Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών

Δικτυακός Τόπος Διαβουλεύσεων

• Σχόλιο του χρήστη 'ΒΑΣΙΛΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ' | 6 Ιουνίου 2026, 12:56

  Μόνιμος Σύνδεσμος

  **Παρατηρήσεις επί του Άρθρου 5 – Περιορισμοί στις νέες εγγραφές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης** ### 1. Ανάγκη τεκμηρίωσης, συγκεκριμένων στόχων και αξιολόγησης των μέτρων Η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος και η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση αποτελούν αναμφίβολα σημαντικούς στόχους δημόσιας πολιτικής. Για να είναι, όμως, αποτελεσματικές οι σχετικές παρεμβάσεις, πρέπει να βασίζονται σε επαρκή δεδομένα, να είναι αναλογικές προς το πρόβλημα που επιχειρούν να επιλύσουν και να συνοδεύονται από σαφείς και μετρήσιμους δείκτες αποτελεσματικότητας. Ιδίως στην περίπτωση γεωγραφικών απαγορεύσεων ή περιορισμών που επηρεάζουν άμεσα την αξιοποίηση και την αξία της ακίνητης περιουσίας, θεωρείται απαραίτητη η εκπόνηση μελέτης επιπτώσεων τόσο πριν από την εφαρμογή του μέτρου όσο και κατά τη διάρκειά του. Η αξιολόγηση αυτή πρέπει να δημοσιοποιείται, ώστε να μπορεί να διαπιστωθεί αν οι παρεμβάσεις επιτυγχάνουν πράγματι τους σκοπούς για τους οποίους θεσπίστηκαν. ### 2. Παράγραφος 2Α – Συνέχιση του περιορισμού στην Αθήνα χωρίς δημοσιοποιημένη αποτίμηση Η αναστολή έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου στις περιοχές του 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων εφαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου 2025. Μέχρι σήμερα, ωστόσο, δεν έχει παρουσιαστεί δημόσια μια ολοκληρωμένη και ποσοτικοποιημένη αποτίμηση των αποτελεσμάτων της. Δεν υπάρχουν, τουλάχιστον σε επίπεδο δημόσιας ενημέρωσης, επαρκή στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι η απαγόρευση οδήγησε σε ουσιαστική αύξηση των κατοικιών που προσφέρονται για μακροχρόνια μίσθωση ή σε αισθητή συγκράτηση των ενοικίων στις συγκεκριμένες περιοχές. Η πρόβλεψη για ενδεχόμενη παράταση του μέτρου μέσω κοινής υπουργικής απόφασης, χωρίς προηγούμενη υποχρεωτική αξιολόγηση και χωρίς σαφώς προσδιορισμένες προϋποθέσεις, ενισχύει τη ρυθμιστική αβεβαιότητα. Παράλληλα, δυσχεραίνει τον μακροπρόθεσμο προγραμματισμό των ιδιοκτητών και των επενδυτών, ιδιαίτερα όταν απαιτούνται σημαντικές δαπάνες για αγορά, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση ή συντήρηση ενός ακινήτου. **Προτείνεται** κάθε παράταση της αναστολής να προϋποθέτει τη δημοσίευση ειδικής έκθεσης αξιολόγησης. Η έκθεση θα μπορούσε να εξετάζει, μεταξύ άλλων: * την εξέλιξη των ζητούμενων και των πραγματικών μισθωμάτων, * τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, * την πορεία των κενών ή ανενεργών ακινήτων, * την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας, * τον αριθμό των ακινήτων που μετακινήθηκαν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, * τα επίπεδα συμμόρφωσης και τις διαπιστωμένες παραβάσεις. Μια τέτοια διαδικασία θα ενίσχυε τη διαφάνεια, τη λογοδοσία και την εμπιστοσύνη των πολιτών προς το θεσμικό πλαίσιο. ### 3. Παράγραφος 2Β – Επέκταση του περιορισμού στη Θεσσαλονίκη χωρίς προηγούμενη αξιολόγηση Η εφαρμογή αντίστοιχης απαγόρευσης στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης από την 1η Ιουλίου 2026 φαίνεται να μεταφέρει στην πόλη το μοντέλο που εφαρμόστηκε στην Αθήνα, χωρίς προηγουμένως να έχει παρουσιαστεί ολοκληρωμένη αξιολόγηση της αποτελεσματικότητάς του. Παράλληλα, δεν προκύπτει με σαφήνεια ποια ειδικά στοιχεία για την αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης οδήγησαν στην επιλογή του συγκεκριμένου μέτρου. Κάθε πόλη και κάθε τοπική αγορά ακινήτων παρουσιάζει διαφορετικά χαρακτηριστικά ως προς το κτιριακό απόθεμα, τη ζήτηση κατοικίας, τον αριθμό κενών ακινήτων, τη φοιτητική στέγαση, την τουριστική κίνηση και την οικονομική δραστηριότητα. Κατά συνέπεια, η εφαρμογή μιας ενιαίας λύσης χωρίς επαρκή προσαρμογή στα τοπικά δεδομένα ενδέχεται να μην αντιμετωπίσει τις πραγματικές αιτίες του προβλήματος και να δημιουργήσει δυσανάλογες επιπτώσεις. Δεν θεωρείται ορθό ένα μέτρο τόσο μεγάλης έντασης να επεκτείνεται σε νέα γεωγραφική περιοχή, πριν αποδειχθεί ότι είχε μετρήσιμο αποτέλεσμα στο αρχικό πεδίο εφαρμογής του και πριν εξεταστούν ηπιότερες ή περισσότερο στοχευμένες εναλλακτικές. **Προτείνεται** η εφαρμογή της παραγράφου 2Β να επανεξεταστεί έως ότου: 1. ολοκληρωθεί και δημοσιοποιηθεί ανεξάρτητη αξιολόγηση του μέτρου στην Αθήνα, 2. παρουσιαστεί ειδική μελέτη για τη στεγαστική και τουριστική αγορά της Θεσσαλονίκης, 3. τεκμηριωθεί ότι ο συγκεκριμένος περιορισμός είναι αναγκαίος, πρόσφορος και αναλογικός, 4. αξιολογηθούν εναλλακτικές παρεμβάσεις με μικρότερες επιπτώσεις στην ιδιοκτησία και στην οικονομική δραστηριότητα. ### 4. Παράγραφος 2Γ – Συνέπειες της υποχρεωτικής διαγραφής σε περίπτωση μεταβίβασης Ιδιαίτερη προσοχή απαιτεί η παράγραφος 2Γ, σύμφωνα με την οποία ένα ακίνητο που βρίσκεται στις περιοχές των παραγράφων 2Α και 2Β διαγράφεται από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής όταν μεταβιβάζεται και δεν μπορεί να επανεγγραφεί όσο βρίσκεται σε ισχύ ο γεωγραφικός περιορισμός. Η διάταξη αυτή δεν αφορά μόνο τις αγοραπωλησίες. Καταλαμβάνει, σύμφωνα με τη διατύπωσή της, κάθε μορφή μεταβίβασης, όπως δωρεές, γονικές παροχές και κληρονομικές διαδοχές. Με τον τρόπο αυτό, η δυνατότητα νόμιμης αξιοποίησης του ακινήτου συνδέεται όχι με το ίδιο το ακίνητο και τη συμμόρφωσή του προς τις νόμιμες προϋποθέσεις, αλλά με την ταυτότητα του εκάστοτε ιδιοκτήτη. Μια τέτοια πρόβλεψη είναι πιθανό να προκαλέσει σημαντικές στρεβλώσεις στην αγορά. Ειδικότερα, μπορεί: * να μειώσει το ενδιαφέρον για αγοραπωλησίες ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές, * να επηρεάσει αρνητικά την εμπορική αξία υφιστάμενων ακινήτων, * να αποθαρρύνει επενδύσεις σε ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις, * να δυσχεράνει τη μεταβίβαση περιουσίας μεταξύ μελών μιας οικογένειας, * να δημιουργήσει άνιση μεταχείριση μεταξύ παλαιών και νέων ιδιοκτητών του ίδιου ακριβώς ακινήτου, * να περιορίσει σταδιακά τη νόμιμη οικονομική δραστηριότητα χωρίς να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο θα επιστρέψει πράγματι στη μακροχρόνια μίσθωση. Επιπλέον, η διάταξη δεν διασφαλίζει ότι, μετά τη διαγραφή του ΑΜΑ, το ακίνητο θα διατεθεί ως κύρια κατοικία ή για μακροχρόνια μίσθωση. Ένα ακίνητο μπορεί να παραμείνει κενό, να χρησιμοποιηθεί ως εξοχική κατοικία, να διατεθεί σε διαφορετική μορφή