Yπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'Δημήτρης Κούτσικος' | 28 Απριλίου 2013, 21:04

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  Κατά τη γνώμη μου, η έννοια της κάθετης ιδιοκτησίας (και της οριζόντιας αλλά λιγότερο) έχει εκληφθεί με λάθος τρόπο από όλους μας: συμβολαιογράφους, υποθηκοφύλακες, πολεοδόμους κ.λπ. αλλά και τον ίδιο το νομοθέτη. Όταν με το Ν. 3741/29, ο οποίος αποτελεί τη βάση και για την κάθετη ιδιοκτησία, ορίστηκε ότι «αναγνωρίζεται η διηρημένη κατ’ ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδομήματος», κατά τη γνώμη μου εισήχθη μια νέα κατηγορία «πράγματος» κατά το εμπράγματο δίκαιο. Δηλαδή, με τον 3741/29 ορίζεται ο τρόπος με τον οποίο υπάγονται σε καθεστώς ιδιοκτησίας οι οικοδομές. Σε καμία περίπτωση δεν καθορίζεται ο τρόπος και οι προϋποθέσεις ανέγερσής τους. Με το Ν.Δ. 1024/1971, απλώς η ρύθμιση του Ν. 3741/29 για διαχωρισμό μιας οικοδομής σε ενιαίο τμήμα εδάφους σε περισσότερες ιδιοκτησίες («πράγματα»), επεκτείνεται και σε περισσότερες οικοδομές οι οποίες έχουν ανεγερθεί πάλι σε ενιαίο τμήμα εδάφους: Δηλαδή εισάγεται η δυνατότητα τα περισσότερα αυτά οικοδομήματα να αποτελούν περισσότερες ιδιοκτησίες («πράγματα»). Όπως και με τον 3741/29, έτσι και με το 1024/71 δεν καθορίζεται ο τρόπος και οι προϋποθέσεις ανέγερσης των οικοδομημάτων. Μερικές παρατηρήσεις σχετικά με τη συζήτηση που γίνεται: 1) Οι προϋποθέσεις νόμιμης ανέγερσης κάθε είδους οικοδομημάτων και κατασκευών (θα έπρεπε να) καθορίζεται αποκλειστικά από τις πολεοδομικές διατάξεις. Το πρόβλημα όλο δημιουργείται από την §2 του άρθρου 1 του Ν.Δ. 1024, με την οποία επιχειρείται να εισαχθούν πολεοδομικές διατάξεις σε ένα νόμο καθαρά εμπραγμάτου δικαίου. Την παράγραφο αυτή επιχείρησε να αποσαφηνίσει ο Ν. 2052192, συνεχίζοντας το ίδιο λάθος. 2) Το αν ένα γήπεδο (εντός ή εκτός σχεδίου) δύναται να ανοικοδομηθεί, τι είδους, μορφής και πόσα στον αριθμό οικοδομήματα μπορούν να ανεγερθούν σε αυτό, καθορίζονται από τον Γ.Ο.Κ. (Ν.Ο.Κ.), το Π.Δ. του 1985 και τις λοιπές πολεοδομικές διατάξεις, δηλαδή διατάξεις ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ. Αν το νομοθετικό αυτό πλαίσιο δεν είναι επαρκές ή ικανοποιητικό, θα πρέπει να αναμορφωθεί αυτό και όχι να γίνονται επεμβάσεις σε νομοθετικά κείμενα τα οποία από τη φύση τους ρυθμίζουν ΙΔΙΩΤΙΚΑ δικαιώματα. 3) Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας δεν (θα έπρεπε να) αποτελεί κατάτμηση: Το 1024 αναφέρει ρητά «επί ενιαίου οικοπέδου (εννοεί γηπέδου)». Αν επέφερε κατάτμηση των γηπέδων, δεν θα έπρεπε να επιτρέπεται ούτε στα εντός σχεδίου γιατί και σ’ αυτά κάθετες ιδιοκτησίες συστήνονται όπου δεν επιτρέπεται κατάτμηση. 4) Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας δεν (θα έπρεπε να) ευνοεί και να συμβάλλει σε αυθαίρετη δόμηση: Το ενιαίο γήπεδο θα πρέπει να αντιμετωπιστεί από τις πολεοδομικές υπηρεσίες ως τέτοιο και να δοθεί άδεια ανοικοδόμησης ΜΟΝΟ αν επιτρέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις και ΟΧΙ με βάση το σε τι απέβλεψαν ενδεχομένως οι ιδιοκτήτες με τυχόν σύσταση κάθετης πριν την ανέγερση. 