Στην παρ. 1 του άρθρου 5 του ν. 651/1977 (Α΄ 207), περί υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτου, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) το κείμενο μεταφέρεται από την καθαρεύουσα στη δημοτική γλώσσα, β) το τελευταίο εδάφιο αντικαθίσταται, και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής:
«1. Σε κάθε δικαιοπραξία που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο υπογράφεται από τους συμβαλλομένους και τον μηχανικό ή υπομηχανικό που το συνέταξε, στο οποίο αναγράφονται τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους, καθώς και το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου. Επί του διαγράμματος ο μηχανικός ή υπομηχανικός που το συντάσσει δηλώνει υπεύθυνα αν, επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, επιτρέπεται ή όχι η ανοικοδόμηση σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις. Αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης, βεβαιώνεται στο ίδιο σχεδιάγραμμα από τον μηχανικό ή υπομηχανικό αν και το μέρος που απομένει στον πωλητή πληροί ή όχι τους όρους δόμησης. Εξαιρούνται από την υποχρέωση του προηγούμενου εδαφίου οι μεταβιβάσεις λόγω πώλησης αγροτεμαχίων που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές, με ή χωρίς κτίσματα. Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της παρούσας σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.».
Πιστεύω ότι η προσθήκη στον άρθρο 16 της διάταξης για την μη απαίτηση τοπογραφικού όταν συνυπάρχουν Εθνικό κτηματολόγιο και κυρωμένη Πράξη Εφαρμογής είναι τελείως εσφαλμένη για πολλούς λόγους που αναλύονται από συλόγος και συναδέλφους
Επιγραμματικά αναφέρω μερικά σημεία που θα δημιουργήσει πρόβλημα.
1) Οταν πωλείται ή μεταβιβάζεται ένα ακίνητο γενικά δεν είναι απαιτητό στοιχείο μόνο το σχήμα η θέση και το εμβαδόν του που φαίνονται στην πράξη Εφαρμογής Είναι και άλλα στοιχεία που αναλύω παρακάτω
2) πρέπει να γνωρίζει ο αγοραστής ή ο δωρεοδόχος αν αυτό που αποκτά έχει δόμηση (υπάρχουν και οικόπεδα με κτίσματα που δεν είναι οικοδομήσιμα) , ποια δόμηση ποια κάλυψη και ποιούς γενικότερα όρους δόμησης , σε ποιο χώρο τοι οικοπέδου και ποιές είναι οι επιτερπόμενες χρήσεις πράγματα που δεν περιέχονται στην ΠΕ
3) Με το τοπογραφικό αλλά όχι με την ΠΕ περιγράφονται οι διαστάσεις του οικοπέδου, τα πλάτη πρασιών τα πλάτη των παρακείμενων δρόμων.
4) ¨οταν υπάρχουν κτίσματα μέσα το πράγμα είναι πιο εξόφθαλμο. Δηλαδή οι πραξεις εφαρμογής μπορεί να μην έχουν αποτυπώσει με την ακρίβεια που απαιτείται τα κτίσματα. Οι περισσότερες πράξεις εφαρμογής μάλιστα έχουν ολοκληρωθεί πριν 10 πριν 20 και πριν 30 χρόνια. Στο διάστημα αυτό μπορεί να έχουν αναγερθεί και άλλα κτίσματα
5) Σε πάρα πολλά οικόπεδα έχουν συσταθεί κάθετες ιδιοκτησίες. Αυτές δεν αποτυπώνονται στις πράξεις εφαρμογής. Στο κτματολόγιο αποτυπώνονατια αλλά δεν μπορεί να έλεγχθεί από τον συμβολαιογράφο αν έχουν αποδοθεί σωστά
6) Σε πολλά οικόπεδα με οριζόντιες υπάρχουν τμήματα με προκθορισμένες αποκλειστικές χρήσεις που δεν φαίνονται πουθενά ούτε στην πράξη εφαρμογής ούτε στο κτηματολόγιο
7) Το πιο σπουδαίο ίσως από όλα: Η κύρωση της πράξεως εφαρμογής δεν συνεπάγεται και την συντέλεση των απαλλοτριώσεων παντού. Σε πυκνοδομημένες περιοχές υπάρχουν εκρεμμότητες λόγω ρυμοτομίας, Σε αραιοδομημένες περιοχές υπάρχουν ρυμοτομούμενα τμήματα που μένουν αναπαλλοτρίωτα (διαγραμμισμένα στα διαγράμματα της ΠΕ) τα οποία εξακολουθούν και μετά την πράξη και μέχρι την οριστική συντέλεση με καθορισμό τιμής μονάδας να ανήκουν στους ιδιοκτήτες. Αυτά το κτηματολόγιο δεν τα έχει περιγράψει και μπορούν να επισημανθούν μόνο σε ένα τοπογραφικό. Δηλαδή με άλλα λόγια το αποτέλεσμα της πράξεως εφαρογής δεν είναι στις περισσότερες περιπτώσεις ίδιο με αυτό που κατέχει σήμερα ο ιδιοκτήτης
8) Στην πράξη εφαρμογής προβλέπονται προσκυρώσεις οι οποίες μέχρι να υλοποιηθούν το τμήμα του ακινήτουν που αναφέρονται ανήκει στον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Αυτό το τμήμα δεν μπορεί να μεταβιβασθεί μαζί με το υπόλοιπο οικόπεδο αν δεν συντελεσθεί η πράξη. Αν λοιπόν δεν επισημαίνεται σε ένα τοπογραφικό η προσκύρωση είναι δυνατόν να μεταβιβάσει ο συμβολαιογράφος ιδιοτησία τρίτου αφού δεν θα γνωρίζει ποιο κομάτι προσκυρώνεται
8) Από την στιγμή που απαιτείται ταυτότητα κτιρίου για κάθε ακίνητο χωρίς την συνοδεία τοπογραφικού και χωρίς έλεγχο της νομιμότητας των κτισμάτων δεν γνωρίζουμε άλλους τρόπους που θα μπρεί να εκδοθεί
9) Η ηλεκτρονική υποβολή γαι έκδοση ΚΗΔ και ο λόγος που σήμερα το απιτεί η διοίκηση αγνοούνται εντελώς
Σας ευχαριστώ
Ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Αιτωλοακαρνανίας (Σ.Δ.Α.Τ.Μ. Αιτωλοακαρνανίας), αποτελεί θεσμικό και επιστημονικό φορέα των Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών της Π.Ε. Αιτωλοακαρνανίας, τη μεγαλύτερη σε έκταση Π.Ε. της Ελλάδας.
Εκπροσωπώντας συνεπώς τους καθ’ ύλην αρμόδιους επαγγελματίες με αντικείμενο την ορθή επιστημονικά αποτύπωση και κατ’ επέκταση κατοχύρωση των ιδιόκτητων γεωτεμαχίων, αλλά και την απόδοση όλης της απαραίτητης πολεοδομικής πληροφορίας επί αυτών, κρίνει αναγκαία την παρέμβασή του στο εν θέματι άρθρο.
Είναι προδήλως σαφές σε οποιονδήποτε επαγγελματία εμπλέκεται στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων, πως η αφαίρεση της υποχρεωτικότητας ως προς τη σύνταξη Τοπογραφικού Διαγράμματος, έστω και στην περίπτωση που αναφέρεται στο άρθρο 16 του παρόντος Ν/Σ, ήτοι στις συμβολαιογραφικές πράξεις για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές όπου λειτουργεί το Εθνικό Κτηματολόγιο και έχει κυρωθεί Πράξη Εφαρμογής, εγκυμονεί τεράστιους κινδύνους τόσο για την ιδιωτική περιουσία όσο και τη Δημόσια Διοίκηση.
Αν δεχτεί κανείς, πως η προφανής στοχοθεσία της διάταξης κινείται προς την κατεύθυνση της απλοποίησης των διαδικασιών και της επιτάχυνσης των μεταβιβάσεων ακινήτων, οφείλει ταυτόχρονα να διαπιστώσει, πως θα επιφέρει ακριβώς το αντίθετο αποτέλεσμα. Είναι δεδομένο, πως σε μία τέτοια περίπτωση αναμένεται να υπάρξουν αστοχίες, που θα εκτοξεύσουν το κόστος διόρθωσής τους στο μέλλον, επιβαρύνοντας τους ιδιοκτήτες με δυσβάσταχτες χρονοβόρες και κοστοβόρες διαδικασίες.
