Το άρθρο 1009 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας τροποποιείται ως προς την προθεσμία του πρώτου εδαφίου, προστίθενται δεύτερο και τρίτο εδάφιο και το άρθρο 1009 διαμορφώνεται ως εξής:
«Άρθρο 1009
Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α’ 78) χρονικού διαστήματος. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.».
Προτείνεται για την ασφάλεια δικαίου η τροποποίηση του άρθρου ως εξής:
“Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση μετά την έκδοση και μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση μετά την έκδοση και μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α’ 78) χρονικού διαστήματος. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.».
ΞΕΝΟΙ ΣΤΟΝ ΤΟΠΟ ΜΑΣ
Μετά την τροποποίηση του άρθρου 1009 από τον ΣΥΡΙΖΑ τον Δεκέμβριο του 2015 επικράτησε και λέγεαι ορθά, ότι στην Ελλάδα επιχείρηση μπορείς να κάνεις μόνο σε ιδιόκτητο ακίνητο.
Πράγματι, αφού ο καλόπιστος και συνεπής μισθωτής δεν μπορεί να ελέγξει την φερεγγυότητα του ιδιοκτήτη, είναι αδύνατο να επενδύσει σε μισθωμένο ακίνητο, διότι κινδυνεύει ανά πάσα στιγμή να εξωσθεί χωρίς υπαιτιότητά του και να χάσει την επένδυσή του.
Πρόκειται για την πλέον αντιαναπτυξιακή ρύθμιση, που μπορούσε να επινοηθεί, αφού βλάπτει και τις παλιές μισθώτριες επιχειρήσεις, που μπορεί να έχουν επενδύσει εκατομμύρια στα μίσθια ακίνητά τους, πιστεύοντας μέχρι τώρα, ότι αφού είναι συνεπείς μισθωτές δεν μπορούν να εξωσθούν.
Επίσης, εκθέτει τον συνεπή μισθωτή σε δυσάρεστες εκπλήξεις και εκβιασμούς, αφού μπορεί κάλλιστα να εξωσθεί με συμπαικτικό πλειστηριασμό, χωρίς μέχρι την έξωση να έχει ιδέα για το ότι σχεδιάζεται έξωσή του.
Ο μόνος, που οφελείται από αυτήν την μοναδικά παράλογη ρύθμιση είναι τα funds, που λυμαίνονται τα δάνεια και θέλουν τα ακίνητα ελεύθερα, καταστρέφοντας εκτός από τον οφειλέτη και τον ανίδεο και ανυπαίτιο συνεπή μισθωτή.
Τώρα, που η ρύθμιση προτείνεται να επεκταθεί και στις κατοικίες μπορούμε κάλλιστα να λέμε, ότι στην Ελλάδα ούτε να κατοικήσει μπορεί κανείς παρά μόνον σε ιδιόκτητο ακίνητο.
Ας έχει υπόψη του ο κάθε νοικάρης, που σχεδιάζει να ανανεώσει την μίσθια κατοικία του, ότι, ό,τι επενδύσει εκεί, μπορεί ανά πάσα στιγμή να πάει χαμένο.
Με την υφιστάμενη και την προτεινόμενη απάνθρωπη μορφή του άρθρου 1009 ΚΠολΔ είναι αδύνατος ο προγραμματισμός, η ανάπτυξη και η ποιοτική επιβίωση των ελληνικών επιχειρήσεων, αλλά και των Ελλήνων ως φυσικών προσώπων και οικογενειών, που μισθώνουν ακίνητα και καταδικάζονται να ζουν για πάντα στην αβεβαιότητα και τον φόβο, χωρίς να έχουν φταίξει σε τίποτε.
Αν η ΝΔ περάσει την προτεινόμενη μορφή του 1009 και δεν καταργήσει και την παλιά Συριζαϊκή τροποποίηση του 2015 επιβεβαιώνει, ότι οι κυβερνώντες δεν είναι παρά υπάλληλοι των τραπεζών.
Θα πρέπει να σημειωθεί, ότι τέτοια ρύθμιση δεν έχει ποτέ αξιωθεί από την ΕΕ, παρ’ότι επιχειρείται να στηθεί ένας τέτοιος μύθος.
Η εν λόγω διάταξη είναι δυσανάλογα ανεπιεικής για τους καλόπιστους μισθωτές, ιδίως για αυτούς που έχουν προβεί σε σημαντικές επενδύσεις επί του μισθίου (ανέγερση κτιρίου, αναβάθμιση υποδομών υπάρχοντος μισθίου κ.λπ.), προσβλέποντας στην σταδιακή απόσβεση αυτών μέσω μίας μακροχρόνιας (νόμιμης ή συμβατικής) μισθωτικής διάρκειας.
