Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας

Η πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή και ποιοτική κατοικία αποτελεί πλέον μία από τις σημαντικότερες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις, τόσο σε ευρωπαϊκό όσο και σε εθνικό επίπεδο. Η στέγαση δεν συνδέεται μόνο με τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων, αλλά επηρεάζει άμεσα την κοινωνική συνοχή, την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού, τη δημογραφική προοπτική, την πρόσβαση στην εκπαίδευση και την εργασία, καθώς και τη δυνατότητα των νοικοκυριών να διαβιούν με ασφάλεια και αξιοπρέπεια. Η ένταση του προβλήματος αναδεικνύει την ανάγκη για ολοκληρωμένες πολιτικές που να αντιμετωπίζουν ταυτόχρονα την προσφορά κατοικιών, τη στεγαστική προσιτότητα, την ποιότητα του αποθέματος και την προστασία των περισσότερο εκτεθειμένων κοινωνικών ομάδων.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η αύξηση των τιμών κατοικίας και ενοικίων, η ανεπαρκής παραγωγή νέων κατοικιών, η ανάγκη ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης του υφιστάμενου αποθέματος και οι αυξανόμενες κοινωνικές ανισότητες έχουν οδηγήσει στη διαμόρφωση νέων προτεραιοτήτων πολιτικής. Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, η Ευρωπαϊκή Πράσινη Συμφωνία, ο Ευρωπαϊκός Πυλώνας Κοινωνικών Δικαιωμάτων και η Ευρωπαϊκή Πλατφόρμα για την Καταπολέμηση της Έλλειψης Στέγης συγκροτούν ένα ευρύτερο πλαίσιο που αναγνωρίζει τη στέγαση ως κρίσιμη προϋπόθεση κοινωνικής προστασίας, βιώσιμης ανάπτυξης και ανθεκτικότητας των πόλεων και των κοινοτήτων.

Στην Ελλάδα, το στεγαστικό ζήτημα εμφανίζει ιδιαίτερη ένταση λόγω της συστημικής ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, της παλαιότητας μεγάλου μέρους του οικιστικού αποθέματος, της χαμηλής αξιοποίησης κενών κατοικιών, της ανόδου των τιμών πώλησης και μίσθωσης, της πίεσης από τη βραχυχρόνια μίσθωση και της σχεδόν ανύπαρκτης κοινωνικής κατοικίας. Παράλληλα, δημογραφικές μεταβολές, περιορισμένη αποταμίευση, υψηλό κόστος δανεισμού, ενεργειακές απαιτήσεις και περιφερειακές διαφοροποιήσεις εντείνουν τις δυσκολίες πρόσβασης σε κατάλληλη κατοικία. Στην παρούσα Ενότητα αποτυπώνονται το ευρωπαϊκό και εθνικό πλαίσιο του στεγαστικού ζητήματος, οι βασικές προκλήσεις της ελληνικής αγοράς κατοικίας και η ανάγκη για μια επικαιροποιημένη, ολιστική και συνεκτική Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική.

1.1 Πλαίσιο και προκλήσεις σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ)

Το στεγαστικό ζήτημα αναδεικνύεται τα τελευταία χρόνια σε μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις για την ΕΕ, συνδυάζοντας οικονομικές, κοινωνικές και χωρικές διαστάσεις. Η αυξανόμενη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικίας, η άνοδος των τιμών αγοράς και των ενοικίων, καθώς και η δυσκολία πρόσβασης σε ποιοτική και οικονομικά προσιτή στέγη, έχουν εντείνει τις πιέσεις τόσο στα νοικοκυριά όσο και στις εθνικές οικονομίες. Στο πλαίσιο αυτό, η διαμόρφωση της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική εντάσσεται σε ένα ευρύτερο ευρωπαϊκό περιβάλλον πολιτικών που στοχεύουν στην κοινωνική προστασία, τη βιωσιμότητα και την εξασφάλιση αξιοπρεπών συνθηκών διαβίωσης για όλους.

1.1.1 Το στεγαστικό ζήτημα ως Ευρωπαϊκή πρόκληση

Το πλαίσιο της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική («Στρατηγική») διαμορφώνεται σε άμεση συνάφεια με τις ευρωπαϊκές πολιτικές για τη στέγαση, τη βιωσιμότητα και την κοινωνική προστασία. Στην κατεύθυνση αυτή, η Στρατηγική πλαισιώνεται από τέσσερα (4) βασικά εργαλεία της Ευρωπαϊκής Ένωσης: τον Ευρωπαϊκό Πυλώνα Κοινωνικών Δικαιωμάτων, την Ευρωπαϊκή Πλατφόρμα για την Καταπολέμηση της Έλλειψης Στέγης (Διακήρυξη της Λισαβόνας), την Ευρωπαϊκή Πράσινη Συμφωνία (Green Deal) και το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση (Affordable Housing Plan). Το πιο πρόσφατο εξ αυτών, το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση («Ευρωπαϊκό Σχέδιο») αποτελεί το πρώτο ολοκληρωμένο πλαίσιο πολιτικής σε επίπεδο ΕΕ για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Στόχος του είναι η εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης κατοικίας, μέσω της αύξησης της κατασκευαστικής δυναμικότητας, της μόχλευσης δημόσιων και ιδιωτικών επενδύσεων, της στοχευμένης αντιμετώπισης πιέσεων σε περιοχές υψηλής έντασης και της προστασίας των ευάλωτων ομάδων.

Η παρουσίαση του Ευρωπαϊκού Σχεδίου από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή τον Δεκέμβριο του 2025 σηματοδότησε την παραδοχή ότι η πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή, ποιοτική και ασφαλή κατοικία έχει αναδειχθεί σε μία από τις σημαντικότερες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με χαρακτηριστικά γνωρίσματα την ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, η οποία ενισχύει τις χωρικές και κοινωνικές ανισότητες, καθιστώντας δυσχερέστερη την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή αλλά και ποιοτική κατοικία.

Πράγματι, την περίοδο 2013–2024, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν σε ονομαστικούς όρους κατά περισσότερο από 60%, ενώ η μέση τιμή των ενοικίων αυξήθηκε κατά περίπου 20% (Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, 2025, Το στεγαστικό ζήτημα στην Ευρωπαϊκή Ένωση: εξελίξεις της αγοράς, βασικοί παράγοντες και πολιτικές, 2025). Η εξέλιξη αυτή καθιστά δυσχερέστερη την πρόσβαση σε κατάλληλη κατοικία για όλο και μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού, ιδίως σε περιοχές όπου η ζήτηση αυξάνεται ταχύτερα από τη διαθέσιμη προσφορά. Παράλληλα, η προσφορά κατοικιών δεν έχει προσαρμοστεί επαρκώς στις υφιστάμενες και μελλοντικές ανάγκες. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εκτιμά ότι στην ΕΕ απαιτούνται περισσότερες από δύο εκατομμύρια κατοικίες ετησίως για την κάλυψη της τρέχουσας ζήτησης. Αυτό αντιστοιχεί σε περίπου 650.000 κατοικίες επιπλέον των περίπου 1,6 εκατομμυρίων που κατασκευάζονται σήμερα, με εκτιμώμενη επενδυτική ανάγκη περίπου 150 δισ. ευρώ ετησίως (Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, 2025).

Οι περιορισμοί στην προσφορά κατοικίας συνδέονται με πολλαπλούς παράγοντες. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται το αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, οι ελλείψεις ειδικευμένου εργατικού δυναμικού, η περιορισμένη παραγωγικότητα στον κατασκευαστικό κλάδο, καθώς και οι σύνθετες και χρονοβόρες διοικητικές διαδικασίες. Επιπλέον, περίπου το 20% των κατοικιών στην ΕΕ παραμένουν κενές (Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, 2025), γεγονός που καταδεικνύει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης δεν αφορά μόνο στην κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά και την καλύτερη αξιοποίηση, ανακαίνιση και επανένταξη του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος.

Η στεγαστική πίεση εμφανίζει επίσης έντονες χωρικές διαφοροποιήσεις και τελικά ανισότητες. Οι μεγάλες πόλεις, οι περιοχές με υψηλή συγκέντρωση οικονομικής δραστηριότητας και οι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί δέχονται αυξημένες πιέσεις λόγω υψηλής ζήτησης και περιορισμένης διαθεσιμότητας κατοικιών. Αντίθετα, σε αγροτικές, απομακρυσμένες ή πληθυσμιακά φθίνουσες περιοχές, οι προκλήσεις συνδέονται συχνότερα με την παλαιότητα, την υποαξιοποίηση ή την ανεπαρκή ποιότητα του διαθέσιμου αποθέματος, καθώς και με την πρόσβαση σε βασικές υπηρεσίες και υποδομές.

Πέρα από τις χωρικές, η στεγαστική πίεση ενισχύει και τις κοινωνικές ανισότητες. Τα νοικοκυριά με χαμηλότερα εισοδήματα, οι ενοικιαστές, οι μονογονεϊκές οικογένειες, τα άτομα με αναπηρία, οι ηλικιωμένοι με περιορισμένους πόρους και τα άτομα που αντιμετωπίζουν ή κινδυνεύουν να αντιμετωπίσουν αστεγία είναι συχνά περισσότερο εκτεθειμένα στις αυξήσεις του κόστους στέγασης. Κι ενώ η στεγαστική επιβάρυνση είναι εντονότερη για τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος, είναι κρίσιμο να επισημανθεί ότι επεκτείνεται σταδιακά και σε τμήματα των μεσαίων εισοδηματικών κατηγοριών, ιδίως σε περιοχές όπου η αύξηση των τιμών και των ενοικίων υπερβαίνει την εξέλιξη των εισοδημάτων.

Ιδιαίτερη επίπτωση παρατηρείται στους νέους και τις νέες, καθώς η δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία μπορεί να καθυστερεί τη στεγαστική αυτονομία, να περιορίζει τη δυνατότητα μετακίνησης για σπουδές ή εργασία και να επηρεάζει αποφάσεις που συνδέονται με τη δημιουργία οικογένειας. Παράλληλα, η στεγαστική επισφάλεια, ιδίως όταν συνδυάζεται με ασταθή απασχόληση ή περιορισμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση, μπορεί να ενισχύσει την αβεβαιότητα και να περιορίσει τις προοπτικές κοινωνικής κινητικότητας.

Ευρύτερα, το στεγαστικό ζήτημα επηρεάζει την αγορά εργασίας και την οικονομική παραγωγικότητα. Σε περιοχές υψηλής ζήτησης, το αυξημένο κόστος κατοικίας δυσχεραίνει την εγκατάσταση εργαζομένων κοντά στον τόπο εργασίας τους, ιδίως σε επαγγέλματα κρίσιμης σημασίας για τη λειτουργία των δημόσιων υπηρεσιών, της υγείας, της εκπαίδευσης, της ασφάλειας και άλλων βασικών τομέων. Η εξέλιξη αυτή περιορίζει την κινητικότητα μέρους του εργατικού δυναμικού και εντείνει ελλείψεις προσωπικού σε περιοχές όπου υπάρχουν αυξημένες κοινωνικές και οικονομικές ανάγκες.

Σημαντική, τέλος, είναι και η διάσταση της ποιότητας της κατοικίας. Η διαμονή σε υπερπλήρεις, ενεργειακά μη αποδοτικές ή ακατάλληλες κατοικίες επιβαρύνει την υγεία, την ασφάλεια και την ευημερία των πολιτών. Η χαμηλή ενεργειακή απόδοση των κατοικιών αυξάνει το συνολικό κόστος διαβίωσης και μπορεί να εντείνει την ενεργειακή φτώχεια, ιδίως για τα νοικοκυριά που ήδη διαθέτουν περιορισμένο εισόδημα.

Συνεπώς, η στεγαστική πολιτική δεν αφορά μόνο την αύξηση του αριθμού των διαθέσιμων κατοικιών. Αφορά, επίσης, την κοινωνική προστασία, τη χωρική ισορροπία, την ποιότητα ζωής, την πρόσβαση στην εργασία και την εκπαίδευση, την πρόληψη της αστεγίας και τη διασφάλιση ότι οι πόλεις και οι κοινότητες παραμένουν λειτουργικές, συμπεριληπτικές και βιώσιμες.

Συνοψίζοντας, η ευρωπαϊκή εμπειρία καταδεικνύει ότι το στεγαστικό πρόβλημα είναι πολυπαραγοντικό. Συνδέεται με την εξέλιξη των τιμών και των εισοδημάτων, την επάρκεια και ποιότητα της προσφοράς, τη λειτουργία των τοπικών αγορών, τις επενδυτικές ανάγκες, την ενεργειακή απόδοση του αποθέματος και τις διαφορετικές ανάγκες κοινωνικών ομάδων και περιοχών. Για το λόγο αυτό, η αντιμετώπισή του απαιτεί συνδυασμό πολιτικών, οι οποίες  ενισχύουν την προσφορά, με την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος αλλά και την κινητροδότηση για τη δημιουργία νέου, και, παράλληλα, βελτιώνουν την προσιτότητα και προστατεύουν τα νοικοκυριά που πλήττονται περισσότερο.

1.1.2 Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση: εργαλεία αντιμετώπισης

Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση θέτει ως κομβικό στόχο την εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης κατοικίας και οργανώνει τις δράσεις επίτευξης του στόχου αυτού σε τέσσερις (4) στρατηγικούς πυλώνες, ως εξής:

• Στρατηγικός Πυλώνας 1 – Ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας, με προτεινόμενες δράσεις:
  • την ενίσχυση της παραγωγικότητας του κατασκευαστικού κλάδου: με στόχο τη μείωση κόστους και χρόνου κατασκευής, μέσω της καινοτομίας και της αντιμετώπισης των ελλείψεων ανθρώπινου δυναμικού∙
  • την απλοποίηση και επιτάχυνση αδειοδοτήσεων: με αναφορά στη μείωση της διοικητικής επιβάρυνσης, στην ψηφιοποίηση των διαδικασιών και στην απλούστευση χωροταξικών και πολεοδομικών κανόνων για ταχύτερη υλοποίηση∙
  • τον συνδυασμό προσιτότητας, βιωσιμότητας και ποιότητας, μέσω ενεργειακών αναβαθμίσεων.
• Στρατηγικός Πυλώνας 2 – Κινητοποίηση πρόσθετων δημόσιων και ιδιωτικών επενδύσεων, με προτεινόμενες δράσεις:
  • τη δημιουργία ευρωπαϊκής επενδυτικής πλατφόρμας για την αύξηση επενδύσεων σε προσιτή και κοινωνική κατοικία, με αξιοποίηση πόρων της ΕΕ, της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων (ΕΤΕπ) και ιδιωτικών κεφαλαίων∙
  • την απλούστευση κρατικών ενισχύσεων για στεγαστικά προγράμματα: μέσω της αναθεώρησης του πλαισίου κρατικών ενισχύσεων (SGEI/Υπηρεσίες Γενικού Οικονομικού Συμφέροντος), προκειμένου να καταστεί ταχύτερη και ευρύτερη η δημόσια χρηματοδότηση.
• Στρατηγικός Πυλώνας 3 – Άμεση στήριξη σε διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις, με προτεινόμενες δράσεις:
  • τη ρύθμιση βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές στεγαστικής πίεσης: με στόχο τη μείωση των κατοικιών σε βραχυχρόνια μίσθωση∙
  • την αντιμετώπιση στρεβλώσεων και πιέσεων στην αγορά κατοικίας∙
  • την προώθηση διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων στα Κράτη Μέλη: μέσω μεταρρυθμίσεων σε φορολογία και καθεστώς χρήσεων γης.
• Στρατηγικός Πυλώνας 4 – Στήριξη των πλέον ευάλωτων ομάδων, με προτεινόμενες δράσεις:
  • τη στέγαση για νέους και φοιτητές: με επιδίωξη την εξασφάλιση της στεγαστικής προσιτότητας των νέων και φοιτητών∙
  • την αντιμετώπιση της αστεγίας και στήριξη ευάλωτων νοικοκυριών: με προώθηση στεγαστικών λύσεων τύπου Housing First, ενίσχυση κοινωνικής κατοικίας και προστασία ενοικιαστών.