Οι λόγοι που θα οδηγήσουν σε αυτό το απολύτως αρνητικό αποτέλεσμα είναι σαφείς. Απουσία συνοδού εξαρτημένου από το Τοπογραφικού Διαγράμματος από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων του Ε.Γ.Σ.Α. ’87 από οποιαδήποτε δικαιοπραξία συνεπάγεται αυτόματα απώλεια γεωμετρικού και ευρύτερου τεχνικού ελέγχου πριν τη σύνταξη συμβολαίων και μεταβίβαση των όποιων σφαλμάτων έχουν εμφιλοχωρήσει στα χαρακτηριστικά του Γεωτεμαχίου, στον επόμενο ιδιοκτήτη.
Είναι γνωστό τοις πάσι, πως παρά την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου σε πολλές περιοχές της πατρίδας μας, οι τελικές ιδιοκτησίες βρίθουν σφαλμάτων για μία σωρεία λόγων. Συνεπώς, τίθεται το ερώτημα ποιος θα ελέγξει την ορθή αντιστοίχιση μεταξύ της πραγματικής ιδιοκτησίας και των ορίων που της έχουν αποδοθεί βάσει του Εθνικού Κτηματολογίου.
Σε αυτό το πλαίσιο δεν πρέπει να αγνοείται το γεγονός, ότι οι πράξεις εφαρμογής έχουν συνταχθεί κατά κύριο λόγο στο προβολικό σύστημα της ΤΜ 3ο, και άρα απαιτείται έλεγχος και ως προς την ορθή μετατροπή των κορυφών τους στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων του Ε.Γ.Σ.Α. 87.
Επιπρόσθετα, δεν είναι αμελητέες ποσοτικά οι περιπτώσεις που έχουν παρατηρηθεί σφάλματα στη χωροθέτηση κτισμάτων εντός των οικοπέδων των Πράξεων Εφαρμογής, με αποτέλεσμα τον εντοπισμό πολεοδομικών παραβάσεων (μη ορθή τήρηση πλάγιας απόστασης «Δ», μη ορθή εφαρμογή ρυμοτομικής και οικοδομικής γραμμής κλπ). Ποιος θα είναι υπεύθυνος για τον έλεγχο αυτής της κρίσιμης παραμέτρου πριν τη μεταβίβαση του ακινήτου στο νέο ιδιοκτήτη;
Παράλληλα, στις Πράξεις Εφαρμογής υπεισέρχεται το ζήτημα δύο εξίσου σημαντικών παραμέτρων. Αφενός των διατάξεων του Ν.1337/1983 και άρα των υποχρεώσεων εισφοράς των οικοπέδων σε γη και σε χρήμα και αφετέρου της ύπαρξης εγκεκριμένων υψομετρικών μελετών, με την υποσημείωση ότι σε πολλές περιπτώσεις οι οδοί του Σχεδίου Πόλεως δεν είναι διανοιγμένες στην πράξη. Ποιος θα ελέγξει την ορθή εφαρμογή των υψομετρικών μελετών ή ποιος θα αποτυπώσει το προβλεπόμενο υψόμετρο της ερυθράς γραμμής στο πρόσωπο του γεωτεμαχίου, γεγονός που επηρεάζει άμεσα τις τυχόν εργασίες που θα απαιτηθούν επί του οικοπέδου και άρα επηρεάζουν το κόστος για τον επόμενο ιδιοκτήτη;
Τέλος, την παρούσα χρονική στιγμή εκπονούνται στη χώρα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που αναμένεται να μεταβάλλουν χρήσεις γης και συντελεστές δόμησης. Ποιος θα ελέγχει την εγκυρότητα και την ορθότητα των παραμέτρων αυτών στην πράξη ώστε να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης ή ο υποψήφιος επενδυτής τα τεχνικά χαρακτηριστικά του γεωτεμαχίου που μεταβιβάζεται;
Προδήλως, βάσει της εν λόγω διάταξης, όλοι οι ανωτέρω τεχνικοί έλεγχοι θα επιβαρύνουν πλέον τους ιδιοκτήτες και τους συμβολαιογράφους, που προφανώς δε θα διαθέτουν την απαραίτητη τεχνική παιδεία ούτε τη θεσμική ευθύνη για την ορθή υλοποίησή τους. Συνεπώς, η παρούσα διάταξη όχι μόνο δεν απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης, αλλά τις περιπλέκει έτι περαιτέρω, αφαιρεί την ασφάλεια δικαίου από τις μελλοντικές διενεργούμενες μεταβιβάσεις και εκθέτει σε παροντικούς και μελλοντικούς ιδιοκτήτες σε πολλαπλούς κινδύνους τεχνικής, οικονομικής, νομικής και κοινωνικής φύσεως.
Τούτων δοθέντων, Ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Αιτωλοακαρνανίας εκφράζει την έντονη αντίθεσή του στη διάταξη που προβλέπει την κατάργηση της υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ζητώντας παράλληλα την απόσυρση ή ουσιαστική τροποποίηση της διάταξης του θέματος. Ως οι αρμόδιοι Μηχανικοί διαχείρισης της γεωχωρικής πληροφορίας, παραμένουμε στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε ουσιαστική συνεργασία, θεσμικό διάλογο και εξεύρεση των βέλτιστων τεχνικών λύσεων επ’ ωφελεία των πολιτών.
Συμβατώς προς την παρ.(α)/άρθρ.(2) του παρόντος νομοσχεδίου, εισηγούμαστε την εξής τροποποίηση και προσθήκη: στο τέλος του άρθρου 16 του παρόντος νομοσχεδίου προστίθεται ένατη παράγραφος ως εξής:
«9.(α) Στο τέλος του εδαφίου (κ)/παρ.2/άρθρ.12/ΠΔ.99/2018 προστίθεται η φράση: «σε περιοχές εκτός σχεδίου».
«9.(β) Στην παρ.2/άρθρ.12/ΠΔ.99/2018 προστίθεται εδάφιο (κ/α): Σχεδιασμός με βάση το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) λειτουργούντος Κτηματολογίου, του προς αδειοδότηση κτηρίου, του περιβάλλοντος χώρου και του Διαγράμματος Κάλυψης για την έκδοση αδειών δόμησης (ΟΑ), Έγκρισης Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ), προεγκρίσεων και Αναθεωρήσεων αυτών, σε περιοχές με κυρωμένη και μεταγεγραμμένη Πράξη Εφαρμογής (ΠΕ) (ενδεικτικά: επεκτάσεις Σχ. πόλης ν.1337/83, Οργανωμένοι Υποδοχείς Δραστηριοτήτων/ΒΙΠΕ/ΒΙΟΠΑ/Τεχνόπολη /Επιχειρηματικό Πάρκο κλπ), όπως επίσης και σε περιοχές εφαρμοσμένων επί του πεδίου Σχεδίων πόλης με το ΝΔ/1923, όπως και εντός ορίων οικισμών του ΝΔ/1923 με ρυμοτομικό σχέδιο, και εντός ορίων οικισμών του ΠΔ/1985 για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων με ρυμοτομικό σχέδιο, οριοθετημένων ή μη με οποιοδήποτε τρόπο {Αποφάσεις Νομαρχών ή Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ)}, όπως επίσης και εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Αποφάσεις ή Διατάγματα μεταφοράς οικισμών λόγω επικινδυνότητας και ταυτοσήμως, εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Παραχωρητήρια του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), με Παραχωρητήρια της Επιτροπής Αποκατάστασης Προσφύγων (ΕΑΠ), της Πρόνοιας ή άλλης αρμόδιας Αρχής, Οργανισμού ή ΝΠΔΔ, σε οποιαδήποτε χρονολογία.»
Η τροποποίηση που προτείνουμε ευθυγραμμίζεται με την κατάργηση της επισύναψης τοπογραφικού ΕΓΣΑ ’87 και την αντικατάστασή του με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) στη σύναψη δικαιοπραξιών και στην έκδοση Πράξεων του e-adeies, όπως έχουμε προτείνει με άλλες παρεμβάσεις μας στην παρούσα διαβούλευση.
Ο Τοπικός Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Χανίων καταθέτει τις παρατηρήσεις του επί του σχεδίου νόμου.
1/ Το σύνολο του άρθρου 5 του ν.651/1977 χρήζει επικαιροποίησης και προσαρμογής στα σημερινά δεδομένα, κατόπιν ουσιαστικού διαλόγου με το ΥΠΕΝ και τους εκπροσώπους των μηχανικών που έχουν το δικαίωμα σύνταξης και υπογραφής τοπογραφικού διαγράμματος.