Δεν αρκεί οι 2 μήνες να γίνουν 6.
Προτεινόμενη μορφή:
Άρθρο 1009.-
Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία. Ο υπερθεματιστής δεν έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ακινήτου που ήταν μισθωμένο για την άσκηση επιχείρησης, εφόσον (α) η μίσθωση είχε μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο του ακινήτου, πριν από την επίδοση στον εκμισθωτή της επιταγής προς εκτέλεση, (β) είχε ληφθεί από τον εκμισθωτή η έγγραφη συναίνεση τυχόν πιστωτή του πριν από την σύναψη της μισθώσεως.
ρόταση:
Θέμα: Δημόσια διαβούλευση για την νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης, υπό τον τίτλο: «Ταχεία πολιτική δίκη, προσαρμογή των διατάξεων της πολιτικής δικονομίας για την ψηφιοποίηση της πολιτικής δικαιοσύνης και άλλες τροποποιήσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας».
Κύριοι,
1. Δεδομένης της διενεργούμενης έως την 02.09.2021 διαβούλευσης του νομοσχεδίου με τον τίτλο «Ταχεία Πολιτική δίκη, προσαρμογή των διατάξεων της πολιτικής δικονομίας για την ψηφιοποίηση της πολιτικής δικαιοσύνης και άλλες τροποποιήσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας» θέτουμε υπόψη σας τους ακόλουθους προβληματισμούς, που αφορούν όχι μόνο την εταιρεία μας αλλά μεγάλη μερίδα εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην ελληνική επικράτεια και στεγάζουν τις επιχειρήσεις τους ως μισθωτές σε πλείστα ακίνητα, τα οποία σε χρόνο μεταγενέστερο της έναρξης της μισθώσεως μπορεί να κατασχεθούν και εκπλειστηριαστούν.
2.1. Ειδικότερα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, με το ν. 4335/2015, η διατύπωση της οποίας παραμένει και στο προτεινόμενο νομοσχέδιο, ο υπερθεματιστής, ως νέος κτήτορας του (μισθίου) ακινήτου, έχει πλέον τα ακόλουθα δικαιώματα: (i) να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης, χωρίς να υπεισέρχεται σε αυτή κατά τους όρους των αρθρ. 614 επ. ΑΚ και (ii) την δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης, αφού αυτή λυθεί εντός δύο μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή, καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο, δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή.
Προϋπόθεση για την εφαρμογή της διάταξης αποτελεί το ακίνητο να ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης. Θεωρία δε και νομολογία, ερμηνεύοντας τη νέα ΚΠολΔ 1009, θεωρούν ότι εφαρμόζεται μόνο επί των εμπορικών μισθώσεων, στις οποίες ασκείται στο μίσθιο «επιχείρηση». Στην έννοια της επιχείρησης υπάγονται στο δίκαιο των μισθώσεων βασικά οι χρήσεις που προβλέπονται στα αρθρ. 1 και 3 του π.δ. 34/1995.
2.2. Σκοπός της θεσπίσεως της νέας διατάξεως του αρθρ. 1009 ΚΠολΔ ήταν να αποφευχθεί μόνο η καταστρατήγηση των περί αναγκαστικού πλειστηριασμού διατάξεων, η οποία ελάμβανε χώρα ιδίως στους πλειστηριασμούς εργοστασίων ή ξενοδοχείων, με την εμφάνιση τρίτων παρενθέτων προσώπων ως μισθωτών, με εικονικές συμβάσεις πολυετούς διάρκειας, και με σκοπό να αποτρέψουν τον πλειστηριασμό.
Στις περιπτώσεις αυτές λειτουργούσε (ήδη) στο μίσθιο επιχείρηση, εκείνος δε που μίσθωνε από τον κύριο το ακίνητο, ουσιαστικά μίσθωνε αυτή την ίδια την επιχείρηση, την οποία συνέχιζε να ασκεί έκτοτε ο ίδιος αντί του «εκμισθωτή», με συνέπεια να καθίσταται αυτός επιχειρηματίας και ο νέος φορέας της. Στη μεθόδευση αυτή κατέφευγε ο «εκμισθωτής», όταν η επιχείρησή του (βιομηχανική, βιοτεχνική, ξενοδοχειακή κλπ), που ασκούσε στο ακίνητο, αντιμετώπιζε οικονομικές δυσχέρειες και εν όψει της επικείμενης λήψης μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης από τους δανειστές του.
Γίνονταν, επομένως, λόγος, προ της νομοθετικής μεταβολής, για «επιχειρηματικά» ακίνητα, δηλ. σε όσα ακίνητα λειτουργούσε επιχείρηση (εργοστάσιο, ξενοδοχείο κλπ) και προτείνονταν η λύση της μίσθωσης αποκλειστικά και μόνο σε διενέργεια πλειστηριασμού «επιχειρηματικών» ακινήτων.
