Η Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής αναπτύσσεται στη βάση ενός πολυεπίπεδου πλαισίου στοχοθεσίας, με στόχο τη διαμόρφωση μίας συνεκτικής και μακροπρόθεσμης προσέγγισης για την αντιμετώπιση των στεγαστικών προκλήσεων στην Ελλάδα.
2.1 Μεθοδολογία
Η μεθοδολογία στοχοθεσίας αποσκοπεί στον προσδιορισμό των στρατηγικών στόχων που καλύπτουν ολιστικά το στεγαστικό πρόβλημα, λαμβάνοντας υπόψη τόσο τις πιέσεις στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικίας, όσο και τις ανάγκες στήριξης ευάλωτων και στοχευμένων ομάδων, τη μακροχρόνια βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος και την ανάγκη αποτελεσματικού συντονισμού της στεγαστικής πολιτικής.
Ειδικότερα, οι στρατηγικοί στόχοι έχουν διαμορφωθεί με βάση τις ευρωπαϊκές κατευθύνσεις για την προσιτή και βιώσιμη κατοικία, καθώς και τις ειδικές προκλήσεις του εθνικού στεγαστικού ζητήματος, όπως αυτές αποτυπώθηκαν στην προηγούμενη ενότητα. Υπό την έννοια αυτή, οι στόχοι δεν νοούνται ως μεμονωμένες προτεραιότητες, αλλά ως αλληλοσυμπληρούμενες διαστάσεις μιας ενιαίας στρατηγικής παρέμβασης, οι οποίες πρέπει να λειτουργούν συνδυαστικά για την επίτευξη του συνολικού οράματος της στεγαστικής προσιτότητας. Επομένως, η επιχειρησιακή προτεραιοποίηση δεν πραγματοποιείται στο επίπεδο των στρατηγικών στόχων, αλλά στο επίπεδο των επιμέρους μέτρων στεγαστικής πολιτικής, με βάση τον βαθμό ωριμότητας, το χρονικό ορίζοντα υλοποίησης και τον αναμενόμενο αντίκτυπό τους. Η σχετική ανάλυση παρουσιάζεται στην ενότητα 4, στο πλαίσιο του συνολικού Σχεδίου Υλοποίησης της Στρατηγικής.
Παράλληλα, η παρακολούθηση της προόδου των στόχων συνδέεται με ενδεικτικούς κρίσιμους δείκτες μέτρησης αποτελεσμάτων (KPIs), όπως η μείωση του στεγαστικού βάρους, η βελτίωση των δεικτών προσιτότητας, η ενεργοποίηση κενών ή υποαξιοποιούμενων κατοικιών και η αύξηση του αποθέματος προσιτής και κοινωνικής κατοικίας. Οι δείκτες αυτοί παρακολουθούνται από τους αρμόδιους εμπλεκόμενους φορείς στο πλαίσιο της εποπτείας της υλοποίησης των μέτρων, σύμφωνα με το σύστημα διακυβέρνησης και παρακολούθησης που εξειδικεύεται στην ενότητα 4.
2.2 Δομή της στοχοθεσίας
Η στοχοθεσία της Εθνικής Στρατηγικής Στεγαστικής Πολιτικής οργανώνεται γύρω από τρεις (3) στρατηγικούς πυλώνες, οι οποίοι αποτυπώνουν τα αναγκαία πεδία, στα οποία διαμορφώνονται οι επιμέρους στόχοι και τα μέτρα αντιμετώπισης του στεγαστικού ζητήματος, ως εξής:
Στρατηγικός Πυλώνας 1: Αύξηση προσφοράς
Αφορά την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικίας, τόσο μέσω της αξιοποίησης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος όσο και μέσω της ανάπτυξης νέων κατοικιών. Στο πλαίσιο του 1ου πυλώνα εντάσσονται οι τρεις (3) ακόλουθοι στόχοι:
- Στόχος 1: Αύξηση οικιστικού αποθέματος μέσω αξιοποίησης υφιστάμενου αποθέματος ή νέας κατασκευής: ενδεικτικά, ενεργοποίηση κενών κατοικιών, επανένταξη ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση, ενίσχυση της νέας κατασκευής. Η παρακολούθηση του στόχου βασίζεται σε δείκτες μέτρησης ενεργού αποθέματος, ενεργοποίησης κενών κατοικιών και παραγωγής νέων κατοικιών.
