Αρχική ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗ, ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ, ΤΡΙΤΕΚΝΙΚΗ ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΑΛΛΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΑΣ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗΣ ΣΥΝΟΧΗΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΓΕΝΕΙΑΣΜΕΡΟΣ Β’ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗ ΚΑΙ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α’ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗ Άρθρο 3 Διεύρυνση του αντικειμένου της σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής – Αντικατάσταση άρθρου 5 ν. 5006/2022Σχόλιο του χρήστη CoHab | 20 Αυγούστου 2025, 13:24
  • Σχόλιο του χρήστη 'CoHab' | 20 Αυγούστου 2025, 13:24

    Η ομάδα CoHab, που ερευνά και διεκδικεί την θεσμική αναγνώριση και υποστήριξη των στεγαστικών συνεταιρισμών στην Ελλάδα, υποβάλλει τις ακόλουθες παρατηρήσεις επί του υπό διαβούλευση σχεδίου νόμου. Θεωρούμε ότι οι στεγαστικοί συνεταιρισμοί αποτελούν αποτελεσματικό εργαλείο πολιτικής για την αύξηση της προσφοράς προσιτής, ποιοτικής και συμπεριληπτικής κατοικίας, στα πρότυπα καθιερωμένων ευρωπαϊκών πρακτικών. Ιδίως, επισημαίνουμε την ανάγκη ρυθμίσεων που θα διευκολύνουν την αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και την επανάχρηση κενών/αναξιοποίητων κατοικιών για το σκοπό αυτό, με σαφές πλαίσιο διακυβέρνησης και ρήτρες κοινωνικού σκοπού. Πιο συγκεκριμένα, καταθέτουμε τα παρακάτω σχόλια: Μια χαμένη ευκαιρία Ο νόμος της κοινωνικής αντιπαροχής είναι μια χαμένη ευκαιρία για τη δημιουργία κοινωνικού και μακροπρόθεσμα οικονομικά προσιτού αποθέματος κατοικιών υπό δημόσιο έλεγχο. Όπως ξεκάθαρα αναφέρει η αιτιολογική και το σχέδιο νόμου, η κοινωνική αντιπαροχή είναι ένας μηχανισμός με κύριο σκοπό την αύξηση της παραγωγής κατοικίας μέσω της εκμετάλλευσης της δημόσιας περιουσίας με οικονομοτεχνικά και εμπορικά κριτήρια που βασίζεται εξ ολοκλήρου στην ιδιωτική πρωτοβουλία και διάθεση. Υποστηρίζουμε ότι η αναφορά στην “δημιουργία κοινωνικής κατοικίας” είναι παραπλανητική και καταχρηστική, καθώς, όπως επισημαίνουμε παρακάτω, το μεγαλύτερο μέρος των παραγόμενων κατοικιών εμπορευματοποιείται και δυνητικά το σύνολό τους μπορεί να ιδιωτικοποιηθεί εντός δεκαετίας, η τιμολόγηση των κατοικιών γίνεται με οικονομικά και επενδυτικά κριτήρια, ενώ η ανάπτυξη των δημόσιων ακινήτων αντιμετωπίζεται ως στρατηγική επένδυση και όχι ως εργαλείο ανάπτυξης αποθέματος κοινωνικής και προσιτής κατοικίας υπό δημόσιο έλεγχο. Τέλος, ο νόμος δεν περιγράφει έναν συνολικότερο στρατηγικό σχεδιασμό για την κοινωνική, πολεοδομική και γεωγραφική κατανομή και προτεραιοποίηση των παραγόμενων κατοικιών, σε συνάρτηση με τους ευρύτερους στόχους μιας ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής, η οποία απουσιάζει πλήρως. Ιδιωτικοποίηση δημόσιας περιουσίας Αντίθετα με τις