Παράλληλα, και συμπληρωματικά προς το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, έχει συσταθεί Πανευρωπαϊκή Επενδυτική Πλατφόρμα, η οποία λειτουργεί ως μηχανισμός μεγάλης κλίμακας που θα κινητοποιεί πόρους από ευρωπαϊκές και εθνικές αναπτυξιακές τράπεζες καθώς και το InvestEU, με στόχο την κλιμάκωση των επενδύσεων στην προσφορά κατοικίας και τη διοχέτευση έως και περίπου €375 δισ. έως το έτος 2029 σε κοινωνική, προσιτή και βιώσιμη στέγαση.

Στο πλαίσιο αυτό, τα κράτη-μέλη καλούνται να διαμορφώσουν ολοκληρωμένες και εξειδικευμένες στρατηγικές, ανταποκρινόμενα στις ευρωπαϊκές κατευθύνσεις με μέτρα προσαρμοσμένα στις ιδιαιτερότητες της αγοράς κατοικίας σε εθνικό επίπεδο. Υπό την έννοια αυτή, η στοχοθεσία, οι ομάδες-στόχοι και τα μέτρα της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική (Ενότητες 2 και 3) εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις του Ευρωπαϊκού Σχεδίου και αντλούν, κατά περίπτωση, στοιχεία από καλές πρακτικές που έχουν αναπτυχθεί σε άλλα κράτη-μέλη της ΕΕ, ενώ στα εργαλεία χρηματοδότησης της Στρατηγικής (Ενότητα 4) έχουν ενσωματωθεί επιχειρησιακά οι νέες δυνατότητες που παρέχονται πλέον σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

1.2 Πλαίσιο και προκλήσεις σε εθνικό επίπεδο

Το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε σύνθετη κοινωνική και οικονομική πρόκληση, η οποία αντανακλά μια διαρθρωτική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικίας. Από την πλευρά της προσφοράς, η αγορά χαρακτηρίζεται από γηράσκον οικιστικό απόθεμα, σημαντικό αριθμό κενών αλλά συχνά μη άμεσα αξιοποιήσιμων κατοικιών, περιορισμένη διαθεσιμότητα κατάλληλων δημόσιων ακινήτων, αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, πολεοδομικούς περιορισμούς στη δόμηση, μικρό κλήρο γης, καθώς και πιέσεις από τη βραχυχρόνια μίσθωση σε αστικά κέντρα και τουριστικές περιοχές. Ειδικότερα, κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα υποχώρησε σημαντικά, με την ανάκαμψη να καταγράφεται σταδιακά τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, η επανεκκίνηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας δεν φαίνεται να επαρκεί για την κάλυψη των αυξημένων στεγαστικών αναγκών, ιδίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως τα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η πίεση στην αγορά κατοικίας παραμένει έντονη.

Παράλληλα, από την πλευρά της ζήτησης, η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη δημογραφική συρρίκνωση, η συγκέντρωση της ζήτησης στα μεγάλα αστικά κέντρα και η περιορισμένη αποταμιευτική δυνατότητα των νοικοκυριών εντείνουν τη στεγαστική πίεση. Η βελτίωση των εισοδημάτων και η μείωση της ανεργίας δεν έχουν αντισταθμίσει πλήρως την ταχεία αύξηση των τιμών πώλησης και των ενοικίων, με αποτέλεσμα η πρόσβαση σε προσιτή και κατάλληλη κατοικία να καθίσταται ολοένα δυσκολότερη, ιδίως για νέους, ενοικιαστές, νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος και εργαζομένους σε περιοχές υψηλού κόστους διαβίωσης.

Η δυναμική της αγοράς επιβεβαιώνει την ένταση του προβλήματος, καθώς οι μοναδιαίες αξίες κατοικιών, οι ζητούμενες τιμές πώλησης και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ενώ η απουσία ανεπτυγμένου αποθέματος κοινωνικής κατοικίας περιορίζει την ικανότητα του κράτους να λειτουργεί αντισταθμιστικά απέναντι στις πιέσεις της αγοράς. Ταυτόχρονα, εξωτερικοί παράγοντες, όπως η ανάγκη ενεργειακής αναβάθμισης του αποθέματος, η κλιματική αλλαγή, οι γεωπολιτικές αναταράξεις και οι μεταβολές στα πρότυπα κατοίκησης μετά την πανδημία, προσθέτουν νέες διαστάσεις κόστους, ανθεκτικότητας και κοινωνικής προστασίας.

Παράλληλα, κύρια συμπεράσματα που προκύπτουν από διεθνείς πηγές (Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, Country Report: Greece, No. 26/108, Μάιος 2026), τονίζουν ότι η στεγαστική προσιτότητα στην Ελλάδα αποτελεί διαρθρωτική πρόκληση, η οποία συνδέεται με την ανάγκη δημιουργίας νέας προσφοράς, αλλά και με την αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο επισημαίνει ότι σημαντικό μέρος του αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ η παλαιότητα, η χαμηλή ενεργειακή απόδοση, το υψηλό κόστος ανακαίνισης, η κατακερματισμένη ιδιοκτησία και τα ζητήματα συμμόρφωσης περιορίζουν την επανένταξη κατοικιών στην αγορά.

Αντίστοιχα, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή (EU Commission, Country Report: Greece, 3-6-2026) ανέδειξε ότι, παρά την ανθεκτική αναπτυξιακή πορεία της οικονομίας, η στεγαστική αγορά εξακολουθεί να εμφανίζει έντονες πιέσεις. Η εγχώρια ζήτηση παρέμεινε ισχυρή και οι τιμές κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται το έτος 2025 με υψηλό, αν και επιβραδυνόμενο, ρυθμό, ενώ οι πρόσφατες εξελίξεις στις τιμές εμφανίζουν ενδείξεις υπερτίμησης, χωρίς να διαπιστώνεται πιστωτικά τροφοδοτούμενη φούσκα ακινήτων. Παράλληλα, η Επιτροπή επισημαίνει ότι η προσφορά κατοικίας εξακολουθεί να περιορίζεται από τη μακρά περίοδο χαμηλών επενδύσεων, με αποτέλεσμα οι αυξήσεις στις τιμές κατοικιών και ενοικίων να έχουν υπερβεί την αύξηση των εισοδημάτων και να επιδεινώνουν τη στεγαστική προσιτότητα, με έντονες χωρικές διαφοροποιήσεις μεταξύ αστικών και αγροτικών περιοχών.

Τα παραπάνω ευρήματα επιβεβαιώνουν τη βασική παραδοχή της παρούσας Στρατηγικής ότι το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα είναι ταυτόχρονα ζήτημα προσφοράς και ζήτησης, με διαρθρωτικά, κοινωνικά και χωρικά χαρακτηριστικά. Στο πλαίσιο αυτό, η ενότητα 1.2.1 αναλύει τους κυριότερους παράγοντες που διαμορφώνουν την ανισορροπία της αγοράς κατοικίας, ενώ η ενότητα 1.2.2 εξειδικεύει τα χαρακτηριστικά του ζητήματος, τη στεγαστική πίεση και τις ομάδες-στόχους που επηρεάζονται περισσότερο.

Συμπεραίνοντας, στην ενότητα 1.2.3, αναφέρεται η ανάγκη για την διαμόρφωση μιας ολιστικής Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική, η οποία θα συνδυάζει την ενεργοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος, την ανάπτυξη προσιτής και κοινωνικής κατοικίας, την αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας, τη στήριξη των ευάλωτων και μεσαίων νοικοκυριών, την ενεργειακή αναβάθμιση και τον αποτελεσματικό διυπουργικό συντονισμό. Στόχος είναι η μετάβαση από αποσπασματικές παρεμβάσεις σε ένα συνεκτικό πλαίσιο πολιτικής με μετρήσιμα αποτελέσματα, κοινωνική στόχευση και ορίζοντα υλοποίησης έως το έτος 2035.

1.2.1 Ανάλυση των κυριότερων αιτιών του στεγαστικού ζητήματος

Η παρούσα ενότητα αποτυπώνει το εθνικό πλαίσιο της στεγαστικής πίεσης, αναλύοντας τους βασικούς παράγοντες που διαμορφώνουν την προσφορά και τη ζήτηση, τη δυναμική της αγοράς, τις εξωτερικές επιδράσεις και τις κοινωνικές και περιφερειακές διαστάσεις της στεγαστικής πίεσης. Η ανάλυση αυτή τεκμηριώνει την ανάγκη για μια συνεκτική και μακροπρόθεσμη Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής.

1.2.1.1. Προσφορά και ζήτηση κατοικιών

Προσφορά

Η εικόνα της προσφοράς κατοικιών στην Ελλάδα χαρακτηρίζεται από έντονη συγκέντρωση του αποθέματος στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, γηράσκον οικιστικό απόθεμα κατασκευασμένο στην πλειονότητά του πριν το έτος 2000, ανομοιογενή κατανομή κενών κατοικιών μεταξύ Περιφερειών, εντεινόμενη απορρόφηση τμήματος του αποθέματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και πρόσφατη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία ωστόσο εμφανίζει σημάδια επιβράδυνσης το έτος 2025 (ΕΛΣΤΑΤ, 2025).

α) Οικιστικό απόθεμα

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) για το έτος 2024, το συνολικό οικιστικό απόθεμα της χώρας ανέρχεται σε 6,6 εκατ. κατοικίες, αριθμός αυξημένος κατά 21,5 χιλ. σε σύγκριση με την απογραφή του έτους 2021 (ΕΛΣΤΑΤ, 2021). Το 50% του συνολικού αποθέματος συγκεντρώνεται στις Περιφέρειες όπου βρίσκονται τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας (Αθήνα και Θεσσαλονίκη): Αττική με 2.128.348 κατοικίες (34,2%) και Κεντρική Μακεδονία με 1.030.743 κατοικίες (16,4%).

Ακολουθούν, σε φθίνουσα σειρά, οι Περιφέρειες Πελοποννήσου με 404.011 (6,4%), Θεσσαλίας με 394.300 (6,3%), Δυτικής Ελλάδας με 393.294 (6,3%), Κρήτης με 375.235 (6,0%), Στερεάς Ελλάδας με 349.078 (5,6%) και Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης με 321.763 (5,1%). Στις μικρότερες αναλογικά Περιφέρειες, κυρίως νησιωτικές και ορεινές, καταγράφονται το Νότιο Αιγαίο με 223.599 κατοικίες (3,6%), η Ήπειρος με 207.835 (3,3%), η Δυτική Μακεδονία με 150.740 (2,4%), τα Ιόνια Νησιά με 144.817 (2,3%) και το Βόρειο Αιγαίο με 140.929 (2,2%). Αντιθέτως, οι Περιφέρειες Βορείου Αιγαίου, Ιόνιων Νήσων και Δυτικής Μακεδονίας συγκεντρώνουν συνολικά μόλις το 7,0% του συνολικού αποθέματος της χώρας (Πηγή: ΑΑΔΕ, 2024).

β) Γηράσκον στεγαστικό απόθεμα

Στην Ευρωπαϊκή Ένωση συνολικά, το στεγαστικό απόθεμα χαρακτηρίζεται από σημαντική «γήρανση», καθώς εκτιμάται ότι περίπου το 50% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν από το έτος 1980, ενώ το 75-80% πριν το 2000, αντανακλώντας τη μεγάλη εξάρτηση από παλαιό κτιριακό απόθεμα και τις αυξημένες ανάγκες ανακαίνισης (EU Building Stock Observatory, 2026), οι οποίες αντιμετωπίζονται μέσα από έναν συνδυασμό χρηματοδοτικών εργαλείων και πολιτικών κινήτρων. Στην κατεύθυνση αυτή, κεντρικό ρόλο έχουν οι άμεσες επιδοτήσεις, όπως στη Γαλλία (MaPrimeRénov’) και στην Ισπανία (PREE με κάλυψη 35–65% του κόστους), οι οποίες συχνά κλιμακώνονται βάσει εισοδήματος ή επιπέδου εξοικονόμησης ενέργειας, δίνοντας έμφαση στην ενίσχυση ευάλωτων νοικοκυριών και στην επίτευξη ουσιαστικών ενεργειακών βελτιώσεων. Παράλληλα, σημαντικό εργαλείο αποτελούν τα φορολογικά κίνητρα και τα επιδοτούμενα χρηματοδοτικά σχήματα, που μειώνουν το αρχικό κόστος για τους ιδιοκτήτες. Ενδεικτικά, η Ιταλία εισήγαγε το Superbonus (έως 110% φορολογική έκπτωση), επιτρέποντας ακόμη και τη μεταβίβαση πιστώσεων ώστε να περιορίζεται η ανάγκη ίδιας συμμετοχής, ενώ η Γερμανία μέσω της KfW προσφέρει χαμηλότοκα δάνεια με δυνατότητα μερικής διαγραφής έως 25% υπό όρους ενεργειακής απόδοσης.

Στην Ελλάδα, σύμφωνα με στοιχεία της απογραφής Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ, 2021), πάνω από το 80% του οικιστικού αποθέματος της χώρας έχει ανεγερθεί πριν το 2000, αριθμός που αντιστοιχεί σε περίπου 5,5 εκατ. κατοικίες. Εξ αυτών, ο κύριος όγκος των κατοικιών έχει κατασκευαστεί μεταξύ των ετών 1961 και 1980 (35,7%) και μεταξύ των ετών 1981 και 2000 (32,2%). Στα μεγάλα αστικά κέντρα η εικόνα είναι ακόμη πιο έντονη: στην Αττική, σχεδόν οι μισές κατοικίες (53,6%) έχουν κατασκευαστεί έως το έτος 1980, τάση που πιθανώς συνδέεται με την αυξημένη κατασκευή πολυκατοικιών μέσω αντιπαροχής.

γ) Κενότητα οικιστικού αποθέματος

Σύμφωνα με το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, το ποσοστό των μη κατοικούμενων κατοικιών προσεγγίζει το 20% (από 17,3% το έτος 2011 σε 19,4% το έτος 2021). Ωστόσο, η εικόνα παραμένει σύνθετη, καθώς δεν είναι πάντα σαφές ποιες κατηγορίες κατοικιών περιλαμβάνονται στον ορισμό των κλειστών, μη κατοικούμενων κατοικιών, ενώ παρατηρούνται σημαντικές διαφοροποιήσεις μεταξύ κρατών-μελών και περιφερειών. Επιπλέον, οι ορισμοί και οι εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ ερευνητικών φορέων και ειδικών της αγοράς κατοικίας, γεγονός που περιορίζει τη συγκρισιμότητα των διαθέσιμων δεδομένων (Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, Commission staff working document, 2025).

Ειδικότερα στην Ελλάδα, τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αποτυπώνουν ποσοστό κενότητας άνω του 32% (2,2 εκατ. κατοικίες, ΕΛΣΤΑΤ 2021). Ωστόσο, εάν εξαιρεθούν οι δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες, το ποσοστό υποχωρεί περίπου στο 12% (793,9 χιλ. κατοικίες) και ευθυγραμμίζεται με τα διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ για την κενότητα κατοικιών (15%, ΑΑΔΕ 2024).

Για την άσκηση στεγαστικής πολιτικής σε εθνικό επίπεδο, η εστίαση θα δοθεί στις περίπου 800 χιλ. κενές κατοικίες, χωρίς τις δευτερεύουσες και εξοχικές, που εκτιμάται ότι παραμένουν κλειστές (ΑΑΔΕ, 2024). Το μέγεθος αυτό συνιστά υποσύνολο των συνολικά 2,2 εκατ. κενών κατοικιών που καταγράφει η ΕΛΣΤΑΤ (2021). Στην ενότητα 3 που ακολουθεί, παρουσιάζονται στοχευμένα μέτρα στεγαστικής πολιτικής, τα οποία αποσκοπούν στην ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών, ως βασικού μοχλού ενίσχυσης της προσφοράς στην αγορά κατοικίας.

