Υπουργείο Εσωτερικών | Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

Σχόλιο του χρήστη 'κος Γιώργος' | 26 Μαΐου 2026, 17:59

Μόνιμος Σύνδεσμος

ΣΧΟΛΙΟ ΕΠΙ ΤΩΝ ΑΡΘΡΩΝ 388–389 (ΤΚΦ), 392–396 (ΤΤΑ) ΚΑΙ 447 (ΤΠΑ) Α. Το πρόβλημα της πλαστής «νεότητας» ακινήτων μετά τις τακτοποιήσεις του ν. 4014/2011 — Αδικία στη βάση υπολογισμού του ΤΤΑ Το άρθρο 393 παρ. 2 ορίζει ότι για τον υπολογισμό της αξίας επί της οποίας επιβάλλεται το ΤΤΑ λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων, ο «συντελεστής παλαιότητας», σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού. Εδώ εντοπίζεται μια παγιωμένη αδικία την οποία το παρόν νομοσχέδιο δεν αντιμετωπίζει. Σε αυθαίρετες κατασκευές ή προσθήκες που τακτοποιήθηκαν, ως έτος κατασκευής λαμβάνεται αυτό που αναγράφεται στα έγγραφα της τακτοποίησης· και σε περίπτωση που δεν αναγράφεται έτος κατασκευής στην έκθεση του μηχανικού, ως έτος κατασκευής λαμβάνεται αυτό της τακτοποίησης, το οποίο δεν μπορεί να είναι μεταγενέστερο του 2011. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι ένα κτίριο κατασκευής 1955, το οποίο υπέβαλε αίτηση τακτοποίησης βοηθητικής επιφάνειας το 2011, βάσει της ΠΟΛ. 1237/2014 αναγράφεται στο Ε9 σύμφωνα με την κατάσταση και χρήση που προκύπτει από την αίτηση υπαγωγής στη ρύθμιση του ν. 4014/2011, με αποτέλεσμα να φέρει στη φορολογική διοίκηση έτος κατασκευής 2011 αντί 1955. Ο συντελεστής παλαιότητας που θα έπρεπε να μειώνει σημαντικά την αξία δεν εφαρμόζεται στο ορθό εύρος, και ο ιδιοκτήτης φορολογείται για αξία που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική κατάσταση του κτιρίου. Σημειώνεται ότι αυτή η «νεότητα» δεν αναγνωρίζεται στην αγορά: στις αγοραπωλησίες το κτίριο αξιολογείται με βάση την πραγματική του ηλικία. Ζητείται: στο άρθρο 393 παρ. 2 να προστεθεί ρητή πρόβλεψη ότι ως έτος κατασκευής για τον υπολογισμό του ΤΤΑ λαμβάνεται πάντοτε το έτος της αρχικής οικοδομικής άδειας ή το τεκμαρτό έτος κατασκευής βάσει της ηλικίας του φέροντα οργανισμού, όπως αυτό αποδεικνύεται τεχνικά από εγκεκριμένο μηχανικό, και όχι το έτος υπαγωγής σε ρύθμιση τακτοποίησης. Η τακτοποίηση εξυπηρετεί αποκλειστικά πολεοδομικούς σκοπούς και δεν μπορεί να λειτουργεί ως εργαλείο ανακαθορισμού της φορολογητέας αξίας προς τα άνω. Β. Η στρέβλωση τιμής ζώνης από μεμονωμένη, μη αντιπροσωπευτική συναλλαγή — Παραβίαση αρχής πραγματικών αξιών κατά τη νομολογία ΣτΕ Το ΤΤΑ υπολογίζεται βάσει αντικειμενικής αξίας, στον πυρήνα της οποίας βρίσκεται η τιμή ζώνης. Στην πράξη — και η εμπειρία του επαγγελματία της αγοράς ακινήτων το επιβεβαιώνει — μία μεμονωμένη αγοραπωλησία με ανεπίτρεπτα φουσκωμένο δηλωθέν τίμημα (π.χ. για τους σκοπούς τραπεζικής χρηματοδότησης) σε μικρό οικισμό μπορεί να οδηγήσει σε αναπροσδιορισμό της τιμής ζώνης ολόκληρης της γεωγραφικής ζώνης από την ΑΑΔΕ. Αποτέλεσμα: εκτόξευση ΕΝΦΙΑ και κάθε ακινητοφόρου επιβάρυνσης — συμπεριλαμβανομένου του νέου ΤΤΑ — για όλους τους ιδιοκτήτες της περιοχής, ενώ οι ίδιες αγοραπωλησίες στην τοπική αγορά συνεχίζουν να πραγματοποιούνται στις χαμηλότερες, πραγματικές αξίες. Το ΣτΕ έχει κρίνει επανειλημμένα ότι αυτή η πρακτική είναι παράνομη. Η φορολογική διοίκηση αποτυγχάνει