2/ η φράση «μηχανικός ή υπομηχανικός» πρέπει να αντικατασταθεί από τη φράση «ο μηχανικός ο έχων το δικαίωμα σύνταξης και υπογραφής τοπογραφικού διαγράμματος»
3/ πρέπει να επιβληθεί υποχρεωτική προσάρτηση τοπογραφικού διαγράμματος σε όλες τις δικαιοπραξίες με τις οποίες μεταβιβάζεται ακίνητο, είτε εξ επαχθούς είτε εκ χαριστικής αιτίας. Εκτός των δικαιοπραξιών που έχουν αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα πρέπει να συμπεριληφθούν και εκείνες που έχουν αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω δωρεάς και λόγω γονικής παροχής, αλλά και την αποδοχή κληρονομιάς.
4/η φράση «Εξαιρούνται από την υποχρέωση του προηγούμενου εδαφίου οι μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές, με ή χωρίς κτίσματα» πρέπει να διαγραφεί, τόσο επειδή δεν ευσταθεί καμία βάσιμη αιτιολόγηση για την εξαίρεση αυτή, όσο και γιατί ούτως ή άλλως δεν μπορεί να εφαρμοστεί λόγω της αδυναμίας προσδιορισμού των καθαρά αγροτικών περιοχών από τα αρμόδιες Υπηρεσίες. Η ίδια φράση πρέπει να απαλειφθεί και από το άρθρο 5 του ν.651/1977 για τους ίδιους λόγους.
5/ η μη απαίτηση επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε δικαιοπραξία μεταβίβασης οικοπέδου εντός περιοχής λειτουργούντος Κτηματολογίου και εντός κυρωμένης και μεταγεγραμμένης Πράξης Εφαρμογής θέτει σε απόλυτο κίνδυνο την ασφάλεια των συναλλαγών.
Η κτηματογράφηση στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων αυτών έχει πραγματοποιηθεί στην καλύτερη περίπτωση 5ετία ή/και 10ετία πριν την κύρωση και μεταγραφή των Πράξεων Εφαρμογής, περιλαμβάνει τα ελάχιστα απαραίτητα στοιχεία τόσο για τα όρια των ιδιοκτησιών όσο και για τα κτίσματα που τυχόν περιλαμβάνονται σε αυτά, και είναι συνήθως σε σύστημα συντεταγμένων διαφορετικό από το ΕΓΣΑ ΄87, με ό,τι συνεπάγεται αυτό.
Επιπλέον, η συναλλαγή κρίνεται ιδιαίτερα επισφαλής, διότι στο Κτηματολόγιο έχουν καταχωρηθεί οι «τελικές» ιδιοκτησίες που προκύπτουν από την Πράξη Εφαρμογής ανεξάρτητα αν έχει συντελεστεί ή όχι η απαλλοτρίωση για την διάνοιξη ή διαπλάτυνση δρόμων του σχεδίου πόλεως και ανεξάρτητα αν έχει συντελεστεί ή όχι τυχόν προσκύρωση. Καθοριζόμενες από την πράξη εφαρμογής ρυμοτομήσεις, προσκυρώσεις και τακτοποιήσεις με όμορες ιδιοκτησίες χρήζουν διερεύνησης και απεικόνισης σε ένα τοπογραφικό διάγραμμα, διότι η μη συντέλεση τους δύναται να επηρεάζει την οικοδομησιμότητα των τελικών οικοπέδων, και διότι η μη περιγραφή τους έχει ως αποτέλεσμα να μην καθορίζονται στα συμβόλαια οι υποχρεώσεις, που βαραίνουν τις μεταβιβαζόμενες ιδιοκτησίες.
Το ζήτημα είναι εξίσου κρίσιμο στην περίπτωση της κατ’ εξαίρεση οικοδομησιμότητας των οικοπέδων του άρθρου 25 του ν.1337/1983, αλλά και της κατά παρέκκλιση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, ιδιαιτέρως όταν ο μελετητής της Πράξης Εφαρμογής δεν είχε στη διάθεσή του το σύνολο των δεδομένων των δηλώσεων ιδιοκτησίας.
Τέλος, δεν θα είναι γνωστές και δεν θα διευθετούνται κατά τη μεταβίβαση, λοιπές υποχρεώσεις (π.χ. εισφορά σε χρήμα) που βαραίνουν το οικόπεδο.
Ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Αιτωλοακαρνανίας (Σ.Δ.Α.Τ.Μ. Αιτωλοακαρνανίας), αποτελεί θεσμικό και επιστημονικό φορέα των Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών της Π.Ε. Αιτωλοακαρνανίας, τη μεγαλύτερη σε έκταση Π.Ε. της Ελλάδας.
Εκπροσωπώντας συνεπώς τους καθ’ ύλην αρμόδιους επαγγελματίες με αντικείμενο την ορθή επιστημονικά αποτύπωση και κατ’ επέκταση κατοχύρωση των ιδιόκτητων γεωτεμαχίων, αλλά και την απόδοση όλης της απαραίτητης πολεοδομικής πληροφορίας επί αυτών, κρίνει αναγκαία την παρέμβασή του στο εν θέματι άρθρο.
Είναι προδήλως σαφές σε οποιονδήποτε επαγγελματία εμπλέκεται στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων, πως η αφαίρεση της υποχρεωτικότητας ως προς τη σύνταξη Τοπογραφικού Διαγράμματος, έστω και στην περίπτωση που αναφέρεται στο άρθρο 16 του παρόντος Ν/Σ, ήτοι στις συμβολαιογραφικές πράξεις για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές όπου λειτουργεί το Εθνικό Κτηματολόγιο και έχει κυρωθεί Πράξη Εφαρμογής, εγκυμονεί τεράστιους κινδύνους τόσο για την ιδιωτική περιουσία όσο και τη Δημόσια Διοίκηση.
Αν δεχτεί κανείς, πως η προφανής στοχοθεσία της διάταξης κινείται προς την κατεύθυνση της απλοποίησης των διαδικασιών και της επιτάχυνσης των μεταβιβάσεων ακινήτων, οφείλει ταυτόχρονα να διαπιστώσει, πως θα επιφέρει ακριβώς το αντίθετο αποτέλεσμα. Είναι δεδομένο, πως σε μία τέτοια περίπτωση αναμένεται να υπάρξουν αστοχίες, που θα εκτοξεύσουν το κόστος διόρθωσής τους στο μέλλον, επιβαρύνοντας τους ιδιοκτήτες με δυσβάσταχτες χρονοβόρες και κοστοβόρες διαδικασίες.
Οι λόγοι που θα οδηγήσουν σε αυτό το απολύτως αρνητικό αποτέλεσμα είναι σαφείς. Απουσία συνοδού εξαρτημένου από το Τοπογραφικού Διαγράμματος από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων του Ε.Γ.Σ.Α. ’87 από οποιαδήποτε δικαιοπραξία συνεπάγεται αυτόματα απώλεια γεωμετρικού και ευρύτερου τεχνικού ελέγχου πριν τη σύνταξη συμβολαίων και μεταβίβαση των όποιων σφαλμάτων έχουν εμφιλοχωρήσει στα χαρακτηριστικά του Γεωτεμαχίου, στον επόμενο ιδιοκτήτη.
Είναι γνωστό τοις πάσι, πως παρά την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου σε πολλές περιοχές της πατρίδας μας, οι τελικές ιδιοκτησίες βρίθουν σφαλμάτων για μία σωρεία λόγων. Συνεπώς, τίθεται το ερώτημα ποιος θα ελέγξει την ορθή αντιστοίχιση μεταξύ της πραγματικής ιδιοκτησίας και των ορίων που της έχουν αποδοθεί βάσει του Εθνικού Κτηματολογίου.
Σε αυτό το πλαίσιο δεν πρέπει να αγνοείται το γεγονός, ότι οι πράξεις εφαρμογής έχουν συνταχθεί κατά κύριο λόγο στο προβολικό σύστημα της ΤΜ 3ο, και άρα απαιτείται έλεγχος και ως προς την ορθή μετατροπή των κορυφών τους στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων του Ε.Γ.Σ.Α. 87.