2.3. Η γενικευμένη, όμως, διατύπωση του νέου άρθρου 1009 ΚΠολΔ, η οποία και επαναλαμβάνεται στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο, καλύπτει, ως ελέχθη, τις κάθε είδους επιχειρήσεις, ακόμη και την εκμετάλλευση ενός απλού εμπορικού καταστήματος, με αποτέλεσμα να βλάπτεται ο καλόπιστος μισθωτής, ο οποίος μπορεί να υποβλήθηκε και σε μεγάλες δαπάνες, ως επένδυσή του στο ακίνητο, για την άσκηση της επιχείρησής του, να κινδυνεύει η βιωσιμότητα της επιχείρησης του, όταν πραγματοποιείται η αποβολή του στο σύντομο χρονικό διάστημα του διμήνου ή να περιέρχεται το μισθωμένο ακίνητο σε ανταγωνιστές του.
3. Θα πρέπει, επομένως, να προσδιορισθεί η έννοια της ασκήσεως «επιχείρησης» κατά την ΚΠολΔ 1009, ούτως ώστε να περιλαμβάνονται σ’ αυτήν αποκλειστικά και μόνο «επιχειρηματικά» ακίνητα (η στενή ερμηνεία της ως εξαιρετικού δικαίου δεν θα λύσει το ζήτημα – ούτε, άλλωστε, στην Αιτιολογική Έκθεση του ν. 4335/2015 περιέχεται οποιαδήποτε αναφορά σχετικά με τον νομοθετικό λόγο της τροποποίησης του άρθρου 1009 ΚΠολΔ) και να ορισθεί ρητώς, ότι στα ακίνητα, στα οποία δεν ασκείται «επιχείρηση», θα εφαρμόζονται οι ΑΚ 614 – 615, ούτως ώστε να προστατεύεται ο μισθωτής που κατέχει μισθωτήριο βέβαιης χρονολογίας και ο υπερθεματιστής να υπεισέρχεται στη μίσθωση, δεσμευόμενος από αυτή, χωρίς να έχει δικαίωμα (ιδιαίτερης) καταγγελίας.
Για την αποφυγή δε κατάρτισης προχρονολογημένων μισθωτηρίων οι συμβαλλόμενοι έχουν την δυνατότητα να υποβάλλουν στη ΔΟΥ ολόκληρο το περιεχόμενο του μισθωτηρίου (ΠΟΛ. 1013/07.01.2014 του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων, σε εκτέλεση της παρ. 4 του άρθρου 15 του Ν. 4174/2013). Το μισθωτήριο αυτό, μετά την αποδοχή του από τον αντισυμβαλλόμενο, στο οποίο απευθύνεται, θα πρέπει να θεωρείται, ότι έχει προσλάβει βέβαιη χρονολογία (συνδ. 444 § 1 και 446 εδ. 1 ΚΠολΔ.)
4. Η αναγκαιότητα της προταθείσας κατά τα ανωτέρω προταθείσας λύσης προκύπτει και από τη μεγάλη μερίδα των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στην χώρα μας, ουδεμία σχέση έχουν με οφειλές προς τρίτους και γίνονται θύματα μιας κακώς εφαρμοζόμενης γενικής διάταξης και διατηρούν αλυσίδες καταστημάτων στεγάζονται σε μισθωμένα ακίνητα, τα οποία ως είναι ευρέως γνωστό εκμισθώνουν για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα και προβαίνουν σε δαπάνη ιδιαίτερα υψηλών κεφαλαίων για την ανακαίνιση, ανακατασκευή και αναδιαμόρφωσή τους. Στις επιχειρήσεις αυτές συγκαταλέγεται και η εταιρεία μας, η οποία επενδύει επιπλέον τεράστια χρηματικά ποσά προκειμένου τα μισθωμένα ακίνητα να καταστούν κατάλληλα να λειτουργήσουν ως μέλη του δικτύου της ΚΑΥΚΑΣ Α.Ε. Είναι δε αυταπόδεικτο ότι ο κίνδυνος κατάσχεσης και εκλπειστηρίασης αυτών με δικαίωμα αναιτιολόγητης καταγγελίας της μίσθωσης από μέρους του νέου κτήτορα επάγεται σοβαρότατο πλήγμα στις επιχειρήσεις μας καθώς οδηγούν μετά βεβαιότητας σε απώλεια των κεφαλαίων που έχουν δαπανηθεί για τη λειτουργία της επιχείρησής μας στο υψηλό επίπεδο που έχει υιοθετηθεί για το σύνολο των καταστημάτων της, με ανυπολόγιστο για εμάς βάρος.
