Στην παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α΄ 167), περί μεταβατικών διατάξεων και έναρξης ισχύος, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στην περ. α), μετά τις λέξεις «εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα» προστίθενται οι λέξεις «(τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή» β) στην υποπερ. αα), η ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2025» αντικαθίσταται από την ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2026», γ) στην υποπερ. αβ), γα) στο στοιχείο i), οι λέξεις «κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023,», γβ) στο στοιχείο ii), οι λέξεις «κατά το φορολογικό έτος 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος», δ) στην περ. β), προστίθεται τελευταίο εδάφιο, ε) προστίθεται περ. γ), στ) στο δεύτερο εδάφιο, οι λέξεις «την ημερομηνία δημοσίευσης του παρόντος» αντικαθίστανται από τις λέξεις «την 5η.12.2024.», ζ) προστίθεται τρίτο εδάφιο, και η παρ. 91 διαμορφώνεται ως εξής:
«91. α) Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή, εφόσον:
αα) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026,
αβ) η εκμισθούμενη κατοικία:
- i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
- ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α` 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και
αγ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.
β) Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:
βα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,
ββ) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).
γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περ. α), μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014 (Α’ 143), εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας και εφόσον δεν διατεθεί εντός των τριών (3) ετών της περ. α) για βραχυχρόνια μίσθωση.
Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την 5η.12.2024. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων χορηγείται σύμφωνα με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.».
Δεν υπάρχει αναφορά για την περίπτωση μίσθωσης κατοικίας, όπου ο μισθωτής είναι Νομικό Πρόσωπο και μισθώνει ακίνητο για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία για υπάλληλό του. Μέχρι σήμερα, για ένα ακίνητο που μισθώνεται ως κατοικία, η σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας καταχωρείται ηλεκτρονικά στην σχετική πλατφόρμα Δήλωσης Μίσθωσης Ακινήτων της ΑΑΔΕ ως αστική μίσθωση (και όχι επαγγελματική) και πληρούνται καθ’ όλα οι όροι και οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας και του προς διαβούλευση νομοσχεδίου περί απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση, ο εκμισθωτής δεν τυγχάνει ωφελούμενος της ευεργετικής διάταξης απαλλαγής του φόρου, καθώς η φορολογική διοίκηση (αδίκως και χωρίς τεκμηρίωση) αποκλείει στη δήλωση φόρου εισοδήματος (Έντυπο Ε2) τη σχετική επιλογή και κατά συνέπεια τη δυνατότητα της φορολογικής ελάφρυνσης που παρέχει ο νόμος, μόνο και μόνο επειδή ο μισθωτής είναι Νομικό Πρόσωπο και όχι φυσικό, παρά το ότι πρόκειται αποκλειστικά για μίσθωση κατοικίας, δλδ μίσθωση του ακινήτου που θα χρησιμοποιηθεί ως κατοικία από υπάλληλο του Νομικού Προσώπου, στο πλαίσιο παροχών της εταιρείας προς το προσωπικό της, πράγμα σύνηθες και φορολογικά επιτρεπτό.
Στο πλαίσιο της ίσης μεταχείρισης και της μη διάκρισης, θα ήταν χρήσιμο να διευκρινιστεί ότι η απαλλαγή φυσικών προσώπων από την καταβολή του φόρου εισοδήματος από την εκμίσθωση κατοικιών, που προβλέπεται στην παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, υπό τους όρους που ορίζονται στο εν λόγω άρθρο, βρίσκει εφαρμογή εφόσον πρόκειται για μίσθωση κατοικίας, και η σχετική σύμβαση μίσθωσης κατοικίας δηλώνεται ηλεκτρονικά στη φορολογική διοίκηση, ανεξάρτητα από την ιδιότητα του μισθωτή(φυσικό ή νομικό πρόσωπο).
