Αρχική Επίλυση Ιδιοκτησιακων διαφορώνΆρθρο 01: Πεδίο εφαρμογήςΣχόλιο του χρήστη Κωνσταντίνος Κωνσταντινίδης | 8 Μαΐου 2014, 12:09
  • Σχόλιο του χρήστη 'Κωνσταντίνος Κωνσταντινίδης' | 8 Μαΐου 2014, 12:09

    Σύμφωνα και με όσα αναφέρουν και άλλοι «παθόντες» από την Ρόδο όπου συνέβησαν όλα αυτά τα απίστευτα.. σε εμάς τους καλόπιστους αγοραστές με βάσει τα δεδομένα των κτηματικών εγγραφών αναφέρω και εγώ τα εξής: • Το 1996 αφού ελέγξαμε μέσω των δικηγόρων μας τις εγγραφές στα Κτηματολογικά βιβλία και διαπιστώσαμε ότι τα ακίνητα ήσαν εγγεγραμμένα στα ονόματα των πωλητών μετά από απόφαση του Κτηματολογικού Δικαστή, όπως γίνεται σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, στην συνέχεια προβήκαμε σταδιακά στην αγορά διαφόρων γειτονικών ακινήτων εκτός σχεδίου με σκοπό την ανέγερση ξενοδοχειακής μονάδας 5 αστέρων, εξασφαλίζοντας προς τούτο όλες τις εγκρίσεις, καθορισμού αιγιαλού, δασαρχείου, ΥΠΕΚΑ, περιβαλλοντικές μελέτες, ΕΟΤ, και τέλος νόμιμη οικοδομική άδεια με βάση την οποία ανεγείραμε την μονάδα μας 600κλινών. Η μονάδα λειτουργεί από το 2009 και το 2012 το Ελληνικό Δημόσιο ανακάλυψε ότι μέρος των ακινήτων αυτών, ευτυχώς όχι των παραλιακών, κακώς μεταγράφηκε στους πωλητές μας για διάφορους λόγους που επικαλείται. Σύμφωνα με το άρθρο 41 του ισχύοντος Κτηματικού Κανονισμού «αι δικαστικαί αγωγαί δεν δύνανται να βλάψωσι τους τρίτους, οίτινες απέκτησαν την κυριότητα του ακινήτου ή δικαιώματα επί τούτου, εξ επαχθούς αιτίας και καλή τη πίστει, επί τη βάσει των δεδομένων της κτηματικής εγγραφής, ήτις προϋπήρχε της εγέρσεως και καταχωρήσεως της αγωγής». Το άρθρο 41 του Κτηματικού Κανονισμού υλοποιεί την αρχή της δημόσιας πίστης των κτηματικών βιβλίων και αποτελεί τον ακρογωνιαίο λίθο του θεσμού. Με την παραπάνω αρχή εννοώ τον νομικό κανόνα της προστασίας της καλόπιστης κτήσης εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου καταχωρισμένου στα κτηματικά βιβλία που στηρίχθηκε στην υπάρχουσα αδικαιολόγητη κατά το ουσιαστικό δίκαιο κτηματική καταχώρηση. Υπέρ και κατά παντός, οι κτηματικές καταχωρήσεις αποτελούν την βάση μαχητού νόμιμου τεκμηρίου του εμπραγμάτου δικαιώματος, ειδικά όμως υπέρ του καλόπιστου τρίτου ο οποίος στήριξε τη κτήση εμπραγμάτου δικαιώματος επ αυτών, θεωρούνται κατά πλάσμα δικαίου ως αληθείς. Λογίζονται δηλ. ότι συντρέχουν υπέρ αυτού οι θετικές και αρνητικές προϋποθέσεις της κτήσης όπως προκύπτουν από το κτηματικό βιβλίο. Δημόσιας πίστης απολαμβάνουν τόσον οι αρχικές θεμελιώδεις όσο και οι επακόλουθες αυτών καταχωρήσεις μεταβολών του εμπραγμάτου δικαιώματος (Ολ. Α.Π. 569/1975 ΝοΒ 23 σελίς 1081). Η ανωτέρω απόφαση του Α.