κατ' επανάληψη να καθορίσει τις τιμές ζώνης κατά τρόπο διαφανή, σαφή και μεθοδολογικά άρτιο, επιβάλλοντας φορολογικές υποχρεώσεις με βάση αυθαίρετα κριτήρια, χωρίς να τηρείται η βασική αρχή της επιβολής φορολογικών βαρών επί πραγματικών και όχι πλασματικών αξιών. Οι εκτιμήσεις που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό αξιών πρέπει να υπόκεινται σε γενική διαδικασία ελέγχου και επαλήθευσης μέσω διασταύρωσης με ανεξάρτητα στοιχεία, όπως δεδομένα πιστωτικών ιδρυμάτων και εταιρειών αγοραπωλησιών ακινήτων. Επιπλέον, η νομολογία απαιτεί να διασφαλίζεται η δυνατότητα του ιδιοκτήτη να ανταποδείξει την πραγματική αξία του ακινήτου, αφού το σύστημα αντικειμενικών αξιών εισάγει μαχητό και όχι αμάχητο τεκμήριο. Ζητείται: στο άρθρο 393 να προστεθεί ρητή πρόβλεψη ότι: α) ο καθορισμός τιμής ζώνης που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό ΤΤΑ βασίζεται σε στατιστικά αντιπροσωπευτικό δείγμα συναλλαγών και όχι σε μεμονωμένη πράξη· β) ο ιδιοκτήτης έχει ρητό δικαίωμα ανταπόδειξης της πραγματικής εμπορικής αξίας με τεκμηριωμένη εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή, η οποία υποβάλλεται στον Δήμο και εξετάζεται από την επιτροπή αμφισβητήσεων του άρθρου 433. Γ. Το ΤΚΦ και το ΤΤΑ σε ακίνητα χωρίς ανταποδοτική παροχή — Μετατροπή τέλους σε φόρο, κατά τη νομολογία ΣτΕ Το άρθρο 388 παρ. 1 ορίζει ρητά ότι το ΤΚΦ είναι ανταποδοτικό τέλος και τα έσοδά του διατίθενται αποκλειστικά για αποκομιδή απορριμμάτων και φωτισμό κοινόχρηστων χώρων. Το άρθρο 392 επιβάλλει ΤΤΑ για «τοπική ανάπτυξη» που ο Δήμος υποτίθεται ότι παρέχει στην περιοχή. Η ταυτόχρονη καταβολή αμφοτέρων αποτελεί τυπικά αναγνώριση εκ μέρους του Δήμου ότι πράγματι παρέχει αυτές τις υπηρεσίες. Αυτό δημιουργεί σοβαρό νομικό πρόβλημα για ακίνητα σε αποκομμένες ή υποβαθμισμένες περιοχές, στα οποία ο Δήμος δεν παρέχει ουδεμία εκ των εξής: Αποκομιδή απορριμμάτων (απουσία κάδου σε λογική απόσταση) Δημοτικό φωτισμό στον περιβάλλοντα χώρο Αποχέτευση ή δίκτυο ύδρευσης Ασφαλτοστρωμένη οδό πρόσβασης Το ΣτΕ έχει κρίνει σταθερά ότι ανταποδοτικό τέλος χωρίς αντίστοιχη πραγματική παροχή προς τον υπόχρεο ισοδυναμεί ουσιαστικά με φόρο και υπόκειται στον αυστηρότερο έλεγχο των άρθρων 4 παρ. 5 και 78 Συντ. Κάθε φόρος πρέπει να πληροί τις αρχές καθολικότητας και ισότητας της επιβάρυνσης, εξειδικευμένης βάσει της φοροδοτικής ικανότητας, και να επιβάλλεται επί συγκεκριμένης και εξ αντικειμένου οριζόμενης φορολογητέας ύλης. Ζητείται: να εισαχθεί στα άρθρα 388 και 392 αντικειμενικό κριτήριο αναλογικής μείωσης ή απαλλαγής για ακίνητα που δεν εξυπηρετούνται από κάδο απορριμμάτων σε εύλογη απόσταση, δημοτικό φωτισμό, αποχέτευση ή ύδρευση, ή ασφαλτοστρωμένη οδό πρόσβασης. Η απουσία έστω και ενός εκ των ανωτέρω να δικαιολογεί αναλογική μείωση του τέλους, ελεγχόμενη μέσω της επιτροπής αμφισβητήσεων του άρθρου 433. Δ. Ο ιδιοκτήτης μη χρήστης δεν μπορεί να είναι πρωτογενής υπόχρεος ανταποδοτικού τέλους — Νομολογία ΣτΕ και αρχή αναλογικής ανταποδοτικότητας Το άρθρο 394 επιλέγει ως υπόχρεο ΤΤΑ τον κύριο του ακινήτου. Το άρθρο 390 παρ. 1β επιλέγει ως υπόχρεο ΤΚΦ τον «υπόχρεο σε πληρωμή του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος», ο