καλές πρακτικές χωρών με μεγάλη παράδοση κοινωνικής κατοικίας -που διαφυλάσσουν στο διηνεκές την κοινωνική λειτουργία της δημόσιας περιουσίας και διασφαλίζουν ικανό ποσοστό μακροπρόθεσμα οικονομικά προσιτής κατοικίας- η κοινωνική αντιπαροχή όπως ορίζεται με τον υπό διαβούλευση νόμο βασίζεται στην ιδιωτικοποίηση της δημόσιας περιουσίας. Με βάση τον νόμο, το 100% των παραγόμενων κατοικιών μπορεί να είναι πλήρως ιδιωτικό εντός 10 ετών. Το 70% των κατοικιών εκχωρείται ή/και μεταβιβάζεται κατά πλήρη κυριότητα στον ιδιώτη ανάδοχο για εμπορική εκμετάλλευση χωρίς έλεγχο στις τιμές -άρα επί της ουσίας συμβάλλοντας στην περαιτέρω άνοδο των τιμών κατοικίας, και για το υπόλοιπο 30%, που αρχικά παραμένει υπό δημόσια ιδιοκτησία -αλλά όχι απαραίτητα υπό δημόσια διαχείριση, δίνεται η δυνατότητα εξαγοράς εντός δεκαετίας (rent-to-own) από τους δικαιούχους μισθωτές, χωρίς περιορισμούς ως προς την δυνατότητα και την τιμή επαναπώλησης και όρους για την διατήρηση του αποθέματος σε οικονομικά προσιτές τιμές μακροπρόθεσμα. Με τον τρόπο αυτό, χάνεται η δυνατότητα δημιουργίας σε βάθος χρόνου ενός ανακυκλούμενου πόρου -από τα μισθώματα των κοινωνικών κατοικιών- που θα μπορεί να επανεπενδύεται για τη συντήρηση και επέκταση του αποθέματος. Αποκλεισμός ευάλωτων και οικονομικά αδύναμων ομάδων Καταχρηστική στον νόμο είναι και η χρήση του όρου “ευάλωτες ομάδες” καθώς είναι σαφές ότι η επιλογή των δικαιούχων θα γίνει με όρους διασφάλισης της οικονομικής βιωσιμότητας της επένδυσης, ανάλογα με τη δυνατότητά τους να ανταποκριθούν σε προκαθορισμένα μισθώματα, τα οποία θα «διαμορφώνονται σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς», και με την αξιολόγηση της φερεγγυότητάς τους για ανάληψη συμβάσεων rent-to-own, ενώ επιπλέον δεν επιτρέπεται η συμπληρωματικότητα με άλλα στεγαστικά επιδόματα για την κάλυψη του “κενού προσιτότητας”, δηλαδή της διαφοράς μεταξύ της προκαθορισμένης τιμής και του ποσού που θα μπορούν να πληρώσουν οι δικαιούχοι με βάση τα εισοδήματά τους. Υποβάθμιση του ρόλου δημόσιων, δημοτικών και κοινωνικών φορέων Ο υπό διαβούλευση νόμος είναι άλλη μια χαμένη ευκαιρία για την ενίσχυση δημόσιων, δημοτικών, συνεταιριστικών και μη-κερδοσκοπικών φορέων ώστε να αναλάβουν ουσιαστικό ρόλο στην ανάπτυξη της στεγαστικής πολιτικής. Ο νόμος προβλέπει τη σύμπραξη του δημοσίου αποκλειστικά με ιδιώτες αναδόχους, οι οποίοι μπορούν να αναλάβουν και τη διαχείριση των κατοικιών δημόσιας ιδιοκτησίας (αρ. 3). Οι όροι της συμπραξης καθορίζονται με βάση το ιδιωτικό συμφέρον και την εμπορικότητα της ιδιωτικής επένδυσης. Όπως ξεκάθαρα αναφέρεται στο αρ. 5 «η τεκμηρίωση του τρόπου βέλτιστης αξιοποίησης γίνεται με βάση «χωροταξικά, περιβαλλοντικά, χρηματοοικονομικά και εμπορικά κριτήρια», ενάντια στις αρχές τη βιώσιμης ανάπτυξης καθώς δεν γίνεται αναφορά σε κοινωνικά κριτήρια, στους στόχους της εθνική στρατηγικής στεγαστικής πολιτικής, και τους όρους