Επιπρόσθετα, οι κενές κατοικίες είναι, κατά κανόνα, παλαιότερες από τις κατοικούμενες: το 32,7% του κενού αποθέματος βάσει ΕΛΣΤΑΤ (744,7 χιλ. κατοικίες εκ των 2,2 εκατ.) χρονολογείται από την περίοδο 1961–1980, το 30,7% (699,3 χιλ.) από την περίοδο 1981–2000, ενώ άνω του 22% (515,7 χιλ.) έχει ανεγερθεί προ του 1960. Ειδικότερα:

• Ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά παλαιών κενών κατοικιών καταγράφονται σε νησιωτικές περιοχές (Βόρειο Αιγαίο 49,5% ή 39,4 χιλ. κατοικίες, Κρήτη 34,9% ή 55,5 χιλ. κατοικίες, Ιόνιο 34,3% ή 26,6 χιλ. κατοικίες), όπου πιθανώς η μείωση ή αδράνεια στην αύξηση του πληθυσμού (-2,2%, +0,2% και -1,6% αντίστοιχα) και οι αυστηροί περιορισμοί σε παραδοσιακούς οικισμούς περιορίζουν την αξιοποίηση των ακινήτων.
• Στην Αττική, σχεδόν οι μισές κενές κατοικίες προέρχονται από το διάστημα μεταξύ των ετών 1961 και 1980 (254,5 χιλ. κατοικίες), ενώ αντίστοιχα υψηλά ποσοστά παρατηρούνται και σε άλλες περιφέρειες όπως η Κεντρική Μακεδονία (34,4% ή 125 χιλ. κατοικίες) και η Δυτική Ελλάδα (32,9% ή 51 χιλ. κατοικίες).
• Αντίθετα, οι κατοικίες μετά το έτος 2001 εμφανίζουν χαμηλότερα ποσοστά κενότητας, καταδεικνύοντας αναλογικά χαμηλή διαθεσιμότητα δυνητικού προς αξιοποίηση αποθέματος σύγχρονων προδιαγραφών.

Η παλαιότητα αυτή πιθανώς καθιστά μεγάλο μέρος του αποθέματος δύσκολα αξιοποιήσιμο χωρίς σημαντικές παρεμβάσεις, όπως εκτεταμένες ανακαινίσεις, ενεργειακή αναβάθμιση και τεχνικό εκσυγχρονισμό.

δ) Μικρός και κατακερματισμένος κλήρος

Το ζήτημα του μικρού και κατακερματισμένου κλήρου αποτελεί διαχρονικό διαρθρωτικό χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς κατοικίας, με σημαντικές επιπτώσεις στην αξιοποίηση του οικιστικού αποθέματος και στην παραγωγή νέας κατοικίας. Η πολυδιάσπαση της ιδιοκτησίας, σε συνδυασμό με το υψηλό ποσοστό μικρών ιδιοκτησιών και συνιδιοκτησιών, περιορίζει τη δυνατότητα συγκέντρωσης γης και ανάπτυξης μεγαλύτερης κλίμακας έργων, τα οποία θα μπορούσαν να ενισχύσουν αποτελεσματικά την προσφορά κατοικιών.

Παράλληλα, η ύπαρξη πολλαπλών δικαιούχων επί ακινήτων δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για αξιοποίηση, ανακαίνιση ή εκμετάλλευση, οδηγώντας συχνά σε υπό-αξιοποίηση ή / και αδράνεια σημαντικού μέρους του αποθέματος. Η κατάσταση αυτή επηρεάζει άμεσα την αποτελεσματικότητα της στεγαστικής πολιτικής, καθώς περιορίζει την ταχύτητα και την κλίμακα υλοποίησης παρεμβάσεων τόσο στον τομέα της ανάπτυξης νέας κατοικίας όσο και στην ενεργοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος.

Για το λόγο αυτό, με το νέο κληρονομικό δίκαιο (ν. 5303/2026, Α’ 81), αναμορφώνεται ριζικά η δικαστική διανομή της ακίνητης κληρονομιάς, με στόχο να αντιμετωπιστεί ο πολυετής εγκλωβισμός των συγκληρονόμων στα δικαστήρια και να αποφευχθεί ο κατακερματισμός της ακίνητης περιουσίας. Οι κύριες αλλαγές που θα ισχύσουν για αξιώσεις στην κληρονομιά, λόγω θανάτου που έχει επέλθει από την 16η Σεπτεμβρίου 2026 και εφεξής, είναι οι εξής:

• Η νόμιμη μοίρα μετατρέπεται από εμπράγματη (επί του ακινήτου) σε ενοχική (χρηματική). Μέχρι σήμερα, ο κληρονόμος γινόταν συνιδιοκτήτης στο ακίνητο στην περίπτωση που τελεσφορούσε η σχετική αγωγή, γεγονός που οδηγούσε σε αναγκαστική συνιδιοκτησία και χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες διανομής. Με το νέο δίκαιο, η αξίωση στην κληρονομιά μετατρέπεται σε χρηματική απαίτηση. Έτσι, ο κληρονόμος δεν παίρνει αναγκαστικά ποσοστό επί του ακινήτου αλλά το δικαίωμα να διεκδικήσει την αξία του μεριδίου του σε χρήμα. Με τον τρόπο αυτό, το ακίνητο μένει αυτούσιο και αποφεύγεται η δικαστική διανομή του.
• Σε περίπτωση δικαστικής διανομής, προτεραιότητα δίνεται στη διανομή του ακινήτου σε έναν συγκληρονόμο και στην αποφυγή κατάτμησης ή πλειστηριασμού του. Αν ένα ακίνητο δεν μπορεί να χωριστεί γεωμετρικά (π.χ. εάν πρόκειται για ένα και μοναδικό διαμέρισμα), θεσπίζονται κανόνες αποτίμησης που επιτρέπουν στο δικαστήριο να επιδικάσει το ακίνητο σε έναν συγκληρονόμο, ο οποίος υποχρεούται να καταβάλει χρηματική αποζημίωση στους υπόλοιπους. Η συγκεκριμένη δυνατότητα παρέχεται από την άσκηση της σχετικής αγωγής (από 16-9-2026) και δύναται να αφορά και θανάτους που έχουν επέλθει πριν την ημερομηνία αυτή. Με το νέο δίκαιο, ο πλειστηριασμός καθίσταται η έσχατη λύση, αφού πρώτα εξαντληθούν οι δυνατότητες χρηματικών συμψηφισμών ή της απευθείας πώλησης με κοινή συναίνεση των συγκληρονόμων σε δίκαιη τιμή.
• Τέλος, εισάγεται ο θεσμός των κληρονομικών συμβάσεων, ο οποίος επιτρέπει την εν ζωή ρύθμιση της μελλοντικής κληρονομιάς, με τρόπο ώστε να είναι αξιοποιήσιμη και να αποφευχθούν οι μελλοντικές δικαστικές διαμάχες.

ε) Πολεοδομικοί περιορισμοί

Οι πολεοδομικοί περιορισμοί συνιστούν κρίσιμο διαρθρωτικό παράγοντα που επηρεάζει την προσφορά κατοικίας, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Στην περίπτωση της Αθήνας, η οικιστική κάλυψη σε μεγάλο μέρος του αστικού ιστού έχει οδηγήσει σε κορεσμό ως προς τις δυνατότητες περαιτέρω αξιοποίησης της γης εντός υφιστάμενων πολεοδομικών κανόνων. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα εκτάσεων για ανάπτυξη σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με αυστηρούς όρους δόμησης και χρήσεων γης περιορίζει την δυνατότητα παραγωγής νέων κατοικιών.

Η κατάσταση αυτή εντείνει τις πιέσεις στην αγορά κατοικίας, καθώς η περιορισμένη δυνατότητα αύξησης της προσφοράς δεν επιτρέπει την αποτελεσματική ανταπόκριση στις μεταβαλλόμενες στεγαστικές ανάγκες. Παράλληλα, οι υφιστάμενοι πολεοδομικοί περιορισμοί δυσχεραίνουν την αξιοποίηση υφιστάμενων ακινήτων και την υλοποίηση έργων, τα οποία θα μπορούσαν να συμβάλουν στην ενίσχυση της προσφοράς και στη βελτίωση της προσιτότητας.

ζ) Καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία χρόνια έχει αποτελέσει βασικό παράγοντα ενίσχυσης της στεγαστικής πίεσης, η οποία εμφανίζει διαφορετικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά. Στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η ζήτηση για κατοικία είναι ιδιαίτερα αυξημένη, η διάθεση μέρους του οικιστικού αποθέματος σε βραχυχρόνιες μισθώσεις περιορίζει περαιτέρω την προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, εντείνοντας την άνοδο των τιμών. Αντίστοιχα, στις τουριστικές και ιδίως στις νησιωτικές περιοχές, το πρόβλημα αποκτά πιο εξειδικευμένη διάσταση, καθώς η τουριστική αξιοποίηση των κατοικιών μειώνει τη διαθεσιμότητα προσιτής στέγης για κρίσιμες κατηγορίες δημοσίων λειτουργών, όπως εκπαιδευτικοί, υγειονομικοί και ένστολο προσωπικό, επηρεάζοντας άμεσα τη δυνατότητα στελέχωσης βασικών δημόσιων υπηρεσιών.

Συνολικά σε εθνικό επίπεδο, η δραστηριότητα στον τομέα της βραχυχρόνιας μίσθωσης σημείωσε σημαντική άνοδο την περίοδο 2019–2025, με τα διαθέσιμα καταλύματα να αυξάνονται κατά +55,9% (από 158,4 χιλ. σε 246,9 χιλ.) και τις διαθέσιμες κλίνες κατά +50,9% (ΙΝΣΕΤΕ, 2025). Το έτος 2024 ο συνολικός αριθμός καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχεται σε περίπου 207,6 χιλ., αντιπροσωπεύοντας περίπου το 3,7% του συνολικού οικιστικού αποθέματος. Η πυκνότητα είναι ιδιαίτερα υψηλή στις νησιωτικές περιφέρειες, με κορυφαία τα Ιόνια Νησιά και το Νότιο Αιγαίο (96,0 και 90,4 καταλύματα ανά 1.000 κατοίκους αντίστοιχα).

Στην περίπτωση του Δήμου Αθηναίων, το έτος 2024 καταγράφονται 382.811 κατοικίες, εκ των οποίων το 10% (36.887) διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, έναντι 8% (30.453) κενών κατοικιών. Παράλληλα, κατά την περίοδο 2022–2024 σημειώθηκε ιδιαίτερα έντονη αύξηση της σχετικής οικονομικής δραστηριότητας (+74% στις δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης), γεγονός που καταδεικνύει τη μετατόπιση μέρους του οικιστικού αποθέματος προς βραχυχρόνια χρήση και την αντίστοιχη πίεση στη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, η εφαρμογή στοχευμένων ρυθμιστικών παρεμβάσεων από το έτος 2025 και μετά, και ιδίως η απαγόρευση έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) στα 1^ο, 2^ο και 3^ο διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, έχει οδηγήσει σε σαφή τάση αποκλιμάκωσης, με τον αριθμό ενεργών ΑΜΑ να μειώνεται από 29.589 στο τέλος του έτους 2024 σε 27.036 εντός του έτους 2025.

Παράλληλα, η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι έντονη στις νησιωτικές περιοχές, όπου η υψηλή τουριστική δραστηριότητα συνδυάζεται με περιορισμένο και συχνά μη επαρκώς αξιοποιήσιμο οικιστικό απόθεμα. Βάσει της μελέτης που εκπονήθηκε από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας (ΥΚΟΙΣΟ) για τη στέγαση προσωπικού του δημόσιου τομέα σε δήμους υψηλής έντασης αναγκών (Απρίλιος 2025), το στεγαστικό πρόβλημα στους νησιωτικούς δήμους συνδέεται άμεσα με την τουριστική πίεση και την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (βλ. ανάλυση για τη συγκεκριμένη ομάδα-στόχο, ενότητα 1.2.2., σημείο β). Ενδεικτικά, 31 νησιωτικοί δήμοι χαρακτηρίζονται ως υψηλής έντασης, ενώ οι δηλωμένες ανάγκες στέγασης αυξήθηκαν από 2.899 την περίοδο 2023-2024 σε 3.086 την περίοδο 2024-2025, με τις υφιστάμενες δημοτικές πρωτοβουλίες να καλύπτουν μόλις 233 ανάγκες, δηλαδή περίπου 8%.

Στις περιπτώσεις αυτές, η στεγαστική πίεση αφορά στην κάλυψη βασικών λειτουργικών αναγκών, όπως η στέγαση εργαζομένων σε κρίσιμους τομείς (π.χ. υγεία, εκπαίδευση, δημόσια διοίκηση) και όχι μακροχρόνια μίσθωση για ένα νοικοκυριό. Η διαφοροποίηση αυτή αναδεικνύει την ανάγκη για χωρικά στοχευμένες πολιτικές, που λαμβάνουν υπόψη όχι μόνο τη δυναμική της αγοράς, αλλά και τη σχέση μεταξύ πληθυσμού, τουριστικής δραστηριότητας και διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος.

η) Οικοδομική δραστηριότητα

Η συνολική οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα (κατά 99% περίπου ιδιωτική και 1% δημόσια) ακολούθησε ανοδική πορεία την τελευταία δεκαετία: από 13,3 χιλ. εκδοθείσες οικοδομικές άδειες και 9,3 χιλ. νέες κατοικίες το έτος 2015 σε 31 χιλ. και 46,9 χιλ. αντίστοιχα το έτος 2024 (ΕΛΣΤΑΤ). Οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις παρατηρούνται το 2021 (+47,61%) και το έτος 2024 (+31,77%).

Παράλληλα, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά, με αύξηση του σχετικού δείκτη       άνω του 20% μέσα σε μόλις πέντε έτη. Η εξέλιξη αυτή ενδέχεται να μετακυλίεται στις τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών, περιορίζοντας παράλληλα και τις δυνατότητες ανακαίνισης του παλαιού αποθέματος. Σημειώνεται, επίσης, ότι η Αττική και η Κεντρική Μακεδονία, αν και συγκεντρώνουν >50% του αποθέματος, απορροφούν μόλις 41% της νέας δόμησης, υποδηλώνοντας πιθανό κορεσμό του αποθέματος στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Επιπρόσθετα, καταγράφεται σαφής τάση μείωσης στις οικοδομικές άδειες, οι οποίες αποτελούν βασικό δείκτη της παραγωγής νέων κατοικιών. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το έτος 2009 οι οικοδομικές άδειες στο σύνολο της χώρας ανέρχονταν σε περίπου 61 χιλ., ενώ κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης υποχώρησαν δραστικά, φτάνοντας το έτος 2016 σε περίπου 9 χιλ. άδειες ετησίως. Παρότι η δραστηριότητα ανέκαμψε σταδιακά, με 29 χιλ. άδειες το έτος 2021 και 46 χιλ. το έτος 2024, η εξέλιξη αυτή αναδεικνύει το βάθος της κάμψης που υπέστη ο οικοδομικός κλάδος κατά την προηγούμενη δεκαετία.

Ενδεικτικά, τη δεκαετία 2011–2020 εκδόθηκαν συνολικά περίπου 149 χιλ. οικοδομικές άδειες, ενώ μόνο την τετραετία 2021–2024 εκδόθηκαν περίπου 140 χιλ. άδειες. Η σύγκριση αυτή καταδεικνύει αφενός τη σημαντική υστέρηση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά τα χρόνια της κρίσης και αφετέρου τη δυναμική ανάκαμψης των τελευταίων ετών, η οποία όμως έρχεται μετά από μια μακρά περίοδο περιορισμένης παραγωγής νέου οικιστικού αποθέματος (ΕΛΣΤΑΤ 2009 – 2024).

Ζήτηση

Ταυτόχρονα με τη μείωση της προσφοράς παρατηρείται σημαντική αύξηση της ζήτησης, η οποία οφείλεται κυρίως σε πρόσφατες οικονομικές, δημογραφικές και εισοδηματικές εξελίξεις.