Δεν υπάρχει αναφορά για την περίπτωση μίσθωσης κατοικίας, όπου ο μισθωτής είναι Νομικό Πρόσωπο και μισθώνει ακίνητο για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία για υπάλληλό του. Μέχρι σήμερα, για ένα ακίνητο που μισθώνεται ως κατοικία, η σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας καταχωρείται ηλεκτρονικά στην σχετική πλατφόρμα Δήλωσης Μίσθωσης Ακινήτων της ΑΑΔΕ ως αστική μίσθωση (και όχι επαγγελματική) και πληρούνται καθ’ όλα οι όροι και οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας και του προς διαβούλευση νομοσχεδίου περί απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση, ο εκμισθωτής δεν τυγχάνει ωφελούμενος της ευεργετικής διάταξης απαλλαγής του φόρου, καθώς η φορολογική διοίκηση (αδίκως και χωρίς τεκμηρίωση) αποκλείει στη δήλωση φόρου εισοδήματος (Έντυπο Ε2) τη σχετική επιλογή και κατά συνέπεια τη δυνατότητα της φορολογικής ελάφρυνσης που παρέχει ο νόμος, μόνο και μόνο επειδή ο μισθωτής είναι Νομικό Πρόσωπο και όχι φυσικό, παρά το ότι πρόκειται αποκλειστικά για μίσθωση κατοικίας, δλδ μίσθωση του ακινήτου που θα χρησιμοποιηθεί ως κατοικία από υπάλληλο του Νομικού Προσώπου, στο πλαίσιο παροχών της εταιρείας προς το προσωπικό της, πράγμα σύνηθες και φορολογικά επιτρεπτό.
Στο πλαίσιο της ίσης μεταχείρισης και της μη διάκρισης, θα ήταν χρήσιμο να διευκρινιστεί ότι η απαλλαγή φυσικών προσώπων από την καταβολή του φόρου εισοδήματος από την εκμίσθωση κατοικιών, που προβλέπεται στην παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, υπό τους όρους που ορίζονται στο εν λόγω άρθρο, βρίσκει εφαρμογή εφόσον πρόκειται για μίσθωση κατοικίας, και η σχετική σύμβαση μίσθωσης κατοικίας δηλώνεται ηλεκτρονικά στη φορολογική διοίκηση, ανεξάρτητα από την ιδιότητα του μισθωτή(φυσικό ή νομικό πρόσωπο).
Στην περίπτωση της παραγράφου 91. γ, αναφορικά με την απαλλαγή από τη φορολογία για μίσθωση σε Έλληνες δημοσίους υπαλλήλους, θα ήταν χρήσιμο να διευρυνθεί το πεδίο εφαρμογής και να διευκρινιστεί ότι ισχύει και για μίσθωση στο προσωπικό των συμμαχικών χωρών που υπηρετούν στην Ελλάδα (π.χ. των Αμερικανών στη Βάση της Σούδας).
Τα πρόσωπα αυτά παραμένουν στη χώρα μας κατά κανόνα για ένα έτος και συνάπτουν ετήσιες μισθώσεις. Η 36μηνη απαλλαγή καλό θα ήταν να ισχύει από την πρώτη μίσθωση και για το υπολειπόμενο διάστημα για εκ νέου ετήσιες μισθώσεις, ανεξαρτήτως εναλλαγής μισθωτών.
Έτσι, χωρίς δημοσιονομική απώλεια του δημοσίου, προσφέρεται κίνητρο σε ιδιοκτήτες, που διαθέτουν διαμερίσματα κενά για μεγάλο χρονικό διάστημα, να τα εισάγουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικιών και στη συνέχεια να παραμείνουν αυτά διαθέσιμα. Η συμπληρωματική αυτή ρύθμιση ευθυγραμμίζεται με τον προφανή σκοπό του νομοθετήματος.
Να διευκρινισθεί τι γίνεται σε περίπτωση που κενή κατοικία που δικαιούται 3ετους φοροαπαλλαγής και ανήκει σε συγκυρίους εξ αδιαθέτου κληρονομίας, εκμισθωθεί και εντός της 3 ετούς διάρκειας μίσθωσης μεταβιβασθεί εξ ολοκλήρου σε έναν εκ των συγκυριών.
Θα εξακολουθήσει να ισχύει η φοροαπαλλαγή για τον μοναδικό κύριο?
Αποτελεί ιδιαίτερα θετική εξέλιξη για τους ιδιοκτήτες κατοικιών, αλλά προεχόντως για τους υποψήφιους ενοικιαστές, η αποδοχή από τον Υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών κ. Κυριάκο Πιερρακάκη, με το υπό διαβούλευση σ.ν., σημαντικού μέρους των προτάσεών μας στο θέμα της τριετούς φοροαπαλλαγής των κενών κατοικιών που διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση. Οι αλλαγές αυτές είναι θετικές γιατί καθιστούν τη ρύθμιση αυτή για πρώτη φορά εφαρμόσιμη και αποδοτική για την κοινωνία.
