Το άρθρο 6 του ν. 5006/2022 (Α’ 239), περί των βασικών όρων της σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής, αντικαθίσταται ως εξής:
«Άρθρο 6
Οικονομοτεχνική μελέτη αξιοποίησης ακινήτου και ελάχιστο ποσοστό κοινωνικής κατοικίας
- Κατά τη διαδικασία ωρίμανσης της σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής εκπονείται οικονομοτεχνική μελέτη, η οποία προσδιορίζει τη βέλτιστη για την αναθέτουσα αρχή αξιοποίηση του ακινήτου και, ιδίως, το ελάχιστο ποσοστό κοινωνικής κατοικίας, τη μέγιστη διάρκεια της περιόδου διαχείρισης, το ποσοστό των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που μεταβιβάζεται στον ανάδοχο, καθώς και τον αποτελεσματικότερο συνδυασμό του ανταλλάγματος του αναδόχου σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 5 με το προς ανάθεση έργο και τη βιωσιμότητα της προσδοκώμενης επένδυσης του αναδόχου. Η οικονομοτεχνική μελέτη αξιολογεί το νομικό καθεστώς του ακινήτου, το κόστος κατασκευής και συντήρησης των κατοικιών και τη δυνατότητα χρηματοδότησης του έργου και τεκμηριώνει τον τρόπο βέλτιστης αξιοποίησης του ακινήτου, με βάση χωροταξικά, περιβαλλοντικά, χρηματοοικονομικά και εμπορικά κριτήρια.
- Σε κάθε περίπτωση, το ποσοστό των ιδιοκτησιών μετά του εξ αδιαιρέτου ποσοστού τους επί του οικοπέδου, το οποίο παραμένει στην κυριότητα του Δημοσίου ή του οικείου Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού, κατά περίπτωση, και το οποίο προορίζεται για εκμίσθωση σε δικαιούχους μισθωτές κοινωνικής κατοικίας, δεν μπορεί να είναι μικρότερο του τριάντα τοις εκατό (30%).».
Από όσα παρατίθενται στο άρθρο δεν είναι σαφής ο μηχανισμός εκπόνησης του βασικού εργαλείου της οικονομοτεχνικής μελέτης, καθώς και των κριτηρίων της.
• Την εκπονεί η αναθέτουσα αρχή ή ο ανάδοχος; καθώς ως κύριο κριτήριο δείχνει να αναγνωρίζεται όχι η κοινωνική διάσταση αλλά η βιωσιμότητα της προσδοκώμενης επένδυσης. Ή, όπως ανέφερε σε πρόσφατη ομιλία του (https://www.youtube.com/watch?v=LtA-IFtosJM) σε συνέδριο real estate, ο Γ.Γ. Στεγαστικής Πολιτικής, την εκπονεί το ΤΑΙΠΕΔ ή το Υπερταμείο? Δεν φαίνεται να διασφαλίζεται κάπου η συμμετοχή της Κοινωνίας των Πολιτών, πηγή πολύτιμης εμπειρίας αναφορικά με την τεκμηρίωση των εκάστοτε κοινωνικών ιδιαιτεροτήτων, ζητημάτων και πλαισίου.
• Η αξιοποίηση του ακινήτου γίνεται αμιγώς για στεγαστική χρήση, ή η τελευταία μπορεί να αποτελεί απλώς ένα μέρος από ένα γενικότερο σύνολο χρήσεων, όπως ήδη βλέπουμε σε σχετικά projects; Πώς διασφαλίζεται ότι θα υπάρξει ένα επαρκές απόθεμα διαμερισμάτων για κοινωνική αντιπαροχή; ιδίως στο πλαίσιο αξιοποίησης ενός στεγαστικού νόμου.