α) Πτώση ποσοστού ιδιοκατοίκησης

Σε επίπεδο ΕΕ, το έτος 2024, περισσότερο από τα δύο τρίτα (68%) του πληθυσμού που διέμενε σε νοικοκυριά κατείχε την κατοικία του, παρουσιάζοντας ελαφρά μείωση σε σχέση με το 69% το 2023, ενώ το υπόλοιπο 32% διέμενε σε ενοικιαζόμενη κατοικία, αυξημένο από 31% το προηγούμενο έτος. Τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης καταγράφηκαν στη Ρουμανία (94%), ακολουθούμενη από τη Σλοβακία (93%) και την Ουγγαρία (92%), ενώ η ιδιοκατοίκηση υπερισχύει σε όλα τα κράτη μέλη, με εξαίρεση τη Γερμανία, όπου επικρατεί η ενοικίαση (53%), ακολουθούμενη, ως προς τα ποσοστά ενοικίασης, από την Αυστρία (46%) και τη Δανία (39%) (Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, 2025).

Σε εθνικό επίπεδο, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε, κατά την περίοδο της δημοσιονομικής κρίσης, από το ιστορικό υψηλό 77,2% το έτος 2010 και, στη συνέχεια, λόγω περιορισμένης πρόσβασης σε χρηματοδότηση και χαμηλής αποταμίευσης, υποχώρησε σε 75,4% το έτος 2019 και σε 69,4% το έτος 2025, με σταθεροποίηση κατά την τελευταία τριετία 2023-2025 (Eurostat, 2025). Η εξέλιξη αυτή σηματοδοτεί μια μετατόπιση της ζήτησης από την ιδιοκατοίκηση προς τη μίσθωση, σε ένα περιβάλλον όπου η απόκτηση κύριας κατοικίας καθίσταται ολοένα και δυσκολότερη.

Όπως σημειώθηκε, η πτώση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης συναρτάται με μείωση της ικανότητας αποταμίευσης των νοικοκυριών κατά τη διάρκεια της κρίσης. Τα τελευταία έτη, ωστόσο, καταγράφεται βελτίωση του δείκτη αποταμίευσης προς εισόδημα, με την αποταμίευση να μεταβαίνει από αρνητικά επίπεδα (π.χ. -5,6% το 2018 και -1,3% το 2019) σε θετικά τα έτη της πανδημίας (1,8% το 2020 και έως 5,6% το 2021), πριν υποχωρήσει εκ νέου αλλά παραμείνει σε επίπεδα που υποδηλώνουν σχετική σταθεροποίηση (-0,9% το 2023). Παρά την τάση βελτίωσης, τα επίπεδα αποταμίευσης εξακολουθούν να υπολείπονται του ευρωπαϊκού μέσου όρου (περίπου 11%), σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης.

β) Μείωση του πληθυσμού και αύξηση των νοικοκυριών

Παρά την πληθυσμιακή συρρίκνωση της χώρας κατά 3,1% την περίοδο 2011–2021, τα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 4,8%, ενώ το μέσο μέγεθός τους μειώθηκε από 2,55 σε 2,37 μέλη (ΕΛΣΤΑΤ, Απογραφές 2011 -2021). Η εξέλιξη αυτή σχετίζεται με δημογραφικές τάσεις όπως η αύξηση των ολιγομελών νοικοκυριών και των διαζυγίων, καθώς και με την αυξημένη κινητικότητα προς τα αστικά κέντρα για αναζήτηση κατοικίας. Πρόκειται για παράγοντα που εντείνει τη ζήτηση για κατοικίες, ακόμη και υπό συνθήκες μειούμενου συνολικού πληθυσμού. Η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα: στην Αττική, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε ταχύτερα από τον ρυθμό προσαύξησης του οικιστικού αποθέματος (+8,4% έναντι +2,0%). Η ανισορροπία αυτή αποτελεί ισχυρή ένδειξη πίεσης στην αγορά κατοικίας στις περιοχές υψηλής ζήτησης.

γ) Αύξηση διαθέσιμου εισοδήματος και μείωση της ανεργίας

Το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών αυξήθηκε από 25,8 χιλ. ευρώ το 2014 σε 29,7 χιλ. το έτος 2024, ενώ αναμένεται να φτάσει τα 32,1 χιλ. ευρώ το έτος 2027 (Oxford Economics, 2025). Παράλληλα, την τελευταία δεκαετία η ανεργία έχει μειωθεί από 26,7% το έτος 2014 σε 10,1% το έτος 2024, με προβλέψεις περαιτέρω αποκλιμάκωσης στο 7,9% έως το 2027 (Eurostat, 2025). Οι εξελίξεις αυτές, σε συνδυασμό με την ευρύτερη ανάκαμψη της οικονομίας, ενισχύουν επί της αρχής τη δυνατότητα των νοικοκυριών να καλύπτουν τις στεγαστικές τους ανάγκες. Έτσι εξηγείται η σταθερή άνοδος που καταγράφεται την τελευταία πενταετία τόσο στον αριθμό (από 17 χιλ. το έτος 2020 σε 28,7 χιλ. το έτος 2024)  όσο και στην αξία των συναλλαγών κατοικιών (από 1,1 δις. €  το έτος 2020 σε 3 δις. € το έτος 2024) σύμφωνα με το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, με την ισχυρότερη δραστηριότητα να εντοπίζεται στην Αττική, με 66% των συναλλαγών να καταγράφονται το πρώτο 9μηνο του έτους 2025. Από αυτές τις συναλλαγές στην Αττική, περίπου 4 στις 10 καταγράφονται στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών. Στην Κεντρική Μακεδονία, οι συναλλαγές το πρώτο 9μηνο του έτους 2025 αφορούσαν σχεδόν το 16% του συνόλου. Η ζήτηση επικεντρώνεται κυρίως σε μικρές και μεσαίες κατοικίες έναντι των μεγαλύτερων, καθώς πολλά νοικοκυριά αναζητούν πιο οικονομικές λύσεις.

Ωστόσο, παρά την ανοδική πορεία του εισοδήματος, η καθαρή αποταμίευση των νοικοκυριών παραμένει αρνητική, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ (-0,95% το τέταρτο τρίμηνο του έτους 2025). Συνδυασμένη με τη μείωση μεν αλλά διατήρηση σε υψηλά επίπεδα των επιτοκίων στεγαστικών δανείων σε σύγκριση με τον μέσο όρο της ΕΕ, η εικόνα αυτή περιορίζει τη δυνατότητα πολλών νοικοκυριών να αποκτήσουν κύρια κατοικία.

Η έλλειψη ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης αντανακλάται στις δυναμικές τάσεις που καταγράφονται στην αγορά.

1.2.1.2. Δυναμική της Αγοράς

Τα τελευταία χρόνια σημειώθηκε σημαντική άνοδος των μοναδιαίων αξιών κατοικιών, σύμφωνα με τις καταγεγραμμένες συναλλαγές, τους δείκτες τιμών κατοικιών και τις ζητούμενες τιμές πώλησης/μίσθωσης. Η εξέλιξη αυτή εξηγείται από το αυξημένο εγχώριο αγοραστικό ενδιαφέρον, την αυξημένη ζήτηση από διεθνείς επενδυτές και την περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα κατά την τελευταία 15ετία. Παράλληλα, η αποτύπωση της πραγματικής ζήτησης κατοικίας παραμένει δυσχερής, λόγω της απουσίας ενιαίων και αξιόπιστων στοιχείων αγοράς και ενοικίασης κατοικιών σε εθνικό επίπεδο (βλ. σημείο δ) παρούσας ενότητας).

α) Αύξηση τιμών πωλήσεων, ζητουμένων τιμών πωλήσεων και ενοικίων

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (ΜΑΜΑ), η μέση μοναδιαία αξία κατοικιών στο σύνολο της Ελλάδας εμφανίζει σωρευτική αύξηση 55% κατά την περίοδο 2020–2025. Παράλληλα, οι τάσεις αστικοποίησης οδηγούν σε εντονότερες αυξήσεις των μοναδιαίων αξιών στα αστικά κέντρα: στις Περιφέρειες Αττικής και Κεντρικής Μακεδονίας οι αυξήσεις διαμορφώνονται σε 71,4% και 62,0% αντίστοιχα την ίδια περίοδο. Ο επίσημος δείκτης τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) επιβεβαιώνει την έντονη ανοδική δυναμική: σωρευτική αύξηση 48,4% και 51,2% του δείκτη τιμών παλαιών και νέων κατοικιών αντίστοιχα στο σύνολο της Ελλάδας (2020–2024).

Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τα στοιχεία από ανοιχτές πηγές (ενδεικτικά spitogatos.gr, xe.gr, 2025)  ο δείκτης ζητούμενων τιμών πώλησης και ενοικίασης κατοικιών εμφανίζει σωρευτική αύξηση 48,6% και 33,3% αντίστοιχα στο σύνολο της Ελλάδας (2020–2025).

Στο σημείο αυτό αξίζει να επισημανθεί ότι, τόσο τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (ΜΑΜΑ) όσο και εκείνα της Τράπεζας της Ελλάδος συγκλίνουν στο εξής: οι μοναδιαίες τιμές πώλησης των παλαιότερων ακινήτων και ο ρυθμός αύξησης του δείκτη τιμών τους προσεγγίζουν εκείνες των νεόδμητων, καθώς η ζήτηση για παλαιό απόθεμα έχει ενισχυθεί σημαντικά δεδομένης της περιορισμένης προσφοράς.

β) Εγχώρια επενδυτική δραστηριότητα – εξειδίκευση σε τάσεις Golden Visa

Η εγχώρια επενδυτική δραστηριότητα στις κατοικίες αυξάνεται σταθερά: η συμμετοχή της στο Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ) ανέβηκε από 0,6% (2017) σε 2,6% (2024). Παράλληλα, η εισροή ξένων επενδύσεων και αγορών μέσω του προγράμματος Golden Visa έχει αυξήσει τη ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές, κυρίως στην Περιφέρεια Αττικής, περιορίζοντας το διαθέσιμο απόθεμα για κύρια κατοικία. Σημειώνεται, ωστόσο, ότι ως συνέπεια των μέτρων περιορισμού που λήφθηκαν (βλ. αναλυτικά ενότητα 3), το έτος 2025, οι αιτήσεις και εγκρίσεις για άδεια μόνιμου επενδυτή μειώθηκαν κατά 6,8% και 33,2% αντίστοιχα στο 9μηνο 2024/2025, υποδηλώνοντας ενδεχόμενη υποχώρηση της ζήτησης για Golden Visa.

γ) Απουσία Κοινωνικής Κατοικίας

Η κοινωνική κατοικία αποτελεί κεντρικό εργαλείο σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, λειτουργώντας ως μηχανισμός παροχής προσιτής στέγης για ευάλωτες ομάδες και μετριασμού της ραγδαίας αύξησης του κόστους στέγασης. Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, το απόθεμα κοινωνικών κατοικιών αντιστοιχεί κατά μέσο όρο περίπου στο 8% του συνολικού οικιστικού αποθέματος (PH4.2.1 OECD, 2025). Ενδεικτικά η Ολλανδία διαθέτει κοινωνική κατοικία που αντιστοιχεί σε σχεδόν 1/3 του συνολικού οικιστικού αποθέματος, ενώ σε πολλές χώρες της ΕΕ το ποσοστό κυμαίνεται μεταξύ 10%–25% (π.χ. Αυστρία, Δανία, Αγγλία).

Ειδικότερα η αξιοποίηση δημόσιας ακίνητης περιουσίας, με στόχο τη δημιουργία αποθέματος προσιτών και κοινωνικών κατοικιών, αντιμετωπίζεται δυναμικά μέσω συνεχούς θεσμικού και επιχειρησιακού σχεδιασμού. Είναι, ωστόσο, κρίσιμο να επισημανθεί η δυσκολία ανεύρεσης δημόσιων ακινήτων, τα οποία, αφενός, εμφανίζουν έναν ικανοποιητικό βαθμό νομικής και τεχνικής ωριμότητας και, αφετέρου, χωροθετούνται εντός των σχεδίων πόλεων με σημαντική στεγαστική επιβάρυνση και είναι σημαντικού εμβαδού ώστε να παράγουν επαρκή αριθμό μονάδων κοινωνικής κατοικίας. Ο τρόπος αντιμετώπισης της δυσκολίας αυτής διαμόρφωσε τα δύο (2) υφιστάμενα μοντέλα δημιουργίας προσιτής και κοινωνικής κατοικίας: την κοινωνική αντιπαροχή και τις κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα (βλ. σχετικά μέτρα στην Ενότητα 3 της Στρατηγικής), ενώ, σε θεσμικό επίπεδο, προκρίθηκε η σύσταση της Κυβερνητικής Επιτροπής Στεγαστικής Πολιτικής (Πράξη Υπουργικού Συμβουλίου με αρ. 10/28-5-2025, Α’ 96), ως εποπτικού και συντονιστικού διυπουργικού στεγαστικού οργάνου, υπό την Προεδρία του Υπουργού Επικρατείας, αρμόδιου για τον συντονισμό του κυβερνητικού έργου

Συγκεκριμένα, ως προς την αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας με κοινωνική αντιπαροχή, με πρωτοβουλία της Κυβερνητικής Επιτροπής Στεγαστικής Πολιτικής, απευθύνθηκε αίτημα αποστολής καταλόγων ακινήτων προς τους φορείς της Κεντρικής Κυβέρνησης και συγκεντρώθηκαν αρχικά εξήντα οκτώ (68) ακίνητα, κυριότητας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (ΥΠΕΘΟΟ) και της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης (ΔΥΠΑ). Στη συνέχεια, με την τεχνική υποστήριξη της Ελληνικής Εταιρείας Συμμετοχών και Περιουσίας, τα ανωτέρω ακίνητα εξετάστηκαν ως προς την καταλληλότητά τους, βάσει των κριτηρίων νομικής και τεχνικής ωριμότητας, χωροθέτησης και εμβαδού και ομαδοποιήθηκαν σε τρεις κατηγορίες. Η πρώτη κατηγορία (άμεσα αξιοποιήσιμα) περιλαμβάνει οκτώ (8) ακίνητα της ΔΥΠΑ τα οποία περιήλθαν στην αποκλειστική διαχείριση του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας (ΥΚΟΙΣΟ) (Κοινή Υπουργική Απόφαση Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης, Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, 6-5-2026, Β’ 2529) και θα αξιοποιηθούν στον α’ διαγωνισμό κοινωνικής αντιπαροχής Τα ακίνητα χωροθετούνται στην Παιανία (Περιφέρεια Αττικής), στην Καλαμάτα και στον Πύργο (Περιφέρεια Πελοποννήσου), καθώς και στη Λάρισα (Περιφέρεια Θεσσαλίας). Πρόκειται για αδόμητα ακίνητα, στα οποία εκτιμάται ότι θα δημιουργηθούν τουλάχιστον 130 μονάδες προσιτής κατοικίας. Τα ακίνητα της δεύτερης και τρίτης ομάδας θα ενταχθούν σε διαδικασία ωρίμανσης προς τον σκοπό της αξιοποίησής τους σε επόμενους διαγωνισμούς κοινωνικής αντιπαροχής ενώ, παράλληλα, συνεχίζεται η προσπάθεια εμπλουτισμού των καταλόγων με νέα ακίνητα. Επομένως, η έως σήμερα καταγραφή δημοσίων ακινήτων, όπως αυτή θα αποτυπωθεί στο φυσικό αντικείμενο του α’ διαγωνισμού, συνιστά το πρώτο στάδιο μιας ευρύτερης διαδικασίας αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας για την ενίσχυση του αποθέματος προσιτής κατοικίας, της οποίας τη συνέχεια και την αποτελεσματικότητα εγγυάται σε επίπεδο διυπουργικού συντονισμού η Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής.

Παράλληλα και συμπληρωματικά, το πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας σε ανενεργά στρατόπεδα, με χρηματοδότηση ως προς το κατασκευαστικό σκέλος με πόρους του Κοινωνικού Κλιματικού Ταμείου, θα υλοποιηθεί σε τέσσερα (4) στρατόπεδα, τα οποία χωροθετούνται, μεταξύ άλλων, στους δήμους Αχαρνών (Περιφέρεια Αττικής), στο δήμο Ευόσμου-Κορδελιού (Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας) και στο δήμο Πατρών (Περιφέρεια Δυτικής Ελλάδας), όπου εκτιμάται ότι θα δημιουργηθούν τουλάχιστον 2.300 μονάδες κοινωνικής κατοικίας.