διαφύλαξης του δημοσίου συμφέροντος. Πρόκειται δηλαδή για διαδικασία υφαρπαγής δημόσιας περιουσίας (αρ. 5). Ο ρόλος του δημοσίου περιορίζεται στην τήρηση μητρώων και την παρακολούθηση της εκτέλεσης των συμβάσεων. Ο ρόλος που επιφυλάσσεται για την Τοπική Αυτοδιοίκηση είναι υποβαθμισμένος. Οι ΟΤΑ αποκτούν κάποιο ρόλο, μόνο εφόσον οι συμβάσεις κοινωνικής αντιπαροχής αφορούν δημοτική περιουσία, αλλά όχι για άλλα ακίνητα που αναπτύσσονται στην επικράτειά τους. Με αυτό τον τρόπο τους αφαιρείται η δυνατότητα στρατηγικού σχεδιασμού και ολοκληρωμένης παρέμβασης με βάση τις τοπικές ανάγκες. Τέλος, αντίθετα με καλές πρακτικές που εφαρμόζονται σε όλη την Ευρώπη και υποστηρίζονται ενεργά από τις Ευρωπαϊκές πολιτικές, δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη για σύμπραξη με φορείς του τρίτου τομέα- φορείς ΚΑΛΟ, στεγαστικούς συνεταιρισμούς, μη-κερδοσκοπικούς οργανισμούς κ.α.. Μη αξιοποίηση των διαθέσιμων πόρων Στον νόμο δεν γίνεται καμία αναφορά για τον τρόπο που θα αξιοποιηθούν οι νέοι μηχανισμοί χρηματοδότησης μέσω των ευρωπαϊκών αναπτυξιακών τραπεζών και τα αυξημένα ευρωπαϊκά κονδύλια που είναι ήδη διαθέσιμα, π.χ. 250 εκ. στο Κοινωνικό Κλιματικό Σχέδιο της Ελλάδας και δυνατότητα χρήσης πόρων ΕΤΠΑ, και τα οποία προβλέπεται να αυξηθούν τα επόμενα χρόνια. Έχοντας υπόψη τα παραπάνω διαθέσιμα κονδύλια δεν είναι κατανοητή η επιλογή για «μη επιβάρυνση του κρατικού προϋπολογισμού». Αντίθετα, η σωστή αξιοποίηση πόρων για τη χρηματοδότηση κοινωνικής και συνεταιριστικής κατοικίας σε δημόσια ακίνητα και σε σύμπραξη με δημόσιους, δημοτικούς και μη-κερδοσκοπικούς φορείς, μπορεί να είναι πολύ πιο αποτελεσματική από τη σύμπραξη με ιδιώτες αναδόχους με κερδοσκοπικά κίνητρα. Με βάση όλα τα παραπάνω θεωρούμε αναγκαίες τις παρακάτω αλλαγές στον νόμο: 1. Απαγόρευση της ιδιωτικοποίησης του δημόσιου αποθέματος με οποιονδήποτε τρόπο μέσω του μηχανισμού της κοινωνικής αντιπαροχής, και η διατήρηση του δημόσιου και κοινωνικού χαρακτήρα των κατοικιών, ακόμη και στην περίπτωση εμπορικής εκμετάλλευσης μέρους του αποθέματος για ένα χρονικό διάστημα για την αποζημίωση της αρχικής επένδυσης του συμπράττοντος. Η δυνατότητα σύναψης συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά των κατοικιών (rent-tο-own) από τους δικαιούχους μισθωτές, θα πρέπει να απαλειφθεί. Είναι ενάντια στους σκοπούς της δημιουργίας αποθέματος κοινωνικής κατοικίας, αφαιρεί πόρους και γη από το Δημόσιο και παρεμποδίζει την μακροπρόθεσμη άσκηση κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής. 2.