Αρχική Περιβαλλοντική διαχείριση των περιοχών με οικιστικές πυκνώσεις, ιώδους περιγράμματοςΆρθρο 01- Σκοπός και στόχοιΣχόλιο του χρήστη ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΧΡ. ΖΑΧΑΡΙΑΣ | 7 Ιανουαρίου 2019, 20:04
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΧΡ. ΖΑΧΑΡΙΑΣ' | 7 Ιανουαρίου 2019, 20:04

    ΓΕΝΙΚΗ ΤΟΠΟΘΕΤΗΣΗ Στον Ν.2664/98 για την σύνταξη του εθνικού κτηματολογίου γίνεται για πρώτη φορά αναφορά στην σύνταξη δασικών χαρτών και ορίζονται σχετικές διαδικασίες. Με τον Ν. 3889/2010 για την επιτάχυνση και απλούστευση της διαδικασίας κύρωσης των δασικών χαρτών, γίνεται η πρώτη σοβαρή παρέμβαση στα θέματα των δασικών χαρτών. Στην άρθρο 24 του νόμου αυτού γίνεται αναφορά για την οριοθέτηση οικισμών στους δασικούς χάρτες οι οποίοι δεν έχουν οριοθετηθεί σύμφωνα με τις γνωστές πολεοδομικές διατάξεις. Με φροντίδα των ΟΤΑ καθορίζονται διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών αυτών. Μάλιστα ορίζεται ότι αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την πολεοδόμησή τους ξεκινά η διαδικασία πολεοδόμησής των περιοχών αυτών. Επομένως δίνεται σαφώς μια πολεοδομική διάσταση για την εξαίρεση των εγκεκριμένων οικισμών από δασικούς χαρακτηρισμούς. Η παραπάνω διάταξη εξειδικεύεται με τον Ν.4389/2016 όπου μεταξύ άλλων καθορίζεται η περιβαλλοντική και πολεοδομική διαχείριση των οικιστικών πυκνώσεων, ώστε να προχωρήσει η διαδικασία ανάρτησης και κύρωσης των δασικών χαρτών σύμφωνα με τα οριζόμενα στο νόμο αυτόν. Είναι επομένως σαφής η πολεοδομική διάσταση της συγκεκριμένης ρύθμισης, η βασική φιλοσοφία της οποίας κατά την άποψή μας είναι θετική. Τα κριτήρια όμως που καθορίσθηκαν για την οριοθέτηση των οικιστικών πυκνώσεων με την υπουργική απόφαση του Ιουλίου 2016, προβλέπουν : α) Ελάχιστος αριθμός κτιρίων εντός της οικιστικής πύκνωσης : πενήντα (50). β) Ελάχιστη επιφάνεια οικιστικής πύκνωσης : αα. Όταν ο συνολικός αριθμός των κτιρίων είναι ίσος ή μεγαλύτερος των 50, αναλογεί τουλάχιστον ένα (1) κτίριο ανά 500 τ.μ. ββ. Όταν ο συνολικός αριθμός των κτιρίων είναι μεγα¬λύτερος των 100, αναλογεί τουλάχιστον ένα (1) κτίριο ανά 1.000 τ.μ. γγ. Όταν ο συνολικός αριθμός των κτιρίων είναι μεγα¬λύτερος των 400, αναλογεί τουλάχιστον ένα (1) κτίριο ανά 2.000 τ.μ. Για τον υπολογισμό των ως άνω επιφανειών δεν λαμβάνεται υπόψη το μέγεθος της κάθε ιδιοκτησίας, αλλά μόνο το σύνολο της περιοχής εντός του ιώδους περιγράμματος, οι κορυφές του οποίου ορίζεται ότι πρέπει κατά το δυνατόν να ταυτίζονται με κτίρια. Τι παρατηρούμε στα κριτήρια που ορίζονται με την παραπάνω απόφαση; • Καθορίζονται κατ’ αρχήν ποσοτικοί περιορισμοί ως προς την οριοθετούμενη επιφάνεια. Δηλαδή για να οριοθετήσουμε ένα οικισμό πρέπει να έχουμε ελάχιστο αριθμό κτιρίων 50. Αν έχουμε π.