δ) Απουσία κατάλληλων και αξιόπιστων στοιχείων

Έναν ακόμη βασικό περιορισμό στην αποτύπωση των τάσεων της αγοράς στέγασης αποτελεί ο κατακερματισμός και η περιορισμένη αξιοπιστία των διαθέσιμων στοιχείων για τον ακριβή προσδιορισμό των πραγματικών στεγαστικών αναγκών. Υφίστανται επιμέρους πηγές πληροφόρησης, όπως τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια της ΑΑΔΕ, τα οποία καταγράφουν δηλωμένες μισθώσεις, στοιχεία διάρκειας και μηνιαίου μισθώματος, οι δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος, που παρακολουθούν την εξέλιξη των τιμών στην αγορά ακινήτων, καθώς και το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, το οποίο αποτυπώνει ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, οι πηγές αυτές παρέχουν κυρίως επιμέρους ενδείξεις για τη λειτουργία της αγοράς και δεν επαρκούν από μόνες τους για την πλήρη κατανόηση της στεγαστικής ζήτησης, καθώς δεν αποτυπώνουν με ενιαίο τρόπο τη μη δηλωμένη ή ανικανοποίητη ζήτηση, τις ανάγκες ανά κατηγορία νοικοκυριού, τη χωρική ένταση του προβλήματος και τη διαθεσιμότητα κατοικιών σε πραγματικό χρόνο.

Στο πλαίσιο αυτό, το νεοσύστατο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ, με προγραμματισμένη έναρξη λειτουργίας τον Ιούνιο 2026, θα αποτελέσει σημαντικό βήμα, καθώς θα συγκεντρώνει σε ενιαίο μητρώο πληροφορίες και δεδομένα για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση των ακινήτων, όπως το είδος και την περιγραφή του ακινήτου, τα δικαιώματα επί αυτού και τη χρήση του, με δυνατότητα διασύνδεσης με το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων του Κτηματολογίου και άλλα ψηφιακά συστήματα.

1.2.1.3 Εξωτερικές Επιδράσεις

Η ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος είναι κρίσιμη για την επίτευξη μηδενικών εκπομπών σε όλο το στεγαστικό απόθεμα έως το έτος 2050 στο πλαίσιο της αναθεωρημένης Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1275 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 24ης Απριλίου 2024 για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτηρίων (EPBD), η οποία θέτει ως στόχο την πλήρη απανθρακοποίησή τους έως το έτος 2050, καθώς η πλειονότητα των υφιστάμενων κτηρίων στην επικράτεια είναι χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Η μετάβαση αυτή μπορεί να δημιουργήσει νέες πιέσεις τόσο στον κατασκευαστικό κλάδο όσο και στις τιμές διάθεσης ακινήτων του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Παράλληλα, οι οικονομικές, υγειονομικές, κλιματικές και γεωπολιτικές επιδράσεις διαμορφώνουν το πλαίσιο μέσα στο οποίο εξελίσσεται η αγορά κατοικίας.

α) Υγειονομικές επιπτώσεις

Παρά το ισχυρό πλήγμα της πανδημίας του κορονοϊού στην ελληνική οικονομία, η αγορά ακινήτων έδειξε σημαντική ανθεκτικότητα. Από τη μία πλευρά, οι τιμές των κατοικιών δεν μειώθηκαν κατά την περίοδο της υγειονομικής κρίσης (Δείκτης Τιμών Κατοικιών, ΤτΕ), ενώ από την άλλη η οικοδομική δραστηριότητα κινήθηκε ανοδικά, σε αντίθεση με τη γενικότερη μείωση του ΑΕΠ. Η μετά-πανδημική περίοδος ανέδειξε επίσης νέα πρότυπα ζήτησης, όπως μεγαλύτερη προτίμηση για κατοικίες με εξωτερικούς χώρους, καθώς και αυξημένη δυναμική για περιοχές πέραν των πυκνοκατοικημένων αστικών κέντρων. Τα δεδομένα αυτά αποτυπώνουν τη μετατόπιση των προτεραιοτήτων των νοικοκυριών στις επιλογές κατοικίας.

β) Κλιματική αλλαγή

Σύμφωνα με χαρτογράφηση του ESPON (2022), η Ελλάδα κατατάσσεται σε κατηγορία μέτριου έως υψηλού κινδύνου όσον αφορά την επίδραση των κλιματικών αλλαγών, σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες. Οι φυσικές καταστροφές και η αυξανόμενη κλιματική πίεση ενδέχεται να οδηγήσουν σε απώλεια του οικιστικού αποθέματος, λόγω σοβαρών ζημιών, του υψηλού κόστους ανακατασκευής και της έλλειψης ασφαλιστικής κάλυψης έναντι φυσικών καταστροφών. Παράλληλα, τα ακραία καιρικά φαινόμενα φαίνεται να επηρεάζουν τη ζήτηση, μετατοπίζοντάς την προς «ασφαλέστερες» περιοχές. Η ανάγκη ενσωμάτωσης της κλιματικής διάστασης στη στεγαστική πολιτική, μέσω αυστηρότερων προδιαγραφών και κινήτρων ανθεκτικότητας, αναδεικνύεται ως κρίσιμο στοιχείο για τη βιωσιμότητα του αποθέματος.

γ) Γεωπολιτικές Μεταβολές

Οι πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις σε παγκόσμιο επίπεδο φαίνεται να έχουν επηρεάσει αρνητικά τον κατασκευαστικό κλάδο και την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών στην Ελλάδα. Η αναταραχή στις αλυσίδες εφοδιασμού, η άνοδος των τιμών της ενέργειας και η μεταβλητότητα στο κόστος των πρώτων υλών έχουν επιβαρύνει σημαντικά το κόστος κατασκευής. Οι εξελίξεις αυτές έχουν πιθανές επιπτώσεις στα επίπεδα προσιτότητας της στεγαστικής αγοράς, καθώς η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους μετακυλίεται μερικώς στις τελικές τιμές πώλησης, ενώ η ευρύτερη οικονομική αβεβαιότητα περιορίζει τη ζήτηση τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για επενδύσεις σε ακίνητα.

1.2.2 Ανάλυση των χαρακτηριστικών του στεγαστικού ζητήματος

Από τη συνολική ανάλυση των παραγόντων που διαμορφώνουν την προσφορά, τη ζήτηση, τη δυναμική της αγοράς και τις εξωτερικές επιδράσεις, αναδεικνύεται ότι το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα είναι αποτέλεσμα ανισορροπίας μεταξύ ζήτησης και προσφοράς κατοικίας. Η ανισορροπία αυτή δεν εκδηλώνεται με ενιαίο τρόπο σε όλη τη χώρα, αλλά εμφανίζει έντονη γεωγραφική και κοινωνική διαφοροποίηση, με αυξημένες πιέσεις στα μεγάλα αστικά κέντρα, στους τουριστικούς προορισμούς και στις νησιωτικές περιοχές, καθώς και με υπο-αξιοποίηση μέρους του παλαιού οικιστικού αποθέματος σε επιμέρους περιοχές.

Από την πλευρά της προσφοράς, η παλαιότητα του οικιστικού αποθέματος, οι ανάγκες εκτεταμένων ανακαινίσεων, ενεργειακής αναβάθμισης και τεχνικού εκσυγχρονισμού, καθώς και το αυξημένο κόστος κατασκευής και επισκευών, περιορίζουν τη δυνατότητα άμεσης αξιοποίησης σημαντικού μέρους των διαθέσιμων κατοικιών. Παράλληλα, οι κλειστές κατοικίες ενεργοποιούνται με χαμηλότερους ρυθμούς, καθεστώς που επηρεάζεται από τη χωρική τους κατανομή, την τεχνική τους κατάσταση, ζητήματα ιδιοκτησίας και συμμόρφωσης, αλλά και από τη μετατόπιση μέρους του αποθέματος προς βραχυχρόνιες ή τουριστικές χρήσεις.

Από την πλευρά της ζήτησης, η μείωση του συνολικού πληθυσμού δεν έχει οδηγήσει σε αντίστοιχη αποκλιμάκωση των στεγαστικών αναγκών, καθώς η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών και η μείωση του μέσου μεγέθους τους ενισχύουν τη ζήτηση για κατοικίες. Η ζήτηση αυτή επιβαρύνεται περαιτέρω από τη συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας στα αστικά κέντρα, τη δυσκολία πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία, το χαμηλό επίπεδο αποταμίευσης τα έτη της οικονομικής κρίσης και το αυξημένο κόστος δανεισμού, παρά τη βελτίωση εισοδημάτων και απασχόλησης τα τελευταία χρόνια.

Στο επίπεδο της δυναμικής της αγοράς, η άνοδος των τιμών πώλησης και μίσθωσης, των μοναδιαίων αξιών και των σχετικών δεικτών τιμών κατοικίας επιβεβαιώνει ότι η υφιστάμενη προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει την αυξημένη ζήτηση. Η πίεση αυτή ενισχύεται τόσο από το εγχώριο αγοραστικό ενδιαφέρον όσο και από ειδικές μορφές επενδυτικής και τουριστικής ζήτησης, ενώ η σύγκλιση των τιμών παλαιών και νεόδμητων κατοικιών αναδεικνύει την αυξημένη απορρόφηση του παλαιότερου αποθέματος λόγω περιορισμένης παραγωγής νέας κατοικίας.

Παράλληλα, εξωτερικοί παράγοντες, όπως οι απαιτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης του κτηριακού αποθέματος, η κλιματική αλλαγή, οι γεωπολιτικές και υγειονομικές κρίσεις, καθώς και οι μεταβολές στα πρότυπα κατοίκησης, επιδρούν επιπρόσθετα στη στεγαστική αγορά. Οι παράγοντες αυτοί αυξάνουν το κόστος διατήρησης και αναβάθμισης των κατοικιών, μεταβάλλουν τις προτιμήσεις των νοικοκυριών και εντείνουν τις πιέσεις στη στεγαστική προσιτότητα, ιδίως για ομάδες με χαμηλότερη οικονομική ανθεκτικότητα.

Τα παραπάνω χαρακτηριστικά εξηγούν την ένταση και τη διαφοροποίηση της τρέχουσας στεγαστικής πίεσης. Στην ενότητα που ακολουθεί, η στεγαστική πίεση αποτυπώνεται, αφενός, μέσα από τους σχετικούς δείκτες κόστους στέγασης και υπερβάλλοντος κόστους και αφετέρου μέσα από την ανάλυση των ομάδων-στόχων, των κοινωνικών χαρακτηριστικών και των χωρικών διαφοροποιήσεων που καθορίζουν τις επιμέρους στεγαστικές ανάγκες.

α) Στεγαστική πίεση

Σύμφωνα με τη σχετική κατεύθυνση που αποτυπώνεται στο Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, η στεγαστική πίεση αποτυπώνεται σε δύο κύριους δείκτες: τον δείκτη Κόστους στέγασης ως μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών (Share of housing costs in disposable household income), ο οποίος μετρά το ποσοστό των συνολικών εξόδων που αφορούν τη στέγαση (ενοίκιο ή δόση στεγαστικού, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, συντήρηση κατοικίας και ασφάλεια κατοικίας) σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού και το δείκτη Υπερβάλλοντος κόστους στέγασης (Housing cost overburden rate), ο οποίος μετρά το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε νοικοκυριά όπου δαπανάται περισσότερο από το 40% του συνολικού διαθέσιμου εισοδήματος σε κόστη που αφορούν στη στέγαση. Σύμφωνα με τον δείκτη Κόστους στέγασης ως μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών (Share of housing costs in disposable household income) της Eurostat, η Ελλάδα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό διάθεσης εισοδήματος για στέγαση στην ΕΕ, με ποσοστό 34,6%. Παρά τις βελτιώσεις της τελευταίας δεκαετίας, η τιμή του δείκτη παραμένει σταθερά υψηλότερη σε σχέση με τα υπόλοιπα κράτη μέλη της ΕΕ. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει μια δομική αδυναμία στην ελληνική αγορά κατοικίας: τα νοικοκυριά, και ιδίως οι νέοι και οι χαμηλού εισοδήματος δαπανούν δυσανάλογο μέρος των πόρων τους για στέγαση. Η διαχρονική επιβάρυνση περιορίζει την αποταμίευση, καθυστερεί την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση και αυξάνει τον κίνδυνο κοινωνικού αποκλεισμού.

Ειδικότερα, η διαχρονική πορεία του δείκτη στεγαστικού κόστους ως ποσοστού του διαθέσιμου εισοδήματος αποτυπώνει τέσσερις διακριτές φάσεις: κατά την περίοδο 2011–2014 σημειώθηκε κλιμάκωση της πίεσης, καθώς τα εισοδήματα μειώθηκαν ταχύτερα από τις τιμές κατοικίας, με αποτέλεσμα η σχετική επιβάρυνση των νοικοκυριών να αυξηθεί σημαντικά και ο δείκτης να κορυφωθεί το έτος 2014. Ακολούθησε περίοδος σταθερής πίεσης (2015–2018) και στη συνέχεια αποκλιμάκωση της πίεσης (2019–2021), καθώς η σταθεροποίηση και μερική ανάκαμψη των εισοδημάτων συνέβαλε στη σταδιακή υποχώρηση του δείκτη, ενώ οι τιμές κατοικίας παρέμεναν σε σχετικά χαμηλότερα επίπεδα.

Από το έτος 2022 και έπειτα παρατηρείται επανεμφάνιση της στεγαστικής πίεσης, καθώς η ταχεία άνοδος των τιμών κατοικίας ξεπερνά εκ νέου τη βελτίωση των εισοδημάτων, οδηγώντας σε αναστροφή της προηγούμενης τάσης. Η εξέλιξη αυτή είναι άμεση απόρροια της ανισορροπίας προσφοράς – ζήτησης της αγοράς στέγασης που έχει ήδη αναλυθεί και ανάγεται στη συνδυασμένη επίδραση της περιορισμένης οικοδομικής δραστηριότητας, της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους, της εντεινόμενης ζήτησης και των υψηλών πιέσεων στα αστικά κέντρα. Τέλος, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, το έτος 2025 καταγράφεται εκ νέου μείωση του δείκτη σε 34,6% αλλά και της απόκλισης από τον Ευρωπαϊκό μέσο όρο σε 15 μονάδες (από 20 μονάδες τα έτη 2014 και 2018).

Αντίστοιχα υψηλές καταγράφονται οι τιμές του δείκτη Υπερβάλλοντος κόστους στέγασης (Housing cost overburden rate), ο οποίος ανέρχεται σε 26,4% για το έτος 2025. Το ποσοστό των νοικοκυριών που δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος τους σε κόστη που αφορούν τη στέγαση κορυφώθηκε το έτος 2015 (45,5%). Όπως και στην περίπτωση του πρώτου δείκτη, ακολούθησε αποκλιμάκωση της πίεσης (2019: 36,2%, 2022: 26,7%), μικρή αύξηση για τα επόμενα δύο έτη (2024: 28,9%), ενώ εκ νέου μείωση καταγράφεται σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία (2025: 26,4%). Και σε αυτόν τον δείκτη η Ελλάδα καταγράφει το μεγαλύτερο ποσοστό στην Ε.Ε., με την απόκλιση, ωστόσο, να μειώνεται σταδιακά από τις 34 μονάδες το έτος 2015 (Ελλάδα: 45,5%, μέσος όρος Ε.Ε.: 11,6%), στις 26 μονάδες το έτος 2019 (Ελλάδα: 36,2%, μέσος όρος Ε.Ε.: 10,1%) και από εκεί στις 18 μονάδες το έτος 2025 (Ελλάδα: 26,4%, μέσος όρος Ε.Ε.: 7,7%).