- Στόχος 2: Ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας: δημιουργία και σταδιακή διεύρυνση αποθέματος κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας, ιδίως για ευάλωτες ή στοχευμένες ομάδες του πληθυσμού. Ως δείκτης μέτρησης ορίζεται η αύξηση των διαθέσιμων μονάδων κατοικιών προσιτής και κοινωνικής στέγασης.
- Στόχος 3: Ρύθμιση βραχυχρόνιας μίσθωσης και Golden Visa: μέσω ρυθμιστικών και λοιπών παρεμβάσεων επιδιώκεται ο περιορισμός πιέσεων σε περιοχές υψηλής στεγαστικής έντασης και η ενίσχυση της λειτουργίας της αγοράς προς όφελος της μακροχρόνιας κατοικίας. Η επίτευξη αποτελεσμάτων βασίζεται στην εξέλιξη των αιτήσεων Golden Visa και του αριθμού των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Στρατηγικός Πυλώνας 2: Στεγαστική συνδρομή
Αφορά τη στήριξη των νοικοκυριών ως προς την πρόσβαση και διατήρηση κατάλληλης κατοικίας. Ενώ ο πρώτος πυλώνας εστιάζει κυρίως στην πλευρά της προσφοράς, ο πυλώνας της στεγαστικής συνδρομής εστιάζει στις ανάγκες των πολιτών και στη μείωση της οικονομικής ή κοινωνικής επιβάρυνσης που συνδέεται με τη στέγαση.
Στο πλαίσιο του 2ου πυλώνα εντάσσονται οι δύο (2) ακόλουθοι στόχοι:
- Στόχος 4: Οικονομική ενίσχυση: αφορά την παροχή άμεσης ή έμμεσης οικονομικής στήριξης σε νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν αυξημένο στεγαστικό κόστος. Οι σχετικές παρεμβάσεις στοχεύουν στη μείωση της επιβάρυνσης από ενοίκια, στεγαστικές δαπάνες ή συναφείς ανάγκες, ενισχύοντας την προσιτότητα της κατοικίας για ομάδες που πλήττονται περισσότερο από τη στεγαστική πίεση. Ο στόχος μετράται με βάση τον δείκτη υπερβάλλοντος κόστους στέγασης, δηλαδή το ποσοστό νοικοκυριών που δαπανούν άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση.
- Στόχος 5: Αντιμετώπιση αστεγίας: αφορά την πρόληψη και αντιμετώπιση της αστεγίας μέσω παρεμβάσεων στέγασης, υποστήριξης και κοινωνικής επανένταξης. Η αντιμετώπιση της αστεγίας αποτελεί κρίσιμη διάσταση της στεγαστικής πολιτικής, καθώς αφορά τις πλέον ευάλωτες ομάδες και απαιτεί συνδυασμό στεγαστικών, κοινωνικών και εργασιακών παρεμβάσεων, ενώ τα αποτελέσματά της αφορούν στον αριθμό των ατόμων που βγαίνουν από την κατάσταση επισφαλούς στέγης.
Στρατηγικός Πυλώνας 3: Διαμόρφωση Πλαισίου Εφαρμογής και Μακροχρόνιας Βιωσιμότητας
Αφορά τις οριζόντιες προϋποθέσεις που απαιτούνται για την αποτελεσματική εφαρμογή, παρακολούθηση και μακροχρόνια βιωσιμότητα της στεγαστικής πολιτικής. Ο πυλώνας αυτός δεν περιορίζεται σε επιμέρους παρεμβάσεις προς νοικοκυριά ή ακίνητα, αλλά εστιάζει στη διαμόρφωση του θεσμικού, χρηματοδοτικού, επενδυτικού και περιβαλλοντικού πλαισίου που θα επιτρέψει στη Στρατηγική να λειτουργήσει σε βάθος χρόνου.