χ. 48 κτίρια , αυτά δεν αποτελούν οικισμό; • Καθορίζεται επίσης χωρικός περιορισμός ως προς τον αριθμό των κτιρίων. Π.Χ. για 50 σπίτια να έχουμε 25στρεμ., για 100 σπίτια να έχουμε 100στρ , για 400 σπίτια να έχουμε 800στρ. κτλ Δηλαδή αν έχουμε 50 σπίτια και 24στρ., ή αν έχουμε 100 σπίτια και 99στρ δεν οριοθετούμε? Αν έχουμε 400 σπίτια σε 790στρ αντί των 800στρ δεν υπάρχει οικισμός? Δηλαδή στις περιπτώσεις αυτές δεν έχουμε την απαραίτητη … πύκνωση? Πως δικαιολογούνται οι περιπτώσεις αυτές όταν δεν καθορίζονται παρεκκλίσεις? Σε αυτό τον σκεπτικό επομένως θεωρούμε ότι δεν χωράνε πολεοδομικά κριτήρια αλλά μόνο ίσως δασολογικά. Δηλαδή εξαιρούμε τα κτίρια από τις αναρτήσεις για να αντιμετωπίσουμε το θέμα των αυθαιρέτων και αφήνουμε ως δασική την υπόλοιπη περιοχή αφού καθορίζεται ότι δασικές εκτάσεις εντός οικιστικών πυκνώσεων συνεχίζουν να υπάγονται στην δασική νομοθεσία. Βλέπουμε το δένδρο αλλά χάνουμε το δάσος … Με αυτά τα δεδομένα στις αναρτήσεις των δασικών χαρτών έχουν εμφανισθεί απίστευτα σχήματα δήθεν οικιστικών πυκνώσεων τα οποία μπορούν να χαρακτηρισθούν με πολλούς τρόπους, αλλά δεν έχουν κανένα στοιχείο πολεοδομικής και χωροταξικής προσέγγισης. Μοιάζουν ίσως με χταπόδια και δεν έχουν καμία κανονικότητα, συνέχεια, δεν αποτελούν οικιστική ενότητα, δεν εξηγούνται πολεοδομικά και χωροταξικά. Δεν αποτελούν βέβαια ούτε «οικιστική πύκνωση» αφού το ένα μπορεί να απέχει από το άλλο εκατοντάδες μέτρα. Προφανώς τα σχήματα αυτά προέκυψαν επειδή οι συγκεκριμένες περιοχές δεν πληρούσαν τα χωρικά κριτήρια ώστε να χωροθετηθούν με βάση την παραπάνω απόφαση ή ίσως ενδιέφερε μόνο να σώσουμε το κτίσμα , δηλαδή το ... δένδρο. Σε αυτή την περίπτωση δυο βασικά ερωτήματα προκύπτουν: • Πως θα αντιμετωπισθεί πολεοδομικά η περιοχή αυτή αφού μόνο τα κτίσματα θα εξαιρούνται της δασικής μορφής; Επομένως η περιοχή απλά δεν μπορεί να πολεοδομηθεί, γεγονός αντίθετο με το πνεύμα του νόμου. • Πως θα επιλυθεί το ιδιοκτησιακό θέμα των περιοχών αυτών, αφού η περιβάλλουσα το κτίριο έκταση θα παραμένει δασική άρα με βάση το τεκμήριο κυριότητας υπέρ του δημοσίου αυτή περνάει στην κυριότητα του δημοσίου. Θα έχουμε δηλαδή ιδιοκτήτες με κυριότητα στα κτίσματα αλλά οι αυλές τους, οι κήποι τους θα ανήκουν στο Δημόσιο. Νομίζω ότι αυτό είναι μια παγκόσμια πρωτοτυπία που θα διεκδικούμε μαζί με πολλές άλλες…. Ας δούμε όμως και μια άλλη διάσταση του θέματος