Αναφορικά με τους δύο παραπάνω δείκτες, με πρόσφατη ανακοίνωση της (10-6-2026) σχετικά με την «αναθεώρηση των εκτιμήσεων για το κόστος στέγασης» η Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) επισήμανε ότι «στο πλαίσιο των προσπαθειών της για τη βελτίωση της ακρίβειας των εκτιμήσεων που αφορούν το κόστος στέγασης, βρίσκεται στη διαδικασία εμπλουτισμού του υφιστάμενου στατιστικού μοντέλου με στοιχεία από την Ευρωπαϊκή Έρευνα για το Εισόδημα και τις Συνθήκες Διαβίωσης των Νοικοκυριών της Χώρας. Επίσης, με αφετηρία το τρέχον έτος, η ΕΛΣΤΑΤ εισάγει ένα συμπληρωματικό ερωτηματολόγιο, μέσω του οποίου τα νοικοκυριά θα δηλώνουν όλες τις σχετικές πληροφορίες. Με την ολοκλήρωση των ανωτέρω εργασιών και σε συμμόρφωση με τον Ευρωπαϊκό Κώδικα Ορθής Πρακτικής, η ΕΛΣΤΑΤ θα ενημερώσει τους χρήστες για τις εξελίξεις στο θέμα.»

β) Ανάλυση αναγκών βάσει χαρακτηριστικών του πληθυσμού σε στεγαστική πίεση

Η ανάλυση των αναγκών πραγματοποιείται στη βάση των τριών κρίσιμων χαρακτηριστικών που συνιστούν η ηλικία, το διαθέσιμο εισόδημα και η οικογενειακή κατάσταση ενώ, παράλληλα, στο μέτρο των διαθέσιμων στοιχείων, επισημαίνονται οι διαφοροποιήσεις σε περιφερειακό και τοπικό επίπεδο, σε αγροτικές και αστικές περιοχές καθώς και σε μεγάλες και μικρές πόλεις.

βα) Ηλικία

Η ηλικία αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την κατανόηση των στεγαστικών αναγκών, καθώς συνδέεται άμεσα με την οικονομική δυνατότητα και την πρόσβαση στην κατοικία. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, το ζήτημα αναγνωρίζεται πλέον ως δομικό εμπόδιο για τη συμμετοχή στην εκπαίδευση και την κινητικότητα των νέων. Στο πλαίσιο του Ευρωπαϊκού Σχεδίου για την Προσιτή Στέγαση επισημαίνεται ότι η έλλειψη προσιτής κατοικίας λειτουργεί αποτρεπτικά για τη φοίτηση σε πανεπιστημιακές δομές, ιδίως σε άλλο τόπο ή χώρα, περιορίζοντας ουσιαστικά την πρόσβαση των νέων στην τριτοβάθμια εκπαίδευση.

Ειδικότερα, στην Ευρωπαϊκή Ένωση, η φοιτητική στέγαση χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερη κινητικότητα και μεγαλύτερη χρήση εναλλακτικών μορφών διαβίωσης σε σχέση με την παραμονή με γονείς. Σύμφωνα με το πρόγραμμα EUROSTUDENT, μόλις το 34% των φοιτητών διαμένουν με τους γονείς τους, ενώ, εκ των όσων δεν διαμένουν με τους γονείς τους, μόλις το 18% μένουν μόνοι, με τους λοιπούς να συγκατοικούν ή να διαμένουν σε εστίες, κάτι που αντανακλά τη σχετικά υψηλή κινητικότητα και ανεξαρτησία των φοιτητών εντός της ΕΕ. Αντίθετα, στην Ελλάδα παρατηρείται σαφώς υψηλότερη τάση να διαμένουν με γονείς, καθώς οι νέοι εγκαταλείπουν το πατρικό σημαντικά αργότερα (περί τα 30,7 έτη έναντι ~26 ετών στην ΕΕ, Eurostat 2024), ενώ εκτιμάται ότι έως και το 60% των νέων 25–34 ετών εξακολουθεί να διαμένει με τους γονείς του. Η περιορισμένη ανάπτυξη κουλτούρας συγκατοίκησης και η ισχυρή οικογενειακή στήριξη λειτουργούν ανασταλτικά στη διαμόρφωση εναλλακτικών μοντέλων στέγασης, παρά το γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια επιχειρούνται πολιτικές παρεμβάσεις για ενίσχυση της ανεξαρτησίας των φοιτητών, όπως η παροχή πρόσθετων φοιτητικών επιδομάτων και κινήτρων στέγασης.

Αναλυτικά, στην Ελλάδα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Στρατηγικής Φοιτητικής Στέγασης (2026-2035) του Υπουργείου Παιδείας, Θρησκευμάτων και Αθλητισμού (ΥΠΑΙΘΑ), οι δημόσιες φοιτητικές εστίες προσφέρουν 9.200 λειτουργικές κλίνες, καλύπτοντας ένα πολύ μικρό ποσοστό εκ των φοιτητών που σπουδάζουν μακριά από την κατοικία τους (200 χιλ. εκ του συνόλου των 351 χιλ. φοιτητών), συγκριτικά με τον ευρωπαϊκό μ.ο. 15-18%.  Σε επίπεδο γεωγραφικής κατανομής, καταγράφεται έλλειψη φοιτητικών εστιών σε πόλεις όπως ενδεικτικά ο Βόλος, η Λαμία, η Αλεξανδρούπολη, η Καστοριά, η Πτολεμαΐδα, καθώς και ανεπάρκεια διαθέσιμων θέσεων σε υφιστάμενες εστίες σε Ηράκλειο, Ρέθυμνο, Κομοτηνή, Κοζάνη και Φλώρινα. Στο πρόβλημα της χαμηλής κάλυψης των αναγκών προστίθεται το ζήτημα της παλαιότητας και υπολειτουργίας μεγάλου μέρους των υφιστάμενων φοιτητικών εστιών, το οποίο ανεγέρθηκε κατά τις δεκαετίες  1970-1980 και έκτοτε δεν έτυχε ουσιαστικής ανακαίνισης. Προς τον σκοπό της ενίσχυσης της προσφοράς φοιτητικής στέγασης, υλοποιείται, αφενός, έργο κατασκευής νέων φοιτητικών εστιών μέσω ΣΔΙΤ και, αφετέρου, έργο ανακαίνισης υφιστάμενων φοιτητικών εστιών. Συγκεκριμένα, το έργο κατασκευής φοιτητικών εστιών μέσω Συμπράξεων Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) αφορά έξι (6) Πανεπιστημιακά Ιδρύματα και ειδικότερα τα Πανεπιστήμια Κρήτης, Θεσσαλίας, Δυτικής Μακεδονίας, Δυτικής Αττικής, καθώς και το Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης και το Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο (ανακαίνιση υφιστάμενων εστιών) και θα αναπτυχθεί σε δώδεκα (12) Δήμους (Ρέθυμνο, Ηράκλειο, Βόλος, Λαμία, Κοζάνη, Φλώρινα, Καστοριά, Πτολεμαΐδα, Φυλής, Αλεξανδρούπολη, Κομοτηνή και Ζωγράφου). Ο προϋπολογισμός του προγράμματος ανέρχεται σε 737.500.000€, με στόχο την κάλυψη των αναγκών στέγασης για 8.600 φοιτητές , ενώ βάσει της έως σήμερα εξέλιξης των σχετικών διαγωνιστικών διαδικασιών, εκτιμάται ότι οι νέες εστίες θα παραδοθούν προς χρήση εντός του έτους 2029. Παράλληλα, το έργο ανακαίνισης υφιστάμενων φοιτητικών εστιών, αφορά έξι (6) Πανεπιστημιακά Ιδρύματα και ειδικότερα το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών, το Πάντειο Πανεπιστήμιο, το Πολυτεχνείο Κρήτης, το Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης και τα Πανεπιστήμια Πατρών και Ιωαννίνων. Πρόκειται για παρεμβάσεις που στοχεύουν στην άμεση αύξηση των λειτουργικών κλινών χωρίς νέα κατασκευή, με ορίζοντα ολοκλήρωσης των εργασιών εντός 12-24 μηνών. Τέλος, έχει δρομολογηθεί διακριτό έργο ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης των φοιτητικών εστιών που τελούν υπό τη διαχειριστική αρμοδιότητα του Ινστιτούτου Νεολαίας και Δια Βίου Μάθησης (ΙΝΕΔΙΒΙΜ), με το οποίο αξιοποιούνται πόροι ύψους 224 εκ. € του Κοινωνικού Κλιματικού Ταμείου για την κάλυψη των σχετικών αναγκών σε 17 κτήρια φοιτητικών εστιών (ενδεικτικά: σε Ζωγράφου, Θεσσαλονίκη, Ιωάννινα, Κομοτηνή).

Παράλληλα, εφαρμόζεται το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα, το οποίο αποτελεί βασικό εργαλείο ενίσχυσης της πρόσβασης στη στέγαση χωρίς, ωστόσο, να υποκαθιστά την ανάγκη δημιουργίας υποδομών. Το ύψος του επιδόματος, σε συνέχεια πρόσφατων αυξήσεων στα ποσά, κυμαίνεται από 1.500 € και 2.000 €, σε περίπτωση συγκατοίκησης έως 2.500 €, ετησίως, στην περίπτωση συγκατοίκησης εκτός Αθηνών και Θεσσαλονίκης.

Συνολικά, η στεγαστική κατάσταση των νέων και ειδικότερα των φοιτητών αναδεικνύει με σαφήνεια ότι το ζήτημα της ηλικίας δεν αφορά μόνο τη χρονική στιγμή πρόσβασης στην κατοικία, αλλά και την ισότητα ευκαιριών στην εκπαίδευση και τη χωρική συνοχή.

ββ) Διαθέσιμο Εισόδημα και Πληθυσμός σε Κίνδυνο Φτώχειας

Το διαθέσιμο εισόδημα αποτελεί έναν από τους βασικότερους παράγοντες διαφοροποίησης των στεγαστικών αναγκών, καθώς καθορίζει σε μεγάλο βαθμό την ικανότητα των νοικοκυριών να ανταποκριθούν στο κόστος στέγασης και να εξασφαλίσουν κατάλληλη κατοικία.

Η επίδραση του εισοδήματος αποτυπώνεται με ιδιαίτερη ένταση στον δείκτη υπερβάλλοντος κόστους στέγασης (Housing cost overburden rate) της Eurostat. Ειδικότερα σε εθνικό επίπεδο, για τα νοικοκυριά που ανήκουν στο χαμηλότερο εισοδηματικό πεμπτημόριο, το ποσοστό εκείνων που δαπανούν άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση υπερβαίνει το 80%, γεγονός που υποδηλώνει εξαιρετικά υψηλή στεγαστική επιβάρυνση. Αντίθετα, για τα νοικοκυριά του υψηλότερου εισοδηματικού πεμπτημορίου, το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται σε επίπεδα της τάξης του 1%–2%, αναδεικνύοντας την εξαιρετικά περιορισμένη πίεση στα υψηλότερα εισοδήματα.

Ως προς τη γεωγραφική κατανομή της πίεσης στα εισοδήματα, κρίσιμος είναι ο δείκτης του κινδύνου φτώχειας (At-Risk-of-Poverty, AROP), ο οποίος αποτυπώνει το ποσοστό του πληθυσμού που ζει με εισόδημα κάτω από το 60% του εθνικού διάμεσου διαθέσιμου εισοδήματος και αποτελεί βασικό ευρωπαϊκό δείκτη οικονομικής ευαλωτότητας. Με βάση τα στοιχεία της Eurostat για το έτος 2025, το υψηλότερο ποσοστό κινδύνου φτώχειας καταγράφεται στην Πελοπόννησο (30,1%), ακολουθούμενη από την Ανατολική Μακεδονία και Θράκη (26,8%), τη Θεσσαλία (25%), τη Στέρεα Ελλάδα (24,6%), την Κεντρική Μακεδονία (24,2%) και τη Δυτική Ελλάδα (23%). Στη συνέχεια καταγράφονται το Βόρειο Αιγαίο (22,5%) και τα Ιόνια Νησιά (22,4%), η ‘Ήπειρος (22%), η Δυτική Μακεδονία (21,7%). Χαμηλότερα ποσοστά εμφανίζουν το Νότιο Αιγαίο (18,0%), η Αττική (13,7%), και η Κρήτη (12,7%), η οποία καταγράφει το χαμηλότερο ποσοστό μεταξύ των περιφερειών.

Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και από συμπληρωματικούς δείκτες, όπως το ποσοστό του εισοδήματος που κατευθύνεται σε δαπάνες στέγασης. Για τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα, το ποσοστό αυτό προσεγγίζει ή και υπερβαίνει το 30%–40% του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ για τα υψηλότερα εισοδήματα παραμένει σημαντικά χαμηλότερο, συχνά κάτω από το 20%. Η διαφορά αυτή υποδηλώνει σημαντικούς περιορισμούς στην κάλυψη άλλων βασικών αναγκών για τα οικονομικά ασθενέστερα νοικοκυριά.

Περαιτέρω, η επεξεργασία δεδομένων εισοδήματος της ΑΑΔΕ αναδεικνύει τη συγκέντρωση μεγάλου μέρους των φορολογουμένων σε χαμηλές και μεσαίες εισοδηματικές κατηγορίες, με σημαντικό ποσοστό νοικοκυριών να δηλώνει ετήσια εισοδήματα που δεν επαρκούν για την κάλυψη του κόστους κατοικίας στις τρέχουσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικίας. Η κατανομή αυτή εντείνει τη στεγαστική πίεση, καθώς μεγάλα τμήματα του πληθυσμού εκτίθενται σε υψηλά επίπεδα επιβάρυνσης σε σχέση με τις οικονομικές τους δυνατότητες, ειδικά για άτομα που νοικιάζουν και δεν ιδιοκατοικούν.

Επομένως, ιδιαίτερα έντονη είναι η στεγαστική επιβάρυνση στα νοικοκυριά που διαμένουν σε ενοικιαζόμενη κατοικία. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό υπερβάλλοντος κόστους στέγασης για ενοικιαστές που καταβάλλουν ενοίκιο αγοράς είναι διαχρονικά εξαιρετικά υψηλό στην Ελλάδα, φθάνοντας σε επίπεδα άνω του 80% την περίοδο πριν το έτος 2020. Παρά την υποχώρηση που καταγράφεται τα τελευταία έτη, το ποσοστό παραμένει σημαντικά αυξημένο, διαμορφούμενο στο 40,5% το 2023 και στο 26,0% το έτος 2025. Τα επίπεδα αυτά παραμένουν υψηλότερα σε σύγκριση με τα αντίστοιχα των ιδιοκατοικούντων, για τους οποίους τα ποσοστά υπερβάλλοντος κόστους στέγασης κυμαίνονται περίπου στο 20%–26% τα τελευταία έτη. Η διαφοροποίηση αυτή αναδεικνύει ότι οι ενοικιαστές στην ελεύθερη αγορά αποτελούν τη βασική ομάδα υψηλού κινδύνου ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση, καθώς επηρεάζονται άμεσα από τη διαμόρφωση των τιμών μίσθωσης και τη μεταβλητότητα της αγοράς.

Η ανάλυση της ιδιοκατοίκησης σε δημοτικό επίπεδο αναδεικνύει έντονες χωρικές ανισότητες, οι οποίες συνδέονται άμεσα με τη δομή και τη λειτουργία της αγοράς κατοικίας. Ειδικότερα, τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης καταγράφονται σε περιφερειακούς και κυρίως αγροτικού χαρακτήρα δήμους, όπως η Ελασσόνα (89%), ο Λαγκαδάς (84%), η Νάουσα (83%), η Χαλκηδόνα (83%) και η Αλεξάνδρεια (83%), όπου η κατοικία συνδέεται περισσότερο με ιδιοκτησία και οικογενειακή περιουσία. Αντίθετα, τα χαμηλότερα ποσοστά εντοπίζονται σε μεγάλα αστικά και δυναμικά κέντρα, όπως ο Δήμος Αθηναίων (53%), ο Δήμος Ζωγράφου (53%), ο Δήμος Ρεθύμνου (56%), ο Δήμος Κω (57%) και ο Δήμος Θεσσαλονίκης (58%), όπου η μίσθωση αποτελεί πολύ σημαντικότερο τμήμα της στεγαστικής αγοράς. Η απόκλιση αυτή υποδηλώνει ότι η εξάρτηση από την ενοικίαση είναι αισθητά υψηλότερη στις αστικές περιοχές, όπου συγκεντρώνεται και η μεγαλύτερη στεγαστική πίεση. Συνεπώς, το στεγαστικό ζήτημα εμφανίζεται με διαφοροποιημένα χαρακτηριστικά χωρικά: στις περιφερειακές περιοχές κυριαρχεί η ιδιοκατοίκηση και η σχετική σταθερότητα, ενώ στα αστικά κέντρα η χαμηλότερη ιδιοκατοίκηση συνδέεται με αυξημένη ευαλωτότητα των ενοικιαστών και εντονότερες πιέσεις στη διαθεσιμότητα και το κόστος της κατοικίας (ΕΛΣΤΑΤ 2021).