οποίος σε ενοικιαζόμενο ακίνητο είναι συνήθως ο μισθωτής. Η ασυμμετρία αυτή δεν είναι νομικά αβλαβής. Ο ιδιοκτήτης που δεν κατοικεί στο ακίνητο και δεν το χρησιμοποιεί: δεν παράγει απορρίμματα σε αυτό, δεν χρησιμοποιεί τους φωτισμένους κοινόχρηστους χώρους της περιοχής και δεν λαμβάνει καμία εκ των ανταποδοτικών υπηρεσιών για τις οποίες επιβάλλεται το ΤΚΦ. Η επιβολή ανταποδοτικού τέλους σε πρόσωπο που δεν είναι αποδέκτης της υπηρεσίας μετατρέπει το τέλος σε φόρο, ο οποίος υπόκειται στις αυστηρότερες απαιτήσεις του άρθρου 78 Συντ. Η νομολογία έχει διευκρινίσει αυτό ρητά. Σύμφωνα με το άρθρο 43 ν. 3979/2011, τα δημοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού βαρύνουν τον υπόχρεο σε πληρωμή του λογαριασμού καταναλισκόμενου ηλεκτρικού ρεύματος. Ο αρχικός υπόχρεος είναι ο μισθωτής του ακινήτου ως καταναλωτής. Σύμφωνα με το ΣτΕ (απόφαση 2047/1993), δεν θεσπίζεται αυτοτελής και ισότιμη φορολογική υποχρέωση του κυρίου ή νομέως του ακινήτου, αλλά καθιερώνεται επιπροσθέτως η δυνατότητα επιδίωξης της πληρωμής των τελών από τον κύριο ή νομέα, μόνον εφόσον κατά την κρίση της δημοτικής αρχής προκύπτει δυσχέρεια ως προς την είσπραξη αυτών από τον πραγματικό καταναλωτή. Επομένως, η βούληση του ιστορικού νομοθέτη — επιβεβαιωμένη από το ΣτΕ — είναι ότι πρωτογενής υπόχρεος είναι ο χρήστης/μισθωτής, και ο ιδιοκτήτης είναι μόνο επικουρικός υπόχρεος για λόγους εισπρακτικής ευχέρειας. Το νέο νομοσχέδιο αντιστρέφει αυτή την αρχή για το ΤΤΑ χωρίς δικαιολογία, επιβάλλοντας υποχρέωση σε πρόσωπο που δεν λαμβάνει την υπηρεσία. Ζητείται: να προβλεφθεί ρητά στο άρθρο 394 ότι σε περίπτωση εκμισθωμένου ακινήτου, πρωτογενής υπόχρεος ΤΤΑ είναι ο μισθωτής, με δικαίωμα αφαίρεσης από το μίσθωμα· ο ιδιοκτήτης καθίσταται επικουρικός υπόχρεος μόνο κατά τα ήδη παγίως κριθέντα από το ΣτΕ — δηλαδή εφόσον αποδεικνύεται αδυναμία είσπραξης από τον πραγματικό χρήστη. Ε. Το ΤΠΑ του άρθρου 447 — Παραβίαση της αρχής νομιμότητας του φόρου (άρθρο 78 Συντ.) Το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης ανατίθεται στη διακριτική ευχέρεια εκάστου Περιφερειακού Συμβουλίου, χωρίς δεσμευτικό μηχανισμό σύνδεσης με πραγματικές παροχές προς τους ιδιοκτήτες. Δεκατρία Περιφερειακά Συμβούλια μπορούν να εφαρμόσουν δεκατρείς διαφορετικούς συντελεστές, χωρίς ενιαίο κριτήριο, δημιουργώντας ανισότητα μεταξύ φορολογουμένων ανάλογα με τη γεωγραφία τους, σε παραβίαση του άρθρου 4 παρ. 1 Συντ. Το ΣτΕ έχει κρίνει ότι φόρος ο οποίος καθορίζεται ουσιαστικά με απόφαση μη νομοθετικού οργάνου αντί να ορίζεται απευθείας από τυπικό νόμο δεν μπορεί να θεσπιστεί κατ' αυτόν τον τρόπο. Το άρθρο 78 Συντ. απαιτεί ο νόμος να ορίζει με επάρκεια το αντικείμενο, τη βάση, τον συντελεστή και τον υπόχρεο — στοιχεία που εδώ αφήνονται κατά μεγάλο μέρος στη διακριτική ευχέρεια περιφερειακών αυτοδιοικητικών οργάνων. Ζητείται: είτε πλήρης κατάργηση του ΤΠΑ από το παρόν νομοσχέδιο, είτε εναλλακτικά πλήρης νομοθετική δέσμευση του ανώτατου συντελεστή με υποχρεωτική αιτιολογημένη σύνδεσή του με συγκεκριμένα, μετρήσιμα έργα αρμοδιότητας της Περιφέρειας στην περιοχή του ακινήτου, εντός καθορισμένης και ελεγχόμενης προθεσμίας.