Στο πλαίσιο του 3ου πυλώνα εντάσσονται οι τέσσερις (4) ακόλουθοι στόχοι:
- Στόχος 6: Ενίσχυση ιδιοκατοίκησης: αφορά τη διευκόλυνση της πρόσβασης σε πρώτη κατοικία για νοικοκυριά και ομάδες που αντιμετωπίζουν εμπόδια εισόδου στην αγορά κατοικίας. Η ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης λειτουργεί ως συμπληρωματική διάσταση της στεγαστικής πολιτικής, ιδίως για νέους και οικογένειες, συμβάλλοντας στη στεγαστική σταθερότητα και στην κοινωνική συνοχή και μπορεί να μετρηθεί με τον δείκτη ιδιοκατοίκησης που αποτυπώνεται σε εθνικό και περιφερειακό επίπεδο.
- Στόχος 7: Διασφάλιση μακροχρόνιας βιωσιμότητας οικιστικού αποθέματος: αφορά τη βελτίωση της ποιότητας, ενεργειακής απόδοσης και λειτουργικότητας του οικιστικού αποθέματος. Η βιωσιμότητα του αποθέματος συνδέεται με τη μείωση του κόστους διαβίωσης, την περιβαλλοντική αναβάθμιση των κατοικιών και τη διατήρηση της αξίας και χρηστικότητας των ακινήτων σε βάθος χρόνου. Ενδεικτικοί δείκτες αποτελούν ο αριθμός νοικοκυριών που διαμένουν σε ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες και ο αριθμός νοικοκυριών που αδυνατούν να θερμάνουν επαρκώς την κατοικία τους.
- Στόχος 8: Δομικές μεταρρυθμίσεις και Κινητοποίηση επενδύσεων: αφορά παρεμβάσεις που βελτιώνουν το ευρύτερο θεσμικό, φορολογικό και κανονιστικό περιβάλλον της αγοράς κατοικίας. Μέσω των δομικών μεταρρυθμίσεων επιδιώκεται η άρση εμποδίων, η ενίσχυση της διαφάνειας και η δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου για την αξιοποίηση και διαχείριση του οικιστικού αποθέματος. Επιπρόσθετα ο στόχος αφορά ακόμη την προσέλκυση και αξιοποίηση δημόσιων, ιδιωτικών και ευρωπαϊκών πόρων για την υποστήριξη στεγαστικών παρεμβάσεων. Η κινητοποίηση επενδύσεων είναι απαραίτητη για την υλοποίηση παρεμβάσεων μεγάλης κλίμακας, ιδίως σε τομείς όπως η κοινωνική κατοικία, η ανακαίνιση ακινήτων και η ενεργοποίηση υποαξιοποιούμενου αποθέματος. Ως δείκτες μέτρησης ορίζονται το πλήθος καταγεγραμμένων δημόσιων ακινήτων και το ποσοστό έργων που υλοποιούνται εντός χρονοδιαγράμματος.
- Στόχος 9: Διαμόρφωση συστήματος διακυβέρνησης στέγασης: αφορά τη θεσμική οργάνωση, τον συντονισμό και την παρακολούθηση της στεγαστικής πολιτικής. Η ύπαρξη αποτελεσματικού συστήματος διακυβέρνησης είναι κρίσιμη για την ευθυγράμμιση των εμπλεκόμενων φορέων, την παρακολούθηση της προόδου των μέτρων και τη δυνατότητα προσαρμογής της Στρατηγικής βάσει δεδομένων και αποτελεσμάτων. Η εξέλιξη της μέσης φορολογικής επιβάρυνσης εισοδήματος από ακίνητα αποτελεί ένα σημαντικό δείκτη που άπτεται όλων των πολιτών.
Συνολικά, οι τρεις στρατηγικοί πυλώνες και οι επιμέρους στόχοι διαμορφώνουν ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο παρέμβασης, το οποίο συνδυάζει μέτρα για την αύξηση της προσφοράς, τη στήριξη των νοικοκυριών και τη δημιουργία των θεσμικών και χρηματοδοτικών προϋποθέσεων για τη μακροχρόνια αποτελεσματικότητα της στεγαστικής πολιτικής.