Εν τούτοις παραμένουν αδικαιολόγητοι περιορισμοί και εξαιρέσεις οι οποίοι θα εξακολουθήσουν να παρεμποδίζουν την πλήρη απόδοσή της για την κοινωνία, ενώ η διεύρυνση της απαλλαγής και σε κάθε κατηγορία κατοικιών που σήμερα είναι εκτός μισθωτικής αγοράς είναι αυτή που θα οδηγήσει στη μεγιστοποίηση της προσφοράς και την εξίσωσή της με τη ζήτηση, και συντομότατα στην επίλυση του προβλήματος.
Οι περιορισμοί και οι εξαιρέσεις, είναι συγκεκριμένα οι εξής:
-Δεν μειώνεται η τριετία της κενότητας των κατοικιών, αφήνοντας μεγάλο αριθμό κατοικιών εκτός της αγοράς έως ότου συμπληρωθεί η τριετία.
-Δεν συμπεριλαμβάνονται στις εξάμηνες μισθώσεις και οι εποχιακά εργαζόμενοι του ιδιωτικού τομέα (κυρίως τουριστικών και επισιτιστικών επαγγελμάτων) που υπόκεινται στο καθεστώς της υποχρεωτικής επαναπρόσληψης, οι οποίοι αδικούνται από την εξαίρεση αυτή, ενώ αντιμετωπίζουν τα ίδια προβλήματα με τους δημοσίους υπαλλήλους.
-Δεν συναρτάται η τριετής απαλλαγή με την κατοικία αλλά με (τον δεύτερο τώρα) ενοικιαστή της. Εξακολουθεί δηλαδή ο ιδιοκτήτης να είναι «όμηρος» της συμπεριφοράς των ενοικιαστών του…
-Ειναι ακατανόητη και αδικαιολόγητη η τρίμηνη προθεσμία για την επαναμίσθωση, μετά από τη διακοπή τριετούς μίσθωσης, που αν χαθεί, χάνεται και η φοροαπαλλαγή. Εφόσον υπάρξει προθεσμία, θα πρέπει τουλάχιστον να είναι και αυτή εξάμηνη, ώστε να μην δημιουργείται ανασφάλεια στους ιδιοκτήτες κατοικιών από την ύπαρξη αυτής της αχρείαστης «δαμόκλειας σπάθης»…
Οι προτάσεις μας για την αναγκαία περαιτέρω διεύρυνση του μέτρου προς όφελος ιδιοκτητών και ενοικιαστών και χωρίς ουσιαστική δημοσιονομική απώλεια του Δημοσίου, είναι οι εξής:
Προτείνουμε να προστεθεί διάταξη με την οποία να επεκτείνεται η φοροαπαλλαγή αυτή, όχι σε όλες τις νέες μισθώσεις κατοικιών που ήδη ενοικιάζονται, αλλά μόνον στις νέες μισθώσεις των παρακάτω κατηγοριών κατοικιών που σήμερα για οποιοδήποτε λόγο είναι εκτός της αγοράς των μισθώσεων κύριας κατοικίας, οι οποίες είναι κυρίως οι εξής:
• Κατοικίες κενές τουλάχιστον από την 1.1.2024, (ήτοι πριν από 22 μήνες από σήμερα).
• Κατοικίες ιδιοκατοικούμενες που εκκενώνονται από τον ιδιοκτήτη τους για οποιοδήποτε λόγο.
• Κατοικίες με δωρεάν παραχώρηση χρήσης (συνήθως από γονείς ή τέκνα κλπ.), που εκκενώνονται από τον χρήστη τους.
• Νεόδμητες κατοικίες που θα εκμισθωθούν για πρώτη φορά από την αποπεράτωσή τους.
• Κατοικίες που θα εκμισθωθούν για πρώτη φορά μετά από την ριζική ανακαίνισή τους με οικοδομική άδεια.
• Κατοικίες σε πρώην επαγγελματικούς χώρους που διαμορφώθηκαν σε κατοικία με πολεοδομική άδεια και νόμιμη αλλαγή χρήσης, όπως ισχύει για το μειωμένο όριο αγοράς για απόκτηση Golden Visa.