Επιπρόσθετα, δεν είναι αμελητέες ποσοτικά οι περιπτώσεις που έχουν παρατηρηθεί σφάλματα στη χωροθέτηση κτισμάτων εντός των οικοπέδων των Πράξεων Εφαρμογής, με αποτέλεσμα τον εντοπισμό πολεοδομικών παραβάσεων (μη ορθή τήρηση πλάγιας απόστασης «Δ», μη ορθή εφαρμογή ρυμοτομικής και οικοδομικής γραμμής κλπ). Ποιος θα είναι υπεύθυνος για τον έλεγχο αυτής της κρίσιμης παραμέτρου πριν τη μεταβίβαση του ακινήτου στο νέο ιδιοκτήτη;
Παράλληλα, στις Πράξεις Εφαρμογής υπεισέρχεται το ζήτημα δύο εξίσου σημαντικών παραμέτρων. Αφενός των διατάξεων του Ν.1337/1983 και άρα των υποχρεώσεων εισφοράς των οικοπέδων σε γη και σε χρήμα και αφετέρου της ύπαρξης εγκεκριμένων υψομετρικών μελετών, με την υποσημείωση ότι σε πολλές περιπτώσεις οι οδοί του Σχεδίου Πόλεως δεν είναι διανοιγμένες στην πράξη. Ποιος θα ελέγξει την ορθή εφαρμογή των υψομετρικών μελετών ή ποιος θα αποτυπώσει το προβλεπόμενο υψόμετρο της ερυθράς γραμμής στο πρόσωπο του γεωτεμαχίου, γεγονός που επηρεάζει άμεσα τις τυχόν εργασίες που θα απαιτηθούν επί του οικοπέδου και άρα επηρεάζουν το κόστος για τον επόμενο ιδιοκτήτη;
Τέλος, την παρούσα χρονική στιγμή εκπονούνται στη χώρα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που αναμένεται να μεταβάλλουν χρήσεις γης και συντελεστές δόμησης. Ποιος θα ελέγχει την εγκυρότητα και την ορθότητα των παραμέτρων αυτών στην πράξη ώστε να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης ή ο υποψήφιος επενδυτής τα τεχνικά χαρακτηριστικά του γεωτεμαχίου που μεταβιβάζεται;
Προδήλως, βάσει της εν λόγω διάταξης, όλοι οι ανωτέρω τεχνικοί έλεγχοι θα επιβαρύνουν πλέον τους ιδιοκτήτες και τους συμβολαιογράφους, που προφανώς δε θα διαθέτουν την απαραίτητη τεχνική παιδεία ούτε τη θεσμική ευθύνη για την ορθή υλοποίησή τους. Συνεπώς, η παρούσα διάταξη όχι μόνο δεν απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης, αλλά τις περιπλέκει έτι περαιτέρω, αφαιρεί την ασφάλεια δικαίου από τις μελλοντικές διενεργούμενες μεταβιβάσεις και εκθέτει σε παροντικούς και μελλοντικούς ιδιοκτήτες σε πολλαπλούς κινδύνους τεχνικής, οικονομικής, νομικής και κοινωνικής φύσεως.
Τούτων δοθέντων, Ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Αιτωλοακαρνανίας εκφράζει την έντονη αντίθεσή του στη διάταξη που προβλέπει την κατάργηση της υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ζητώντας παράλληλα την απόσυρση ή ουσιαστική τροποποίηση της διάταξης του θέματος. Ως οι αρμόδιοι Μηχανικοί διαχείρισης της γεωχωρικής πληροφορίας, παραμένουμε στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε ουσιαστική συνεργασία, θεσμικό διάλογο και εξεύρεση των βέλτιστων τεχνικών λύσεων επ’ ωφελεία των πολιτών.
Συμβατώς προς την παρ.(α)/άρθρ.(2) του παρόντος νομοσχεδίου, εισηγούμαστε την εξής τροποποίηση και προσθήκη: στο τέλος του άρθρου 16 του παρόντος νομοσχεδίου προστίθεται όγδοη παράγραφος ως εξής:
«8.(α) Στο τέλος του εδαφίου (κ)/παρ.2/άρθρ.4/ΠΔ.99/2018 προστίθεται η φράση: «σε περιοχές εκτός σχεδίου».
«8.(β) Στην παρ.2/άρθρ.4/ΠΔ.99/2018 προστίθεται εδάφιο (κ/α): Σχεδιασμός με βάση το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) λειτουργούντος Κτηματολογίου, του προς αδειοδότηση κτηρίου, του περιβάλλοντος χώρου και του Διαγράμματος Κάλυψης για την έκδοση αδειών δόμησης (ΟΑ), Έγκρισης Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ), προεγκρίσεων και Αναθεωρήσεων αυτών, σε περιοχές με κυρωμένη και μεταγεγραμμένη Πράξη Εφαρμογής (ΠΕ) (ενδεικτικά: επεκτάσεις Σχ. πόλης ν.1337/83, Οργανωμένοι Υποδοχείς Δραστηριοτήτων/ΒΙΠΕ/ΒΙΟΠΑ/Τεχνόπολη /Επιχειρηματικό Πάρκο κλπ), όπως επίσης και σε περιοχές εφαρμοσμένων επί του πεδίου Σχεδίων πόλης με το ΝΔ/1923, όπως και εντός ορίων οικισμών του ΝΔ/1923 με ρυμοτομικό σχέδιο, και εντός ορίων οικισμών του ΠΔ/1985 για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων με ρυμοτομικό σχέδιο, οριοθετημένων ή μη με οποιοδήποτε τρόπο {Αποφάσεις Νομαρχών ή Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ)}, όπως επίσης και εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Αποφάσεις ή Διατάγματα μεταφοράς οικισμών λόγω επικινδυνότητας και ταυτοσήμως, εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Παραχωρητήρια του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), με Παραχωρητήρια της Επιτροπής Αποκατάστασης Προσφύγων (ΕΑΠ), της Πρόνοιας ή άλλης αρμόδιας Αρχής, Οργανισμού ή ΝΠΔΔ, σε οποιαδήποτε χρονολογία.»
Η τροποποίηση που προτείνουμε ευθυγραμμίζεται με την κατάργηση της επισύναψης τοπογραφικού ΕΓΣΑ ’87 και την αντικατάστασή του με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) στη σύναψη δικαιοπραξιών και στην έκδοση Πράξεων του e-adeies, όπως έχουμε προτείνει με άλλες παρεμβάσεις μας στην παρούσα διαβούλευση.
Συμβατώς προς την παρ.(α)/άρθρ.(2) του παρόντος νομοσχεδίου, εισηγούμαστε την εξής τροποποίηση και προσθήκη: στο τέλος του άρθρου 16 του παρόντος νομοσχεδίου προστίθεται έβδομη παράγραφος ως εξής:
«7. Εφεξής, η παρούσα κατάργηση της απαίτησης επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος και η αντικατάστασή του με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) στις εν λόγω Διοικητικές Πράξεις του e-adeies, εφαρμόζεται ειδικότερα στις παρ.5.β/άρθρ.35 /ν.4495/2017 και παρ.(1.ιθ) και παρ.(2.α) του άρθρ.40/ν.4495/2017. Αυτονόητα καταργεί τις προβλέψεις ελέγχου τοπογραφικού διαγράμματος της παρ.2.β/βα/άρθρ.38/ν.4495 /2017 και τους μεταθέτει σε ομοτάξιους ελέγχους επί του Διαγράμματος Κάλυψης.»
Η προσθήκη που προτείνουμε συνδυάζεται αλυσιδωτά με άλλες τροποποιήσεις που έχουμε προτείνει και όλες μαζί συνάδουν με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16 του νομοσχεδίου, που καταργεί την επισύναψη τοπογραφικού σε συγκεκριμένες περιπτώσεις μεταβιβάσεων.
Συμβατώς προς την παρ.(α)/άρθρ.(2) του παρόντος νομοσχεδίου, εισηγούμαστε την εξής τροποποίηση και προσθήκη: στο τέλος του άρθρου 16 του παρόντος νομοσχεδίου προστίθεται έκτη παράγραφος ως εξής:
«6. Το εδάφιο (ααα) της περίπτωσης (ββ) της παραγράφου (στ) του άρθρου 99 του ν.4495/2017, αντικαθίστανται ως εξής: «(ααα) Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου όπως αυτές προσδιορίζονται στην παράγραφο (2) του άρθρου 16 του νομοσχεδίου . Το ΑΚΔ επαρκεί για να γίνουν οι έλεγχοι της παρ.2(α,β,δ,ε,ζ)/άρθρ.89 /ν.4495/2017, δεδομένου ότι στα Διαγράμματα αυτά απεικονίζονται οι ρυμοτομήσεις των οικοπέδων στα εφαρμοσμένα σχέδια πόλης, οι εγκεκριμένοι ή παραχωρημένοι κοινόχρηστοι χώροι της πόλης ή του οικισμού, τα όρια των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών, θεσμικές γραμμές όπως ο αιγιαλός και ο παλαιός αιγιαλός κλπ. Με την εφαρμογή της παρούσας τροποποίησης, πρέπει να αναπροσαρμοστεί το πεδίο υποβολής αρχείων στην ηλεκτρονική πλατφόρμα Δηλώσεων αυθαιρέτων, και να αντικατασταθεί ο τίτλος με και να καταργηθούν οι περιορισμοί στις ειδικότητες Μηχανικών που μπορούν να υποβάλλουν το εν λόγω αρχείο (κόκκινο πλήκτρο)».