2.3 Σχηματική Δομή Στοχοθεσίας
Η ακόλουθη δομή, υπό τη μορφή πυραμίδας, αποτυπώνει τη λογική σύνδεση μεταξύ των επιπέδων της Στρατηγικής, από το συνολικό Όραμα (κορυφή), τους Στρατηγικούς Πυλώνες και τους Στόχους (ενδιάμεσα επίπεδα) έως τα επιμέρους Μέτρα (βάση). Ειδικότερα:
- Το Όραμα αποτυπώνει τη συνολική επιδίωξη της Στρατηγικής για την ενίσχυση της στεγαστικής προσιτότητας μέσω της εξισορρόπησης προσφοράς και ζήτησης κατοικίας.
- Οι Στρατηγικοί Πυλώνες μεταφράζουν το Όραμα σε βασικούς άξονες πολιτικής, οι οποίοι καλύπτουν την αύξηση της προσφοράς κατοικίας, τη στεγαστική συνδρομή, καθώς και τη διαμόρφωση πλαισίου εφαρμογής και μακροχρόνιας βιωσιμότητας.
- Οι Στόχοι εξειδικεύουν τους στρατηγικούς πυλώνες και αποτυπώνουν τις επιμέρους προτεραιότητες της στεγαστικής πολιτικής.
Τα Μέτρα αποτελούν τις συγκεκριμένες παρεμβάσεις πολιτικής μέσω των οποίων επιδιώκεται η επίτευξη των στόχων της Στρατηγικής.
Με βάση το πλαίσιο στοχοθεσίας, ακολουθεί η παρουσίαση των σημαντικότερων, υφιστάμενων και προτεινόμενων μέτρων, από το σύνολο των μέτρων της Στρατηγικής. Τα μέτρα παρουσιάζονται ανά στόχο, ώστε να αποτυπώνεται η συμβολή τους στην επίτευξη των επιμέρους προτεραιοτήτων της στεγαστικής πολιτικής.
2.4 Πλαίσιο Διαμόρφωσης των Μέτρων Στεγαστικής Πολιτικής
Στη βάση της ανωτέρω στοχοθεσίας, η εκπλήρωση του οράματος της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική, δηλαδή η ενίσχυση της πρόσβασης των πολιτών σε οικονομικά προσιτή και ποιοτική κατοικία, προϋποθέτει την υλοποίηση μιας συνολικής και συνεκτικής στρατηγικής παρέμβασης. Η στρατηγική αυτή εξειδικεύεται μέσα από μια ευρεία δέσμη μέτρων στεγαστικής πολιτικής, η οποία καλύπτει το σύνολο των βασικών διαστάσεων του στεγαστικού ζητήματος, από την αύξηση της προσφοράς και τη στεγαστική συνδρομή έως τη διαμόρφωση πλαισίου εφαρμογής και μακροχρόνιας βιωσιμότητας. Τα μέτρα αυτά συγκεντρώνονται και αναρτώνται στην ψηφιακή πλατφόρμα stegasi.gov.gr, η οποία λειτουργεί ως κεντρικό σημείο πληροφόρησης για τις διαθέσιμες παρεμβάσεις στεγαστικής πολιτικής.
Τα μέτρα της Στρατηγικής διαμορφώνονται με στόχο να απαντούν στις βασικές προκλήσεις που αναδείχθηκαν στην ενότητα 1, όπως η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η άνοδος των τιμών κατοικίας και ενοικίων, η περιορισμένη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος, η πίεση σε αστικά κέντρα και νησιωτικές περιοχές, καθώς και οι αυξημένες ανάγκες συγκεκριμένων κοινωνικών ομάδων. Στο πλαίσιο αυτό, αξιοποιούνται υφιστάμενα μέτρα που ήδη υλοποιούνται ή έχουν δρομολογηθεί, ενώ αναγνωρίζεται η ανάγκη συμπλήρωσής τους με νέα προτεινόμενα μέτρα. Τα προτεινόμενα μέτρα προκύπτουν από τη Μελέτη Στρατηγικής Στεγαστικής Πολιτικής, μέσα από τη μελέτη της υφιστάμενης κατάστασης, την ανάλυση διεθνών και ευρωπαϊκών πρακτικών, την προτεραιοποίηση των εθνικών στεγαστικών αναγκών, καθώς και τη διαβούλευση και τον συντονισμό με το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας (ΥΚΟΙΣΟ), την Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής (Πράξη Υπουργικού Συμβουλίου με αρ. 10/28.5.2025, Α’ 96) και τους λοιπούς εμπλεκόμενους φορείς.