• Κατοικίες των παραπάνω κατηγοριών που άλλαξαν ιδιοκτήτη λόγω αγοράς, κληρονομιάς, γονικής παροχής ή δωρεάς, δεν ήταν μισθωμένες κατά το χρόνο μεταβίβασής τους και θα εκμισθωθούν για πρώτη φορά από το νέο ιδιοκτήτη τους.
• Κατοικίες των άνω κατηγοριών που ανήκουν ιδιοκτησιακά σε κάθε είδους νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, (πέραν των ιδρυμάτων και κληροδοτημάτων που ήδη ορθά ανακοινώθηκε ότι θα απαλλαγούν από τη φορολογία των εισοδημάτων τους), όπως της Εκκλησίας, Ιερών Ναών, Μοναστηριών, Δήμων, Ασφαλιστικών Ταμείων, Πανεπιστημίων, Νοσοκομείων, Γηροκομείων, Βρεφοκομείων, Φιλανθρωπικών κ.α. Σωματείων κλπ.
Η επέκταση της τριετούς φοροαπαλλαγής και στις κατηγορίες αυτές των σήμερα εκτός μισθωτικής αγοράς κατοικιών, θα γίνει χωρίς καμιά ουσιαστική δημοσιονομική απώλεια, δεδομένου ότι από κενές ή από νεόδμητες που αλλιώς θα ιδιοκατοικηθούν, ή ιδιοκατοικούμενες ή δωρεάν παραχωρημένες ή κληρονομημένες κλπ. κατοικίες που θα πουληθούν και θα ιδιοκατοικηθούν από νέους αγοραστές κλπ., το Δημόσιο ούτως ή άλλως δεν θα εισπράξει ούτε ένα ευρώ ως φόρο εισοδήματος, ενώ μετά την τριετία θα εισπράττει φόρο εισοδήματος από όλα αυτά τα εκμισθωμένα ακίνητα!!!
Με μια λέξη, ακόμα μια φορά, αδικία!!! Από τη μια εγώ που εκμισθώνω ένα και μόνο ακίνητο καλούμαι να καταβάλλω ,φόρο εισοδήματος και εισφορά αλληλεγγύης, ποσό ίσο με περίπου 2 μισθώματα ενώ από την άλλη ο μισθωτής θα λάβει σε ένα μήνα το ένα από τα δύο μισθώματα αυτά ,(άρα: 1. Ποια είναι η ανταποδοτικότητα του συγκεκριμένου φόρου προς τα εμένα; 2. Αφού ποσό ίσο με ένα μίσθωμα πλεονάζει στο δημόσιο ταμείο γιατί δεν επιστρέφει σε εμένα που το καταβάλλω;)
Και τώρα, έρχεται η παραπάνω διάταξη και επιτείνει το αίσθημα αδικίας δίνοντας φορολογική ατέλεια σε αυτό που εγώ καταβάλλω ήδη τίμημα συμμετέχοντας στα φορολογικά βάρη επί σειρά ετών.
Κατά την άποψη μου η παραπάνω διάταξη θα έπρεπε να επαναφέρει το σύστημα προ του 2010 ,κατά το οποίο παρέχονταν φορολογική ατέλεια σε κάθε σύμβαση μίσθωσης για οικιστική χρήση μέχρι του ποσού των 12000 ευρώ ετησίως
Θα πρεπει να συμπεριληφθεί στο τριετές αφορολόγητο για μακροχρόνια μίσθωση ακινήτου και η περίπτωση της κληρονομικής διαδοχής ακινήτου, λόγω αποβίωσης του αρχικού ιδιοκτήτη, ο οποίος το δήλωνε μέχρι τότε ως πρωτη κατοικία και ο κληρονόμος εν συνεχεία το δήλωσε ως κενό από την πρώτη στιγμή της μεταβίβασης σε αυτόν, μη λαμβάνοντας υπόψιν την γενικότερη χρήση και δήλωση στο E2 του ακινήτου της προηγούμενης τριέτιας. Τέλος, θα πρεπει να διευκρινιστεί αν στο φορολογικό έτος αν λαμβάνετε υπόψιν το συνολό του έτους βάσει E2 ή όχι. Πχ ιδιοκτήτης που απεβίωσε 30/06/2023 ως τοτε δηλωνε πρωτη κατοικία το ακινητο, ο κληρονόμος για το υπόλοιπο του 2023 το δήλωσε κενό. Μπορεί ο κληρονόμος με μίσθωση του 2026 να ενταχθεί στο τριετές αφορολόγητο ;