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η Ελλάδα συγκαταλέγεται μεταξύ των χωρών με τη μεγαλύτερη απόκλιση μεταξύ χαμηλών και υψηλών εισοδημάτων ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση, γεγονός που αναδεικνύει τον έντονα άνισο χαρακτήρα του φαινομένου. Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι το στεγαστικό ζήτημα δεν κατανέμεται ομοιόμορφα, αλλά επηρεάζει κυρίως τα οικονομικά πιο ευάλωτα νοικοκυριά, ενώ τα υψηλότερα εισοδήματα εμφανίζουν σημαντικά μεγαλύτερη ανθεκτικότητα στις μεταβολές του κόστους στέγασης.

Συνολικά, το διαθέσιμο εισόδημα αναδεικνύεται ως κεντρικός άξονας ανισότητας στη στέγαση, με τη στεγαστική επιβάρυνση να συγκεντρώνεται στα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα και να αποκλιμακώνεται ταχέως όσο αυξάνεται το εισόδημα. Η διαπίστωση αυτή καθιστά αναγκαία τη διαμόρφωση στοχευμένων πολιτικών που λαμβάνουν υπόψη τόσο τη διαστρωμάτωση του εισοδήματος όσο και τις διαφοροποιημένες δυνατότητες των νοικοκυριών να ανταποκριθούν στο κόστος κατοικίας.

βγ) Δημόσιοι υπάλληλοι σε κρίσιμα επαγγέλματα

Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση αναγνωρίζει ότι η στεγαστική κρίση δεν αφορά πλέον μόνο τα χαμηλότερα εισοδήματα, αλλά επηρεάζει και εργαζόμενους σε κρίσιμες δημόσιες λειτουργίες. Ειδικότερα, επισημαίνεται ότι οι υπάλληλοι σε κρίσιμα επαγγέλματα («essential workers»), όπως εκπαιδευτικοί, νοσηλευτές, πυροσβέστες και αστυνομικοί, δυσκολεύονται πλέον να κατοικήσουν στις κοινότητες όπου υπηρετούν, γεγονός που περιορίζει την κινητικότητα εργατικού δυναμικού και υπονομεύει την πρόσβαση σε βασικές υπηρεσίες.

Στην Ελλάδα, το ζήτημα αυτό εμφανίζεται με ιδιαίτερη ένταση σε νησιωτικούς και τουριστικούς δήμους, όπου οι πιέσεις στις τιμές κατοικίας και η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Όπως αναφέρεται στην ενότητα 1.2.1 του παρόντος καθώς και σε σχετική μελέτη του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας (ΥΚΟΙΣΟ) για τη Στέγαση Προσωπικού Δημοσίου Τομέα σε Δήμους Υψηλής Έντασης Αναγκών (Απρίλιος 2025), η αύξηση του τουρισμού, η πώληση κατοικιών για τουριστική ή εξοχική χρήση και η εμπορική αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν οδηγήσει σε μείωση διαθέσιμων ακινήτων και αύξηση ενοικίων, επηρεάζοντας ειδικότητες όπως ιατρούς, νοσηλευτές, πληρώματα ΕΚΑΒ, αναπληρωτές εκπαιδευτικούς, αστυνομικούς, λιμενικούς, πυροσβέστες και δημοτικούς υπαλλήλους.

Για τον λόγο αυτό, η μελέτη του έτους 2025 ως συνέχεια σχετικής έρευνας της Ελληνικής Εταιρείας Τοπικής Ανάπτυξης και Αυτοδιοίκησης (ΕΕΤΑΑ) του έτους 2023, εστίασε στην αποτύπωση των στεγαστικών αναγκών δημοσίων υπαλλήλων σε τριάντα έναν (31) νησιωτικούς δήμους υψηλής έντασης. Η ανάλυση κατέγραψε αύξηση των συνολικών αναγκών από 2.899 περιπτώσεις τα έτη 2023-2024 σε 3.086 περιπτώσεις τα έτη 2024-2025, ενώ οι υφιστάμενες δημοτικές πρωτοβουλίες κάλυψαν μόλις 233 περιπτώσεις, δηλαδή περίπου το 8% των συνολικών αναγκών.

Η έρευνα ανέδειξε σαφή χωρική διαφοροποίηση του προβλήματος: υψηλή ένταση καταγράφεται κυρίως στο Νότιο Αιγαίο, στα Ιόνια Νησιά και στις Σποράδες, δηλαδή σε περιοχές με έντονη τουριστική πίεση, ενώ στα νησιά του Βορείου Αιγαίου η ένταση εμφανίζεται συνολικά χαμηλότερη. Ενδεικτικά, στο Νότιο Αιγαίο υψηλή ένταση καταγράφεται σε δήμους όπως η Θήρα, η Μύκονος, η Πάρος, η Μήλος, η Σίφνος, η Σέριφος, η Αμοργός, η Ανάφη και η Φολέγανδρος, στα Ιόνια Νησιά σε δήμους όπως η Ζάκυνθος, η Ιθάκη, η Κεντρική Κέρκυρα και Διαπόντιοι Νήσοι, το Ληξούρι και η Σάμη, ενώ στη Θεσσαλία υψηλή ένταση εμφανίζουν οι νησιωτικοί δήμοι Αλοννήσου, Σκιάθου και Σκοπέλου. Αντίθετα, στο Βόρειο Αιγαίο το πρόβλημα εμφανίζεται ηπιότερο, με τον Άγιο Ευστράτιο να καταγράφεται με μέτρια προς υψηλή ένταση και άλλους δήμους της περιφέρειας να καταγράφουν μέτρια ή χαμηλή ένταση.

Στο ίδιο πλαίσιο, επιμέρους κατηγορία των κρίσιμων εργαζομένων αποτελούν και τα στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων, των οποίων οι στεγαστικές ανάγκες συνδέονται άμεσα με τη δυνατότητα αποτελεσματικής στελέχωσης περιοχών αυξημένης επιχειρησιακής και γεωγραφικής σημασίας.

Ως προς τη συγκεκριμένη κατηγορία δημοσίων υπαλλήλων, είναι κρίσιμο να επισημανθεί η πρόσφατη θέσπιση ειδικού νομοθετικού πλαισίου από το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας (ΥΠΕΘΑ) με το ν. 5223/2025, για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων και την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του στρατιωτικού προσωπικού. Το πλαίσιο αυτό περιλαμβάνει τη σύσταση του ενιαίου Ταμείου Ακινήτων Εθνικής Άμυνας και του Φορέα Αξιοποίησης Ακινήτων Ενόπλων Δυνάμεων, καθώς και ένα μακροπρόθεσμο σχέδιο ανάπτυξης 10.500 νέων κατοικιών έως το έτος 2040. Η υλοποίηση προβλέπεται να ξεκινήσει σε δύο πρώτες φάσεις, με την κατασκευή άνω των 1.400 νέων κατοικιών αρχικά στα νησιά του Ανατολικού Αιγαίου και στη Θράκη και, στη συνέχεια, στην Κρήτη και στην Αττική, αναδεικνύοντας τη στέγαση του στρατιωτικού προσωπικού ως ειδική αλλά κρίσιμη διάσταση της ευρύτερης πολιτικής στέγασης εργαζομένων σε βασικές δημόσιες λειτουργίες.

βδ) Οικογενειακή Κατάσταση

Η σύνθεση των νοικοκυριών αποτελεί κρίσιμο παράγοντα διαμόρφωσης της στεγαστικής ζήτησης, καθώς επηρεάζει άμεσα τόσο τον αριθμό όσο και τα χαρακτηριστικά των απαιτούμενων κατοικιών. Στην Ελλάδα παρατηρείται σαφής απόκλιση μεταξύ δημογραφικών και στεγαστικών τάσεων: παρά τη μείωση του πληθυσμού, ο αριθμός των νοικοκυριών εμφανίζει αύξηση (ΕΛΣΤΑΤ 2011,2021).

Ειδικότερα, κατά την περίοδο 2011–2021, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 4,8% (από 4.134.540 σε 4.332.447 ΕΛΣΤΑΤ 2021), ενώ την ίδια περίοδο ο πληθυσμός παρουσίασε πτωτική τάση. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται άμεσα με τη σημαντική μείωση του μέσου μεγέθους νοικοκυριού, το οποίο υποχώρησε από 2,55 άτομα ανά νοικοκυριό το έτος 2011 σε 2,37 άτομα το έτος 2021 (μείωση 7,1%). Η μεταβολή αυτή σημαίνει ότι για τον ίδιο ή και μικρότερο πληθυσμό απαιτείται μεγαλύτερος αριθμός κατοικιών.

Η εξέλιξη αυτή οφείλεται κυρίως στη μεταβολή της δομής των νοικοκυριών. Τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 32% μεταξύ των ετών 2011 και 2021, με το μερίδιό τους να ανέρχεται από 25,7% σε 32,3% του συνόλου. Παράλληλα, τα νοικοκυριά με τρία, τέσσερα και πέντε ή περισσότερα μέλη μειώθηκαν κατά 3,5%, 11,2% και 14,8% αντίστοιχα, αποτυπώνοντας σαφή μετατόπιση προς μικρότερα σχήματα διαβίωσης (ΕΛΣΤΑΤ, 2011, 2021).

Συνολικά, το έτος 2021 τα νοικοκυριά με έως δύο μέλη αντιστοιχούν στο 79% του συνόλου (από περίπου 75% το έτος 2011), ενώ τα νοικοκυριά με τέσσερα ή περισσότερα μέλη περιορίστηκαν στο 21% (από περίπου 25%). Η μεταβολή αυτή ενισχύει περαιτέρω τη δομική αύξηση της ζήτησης κατοικίας.

Παράλληλα, η διάρθρωση του πληθυσμού ως προς την οικογενειακή κατάσταση επιβεβαιώνει τη μετατόπιση αυτή. Το 40,3% του πληθυσμού είναι άγαμοι και το 45,7% έγγαμοι, ενώ περίπου το 44% των ατόμων ηλικίας 20–49 ετών είναι άγαμοι, γεγονός που συνδέεται με καθυστέρηση σχηματισμού οικογένειας και αυξημένη πιθανότητα δημιουργίας μικρότερων ή μονοπρόσωπων νοικοκυριών.

Η δυναμική αυτή εμφανίζει έντονη χωρική διάσταση. Ενδεικτικά, στην Αττική, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4% την περίοδο 2011–2021, ενώ το απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε μόλις κατά 2,0%, γεγονός που υποδηλώνει αυξημένη πίεση στη ζήτηση κατοικίας και πιθανή ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Συνολικά, η ταυτόχρονη μείωση του πληθυσμού και αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, σε συνδυασμό με τη σαφή μείωση του μέσου μεγέθους τους και την έντονη άνοδο των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, οδηγεί σε διαρθρωτική ενίσχυση της στεγαστικής ζήτησης. Η εξέλιξη αυτή συνεπάγεται αυξημένες ανάγκες για περισσότερες και μικρότερες κατοικίες και αποτελεί βασικό παράγοντα κατανόησης των πιέσεων στην αγορά στέγασης.

γ) Προσδιορισμός των ομάδων-στόχων

Από την ανάλυση των χαρακτηριστικών του πληθυσμού που υφίσταται στεγαστική πίεση στην παραπάνω ενότητα, αναγνωρίζονται επιμέρους ομάδες-στόχοι που επηρεάζονται με διαφορετική ένταση από το στεγαστικό ζήτημα. Η αποτύπωση αυτή ευθυγραμμίζεται με τις κατευθύνσεις του Ευρωπαϊκού Σχεδίου για την Προσιτή Στέγαση, το οποίο αναδεικνύει την ανάγκη στοχευμένων παρεμβάσεων για ομάδες που αντιμετωπίζουν αυξημένες δυσκολίες πρόσβασης σε προσιτή και κατάλληλη κατοικία.

Στο πλαίσιο αυτό, για κάθε ομάδα-στόχο αποτυπώνονται συνοπτικά οι βασικές στεγαστικές ανάγκες και οι υφιστάμενες παρεμβάσεις που έχουν αναπτυχθεί για την αντιμετώπισή τους, ενώ η αναλυτική παρουσίαση και εξειδίκευση των επιμέρους μέτρων παρατίθεται στην ενότητα 3.

γα) Νέοι και φοιτητές

Όπως ήδη σημειώθηκε, η περιορισμένη διαθεσιμότητα προσιτής κατοικίας δυσχεραίνει την πρόσβαση στην εκπαίδευση και τις ευκαιρίες γεωγραφικής κινητικότητας, ενώ τα χαμηλά ή ασταθή εισοδήματα των νέων επιβαρύνουν δυσανάλογα το κόστος στέγασης, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Για την υποστήριξη των νέων και ιδίως των φοιτητών, ήδη εφαρμόζονται στοχευμένες παρεμβάσεις, όπως η επιστροφή ενοικίου, το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα, το οποίο προσαυξάνεται σε περίπτωση συγκατοίκησης, ενθαρρύνοντας πιο προσιτές μορφές στέγασης. Παράλληλα, η κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών και η αναβάθμιση των υφιστάμενων υποδομών συμβάλλουν στην ενίσχυση της διαθέσιμης προσφοράς φοιτητικής κατοικίας και στη μείωση της στεγαστικής πίεσης για τη συγκεκριμένη ομάδα-στόχο. Επιπρόσθετα, μέσω του προγράμματος Σπίτι μου Ι, περισσότεροι από 8.900 νέοι και άτομα έως 39 ετών αγόρασαν την 1^η τους κατοικία με χαμηλότοκο στεγαστικό δάνειο.

γβ) Ομάδες χαμηλού εισοδήματος και ενοικιαστές

Περιλαμβάνουν άτομα και νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος, ηλικιωμένους με χαμηλές συντάξεις, μονογονεϊκές οικογένειες, οικογένειες με παιδιά που διατρέχουν κίνδυνο φτώχειας, άτομα με αναπηρία, μετανάστες, Ρομά και άλλες περιθωριοποιημένες μειονότητες. Ο συνδυασμός χαμηλών εισοδημάτων και αυξημένου ενεργειακού κόστους εντείνει τον κίνδυνο στεγαστικής και ενεργειακής φτώχειας. Ειδικότερα οι ενοικιαστές εκτίθενται σε αυξημένο κίνδυνο οικονομικής επιβάρυνσης λόγω αυξήσεων ενοικίων και επισφαλών ή βραχυχρόνιων μισθωτικών συμβάσεων.

Για τους ενοικιαστές, οι οποίοι αποτελούν σημαντική μερίδα του πληθυσμού που υφίσταται άμεσα τη στεγαστική πίεση, προβλέπεται πλέον ενισχυμένη στήριξη μέσω της ετήσιας επιστροφής ενός ενοικίου, από την οποία ωφελήθηκαν σχεδόν 877 χιλ. πολίτες το έτος 2025, και θα είναι ένα μέτρο διαρκούς βάσης. Συμπληρωματικά, τα προγράμματα «Σπίτι μου» έχουν συμβάλει στη διευκόλυνση της πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία, με περισσότερα από 22 χιλ. ωφελούμενους να έχουν εγκεκριμένη αίτηση, ενώ το επίδομα στέγασης εξακολουθεί να λειτουργεί ως βασικό εργαλείο οικονομικής ενίσχυσης των νοικοκυριών που μισθώνουν κατοικία. Παράλληλα, οι παρεμβάσεις κοινωνικής στέγασης για τις πλέον ευάλωτες ομάδες ενισχύουν το πλέγμα προστασίας για τα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν εντονότερες δυσκολίες πρόσβασης σε κατάλληλη και προσιτή κατοικία.