Η τροποποίηση που προτείνουμε συνάδει με τον ν.3882/2010 (INSPIRE) και την ωρίμανση των διαλαμβανομένων στα άρθρα (32,33) που είναι ο καιρός να εμπεδωθούν, με τη δυνατότητα που προσφέρει το παρόν νομοσχέδιο.
Εφόσον ανασταλεί λόγω αντινομίας η ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/47319/1946/20.05.2021 όπως τεκμηριώνουμε και προτείνουμε σε άλλη παρέμβασή μας στο άρθρο 6 του παρόντος νομοσχεδίου, οι Πράξεις του e-adeies θα εκδίδονται με βάση τις γενικές διατάξεις των άρθρων (35,37,38,40,41,42) του ν.4495/2017. Η Προέγκριση οικοδομικής άδειας του άρθρου 35 είναι προκαταρκτική Πράξη. Η Βεβαίωση Όρων Δόμησης (ΒΟΔ) απλώς μνημονεύεται στα εδάφια (β.βα)(β.ββ)/παρ.2/άρθρ.38 /ν.4495/2017 και είναι απλή προκαταρκτική ενέργεια παροχής πληροφοριών, παρότι στο σύστημα e-adeies αδοκίμως φέρεται ως Πράξη και η αδοκιμία αυτή πρέπει να θεραπευτεί.
Για την έκδοση Προέγκρισης προβλέπεται η επισύναψη τοπογραφικού χωρίς ΚΗΔ με απλές προδιαγραφές συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87. Οι προδιαγραφές συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87 είναι υποδεέστερες από το σημερινό επίπεδο ωρίμανσης των γεωχωρικών δεδομένων στο λειτουργούν Κτηματολόγιο. Έτσι, εάν μεταπέσουμε σε έκδοση Πράξεων e-adeies με υποδεέστερες προδιαγραφές τούτο, συνιστά μη επιλέξιμη οπισθοχώρηση από την τελεολογία του ν.3882/2010 (INSPIRE) και ιδιαίτερα των άρθρων (32,33) όπως και του ν.4727/2020 (Ψηφιακή Διακυβέρνηση).
Το νομοσχέδιο της παρούσας διαβούλευσης ανήκει στο Διοικητικό Δίκαιο και δεν μπορεί να αλλάξει τις προδιαγραφές του τοπογραφικού των Προεγκρίσεων διότι αυτό, είναι ζήτημα Ουσιαστικού Δικαίου. Μπορεί όμως να αλλάξει την τυπική απαίτηση της επισύναψης τοπογραφικού στην έκδοση της Προέγκρισης και να την αντικαταστήσει με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου. Η αλλαγή αυτή είναι Διοικητικού Δικαίου και μπορεί να γίνει με την παρούσα νομοθέτηση.
Συναφώς προς τα παραπάνω και δυνάμει της παρ.(α)/άρθρ.2 του παρόντος νομοσχεδίου, προτείνουμε την εξής τροποποίηση του παρόντος άρθρου 16: Προστίθεται πέμπτη παράγραφος ως εξής: «5. Οι παράγραφοι 2,3,4 του παρόντος εφαρμόζονται στις διατάξεις του ν.4495/2017 και ειδικότερα στα άρθρα (35,37,38,40,41,42), όπως επίσης και στις συναφείς Υπουργικές αποφάσεις, εγκυκλίους και οδηγίες ΤΕΕ που έχουν εκδοθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και ρυθμίζουν θέματα έκδοσης Πράξεων του e-adeies,».
Οι Πράξεις Εφαρμογής (ΠΕ) θεσπίστηκαν και συντάσσονται μετά το ν.1337/1983. Σήμερα ακόμη και οι παλαιότερες εξ αυτών αναλογικής μορφής, είναι ψηφιοποιημένες στο λειτουργούν Κτηματολόγιο και σε άλλες διαλειτουργικές δομές και εν προκειμένω, δεν χωρεί αρνησικυρία εξ αιτίας αμφιβολιών για την ακρίβεια των γεωμετρικών στοιχείων τους. Επί του ζητήματος αυτού παρέχει απαντήσεις ο ν.3882/2010 (INSPIRE) με τις βασικές διατάξεις και τα Παραρτήματά του.
Εξ άλλου, η υπάρχουσα διαρκής διαδικασία υποβολής Διαγραμμάτων Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ) στο Κτηματολόγιο, εμπλουτίζει συνεχώς τη Βάση Δεδομένων και θεραπεύει οριστικά τέτοιες ανακρίβειες σε οποιαδήποτε περιοχή, με ή χωρίς Πράξη Εφαρμογής, ως Λυδία λίθος. Τα εν λόγω διαγράμματα υποβάλλονται ακόμη και στις περιπτώσεις που δεν είναι υποχρεωτική η επισύναψή τους σε εγγραπτέα Πράξη και θα συνεχίσουν να υποβάλλονται οποτεδήποτε κρίνονται χρήσιμα. Αυτό αναφέρει με σαφήνεια η παρ.2/άρθρ.40 /ν.4409/2016 περί «Ηλεκτρονικής υποβολής τοπογραφικών διαγραμμάτων στη βάση δεδομένων της ΕΚΧΑ ΑΕ» και έτσι γίνεται πράγματι σε περιπτώσεις προδήλων σφαλμάτων, εξωδικαστικών επιλύσεων κλπ. Τελεολογικά, επέρχεται με γρήγορους ρυθμούς η απαλοιφή αυτών των «ανακριβειών στις διαστάσεις» που αδικαιολόγητα έχουν «θεωρηθεί» ανυπέρβλητες.
Η παρούσα τροποποίηση του ν.651/1977 προσβλέποντας σε αυτή την τελεολογία, με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16 προτάσσει την επισύναψη του Αποσπάσματος Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) λειτουργούντος Κτηματολογίου σε κάθε δικαιοπραξία, έναντι της επαναληπτικής τοπογράφησης του ίδιου γεωχωρικού αντικειμένου. Είναι προς τη σωστή κατεύθυνση και η διεύρυνση της αντίληψής της μειώνει τη γραφειοκρατία, απελευθερώνει τις δικαιοπραξίες ιδίως σε ενδο-οικογενειακό ή ενδο-επιχειρησιακό περιβάλλον, εξοικονομεί ανθρώπινους και χρηματικούς πόρους. Στον πυρήνα της σκέψης της βρίσκεται το γεγονός ότι, τα ρυμοτομικά και κτηματογραφικά δεδομένα είναι επαρκώς αποτυπωμένα επί χάρτου, υλοποιημένα επί του εδάφους και εν τέλει επαρκώς ψηφιοποιημένα, όταν υπάρχει Πράξη Εφαρμογής.
Όμως η ίδια επάρκεια ρυμοτομικών και κτηματογραφικών δεδομένων υπάρχει και σε παλαιότερα κτηματογραφικά διαγράμματα και ρυμοτομικά σχέδια που έχουν εφαρμοστεί επί του εδάφους προ αμνημονεύτων, με ποικίλες διαδικασίες πριν τη θέσπιση των Πράξεων Εφαρμογής πχ στα μεγάλα αστικά κέντρα, στους παραχωρημένους οικισμούς, στους οικισμούς εργατικής κατοικίας κλπ. Συνεπώς, λόγω της επάρκειας γεωχωρικών δεδομένων που αναμφίβολα υπάρχει και άλλες περιοχές του δομημένου χώρου, είναι αναγκαίο, αναλογικό και δικαίω ασφαλές για την εν λόγω τροποποίηση, να διευρυνθεί και να συμπεριλάβει και αυτές τις περιοχές.
Για το λόγο αυτό προτείνουμε τις εξής τροποποιήσεις του άρθρου 16:
«1) Στον πρώτο στίχο της παραγράφου (1) διαγράφεται η λέξη .
