειμενικής τους αξίας από τους κατόχους τους, οι οποίοι και δαπάνησαν το κεφάλαιο για τη δημιουργία των εν λόγω ακινήτων που περιήλθαν στο Ελληνικό Δημόσιο και θα κληθούν να πληρώσουν με βάση τη ρύθμιση του άρθρου 16 εις διπλούν την αξία τους.
(δ) Ο νομοθέτης στην αιτιολογική έκθεση του παρόντος νόμου (βλ. αιτιολογική έκθεση άρθρο 5) αναγνωρίζει ότι ο κάτοχος δημοσίου κτήματος που έχει ανεγείρει κτίσμα επ’ αυτού με δικές του δαπάνες, διατηρεί αξίωση αποζημιώσεως έναντι του Δημοσίου για την αξία του ανεγερθέντος κτίσματος. Επομένως, και στην περίπτωση του άρθρου 16, για τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί με δαπάνες του κατόχου του δημοσίου κτήματος, δεν θα πρέπει να επιβάλλεται προσαύξηση 25%., ιδίως μάλιστα εάν τα κτίσματα αυτά ανεγέρθησαν με νόμιμες οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν στο όνομα του κατόχου του δημοσίου κτήματος.
(ε) Στο άρθρο 16 δεν έχουν προβλεφθεί εκπτώσεις όπως στο άρθρο 6 του νομοσχεδίου (πχ έκπτωση 1% επί του τιμήματος εξαγοράς για κάθε έτος κατοχής).
(στ) Δεν λαμβάνεται υπόψη ότι οι κάτοχοι των δημοσίων κτημάτων, που έχουν περιέλθει στην ΕΤΑΔ, καταβάλουν ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα αυτά και επιβαρύνονται κατ’ έτος με σημαντικά ποσά που καταβάλουν στο Δημόσιο ως αποζημίωση αυθαίρετης χρήσης. Λόγω του μακρού χρόνου κατοχής, σε πολλές περιπτώσεις οι καταβληθείσες αποζημιώσεις αυθαίρετης χρήσης αθροιστικά υπερβαίνουν κατά πολύ την αξία για την αγορά των ακινήτων αυτών.
(ζ) Το άρθρο 16 προβλέπει ότι το τίμημα εξαγοράς καταβάλλεται εφάπαξ εντός 6μηνου από την υποβολή της αίτησης και η απόφαση εκποίησης εκδίδεται μετά την εξόφληση του τιμήματος.
Θα έπρεπε και για τις περιπτώσεις του άρθρου 16 να προβλέπεται η δυνατότητα καταβολής του τιμήματος σε δόσεις, όπως στις περιπτώσεις εξαγοράς του άρθρου 3. Επιπλέον, ο έλεγχος της αίτησης και η ενημέρωση του κατόχου ότι η αίτηση πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 16 θα πρέπει να γίνεται εντός του 6μηνου από την υποβολή της, ώστε μέσα στο ίδιο χρονικό διάστημα να υπάρχει επαρκής χρόνος για να καταβληθεί το αντάλλαγμα.
Σχόλιο επί του άρθρου 16
Το άρθρο αυτό είναι πολύ σημαντικό για τις λειτουργούσες επιχειρήσεις που έχουν επεκτείνει τις δραστηριότητές τους σε αμφισβητούμενες από το δημόσιο όμορες εκτάσεις. Η αμφισβήτηση αυτή οδηγεί σε αδιέξοδες πολυετείς διοικητικές και δικαστικές περιπέτειες τόσο τις δημόσιες υπηρεσίες όσο και τις επιχειρήσεις. Παρά το ότι η καταβολή του 225% της αντικειμενικής αξίας κρίνεται ως υπερβολικό τίμημα με δεδομένη την πρόσφατη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, εν τούτοις είναι μια ταχεία διαδικασία την οποία θα αναγκαστούν οι επιχειρήσεις να ακολουθήσουν ώστε να λειτουργούν νόμιμα συμβάλλοντας στην οικονομία και την απασχόληση.
Όμως η διατύπωση του άρθρου είναι χωρίς λόγο υπερβολική. Ορίζει ότι η προς εξαγορά έκταση πρέπει να είναι μη άρτια και ταυτόχρονα μη οικοδομήσιμη. Προφανώς η διατύπωση αυτή έχει τεθεί ως αντίστροφη του γνωστού όρου ότι ένα ακίνητο για να μπορεί να οικοδομηθεί πρέπει να είναι ταυτόχρονα «και άρτιο και οικοδομήσιμο». Ακριβώς όμως για τον λόγο αυτό αρκεί ένα οικόπεδο να είναι είτε μη άρτιο είτε μη οικοδομήσιμο για να μην μπορεί να οικοδομηθεί, δηλαδή να αξιοποιηθεί από το Δημόσιο.
Επομένως η διατύπωση πρέπει να γίνει ως εξής:
«α) το εκποιούμενο τμήμα προς την όμορη επιχείρηση, μετά την απόσπασή του από το ανωτέρω ακίνητο, είναι μη άρτιο είτε μη οικοδομήσιμο και εντάσσεται υποχρεωτικά στο όμορο άρτιο και οικοδομήσιμο ακίνητο της επιχείρησης, και το ακίνητο που απομένει μετά την εκποίηση του τμήματός του δεν καθίσταται μη άρτιο ή μη οικοδομήσιμο εξ αυτού του λόγου.