γγ) Δημόσιοι υπάλληλοι σε κρίσιμα επαγγέλματα

Εργαζόμενοι σε κρίσιμους τομείς όπως η υγεία, η εκπαίδευση και οι κοινωνικές υπηρεσίες αντιμετωπίζουν αυξημένες δυσκολίες κατοίκησης σε εγγύτητα με τον τόπο εργασίας τους, ειδικότερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και σε περιοχές αυξημένης τουριστικής δραστηριότητας, ειδικά στα νησιά, λόγω του υψηλού κόστους ενοικίασης, με ευρύτερες επιπτώσεις στη βιωσιμότητα και την επάρκεια βασικών δημόσιων υπηρεσιών.

Για τους λόγους αυτούς, προβλέπεται επιπλέον στοχευμένη στήριξη μέσω διπλής επιστροφής ενοικίου για περίπου 50 χιλ. δημοσίους υπαλλήλους που υπηρετούν εκτός έδρας, με στόχο την άμβλυνση της στεγαστικής επιβάρυνσης και τη διευκόλυνση της στελέχωσης υπηρεσιών σε περιοχές όπου η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία είναι ιδιαίτερα δυσχερής, όπως οι νησιωτικές και απομακρυσμένες περιοχές.

γδ) Άστεγοι

Ο αριθμός των ατόμων που βιώνουν αστεγία παραμένει υψηλός (1645 άστεγοι σύμφωνα με την πιλοτική καταγραφή του έτους 2018 σε Αθήνα, Πειραιά, Θεσσαλονίκη, Ηράκλειο, Ιωάννινα, Τρίκαλα και Νέα Ιωνία), αναδεικνύοντας διαρθρωτικές ανεπάρκειες στην πρόσβαση σε σταθερή και αξιοπρεπή κατοικία και οδηγώντας σε μακροχρόνιο κοινωνικό αποκλεισμό.

Λειτουργούν ήδη 31 δομές αστεγίας, οι οποίες παρέχουν άμεση υποστήριξη σε άτομα χωρίς σταθερή κατοικία μέσω 1.122 κλινών, ενώ παράλληλα αναπτύσσονται νέοι μηχανισμοί για την έγκαιρη αναγνώριση και αντιμετώπιση περιπτώσεων στεγαστικής επισφάλειας. Συμπληρωματικά, το πρόγραμμα «Στέγαση και Εργασία», το οποίο βρίσκεται πλέον στον τρίτο κύκλο εφαρμογής του, συμβάλλει στη μετάβαση από την προσωρινή στέγαση σε πιο σταθερές λύσεις κοινωνικής και εργασιακής επανένταξης.

δ) Περιφερειακή διάσταση της στεγαστικής πίεσης

Η στεγαστική πίεση δεν κατανέμεται ομοιόμορφα στην επικράτεια. Πράγματι, σε επίπεδο περιφερειών καταγράφονται σημαντικές διαφοροποιήσεις. Το έτος 2025, ορισμένες περιφέρειες εμφανίζουν χαμηλότερα επίπεδα στεγαστικής επιβάρυνσης, όπως η Κρήτη (18,5%), το Βόρειο Αιγαίο (20,9%) και η Αττική (23,5%). Αντίθετα, άλλες περιφέρειες υπερβαίνουν αισθητά τον εθνικό μέσο όρο, όπως η Ανατολική Μακεδονία και Θράκη (32,3%), η Κεντρική Μακεδονία (33,9%) και η Πελοπόννησος (33,3%). Τα δεδομένα αυτά υποδηλώνουν ότι το στεγαστικό ζήτημα παρουσιάζει έντονες χωρικές ανισότητες, με διαφοροποιημένες ανάγκες ανά περιφέρεια (Eurostat 2025).

Πέραν των δεικτών στεγαστικής επιβάρυνσης, πρόσθετα άλλα στοιχεία (π.χ. ζητούμενες τιμές αγοράς και ενοικίασης, γηράσκον απόθεμα, κλειστές κατοικίες) επιβεβαιώνουν τις περιφερειακές ανισότητες. Οι τιμές κατοικιών αυξάνονται σταθερά, με έντονη επιτάχυνση την περίοδο 2020–2025, ενώ η αύξηση αυτή είναι χωρικά άνιση. Περιφέρειες όπως η Αττική, η Θεσσαλία και το Νότιο Αιγαίο καταγράφουν αυξήσεις που υπερβαίνουν σημαντικά τον εθνικό μέσο όρο, με ποσοστιαίες αυξήσεις άνω του 50%. Στο Νότιο Αιγαίο (ιδίως στις Κυκλάδες), οι αυξήσεις ξεπερνούν ακόμη και τα 1.000 € ανά τ.μ. Αντίστοιχα, υψηλή άνοδος παρατηρείται και στη Βόρεια Ελλάδα, με την Κεντρική Μακεδονία και την Ανατολική Μακεδονία και Θράκη να παρουσιάζουν αυξήσεις επίσης κοντά στο 50% (ενδεικτικά στοιχεία: δείκτης SPI, Spitogatos.gr 2025). Ανάλογες τάσεις παρατηρούνται και στις τιμές ενοικίων, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονη τουριστική ή επενδυτική δραστηριότητα.

Επιπλέον, σημαντικές διαφοροποιήσεις εντοπίζονται και σε άλλα χαρακτηριστικά του στεγαστικού αποθέματος. Ενδεικτικά, στο Βόρειο Αιγαίο το 63% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν το έτος 1980, ενώ σε Αττική και Στερεά Ελλάδα το ποσοστό αυτό υπερβαίνει το 55%, γεγονός που υποδεικνύει αυξημένες ανάγκες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Παράλληλα, το ζήτημα των κλειστών κατοικιών διαφοροποιείται επίσης χωρικά, όπως έχει αναφερθεί και σε προηγούμενη ενότητα.

Σε τοπικό επίπεδο, τα διαθέσιμα δεδομένα είναι περιορισμένα. Ωστόσο, από επιμέρους αναλύσεις διαφαίνεται ότι το στεγαστικό ζήτημα διαφοροποιείται σημαντικά ακόμη και εντός της ίδιας περιφέρειας. Στην Αττική, ο Κεντρικός Τομέας Αθηνών (ιδίως ο Δήμος Αθηναίων), ο Πειραιάς και ο Δυτικός Τομέας Αθηνών εμφανίζουν υψηλότερη στεγαστική πίεση σε σύγκριση με τον Βόρειο και τον Νότιο Τομέα Αθηνών, καθώς και με την Ανατολική και Δυτική Αττική.

Η διαφοροποίηση αυτή συνδέεται με παράγοντες όπως η υψηλότερη ζήτηση σε σχέση με την προσφορά κατοικιών, η σχέση εισοδήματος και τιμών ενοικίασης, καθώς και η διάρθρωση της κατοίκησης. Ενδεικτικά, το ποσοστό μισθωμένων κατοικιών είναι υψηλότερο σε περιοχές μεγαλύτερης πίεσης (π.χ. περίπου 46% με βάση στοιχεία της ΑΑΔΕ για το έτος 2024 έναντι 35% στην Ανατολική Αττική), ενώ παρατηρούνται σημαντικές αποκλίσεις και στα ποσοστά ιδιοκατοίκησης (π.χ. Δήμος Φυλής ~80% έναντι Δήμου Ζωγράφου ~53%, ΕΛΣΤΑΤ 2021). Τα στοιχεία αυτά αναδεικνύουν ότι το στεγαστικό ζήτημα διαμορφώνεται από ένα σύνθετο πλέγμα παραγόντων που λειτουργεί με διαφορετικό τρόπο σε κάθε χωρικό επίπεδο.

Σε αρκετούς δήμους, η αύξηση των νοικοκυριών υπερβαίνει σημαντικά την αύξηση του οικιστικού αποθέματος, γεγονός που υποδηλώνει άμεση στεγαστική πίεση. Ενδεικτικά, στον Δήμο Πειραιώς της Περιφέρειας Αττικής καταγράφεται αύξηση των νοικοκυριών κατά +12,9%, έναντι μόλις +3,3% στο απόθεμα κατοικιών, ενώ αντίστοιχα στο δήμο Αχαρνών η αύξηση των νοικοκυριών φτάνει το +9,9%, με το απόθεμα να αυξάνεται οριακά κατά +1,1%. Παρόμοια εικόνα εμφανίζει και ο Δήμος Καλαμάτας, όπου η αύξηση των νοικοκυριών (+16,8%) υπερβαίνει σημαντικά την αύξηση των κατοικιών (+7,3%), καταδεικνύοντας ότι η προσφορά δεν συμβαδίζει με τη ζήτηση. Οι περιπτώσεις αυτές είναι χαρακτηριστικές περιοχών όπου η στεγαστική πίεση εντείνεται, ιδιαίτερα σε αστικά και περιφερειακά κέντρα με δημογραφική δυναμική.

Αντίθετα, σε άλλους δήμους καταγράφεται η αντίστροφη τάση, με μείωση ή στασιμότητα των νοικοκυριών και ταυτόχρονη αύξηση του αποθέματος, γεγονός που υποδηλώνει υποδεέστερη ζήτηση ή σχετική υπερπροσφορά. Για παράδειγμα, στον Δήμο Ελασσόνας παρατηρείται μείωση των νοικοκυριών κατά −12,1%, ενώ το απόθεμα κατοικιών αυξάνεται κατά +2,8%, ενώ στα Κύθηρα σημειώνεται ταυτόχρονη μείωση τόσο των νοικοκυριών (−6,1%) όσο και των κατοικιών (−11,9%), αποτυπώνοντας διαφοροποιημένα πρότυπα πληθυσμιακής συρρίκνωσης και αγοράς κατοικίας.

Η εικόνα αυτή αποκτά ακόμη πιο εξειδικευμένα χαρακτηριστικά στις νησιωτικές περιοχές, όπου η στεγαστική πίεση δεν προκύπτει μόνο από τη γενική ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, αλλά και από πιο εξειδικευμένα χαρακτηριστικά, καθώς η έντονη τουριστική δραστηριότητα και η υψηλή εποχικότητα περιορίζουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη ή μακροχρόνια χρήση. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται ιδίως σε 31 νησιωτικούς δήμους υψηλής έντασης, κυρίως στο Νότιο Αιγαίο, τις Σποράδες και τα Ιόνια Νησιά, όπου η μετατόπιση μέρους του οικιστικού αποθέματος προς βραχυχρόνια μίσθωση εντείνει την αύξηση των ενοικίων και δυσχεραίνει την πρόσβαση σε στέγη.

Τέλος, όταν το ποσοστό υπερβάλλοντος κόστους στέγασης εξετάζεται ανά βαθμό αστικοποίησης (αστικές, ημιαστικές και αγροτικές περιοχές), εμφανίζεται σχετικά ομοιογενές το έτος 2025, χωρίς σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ των διαφορετικών χωρικών κατηγοριών. Η εικόνα αυτή διαφοροποιείται σε σχέση με το έτος 2020, όταν οι αστικές περιοχές κατέγραφαν υψηλότερη στεγαστική επιβάρυνση (περίπου 37%) σε σύγκριση με τις μη αστικές (περίπου 25%), γεγονός που υποδηλώνει ότι η στεγαστική πίεση τα τελευταία χρόνια τείνει να γενικεύεται και να επεκτείνεται πέρα από τα μεγάλα αστικά κέντρα.

Η εικόνα αυτή υπογραμμίζει την ανάγκη για περιφερειακά στοχευμένες στεγαστικές παρεμβάσεις και για πολιτικές που συνδυάζουν στήριξη εισοδήματος, στοχευμένα εργαλεία προσιτής κατοικίας και πρόσβαση σε κοινωνικές υπηρεσίες, ώστε να στηριχθούν τα νοικοκυριά που βρίσκονται σε μεγαλύτερο κίνδυνο οικονομικού και κοινωνικού αποκλεισμού.

1.2.3 Η ανάγκη για μια ολιστική Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική      

Στο πλαίσιο αυτό, η στεγαστική πολιτική αποτελεί κεντρική προτεραιότητα της Ελληνικής Κυβέρνησης, η οποία συνδέεται άμεσα με στόχους που έχουν τεθεί προς επίτευξη: την κοινωνική συνοχή και την αντιμετώπιση των ανισοτήτων, την οικονομική ανάπτυξη μέσω της αύξησης της κατασκευαστικής δραστηριότητας και των επενδύσεων, καθώς και την αντιμετώπιση των δημογραφικών προκλήσεων, μέσω της πρόσβασης σε προσιτή και ποιοτική κατοικία.

Στην κατεύθυνση αυτή, σημαντική ώθηση σε οργανωτικό επίπεδο δόθηκε με την πρόσφατη σύσταση του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας (ΥΚΟΙΣΟ) το έτος 2023 (π.δ. 77/2023, Α’ 130), στο οποίο ανατέθηκε κεντρικός ρόλος στον σχεδιασμό και την προώθηση πολιτικών που συνδέονται με την κοινωνική προστασία, τη στήριξη των νοικοκυριών και την πρόσβαση σε προσιτή κατοικία. Εντός της δομής του Υπουργείου, συστάθηκε για πρώτη φορά Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, η οποία λειτουργεί ως βασικός φορέας συντονισμού για θέματα στέγασης, μέσα από τον σχεδιασμό παρεμβάσεων και την υποστήριξη της εφαρμογής των στεγαστικών προγραμμάτων. Πιο πρόσφατα (ν. 5229/2025, Α’ 158), εντός της Γενικής Γραμματείας, συγκροτήθηκε η Διεύθυνση Στεγαστικής Πολιτικής, με αντικείμενο τον σχεδιασμό, την υλοποίηση, το συντονισμός, την παρακολούθηση και την αξιολόγηση δράσεων στεγαστικής πολιτικής, όπως η καταπολέμηση της αστεγίας, της στεγαστικής επισφάλειας και της έλλειψης επαρκούς και κατάλληλου στεγαστικού αποθέματος. Παράλληλα, η υλοποίηση στεγαστικών μέτρων από πλειάδα Υπουργείων κατέδειξε την ανάγκη του διυπουργικού συντονισμού και οδήγησε στη σύσταση της Κυβερνητικής Επιτροπής Στεγαστικής Πολιτικής (Πράξη Υπουργικού Συμβουλίου με αρ. 10/28-5-2025, Α’ 96), με τη συμμετοχή δέκα (10) Υπουργείων και σκοπό τον διϋπουργικό συντονισμό στον τομέα της στέγασης.

Επιπρόσθετα, δημιουργήθηκε και λειτουργεί ένα νέο εργαλείο ενημέρωσης του πολίτη αλλά και λογοδοσίας στην άσκηση πολιτικής. Πρόκειται για την Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής (stegasi.gov.gr), μέσω της οποίας συγκεντρώνονται πληροφορίες για τα συνολικά σαράντα-οκτώ (48) υφιστάμενα στεγαστικά μέτρα, συνολικού προϋπολογισμού €6,5 δις και δημοσιεύεται κάθε μήνα παρουσίαση αποτελεσμάτων της πορείας υλοποίησης των στεγαστικών προγραμμάτων καθώς και στοχευμένη ανάλυση (deep dive) ενός ή περισσότερων μέτρων στεγαστικής πολιτικής.

Σε συνέχεια των παραπάνω, αξιοποιήθηκαν πόροι του Ταμείου Ανθεκτικότητας και Ανάκαμψης (ΤΑΑ), προκειμένου να καταρτιστεί, από τη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, Μελέτη Στρατηγικής Στεγαστικής Πολιτικής, με σκοπό την αποτύπωση των στοιχείων εκείνων που επιτρέπουν τη διαμόρφωση της παρούσας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική. Η προσέγγιση που ακολουθείται είναι η χρήση όλων των διαθέσιμων εργαλείων (ενδεικτικά: κοινωνική κατοικία, επιδοτήσεις, φορολογικά κίνητρα, αξιοποίηση ακινήτων, ανακαινίσεις, ενεργειακή αναβάθμιση), προκειμένου να επιτευχθεί η σύνθεση υφιστάμενων και προτεινόμενων μέτρων με σαφείς στόχους και μετρήσιμα αποτελέσματα, σε ένα ενιαίο, συνεκτικό και δεσμευτικό πλαίσιο Στρατηγικής με ορίζοντα ολοκλήρωσης το έτος 2035.