αυτού. Και συγκεκριμένα τι γίνεται με τις εποικιστικές εκτάσεις πρώην συνεταιρισμών για τις οποίες έχουν συνταχθεί ιδιωτικά ρυμοτομικά τα οποία γενικά πληρούν πολεοδομικά κριτήρια. Στις εκτάσεις αυτές έχουν ανεγερθεί αυθαίρετες κατοικίες και ορισμένες από αυτές διαθέτουν τις απαραίτητες υποδομές για την λειτουργία τους ως οικισμών . (οδικό δίκτυο, ΔΕΗ, ΟΤΕ, αποχέτευση κτλ). Aς σημειωθεί ότι οι εκτάσεις αυτές στο κτηματολόγιο, φέρονται εγγεγραμμένες υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου επειδή δεν έχουν νόμιμα παραχωρηθεί στους κατά τόπους συνεταιρισμούς στο διάστημα 1922-1930 και το γεγονός αυτό το Δημόσιο το ανακάλυψε μόλις το 2000 με την έναρξη του Εθνικού κτηματολογίου. Έτσι σήμερα χιλιάδες μικροιδιοκτησίες συνεταιρισμών, πολλές από τις οποίες έχουν αυθαίρετα οικοδομηθεί προ πολλών ετών , αν και έχουν νόμιμα περιέλθει στους κατόχους τους, φέρονται εγγεγραμμένες υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου. Με βάση τις διατάξεις του Ν.4061/2012 απαραίτητη προϋπόθεση μεταβίβασης των συγκεκριμένων ιδιοκτησιών από το Δημόσιο στους κατόχους των είναι να μην χαρακτηρίζονται δασικές. Επομένως για τις ιδιοκτησίες αυτές ο χαρακτηρισμός τους με τις διαδικασίες των οικιστικών πυκνώσεων είναι ζωτικής σημασίας. Οι παραπάνω εκτάσεις όμως εάν δεν πληρούν τα ποσοτικά και χωρικά κριτήρια που καθορίζονται με την συγκεκριμένη απόφαση μένουν εκτός οικιστικών πυκνώσεων. Επιπλέον με την ιδιωτική ρυμοτομία των οικισμών αυτών και με την προσδοκία ένταξης τους σε εγκεκριμένο σχέδιο, έχουν νόμιμα μεταβιβαστεί κυρίως στην δεκαετία του 1960 ακίνητα εκτάσεως 250-300 τ.μ. τα οποία εάν δεν ενταχθούν σε εγκεκριμένο σχέδιο δεν θα αποκτήσουν ποτέ την απαιτούμενη αρτιότητά για την οικοδόμηση τους. Δηλαδή αν και έχουν ήδη δημιουργηθεί πολεοδομικά συγκεκριμένοι οικισμοί, με την έως τώρα διαχρονική αντιμετώπιση της πολιτείας, τους διατηρούμε σε μόνιμη ομηρία παρανομίας. Ποια είναι η αξία ενός ακινήτου 250 τ.μ. εκτός σχεδίου – οικισμού σήμερα; Γιατί θα πρέπει ο κάτοχος του να προβεί σε διαδικασίες αντιρρήσεων, διορθώσεων κτηματολογίου κτλ για να παραμείνει το ακίνητο αυτό εκτός σχεδίου; Με τα παραπάνω κριτήρια, ακόμα και αν πληρούν τις προϋποθέσεις οριοθέτησης, θα εξαιρεθεί το κτίσμα ίσως αλλά όχι η υπόλοιπη έκταση που το περιβάλλει. Επομένως το πρόβλημα θα παραμείνει και δεν θα δοθεί ποτέ η δυνατότητα πολεοδόμησης των περιοχών αυτών αφενός και αφετέρου δεν θα επιλυθεί ποτέ το ιδιοκτησιακό θέμα. Έχει ποτέ αναρωτηθεί κανείς τι θα γίνει με αυτούς τους οικισμούς; Οι προσφυγές περιβαλλοντικών οργανώσεων