5) Η σύσταση κάθετης (όπως και οριζόντιας), σε υπάρχουσες οικοδομές (θα έπρεπε να) παρέχει απλώς τη δυνατότητα ιδιοκτησιακού διαχωρισμού οικοδομημάτων. Το αν έχουν ανεγερθεί νόμιμα θα πρέπει να είναι προϋπόθεση, αλλά να προκύπτει από τις πολεοδομικές διατάξεις. 6) Η σύσταση κάθετης (όπως και οριζόντιας), πριν την ανέγερση δεν (θα έπρεπε να) καθορίζει / αλλάζει σε καμία περίπτωση τις νόμιμες προϋποθέσεις ανέγερσης. Η απαγόρευση της κάθετης ιδιοκτησίας εκτός σχεδίου έχει οδηγήσει στην ανέγερση σε όλες τις, τουριστικά ενδιαφέρουσες, περιοχές της χώρας, οικοδομών με υπερβολική επέκταση κατά πλάτος, με επιεικώς απαράδεκτο αισθητικά αποτέλεσμα. Αυτό συμβαίνει προκειμένου οι ιδιοκτήτες να καταφέρουν να διαχωρίσουν νομικά (με αμφισβητούμενο τελικά τρόπο) τους χώρους των οικοδομών αυτών ως οριζόντιες ιδιοκτησίες (χώροι ευρισκόμενοι σε επαφή – δηλ. ενιαία οικοδομή). Γνώμη μου είναι ότι για να έχουμε ένα ξεκάθαρο και λειτουργικό θεσμικό πλαίσιο σχετικά με την ακίνητη ιδιοκτησία, καθώς και για να ελεγχθεί η δόμηση και μέσω του ελέγχου αυτού να επιτυγχάνονται οι σκοποί (περιβαλλοντικοί, χωροταξικοί, αισθητικοί, λειτουργικοί κ.λπ.) του πολεοδομικού σχεδιασμού, θα έπρεπε: 1) Οι προϋποθέσεις ανέγερσης οικοδομημάτων και κατασκευών να ρυθμίζεται από ένα σαφές και συνεπές με τους παραπάνω σκοπούς, θεσμικό πλαίσιο (ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ – ΔΗΜΟΣΙΟ ΔΙΚΑΙΟ). 2) Ο θεσμός της χωριστής ιδιοκτησίας (οριζόντιας και κάθετης) να επιτρέπεται ανεξαρτήτως κατηγορίας γηπέδου (εντός ή εκτός σχεδίου πόλης). 3) Όλες οι εν ζωή εμπράγματες δικαιοπραξίες (μεταβιβάσεις, συστάσεις χωριστών ιδιοκτησιών κ.λπ.) να επιτρέπονται μόνο σε νόμιμα ανεγερθέντα κτίσματα. Αν δηλαδή σε ένα γήπεδο εκτός σχεδίου δεν επιτρέπεται να ανεγερθούν περισσότερα κτίσματα, δεν έχει κανένα νόημα η απαγόρευση σύστασης χωριστής (κάθετης) ιδιοκτησίας σε αυτά. Αν όμως από τις πολεοδομικές διατάξεις επιτρέπεται να ανεγερθούν περισσότερα κτίσματα, δεν υπάρχει κανένας λόγος να μην επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες να τα χρησιμοποιούν χωριστά, δηλαδή να συστήνουν χωριστή (κάθετη) ιδιοκτησία σε αυτά. Αντίστροφα, αν σε ένα γήπεδο στο οποίο δεν επιτρέπεται πολεοδομικά η ανέγερση περισσότερων κτισμάτων, συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία επί των μελλοντικών κτισμάτων, αυτό σε καμία περίπτωση δεν θα πρέπει να οδηγήσει στο να επιτραπεί η ανέγερση των κτισμάτων αυτών, από τη στιγμή που πολεοδομικά δεν επιτρέπεται. Επομένως, θεωρώ ότι η προς διαβούλευση διάταξη, παρ’ ότι θα επιλύσει πολλά υπαρκτά προβλήματα, ειδικά όσον αφορά και στην τακτοποίηση των αυθαιρέτων, δεν κινείται στην κατεύθυνση που αναφέρεται παραπάνω και δεν αντιμετωπίζει συνολικά το πρόβλημα.