Π. υιοθετώντας τις απόψεις επί του θέματος, του Καθηγητή Ι. Σόντη στο άρθρο του «Η προστασία του τρίτου κατά το ισχύον εν Δωδεκανήσω σύστημα του Κτηματικού βιβλίου» (εν ΝοΒ 18 σελίς 262), αποφάνθηκε ότι τόσο οι αρχικές ή θεμελιώδεις καταχωρήσεις όσο και οι μεταγενέστερες αυτών εγγραφές ή σημειώσεις παρέχουν δημόσια πίστη, ώστε βάσει αυτών να συναλλάσσεται με ασφάλεια ο τρίτος οσάκις είναι καλόπιστος σε περίπτωση κτήσης εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου με επαχθή τίτλο. Από τότε έχουν εκδοθεί δεκάδες αντίστοιχες αποφάσεις δικαστηρίων στο ίδιο πνεύμα μερικές εκ των οποίων είναι: 112/1988 Εφετ. Δωδ/σου, 561/1984 Πολυμ. Πρωτ. Ρόδου, 2/1987 Πολ. Πρωτ. Ρόδου, 113/1988 Εφετ. Δωδ/σου, 1004/1982 τμήμα Γ, Νομολ. Αρείου Πάγου, 103/2000 Εφετ. Δωδ/σου, 249/1982 Εφετ. Δωδ/σου, 1004/1982 Τμ. Γ΄ Αρείου Πάγου, 1007/1982 Τμ. Γ΄ Αρείου Πάγου, 56/2004 Εφ. Δωδ/σου, 55/2004 Εφ. Δωδ/σου. • Πρέπει λοιπόν να υπάρξει χωριστή διάταξη η οποία δεν υπάγεται στους περιορισμούς επιφάνειας που έχουν τα δύο νομοσχέδια (κάτω των είκοσι στρεμμάτων το ένα, είτε άνω των 50 στεμμάτων το άλλο) και η οποία περίπου πρέπει να περιλαμβάνει τα εξής: Εισηγητικό: Η παρακάτω τροπολογία αναφέρεται στα ακίνητα εκείνα για τα οποία οι φερόμενοι ως ιδιοκτήτες τους, τα απέκτησαν καλή τη πίστει όπως προκύπτει από τα δεδομένα των προ της μεταβίβασης σε αυτούς επίσημων κτηματικών εγγραφών, και οι οποίοι στην συνέχεια ανέγειραν επ αυτών κτίσματα με νόμιμη οικοδομική άδεια αξιοποιώντας τον συντελεστή δόμησης των ακινήτων αυτών, των διεκδικούμενων εκ των υστέρων από το Δημόσιο (δηλαδή μετά την καλή τη πίστη μεταβίβαση σε αυτούς των ακινήτων), είτε δεσμεύοντας τις εκτάσεις αυτές για εγκατάσταση Α.Π.Ε. είτε άλλες επαγγελματικές χρήσεις. Προτεινόμενη διάταξη: «Οποιοσδήποτε κατέχει προ δεκαετίας από την δημοσίευση του παρόντος, εξ επαχθούς αιτίας και καλή τη πίστει βάσει των δεδομένων των κτηματικών εγγραφών, Δημόσιο ακίνητο που ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου είτε ακίνητο διεκδικούμενο από το Δημόσιο, καταγεγραμμένο ή μη, με κτίσματα επ αυτού για τα οποία έχει εκδοθεί νόμιμη οικοδομική άδεια στην οποία χρησιμοποιήθηκε το σύνολο του συντελεστή δόμησης των κατεχομένων ακινήτων, είτε δεσμεύοντας τις εκτάσεις αυτές για εγκατάσταση Α.Π.Ε. είτε άλλες επαγγελματικές χρήσεις, και χρησιμοποιούμενο για γεωργικούς, επαγγελματικούς, βιομηχανικούς, βιοτεχνικούς, τουριστικούς ή άλλους σκοπούς, δικαιούται να ζητήσει από την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία του Υπουργείου Οικονομικών την απ΄ ευθείας εξαγορά αυτών, τηρουμένων κατά τα λοιπά των προβλεπομένων στα λοιπά άρθρα του παρόντος. Η προς εξαγορά επιφάνεια στις περιπτώσεις αυτές για τις εκτός σχεδίου περιοχές δεν υπόκειται στους περιορισμούς μεγέθους του παρόντος»