Ιωάννης Χατζής
Ξενοδόχος Ρόδου
Το συγκεκριμένο άρθρο είναι πολύ σημαντικό για τις επιχειρήσεις και την οικονομία, γιατί δίνει λύση σε χρόνια προβλήματα που έχουν ανακύψει με την εφαρμογή του κτηματολογίου σε όλη τη χώρα. Πράγματι κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης, το δημόσιο συνήθως αμφισβητεί για διάφορους λόγους ιδιοκτησίες ιδιωτών που τις κατέχουν επί σειρά ετών και τις χρησιμοποιούν ως αναπόσπαστα τμήματα των επιχειρήσεων, με πολλαπλά οφέλη για την εθνική οικονομία και την απασχόληση. Η αμφισβήτηση αυτή του δημοσίου δημιουργεί προβλήματα και σε τουριστικές επιχειρήσεις που θέλουν να αδειοδοτηθούν περιβαλλοντικά και να νομιμοποιήσουν τυχόν εγκαταστάσεις που έχουν αναπτύξει σε αυτά τα αμφισβητούμενα τμήματα μικρής συνήθως επιφάνειας. Δηλαδή παρά το ότι οι εγκαταστάσεις αυτές έχουν υλοποιηθεί προ του 2011 και μπορούν να τύχουν νομιμοποίησης, δεν μπορούν να ενταχθούν στις προβλεπόμενες διαδικασίες γιατί αμφισβητείται το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς. Τα τμήματα αυτά συνήθως βρίσκονται σε επαφή με τα όριά τους (πχ εγκαταλελειμμένα τμήματα παλαιάς επαρχιακής οδού, αποχαρακτηρισμένοι κοινόχρηστοι χώροι κλπ).
Πλην όμως η διατύπωση του άρθρου κρίνουμε ότι είναι λανθασμένη στο ακόλουθο σημείο:
– Το άρθρο ορίζει ότι το εξαγοραζόμενο τμήμα πρέπει να είναι «μη άρτιο και ταυτόχρονα μη οικοδομήσιμο». Όμως αυτό που έχει σημασία για το δημόσιο είναι το συγκεκριμένο ακίνητο να είναι «μη οικοδομήσιμο», διότι δεν μπορεί να το αξιοποιήσει. Για παράδειγμα σε ένα εγκαταλελειμμένο τμήμα επαρχιακής οδού που έχει αποχαρακτηριστεί, σε επαφή με το πρόσωπο της επιχείρησης και το οποίο έχει μήκος 450μ και πλάτος 10 μ. το εμβαδόν του είναι μεν άρτιο (4,5 στρέμματα) αλλά δεν είναι οικοδομήσιμο διότι δεν έχει πλαϊνές αποστάσεις και επομένως δεν αποτελεί δομήσιμη έκταση. Επομένως αρκεί ο όρος «μη οικοδομήσιμο» διότι αυτό σημαίνει ότι το προς εξαγορά τμήμα είναι άχρηστο για το δημόσιο και είναι εξ αντικειμένου προσκυρωτέο στην όμορη επιχείρηση.
Προτείνουμε η διατύπωση «μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο» να γίνει: «μη άρτιο είτε μη οικοδομήσιμο»
ΤΟ ΚΡΙΣΙΜΟ ΣΤΟΙΧΕΙΟ ΕΙΝΑΙ Η ΕΚΤΑΣΗ ΠΟΥ ΕΚΠΟΙΕΊΤΑΙ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΜΗ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΗ. ΣΥΝΕΠΩΣ ΑΚΟΜΑ ΚΑΙ ΑΝ ΕΙΝΑΙ ΑΡΤΙΑ ΚΑΤΑ ΚΑΝΟΝΑ ΑΛΛΑ ΜΗ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΗ ΘΑ ΠΡΈΠΕΙ ΝΑ ΥΠΆΡΧΕΙ ΔΥΝΑΤΌΤΗΤΑ ΕΞΑΓΟΡΑΣ.
ΠΡΟΣΤΙΘΕΤΑΙ ΣΤΟΝ ΤΙΤΛΟ
και τουριστικών επιχειρήσεων, ως και εκπαίδευσης και υγείας
==========================================
ΠΑΡ 1 3η γραμμή, προστίθεται :
και τουριστικές επιχειρήσεις, ως και εκπαιδευσης και υγείας,
ΤΟ ΑΡΘΡΟ 16 ΑΝΑΦΕΡΕΤΑΙ ΜΟΝΟ ΣΕ ΤΜΗΜΑ. ΘΑ ΠΡΈΠΕΙ ΝΑ ΥΠΆΡΧΕΙ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΝΑ ΓΙΝΕΤΑΙ ΕΞΑΓΟΡΑ ΚΑΙ ΟΛΟΚΛΗΡΗΣΗ ΤΗΣ ΟΜΟΡΗΣ ΜΗ ΑΡΤΙΑ ΜΕΡΙΔΑΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΕΦΟΣΟΝ ΑΥΤΗ ΚΑΤΕΧΕΤΑΙ ΑΠΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ ΩΣ ΕΝΙΑΙΟ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΟ ΣΥΝΟΛΟ ΜΕ ΤΗΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