εκμετάλλευσης ή να μη χρησιμοποιηθεί καθόλου. Επομένως, η απώλεια της δυνατότητας βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν συνεπάγεται αυτομάτως αύξηση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος. Σε βάθος χρόνου, καθώς οι αγοραπωλησίες, οι γονικές παροχές και ιδίως οι κληρονομικές μεταβιβάσεις είναι αναπόφευκτες, η διάταξη θα οδηγεί σε συνεχή μείωση των νομίμως καταχωρισμένων ακινήτων. Έτσι, αντί να διατηρείται ένας σταθερός και ελεγχόμενος αριθμός ακινήτων, δημιουργείται ένας μηχανισμός σταδιακής απομάκρυνσής τους από το Μητρώο. Η εξέλιξη αυτή θα μπορούσε να επιφέρει συνέπειες όχι μόνο στους ιδιοκτήτες, αλλά και: * στις τοπικές μικρές επιχειρήσεις, * στην απασχόληση, * στα φορολογικά έσοδα, * στη συντήρηση και αναβάθμιση παλαιών κτιρίων, * στη διαθεσιμότητα διαφορετικών μορφών τουριστικής φιλοξενίας. **Προτείνεται ως βασική θεσμική διόρθωση** η υφιστάμενη εγγραφή να μην καταργείται λόγω αλλαγής κυριότητας. Θα πρέπει να προβλέπεται διαδικασία μεταφοράς ή επικαιροποίησης της εγγραφής στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη, με καταχώριση του νέου ΑΤΑΚ και των λοιπών απαιτούμενων στοιχείων. Ο νέος κύριος θα αναλαμβάνει πλήρως τις ίδιες υποχρεώσεις συμμόρφωσης, χωρίς όμως να αντιμετωπίζεται η μεταβίβαση ως νέα προσθήκη ακινήτου στο Μητρώο. Με αυτόν τον τρόπο δεν θα αυξάνεται ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που μπορούν να λειτουργούν νόμιμα, αλλά θα επιτρέπεται η συνέχιση μιας ήδη υφιστάμενης και καταχωρισμένης χρήσης. Εναλλακτικά, μπορεί να υιοθετηθεί ένα σύστημα **«αντικατάστασης χωρίς αύξηση του αποθέματος»**, κατά το οποίο η επανεγγραφή θα επιτρέπεται αποκλειστικά για το ίδιο ακίνητο και μόνο ως συνέχεια της προηγούμενης εγγραφής. Έτσι, θα διατηρείται το ανώτατο πλήθος των εγγραφών, χωρίς να ακυρώνεται η δυνατότητα αξιοποίησης λόγω μιας μεταβίβασης που μπορεί να είναι αναγκαστική ή να οφείλεται σε κληρονομική διαδοχή. ### Συμπέρασμα Το Άρθρο 5, στην προτεινόμενη μορφή του, επεκτείνει σημαντικούς γεωγραφικούς περιορισμούς χωρίς να προβλέπει προηγούμενη, υποχρεωτική και δημόσια αξιολόγηση της αποτελεσματικότητάς τους. Ιδιαίτερα η παράγραφος 2Γ δεν περιορίζεται στη διατήρηση ενός σταθερού αριθμού εγγραφών, αλλά δημιουργεί έναν μηχανισμό σταδιακής διαγραφής νομίμως λειτουργούντων ακινήτων κάθε φορά που αλλάζει η ιδιοκτησία τους. Η προσέγγιση αυτή ενδέχεται να επηρεάσει τις συναλλαγές, τις αξίες των ακινήτων, τις ανακαινίσεις και την ασφάλεια του επενδυτικού σχεδιασμού, χωρίς να εγγυάται ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα θα διατεθούν τελικά για μακροχρόνια κατοικία. Η στεγαστική πολιτική χρειάζεται παρεμβάσεις που αυξάνουν πραγματικά το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, όπως η ενεργοποίηση κενών και εγκαταλελειμμένων ακινήτων, η επιτάχυνση των ανακαινίσεων, η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και η παροχή κινήτρων για μακροχρόνια μίσθωση. Οι περιορισμοί στη νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να αποτελούν στοχευμένο και τεκμηριωμένο εργαλείο και όχι να εφαρμόζονται οριζόντια ή να οδηγούν έμμεσα στη σταδιακή κατάργηση μιας νόμιμης δραστηριότητας, χωρίς σαφή απόδειξη ότι επιτυγχάνεται αντίστοιχο στεγαστικό όφελος.