και δασολόγων κατά της συγκεκριμένης ρύθμισης σε τι αποβλέπουν; ΝΑ ΓΚΡΕΜΙΣΟΥΜΕ ΟΛΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ ΤΟΥ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ; Ο περιβαλλοντικός ακτιβισμός στερείται κάθε ορθολογιστικής προσέγγισης και κάθε κοινωνική ευαισθησία. Αν όμως πράγματι οι προσφεύγοντες κατά των οικιστικών πυκνώσεων προτείνουν το γκρέμισμα, να μας το πούνε, αν έχουν κάποια άλλη λογική πρόταση επίσης θα περιμένουμε να την ακούσουμε. Τι πρέπει γίνει; ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ Για την αντιμετώπιση των παραπάνω προβλημάτων προτείνουμε: • Οι οικιστικές πυκνώσεις να καθορίζονται και με πολεοδομικά και χωροταξικά κριτήρια. • Να εξετάζεται ο οικισμός στο σύνολό του, αν αποτελεί οικιστική ενότητα. • Να εξετάζουμε αν ο οικισμός έχει τις απαραίτητες υποδομές για να λειτουργήσει, αν ήδη έχουν διαμορφωθεί και λειτουργούν, αν μπορεί να τις αποκτήσει. Στην περίπτωση αυτή η οριοθέτηση να γίνεται χωρίς χωρικούς περιορισμούς και χωρίς την επιβολή προστίμων. • Να δοθούν παρεκκλίσεις για τις πρώην εποικιστικές εκτάσεις οι οποίες έχουν ιδιωτικά ρυμοτομικά σχέδια με βάση την δυνατότητα πολεοδομικής ρύθμιση των οικισμών αυτών η οποία πρέπει να αποτελέσει και το στόχο της οικιστικής πύκνωσης . • Να αναθεωρηθεί ανάλογα στο σύνολό της η σχετική υπουργική απόφαση καθορισμού των κριτηρίων οριοθέτησης των οικιστικών πυκνώσεων του Ιουνίου 2016. • Να δοθεί δυνατότητα επαναοριοθέτησης των οικιστικών πυκνώσεων που έχουν υποβληθεί από τους Δήμους με βάση τα παραπάνω δεδομένα και δεν πληρούν πολεοδομικά και χωροταξικά κριτήρια. • Σε κάθε περίπτωση , εντός των ορίων των οικιστικών πυκνώσεων να μην χαρακτηρίζονται δασικές εκτάσεις. Αν όμως παραμείνουν οι δασικοί χαρακτηρισμοί, να δίνεται η δυνατότητα υποβολής αντίρρησης χωρίς την επιβολή επι πλέον προστίμου . Ας καταλάβουμε επιτέλους ότι η αποκατάσταση των προβλημάτων τα οποία η ίδια η πολιτεία δημιούργησε με τις ενέργειες, την ανοχή της ή τις παραλείψεις της διαχρονικά πρέπει να επιλυθούν οριστικά από την ίδια προς όφελος του κοινωνικού συνόλου. Η διαιώνιση των προβλημάτων είναι εις βάρος της κοινωνίας γενικά, της οικονομίας αλλά και της ανάπτυξης του τόπου. Υ.Γ Σύντομα θα επανέλθουμε με ειδικότερα σχόλια -προτάσεις στο παρών νομοσχέδιο *Νικόλαος Χρ. Ζαχαριάς zaxarn@otenet.gr Αγρονόμος τοπογράφος Μηχανικός Ε.Μ.Π. Πολεοδόμος Μελετητής Πρώην Γενικός Γραμματέας του Πανελληνίου Συλλόγου αγρονόμων τοπογράφων Μηχανικών. Πρόεδρος του Ευρωπαϊκού συλλόγου των ελευθέρων επαγγελματιών τοπογράφων Μηχανικών (ΕGOS)