Σε Δήμους όπως η Αθήνα ή η Θεσσαλονίκη, αλλά και σε άλλες μεγάλες πόλεις στα όρια των οποίων περιλαμβάνονται περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης, το ελάχιστο ποσοστό κοινωνικής/προσιτής κατοικίας χρειάζεται να είναι αυξημένο (EU Urban Agenda Housing Partnership). Προτείνουμε επομένως την αύξησή του κατ’ ελάχιστο στο 40%, ανεξαρτήτως της αναθέτουσας αρχής που θα κληθεί να υλοποιήσει.
΄Επειδή οι Δημογραφικές εξελίξεις τρέχουν πιο γρήγορα από τις κυβερνητικές εξαγγελίες, χρειάζεται ΣΗΜΕΡΑ η αναγνώριση των τριτέκνων ως πολυτέκνων με τροποποίηση του νόμου 1910/1944 άρθρο πρώτο. Επίσης για ουσιαστική δημογραφική πολιτική μακράς πνοής χρειάζονται μέτρα διευκόλυνσης- στήριξης των νέων για δημιουργία οικογένειας.
Από το ελάχιστο ποσοστό ιδιοκτησιών που προορίζονται για χρήση ως κοινωνικές κατοικίες (30%), θα πρέπει να διασφαλίζεται ότι ένα ελάχιστο ποσοστό εξ αυτών διατίθεται σε άτομα με αναπηρία και χρόνιες παθήσεις. Η συγκεκριμένη διάκριση είναι απαραίτητη, αφενός για να καλυφθούν οι αυξημένες ανάγκες προσβασιμότητας και σταθερότητας διαβίωσης αυτών των ομάδων και αφετέρου για να διασφαλιστεί ότι δεν αποκλείονται εκ των πραγμάτων από την κατανομή των κατοικιών, εξαιτίας του γενικού χαρακτήρα των κοινωνικών κριτηρίων, όπως αναφέρονται στο σχέδιο νόμου.
Δεν αναφέρεται τίποτα για το ποιος εκπονεί την οικονομική μελέτη. Την εκπομπή ο ίδιος ο φορέας με ίδιους ανθρώπινους πόρους ή την αναθέτει σε κάποια ιδιωτική εταιρεία; Φοβάμαι ότι και πάλι θα είναι η οικονομοτεχνική μελέτη ένας τρόπος άντλησης δημόσιων πόρων από τους ιδιώτες με αμφίβολα για το δημόσιο συμφέρον αποτελέσματα.
Επίσης θέτω ένα αφελές ερώτημα: πώς είναι δυνατόν, όπως αναγγέλεται, να γίνουν οι πρώτοι διαγωνισμοί στο τέλος του ’25 ή στο πρώτο τρίμηνο του ’26; Έχουν υπάρξει ήδη τέτοιες οικονομοτεχνικές μελέτες, και για ποια ακίνητα;
Από ό,τι είδα, η διευκρίνιση για την εκπόνηση της οικονομοτεχνικής μελέτης δεν υπάρχει ούτε στις εξουσιοδοτικές δοατάξεις. Τεράστιο κενό που με υποψιάζει πολύ γι το πώς θα,εξελιχθεί αυτό το τόσο σημαντικό για τη συνέχεια θέμα
Το μόνο πραγματικά διευκρινιστικό σημείο του νόμου είναι ο καθορισμός του ποσοστού του 30% επί του συνόλου των κατοικιών που θα ανεγερθούν ως προορισμένων να διατεθούν με κοινωνικά κριτήρια.
Το ίδιο το ποσοστό όμως είναι απογοητευτικό, διότι δεν ξέρουμε αν το σύνολο του δημοσίου οικοπέδου θα χρησιμοποιηθεί για ανέγερση κατοικιών ή αν οι κατοικίες θα αποτελούν ένα μέρος του όλου project που θα περιλαμβάνει και άλλες, πιο αποδοτικές χρήσεις, όπως εμπορικά κέντρα, αίθουσες προς ενοικίαση κλπ.
Γενικά, αυτό που διαφαίνεται είναι ότι ο αριθμός των κατοικιών που θα προκύψει για χρήση από ευάλωτους δικαιούχους θα είναι ελάχιστος έναντι των αναγκών