5. Κατόπιν των ανωτέρω, παρακαλούμε όπως λάβετε υπόψη σας τους προβληματισμούς μας και τις προτάσεις μας κατά την τροποποίηση της προρρηθείσας διάταξης και υιοθετήσετε τις ως άνω απόψεις με τροποποίηση των προτεινόμενων ρυθμίσεων.
Με εκτίμηση,
Για την B. ΚΑΥΚΑΣ ΑΕ
Νικόλαος Β. Καυκάς
Πρόεδρος Δ.Σ. και Διευθύνων Σύμβουλος
Από τις πιο κατάπτυστες ρυθμίσεις των τελευταίων ετών που ευνοούν τις Τράπεζες σε μέγιστο βαθμό. Αντί να καταργηθεί η διάταξη που είχε ψηφιστεί επί ΣΥΡΙΖΑ το 2016 και να επαναφερθεί το δικαιότερο παλαιότερο καθεστώς, με την προτεινόμενη τροποποίηση επεκτείνεται και στις κατοικίες προσπαθώντας να «χρυσωθεί» το χάπι με την προ 6μήνου καταγελλία, αντί για 2μηνο που ισχύει σήμερα. Να υπενθυμίσω ότι πριν την τροποποίηση επί ΣΥΡΙΖΑ το 2016, ο υπερθεματιστής μπορούσε να αποβάλει το μισθωτή μόνο αν κατά τη στιγμή σύναψης της μίσθωσης είχε γραφθεί η κατάσχεση στο Κτηματολόγιο, κάτι που ήταν δικαιότερο. Επί ΣΥΡΙΖΑ τροποποιήθηκε η ρύθμιση και έδωσε το δικαίωμα στον υπερθεματιστή (ως επί το πλείστον τις Τράπεζες) να καταγγείλει τη μίσθωση και να αποβάλει το μισθωτή που λειτουργούσε επιχείρηση στο μίσθιο, ακόμη κι αν ο μισθωτής είχε συνάψει μακροχρόνια μίσθωση, δεν γνώριζε για την οικονομική κατάσταση του εκμισθωτή και δεν μπορούσε να προβλέψει τον μελλοντικό πλειστηριασμό του ακινήτου που μίσθωνε κατά τη στιγμή σύναψης της μίσθωσης. Μισθώνει κάποιος, δηλαδη ένα ακίνητο για την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας, κάνει έξοδα €100.000 για να επενδύσει (ανακαίνιση κλπ.) αποσκοπώντας σε μακροχρόνια μίσθωση (π.χ. 12 ετών) για την απόσβεση της επένδυσης του και έρχεται π.χ. μετά από ένα χρόνο από τη σύναψη της μίσθωσης η Τράπεζα (ή οποιοσδήποτε άλλος υπερθεματιστής) που παίρνει το ακίνητο στον πλειστηριασμό από τον ιδιοκτήτη/εκμισθωτή και αποβάλλει το μισθωτή! Από πού θα βρει το δίκιο του ο μισθωτής για την οικονομική ζημία που υπέστη και την καταστροφή της επιχείρησης του; Στρεφόμενος κατά του υπερθεματιστή δεν προβλέπεται, στρεφόμενος κατά του πρώην ιδιοκτήτη/εκμισθωτή «ουκ αν λάβοις παρά του μη έχοντος», κοινώς ο μισθωτής μένει ξεκρέμαστος και «στο δρόμο» άνευ υπαιτιότητας του. Τον σώζει το 6μηνο που προηγείται της καταγγελίας; (ρητορική ερώτηση). Αυτό το Κράτος Δικαίου θέλουμε; Αν το Κράτος ήθελε να προστατεύσει τους υπερθεματιστές/Τράπεζες από συμπαιγνίες πρώην εκμισθωτών/μισθωτών (εξαιτίας κάποιων τέτοιων σπάνιων περιπτώσεων τροποποιήθηκε ο νόμος επί ΣΥΡΙΖΑ το 2016) θα μπορούσε π.χ. να προβλέπεται ότι συμφωνίες προκαταβολής μισθωμάτων δεν λαμβάνονται υπόψη έναντι του υπερθεματιστή κλπ. Η συγκεκριμένη διάταξη θα πρέπει να καταργηθεί και να επανισχύσει η προ του 2016 ρύθμιση.
ΠΡΟΤΕΙΝΕΤΑΙ ΝΑ ΣΥΜΠΛΗΡΩΘΕΙ Η ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 1 ΩΣΤΕ Η ΑΣΚΗΣΗ ΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΤΗΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ ΝΑ ΜΗΝ ΑΡΧΙΖΕΙ ΠΡΙΝ ΑΠΟ ΤΗ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΚΑΤΑΚΥΡΩΤΙΚΗΣ ΕΚΘΕΣΗΣ.