2) Το τελευταίο εδάφιο από τη λέξη έως το τέλος, μορφοποιείται σε δεύτερη παράγραφο ως εξής: «2. Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της προηγούμενης παραγράφου και αντικαθίσταται με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου σε περιοχές που υπάρχει λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί Πράξη Εφαρμογής (ενδεικτικά: επεκτάσεις Σχ. πόλης ν.1337/83, Οργανωμένοι Υποδοχείς Δραστηριοτήτων/ΒΙΠΕ/ΒΙΟΠΑ/Τεχνόπολη/Επιχειρηματικό Πάρκο κλπ), όπως επίσης και σε περιοχές εφαρμοσμένων επί του πεδίου Σχεδίων πόλης με το ΝΔ/1923, όπως και εντός ορίων οικισμών του ΝΔ/1923 με ρυμοτομικό σχέδιο, και εντός ορίων οικισμών του ΠΔ/1985 για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων με ρυμοτομικό σχέδιο, οριοθετημένων ή μη με οποιοδήποτε τρόπο {Αποφάσεις Νομαρχών ή Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ)}, όπως επίσης και εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Αποφάσεις ή Διατάγματα μεταφοράς οικισμών λόγω επικινδυνότητας και ταυτοσήμως, εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Παραχωρητήρια του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), με Παραχωρητήρια της Επιτροπής Αποκατάστασης Προσφύγων (ΕΑΠ), της Πρόνοιας ή άλλης αρμόδιας Αρχής, Οργανισμού ή ΝΠΔΔ, σε οποιαδήποτε χρονολογία.»
3) Προστίθεται τρίτη παράγραφος ως εξής: «3. Επάνω στο Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) ή σε επισυναπτόμενη Τεχνική Έκθεση/Υπεύθυνη Δήλωση του Ν.1599/1986, αρμόδιος Μηχανικός συμπληρώνει τα πολεοδομικά στοιχεία αρτιότητας και οικοδομησιμότητας που αναφέρονται στην πρώτη παράγραφο του παρόντος».
4) Προστίθεται τέταρτη παράγραφος ως εξής: «4. Εάν το αναγραφόμενο εμβαδόν στο Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) διαφέρει περισσότερο από 2% από το εμβαδόν του υφιστάμενου τίτλου τότε, πριν από κάθε ενέργεια των ως άνω παραγράφων 2 και 3, πρέπει να προηγηθεί υποβολή Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ) στο Κτηματολόγιο ή, αναδρομική διόρθωση του τίτλου».
Σημειώνουμε ότι ο σχεδιασμός και υλοποίηση επί του εδάφους μερικών από αυτούς τους οικισμούς είναι υποδειγματικός για την τεχνογνωσία και τεχνολογία της εποχής τους, έχουν κτηματογραφηθεί και ρυμοτομηθεί κατά την πρώτη 15ετία μετά τον πόλεμο και φέρουν την υπογραφή του αειμνήστου Κων/νου Δοξιάδη, το όνομα του οποίου φέρει και το τρέχον πρόγραμμα εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ).
Ο Τοπικός Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Χανίων καταθέτει τις παρατηρήσεις του επί του σχεδίου νόμου.
1/ Το σύνολο του άρθρου 5 του ν.651/1977 χρήζει επικαιροποίησης και προσαρμογής στα σημερινά δεδομένα, κατόπιν ουσιαστικού διαλόγου με το ΥΠΕΝ και τους εκπροσώπους των μηχανικών που έχουν το δικαίωμα σύνταξης και υπογραφής τοπογραφικού διαγράμματος.
2/ η φράση «μηχανικός ή υπομηχανικός» πρέπει να αντικατασταθεί από τη φράση «ο μηχανικός ο έχων το δικαίωμα σύνταξης και υπογραφής τοπογραφικού διαγράμματος»
3/ πρέπει να επιβληθεί υποχρεωτική προσάρτηση τοπογραφικού διαγράμματος σε όλες τις δικαιοπραξίες με τις οποίες μεταβιβάζεται ακίνητο, είτε εξ επαχθούς είτε εκ χαριστικής αιτίας. Εκτός των δικαιοπραξιών που έχουν αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα πρέπει να συμπεριληφθούν και εκείνες που έχουν αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω δωρεάς και λόγω γονικής παροχής, αλλά και την αποδοχή κληρονομιάς.
4/η φράση «Εξαιρούνται από την υποχρέωση του προηγούμενου εδαφίου οι μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές, με ή χωρίς κτίσματα» πρέπει να διαγραφεί, τόσο επειδή δεν ευσταθεί καμία βάσιμη αιτιολόγηση για την εξαίρεση αυτή, όσο και γιατί ούτως ή άλλως δεν μπορεί να εφαρμοστεί λόγω της αδυναμίας προσδιορισμού των καθαρά αγροτικών περιοχών από τα αρμόδιες Υπηρεσίες. Η ίδια φράση πρέπει να απαλειφθεί και από το άρθρο 5 του ν.651/1977 για τους ίδιους λόγους.
5/ η μη απαίτηση επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε δικαιοπραξία μεταβίβασης οικοπέδου εντός περιοχής λειτουργούντος Κτηματολογίου και εντός κυρωμένης και μεταγεγραμμένης Πράξης Εφαρμογής θέτει σε απόλυτο κίνδυνο την ασφάλεια των συναλλαγών.
Η κτηματογράφηση στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων αυτών έχει πραγματοποιηθεί στην καλύτερη περίπτωση 5ετία ή/και 10ετία πριν την κύρωση και μεταγραφή των Πράξεων Εφαρμογής, περιλαμβάνει τα ελάχιστα απαραίτητα στοιχεία τόσο για τα όρια των ιδιοκτησιών όσο και για τα κτίσματα που τυχόν περιλαμβάνονται σε αυτά, και είναι συνήθως σε σύστημα συντεταγμένων διαφορετικό από το ΕΓΣΑ ΄87, με ό,τι συνεπάγεται αυτό.
Επιπλέον, η συναλλαγή κρίνεται ιδιαίτερα επισφαλής, διότι στο Κτηματολόγιο έχουν καταχωρηθεί οι «τελικές» ιδιοκτησίες που προκύπτουν από την Πράξη Εφαρμογής ανεξάρτητα αν έχει συντελεστεί ή όχι η απαλλοτρίωση για την διάνοιξη ή διαπλάτυνση δρόμων του σχεδίου πόλεως και ανεξάρτητα αν έχει συντελεστεί ή όχι τυχόν προσκύρωση. Καθοριζόμενες από την πράξη εφαρμογής ρυμοτομήσεις, προσκυρώσεις και τακτοποιήσεις με όμορες ιδιοκτησίες χρήζουν διερεύνησης και απεικόνισης σε ένα τοπογραφικό διάγραμμα, διότι η μη συντέλεση τους δύναται να επηρεάζει την οικοδομησιμότητα των τελικών οικοπέδων, και διότι η μη περιγραφή τους έχει ως αποτέλεσμα να μην καθορίζονται στα συμβόλαια οι υποχρεώσεις, που βαραίνουν τις μεταβιβαζόμενες ιδιοκτησίες.
Το ζήτημα είναι εξίσου κρίσιμο στην περίπτωση της κατ’ εξαίρεση οικοδομησιμότητας των οικοπέδων του άρθρου 25 του ν.1337/1983, αλλά και της κατά παρέκκλιση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, ιδιαιτέρως όταν ο μελετητής της Πράξης Εφαρμογής δεν είχε στη διάθεσή του το σύνολο των δεδομένων των δηλώσεων ιδιοκτησίας.
Τέλος, δεν θα είναι γνωστές και δεν θα διευθετούνται κατά τη μεταβίβαση, λοιπές υποχρεώσεις (π.χ. εισφορά σε χρήμα) που βαραίνουν το οικόπεδο.
Εφεξής, καθώς η βάση γεωχωρικών δεδομένων του Κτηματολογίου για τις περιοχές του δομημένου χώρου διαρκώς θα εμπλουτίζεται, ο όρος «Τοπογραφικό διάγραμμα» (ΤΔ) θα παραμερίζεται έναντι του όρου «Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος» (ΑΚΔ). Στα δε ζητήματα ουσίας και περιεχομένου, η ισορροπία μεταξύ τους έχει ήδη ανατραπεί. Βέβαια, το ΤΔ εξακολουθεί –υπό προϋποθέσεις– να διατηρεί πλεονέκτημα έναντι του ΑΚΔ στην ακρίβεια των πολυγωνομετρικών μετρήσεων. Αυτό όμως συμβαίνει μόνον όταν, για την εξεταζόμενη ιδιοκτησία δεν έχει υποβληθεί Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ), οποτεδήποτε.