Πρόβλεψη για σύμπραξη με δημόσιους, δημοτικούς και μη-κερδοσκοπικούς φορείς για τη δημιουργία και διαχείριση κοινωνικών και οικονομικά προσιτών κατοικιών. Ειδικότερα, να υπάρξει πρόβλεψη για συμβάσεις κοινωνικής αντιπαροχής με συνεταιρισμούς κατοικίας για την παραγωγή κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας σε δημόσια και δημοτικά ακίνητα, με βάση το παράδειγμα των Δήμων Βαρκελώνης, Ζυρίχης, Βιέννης, και Αμστερνταμ. Η διαχείριση των ακινήτων από μη κερδοσκοπικούς συνεταιριστικούς φορείς μπορεί να εξασφαλίσει μακροπρόθεσμα οικονομικά προσιτή κατοικία με επιπλέον κοινωνικά κριτήρια και κίνητρα όπως τίθενται από το παρόν νομοσχέδιο. Δυνατότητα διατήρησης του 100% των νέων κατοικιών υπό δημόσια ιδιοκτησία για κοινωνική μίσθωση μέσω των παραπάνω συμπράξεων. 3. Διασφάλιση της προσβασιμότητας των ευάλωτων ομάδων -όπως είναι ο διατυπωμένος στόχος του νομοσχεδίου- με προσθήκη σαφών διευκρινίσεων για τον τρόπο καθορισμού του προκαθορισμένου μισθώματος, όχι ως προς την εμπορική αξία της κατοικίας ανά περιοχή, αλλά σε σχέση με τα πραγματικά εισοδήματα, τις οικονομικές δυνατότητες και τα κοινωνικά χαρακτηριστικά των δικαιούχων. 4. Κατάργηση του άρθρου 7 που αναγνωρίζει τις συμβάσεις κοινωνικής αντιπαροχής ως Δημόσιες Συμβάσεις Στρατηγικής Σημασίας και διαμόρφωση ειδικού πλαισίου για έργα κοινωνικής κατοικίας. Τα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας θα πρέπει να αποτελέσουν μια ευκαιρία ήπιων παρεμβάσεων για ανακούφιση του αστικού ιστού, με προτεραιότητα στην επαναχρηση κτιρίων και έμφαση στη συνολική περιβαλλοντική μέριμνα και τον ολοκληρωμένο χωρικό σχεδιασμό που λαμβάνει υπόψη μετακινήσεις, πρασινους κοινοχρηστους χωρους, υποδομές. Η πρόβλεψη στο νομοσχέδιο της δυνατότητας υιοθέτησης ειδικών διαδικασιών αδειοδότησης, κατά παρέκκλιση του ισχύοντος πολεοδομικού πλαισίου και καθοριζόμενων από τον υπερκείμενο σχεδιασμό χρήσεων γής, σε συνδυασμό με τη δυνατότητα ιδιωτικοποίησης της δημόσιας γης, είναι ιδιαίτερα ανησυχητική για την επιπλέον επιβαρυνση και υποβάθμιση περιοχών με ειδικό επενδυτικό ενδιαφέρον, μητροπολιτικών κέντρων, τουριστικών περιοχών κ.α.. 5. Σαφής αναφορά στον τρόπο αξιοποίησης των διαθέσιμων εθνικών και ευρωπαϊκών κονδυλίων και χρηματοδοτικών μηχανισμών για παραγωγή κοινωνικής κατοικίας μέσω του μηχανισμού της κοινωνικής αντιπαροχής. 6. Μεγαλύτερη εξειδίκευση στον νόμο -και όχι παραπομπή σε μεταγενέστερες υπουργικές αποφάσεις- για τους βασικούς όρους και τα κριτήρια εκπόνησης της οικονομοτεχνικής μελέτης, με οριοθέτηση των ποσοστών κερδοφορίας των ιδιωτών αναδόχων όπως προβλέπεται σε όλη την Ευρώπη, με προτεραιοποίηση τη μέγιστη κοινωνική ωφέλεια, τον θετικό αντίκτυπο στην τοπική αγορά κατοικίας και τη διασφάλιση του δημοσίου συμφέροντος. Οι παραπάνω προτάσεις είναι στην κατεύθυνση των προτάσεων της ομάδας CoHab για τη θέσπιση ειδικών κινήτρων και μέτρων υποστήριξης για στεγαστικούς συνεταιρισμούς με συλλογικό και κοινωφελή σκοπό, καθώς και για δημοτικούς και μη-κερδοσκοπικούς φορείς, όπως θεσμική αναγνώριση ως παρόχους κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, μακροπρόθεσμη παραχώρηση δημόσιων ακινήτων, ειδικό φορολογικό καθεστώς, ειδικά χρηματοδοτικά προγράμματα. Για περισσότερες πληροφορίες δείτε: https://cohabathens.org