Ας ψηλαφίσουμε τον ισχυρισμό αυτό, με βάση τις διατάξεις: η παρ.(10.γ)/άρθρ.42/ν.4495/2017 εμμέσως ορίζει σε 2% και μέγιστο 40 εκ. την απόκλιση των περιμετρικών διαστάσεων οικοπέδου εντός Σχ. Πόλης, οποτεδήποτε και αν συνταχθεί Τοπογραφικό μετά τη δημοσίευση του νόμου. Τα ποσοστά αυτά για ένα μέσο οικόπεδο 350,0 τμ περίπου, παραπέμπουν σε απόκλιση εμβαδού 5%. Από άλλη πλευρά, ο ν.4495/2017/Κεφάλαιο πρώτο/Διαδικασία έκδοσης και ελέγχου οικοδομικών αδειών-κατηγορίες αδειών/ άρθρ.39/ Προδιαγραφές σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος /παρ.(2.β)(αα)(ββ) επιτρέπει αποκλίσεις +/-5% στα οικόπεδα εντός σχεδίου και +/-10% στα γήπεδα εκτός σχεδίου, για τοπογραφικά που έχουν συνταχθεί μέχρι 8/8/2013. Ουδεμία ρύθμιση υπάρχει για την περίοδο 2013-2017.
Με το άρθρο 2 της απόφασης 461/03/21.7.2008/ΟΚΧΕ ορίστηκε στο 7%, η αποδεκτή απόκλιση εμβαδού Κτηματογραφούμενου ακινήτου, χωρίς να διευκρινίζεται αν αναφέρεται στα εντός ή εκτός σχεδίου γεωτεμάχια. Παρατηρούμε ότι βρίσκεται στο Μέσο Όρο των αποκλίσεων που επιτρέπει ο ν.4495/2017 για τα Τοπογραφικά διαγράμματα οποιουδήποτε χρόνου. Όμως η απόκλιση μηδενίζεται όταν το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) εκδοθεί μετά από υποβολή Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ). Τότε ο ισολογισμός πλεονεκτημάτων κλίνει 100% υπέρ του Αποσπάσματος Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) διότι αφενός έχει κατακτήσει την ακρίβεια των μετρήσεων και επιπλέον: είναι Δημόσιο έγγραφο, είναι στη διάθεση διαλειτουργικών ψηφιακών δομών, είναι πάντα επίκαιρο, συσχετίζει απόλυτα τις όμορες ιδιοκτησίες και τις θεσμικές γραμμές (αιγιαλός, δάσος, ρέμα, οδικό δίκτυο, κλπ), έχει αμάχητη αποδεικτική ισχύ στην Κτηματολογική βάση (χωρικά και ιδιοκτησιακά δεδομένα) όπως και σε κάθε Διοικητική ή Δικονομική διαδικασία και εν τέλει, κοστίζει μόνον 15 ευρώ και αποκτάται με ηλεκτρονικό τρόπο και διαδικασία one-stop shop.
Διαφαίνεται λοιπόν ότι, το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) μπορεί και πρέπει, υπό προϋποθέσεις, να αντικαταστήσει το Τοπογραφικό Διάγραμμα (ΤΔ) στη σύναψη δικαιοπραξιών και στην έκδοση Πράξεων στο e-adeies. Οι προϋποθέσεις αυτές θα εκτείνονται σε δυο πεδία: -(α) στην ακρίβεια των οριζοντιογραφικών διαστάσεων πχ να έχει υποβληθεί Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ) και –(β) στα πολεοδομικά χαρακτηριστικά της περιοχής του ακινήτου πχ να έχει κυρωθεί και μεταγραφεί Πράξη Εφαρμογής.
Η κατάργηση της υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων εντός σχεδίου με επικυρωμένη πράξη εφαρμογής θα δημιουργήσει στο μέλλον προβλήματα αυξάνοντας το συνολικό κόστος στους ιδιοκτήτες και στο Δημόσιο. (Άρθρο 16)
Η επίμαχη διάταξη προβλέπει την κατάργηση της υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβολαιογραφικές πράξεις για ακίνητα σε περιοχές με λειτουργούν Κτηματολόγιο και κυρωμένη Πράξη Εφαρμογής.
Η υποχρέωση επισύναψης εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβολαιογραφικές πράξεις δεν θεσπίστηκε τυχαία. Αποτέλεσε αποτέλεσμα πολυετούς εμπειρίας σε σφάλματα ορίων, εμβαδομετρικές αποκλίσεις, αλληλοεπικαλύψεις και μεταγενέστερες δικαστικές διαφορές, οι οποίες επιβάρυναν τόσο τους πολίτες όσο και τη Διοίκηση. Η θεσμοθέτηση του Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ) και η ηλεκτρονική υποβολή τοπογραφικών ενίσχυσαν περαιτέρω τη διαφάνεια, τη διαλειτουργικότητα και την ιχνηλασιμότητα των γεωχωρικών δεδομένων.
Τα δεδομένα του Εθνικού Κτηματολογίου, παρουσιάζουν συχνά γεωμετρικά σφάλματα και αποκλίσεις από την πραγματική κατάσταση.
Η πράξη εφαρμογής αποτελεί πολεοδομικό εργαλείο, όχι τεκμήριο της υφιστάμενης κατάστασης επί του εδάφους. Δεν αποτυπώνει μεταγενέστερες μεταβολές, αποκλίσεις, αυθαίρετες μετακινήσεις ορίων ή ασυμφωνίες με τα κτηματολογικά στοιχεία.
Το σύστημα συντεταγμένων που διέπει τις περισσότερες από τις έως σήμερα εγκεκριμένες πράξεις εφαρμογής δεν είναι το ΕΓΣΑ΄87 που χρησιμοποιείται επίσημα από το Εθνικό Κτηματολόγιο αλλά, κυρίως, η προβολή ΤΜ 3ο.
Στην πράξη έχουν διαπιστωθεί ακόμη και περιπτώσεις όπου γραμμές πράξεων εφαρμογής τέμνουν υφιστάμενα κτίσματα, κατάσταση η οποία έχει μεταφερθεί και στα κτηματολογικά δεδομένα, χωρίς να είναι απαραίτητα αντιληπτή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος κατά τη μεταβίβαση αποτελεί πολλές φορές τη μοναδική ευκαιρία εντοπισμού σφαλμάτων πριν την ολοκλήρωση της δικαιοπραξίας»
Ένα επιπλέον σοβαρό ζήτημα είναι η τύχη της υπεύθυνης δήλωσης του Ν. 651/1977. Χωρίς τοπογραφικό διάγραμμα, τίθενται ερωτήματα για το πώς θα βεβαιώνεται η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου .
Η πρόταση του Συλλόγου
Διατήρηση της υποχρέωσης επισύναψης τοπογραφικού σε όλες τις μεταβιβάσεις.
Η κατάργηση του τοπογραφικού διαγράμματος μεταθέτει το πρόβλημα στο μέλλον, αυξάνοντας το συνολικό κόστος για τον πολίτη και το Δημόσιο.
Έντονη ανησυχία προκαλούν οι συγκεκριμένες διατάξεις για τη κατάργηση της υποχρεωτικότητας Τοπογραφικού διαγράμματος! Οι λόγοι για να αποσυρθεί το άρθρο έχουν επισημανθεί από τους Αγρονόμους και Τοπογράφους Μηχανικούς που σχολίασαν ήδη αλλά και έχουν σαφώς κωδικοποιηθεί από τον Σύλλογο Διπλωματούχων Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος αλλά και ατομικά από την Αντιπρόεδρό του ειδικότερα δε για τις περιπτώσεις των Πράξεων Εφαρμογής όπου καταχωρούνται οι τελικές ιδιοκτησίες με αναφορά στις υποχρεώσεις και αποζημιώσεις. Η καταχώρηση αυτή δεν διασφαλίζει αυτόματα την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του οικοπέδου. Όσον αφορά τα ακίνητα σε αγροτικές περιοχές (αξίας < 15000 Ε) ήδη έχουν εμφανιστεί τα προβλήματα που αφορούν τη θέση, το σχήμα και το Εμβαδόν του τεμαχίου.
Επίσης, το ερώτημα που αναδύεται είναι ότι κατά την δόμηση πρέπει να ληφθούν υπόψη οι οριογραμμές της ιδιοκτησίας. Επομένως, ποιες είναι αυτές :
– Η υφιστάμενη κατάσταση;
– Αυτές που προκύπτουν από τους τίτλους κυριότητας; ή
– Αυτές που καθορίζονται από το Εθν. Κτηματολόγιο με απόκλιση συμβατότητας 4.00 μ. και την πρόσφατη συμβολαιογραφική πράξη βάσει του εν λόγω άρθρου 16 ;
Άρα τεράστιο πρόβλημα στη μετέπειτα πιθανή δόμηση λόγω υποχρεωτικών αποστάσεων των κτιρίων από τα όρια του τεμαχίου.
Τέλος, τονίζουμε ότι ακόμη και σήμερα συντάσσονται συμβολαιογραφικές πράξεις χωρίς ΚΗΔ επικαλούμενοι την ημερομηνία σύνταξης παλαιότερου Τοπογραφικού διαγράμματος και, ύστερα από παρεμβάσεις μας, αναμέναμε την αυστηροποίηση της διαδικασίας με καθορισμό ισχύος τοπογραφικού διαγράμματος ενός εξαμήνου ή έτους τουλάχιστον, με στόχο την αξιοπιστία των συναλλαγών και την άρτια και αξιόπιστη απεικόνιση του μεταβιβαζόμενου τεμαχίου κατά τον χρόνο μεταβίβασης.
Θεωρούμε ότι με τις διατάξεις του συγκεκριμένου άρθρου ερχόμαστε δεκαετίες πίσω (πριν τον Ν.651/77) και δημιουργούμε ένα ασαφές και ομιχλώδες τοπίο στις μεταβιβάσεις με τα προβλήματα που θα προκύψουν θα έλεγε κανείς άμεσα.
Για όλους τους παραπάνω λόγους ζητούμε την απόσυρση της συγκεκριμένης διάταξης του θέματος και στο πλαίσιο αυτό είμαστε στη διάθεσή σας για να παρέχουμε τη συνδρομή και τη συνεργασία μας επί του θέματος.
Με την προτεινόμενη τροποποίηση της παραγράφου 5 του άρθρου 1 του Ν.651/1977 έχουμε μία προσθήκη και μία αφαίρεση ενός εδαφίου. Επιπρόσθετα, συνεχίζει να υφίσταται μία διαχρονική ασάφεια που έρχεται σε αντίθεση με μεταγενέστερη νομοθεσία.
Συγκεκριμένα αφαιρείται το εδάφιο που προστέθηκε με την παρ.3 του άρθρου 3 του Νόμου 3481/2006 και αναφέρει:
«Στα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάσσονται για ακίνητα, τα οποία ευρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και στις οποίες λειτουργεί κτηματολόγιο, ο συντάσσων μηχανικός υποχρεούται να βεβαιώνει αν το διάγραμμα είναι συμβατό, ως προ το σχήμα, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου, προς τις αντίστοιχες καταχωρίσεις στο κτηματογραφικό διάγραμμα του ακινήτου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 13Α του νόμου 2664/1998.»
Με την αφαιρούμενη διάταξη καταργείται ο έλεγχος περί συμβατότητας της γεωμετρίας του ακινήτου με τις αντίστοιχες καταχωρήσεις στο κτηματογραφικό διάγραμμα, επάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα. Γίνεται κατανοητό πως το παρόν εδάφιο έρχεται σε αντίθεση με τη φιλοσοφία της προσθήκης του εδαφίου που διενεργείται, αλλά η εφαρμογή του είναι καθολική επί των τοπογραφικών διαγραμμάτων όλων των ειδών των ακινήτων (αστικά και αγροτικά). Αυτό θα σημάνει αυτόματα ότι απαλλάσσεται ο Μηχανικός από την υποχρέωση του ελέγχου, ο συμβολαιογράφος αδυνατεί να ασκήσει τον έλεγχο, καθώς πρόκειται για μαθηματική εξίσωση γεωμετρικού χαρακτήρα του κάθε ακινήτου, και ο έλεγχος θα διενεργείται στο κτηματολογικό γραφείο, αφού έχει συνταχθεί και υπογραφεί το συμβόλαιο.
Κρίνουμε πως η κατάργηση του συγκεκριμένου εδαφίου είναι προς τη λάθος κατεύθυνση, εκτός και αν στις προθέσεις βρίσκεται η οριστική κατάργηση της συμβατότητας μεταξύ γεωμετρίας των ακινήτων σε σχέση με το κτηματογραφικό διάγραμμα και κατ’ επέκταση την κτηματολογική βάση! Η κατάργησή του θα επιφέρει συμβολαιογραφικές πράξεις που δε θα δύναται να καταχωρηθούν στην κτηματολογική βάση, επάνω σε εκτελεσμένες συναλλαγές, χρονικές καθυστερήσεις και κόστη που δε θα έχουν συνυπολογιστεί εκ των προτέρων. Δεν θεωρούμε πως η κατεύθυνση αυτή είναι προς το συμφέρον των πολιτών, ούτε του ίδιου του κράτους.
Με το ακόλουθο εδάφιο, όπου παραλείπεται η επισύναψη τοπογραφικών διαγραμμάτων σε δικαιοπραξίες που αφορούν ακίνητα σε περιοχές με λειτουργούν κτηματολόγιο και κυρωμένη πράξη εφαρμογής, γεννιούνται πολλά ερωτήματα και επισημαίνονται:
«Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της παρούσας σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου».
Ποιος βεβαιώνει ότι δεν έχουν μεταβληθεί τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και πως;
Ποιος βεβαιώνει ότι ο γείτονας δεν έχει παραβιάσει τα όρια και δεν έχει χτίσει εντός της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας;
Ποιος βεβαιώνει ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο;
Πως θα ελέγχεται αν απαιτείται διορθωτική στην πράξη εφαρμογής; Έχουν ελεγχθεί στατιστικά πόσες διορθωτικές γίνονται κάθε χρόνο;
Αναφορικά με τις οφειλές εισφοράς σε γη και χρήμα τι γίνεται;
Πως διαφυλάσσεται ο αγοραστής αναφορικά με τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης και τις θεσμοθετημένες χρήσεις γης;
Πως θα εκδοθεί ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου εάν δεν βεβαιώνεται σε τοπογραφικό η πραγματική θέση του κτιρίου για να ελεγχθεί εάν έχει τοποθετηθεί το κτίσμα βάσει της οικοδομικής άδειας;
Ποιος θα ελέγχει εάν υπάρχουν τεχνικά σφάλματα της Πράξης Εφαρμογής και επηρεάζουν τη γεωμετρία του ακινήτου;
Η μόνη απάντηση στα παραπάνω ερωτήματα είναι το τοπογραφικό διάγραμμα. Γίνεται σαφές ότι το τοπογραφικό διάγραμμα δεν αποτελεί μέρος της γραφειοκρατίας, αλλά αναδεικνύει και επιλύει διαχρονικά προβλήματα γραφειοκρατίας. Η κατάργηση του από τα δικαιολογητικά μεταβιβάσεων εξισώνει το κτηματογραφικό διάγραμμα με το τοπογραφικό διάγραμμα, ενώ στην πράξη δεν τίθεται κανένα μέτρο σύγκρισης, αφού σαφέστατα το κτηματογραφικό διάγραμμα είναι χαμηλότερης ποιότητας τεχνικά και ελλιπέστερο πληροφοριακά. Δεν τίθεται ζήτημα απλοποίησης της γραφειοκρατίας των μεταβιβάσεων, αλλά μετάθεσης της ανάδειξης και επίλυσης των προβλημάτων σε δεύτερο χρόνο. Κρίνουμε πως πρέπει να αποσυρθεί η συγκεκριμένη διάταξη από το παρόν σχέδιο νόμου, καθώς σε καμία περίπτωση δε διαφυλάσσει την ασφάλεια των συναλλαγών.
Η διαχρονική ασάφεια με τον ορισμό της «καθαρά αγροτικής περιοχής», που προστέθηκε με τον Ν.1078/1980, συνεχίζει να υφίσταται. Δεν υπάρχει συνεκτικός ορισμός της «καθαρά αγροτικής γης» που δύναται να εφαρμοστεί, εκτός και αν υπάρχουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης, ούτε και γίνεται αναφορά για το ποιος είναι αυτός που θα το βεβαιώσει. Επιπρόσθετα, η συγκεκριμένη διάταξη έρχεται σε αντίθεση με την εφαρμογή της δασικής νομοθεσίας. Πως δύναται χωρίς τοπογραφικό διάγραμμα να βεβαιώνεται η ύπαρξη ή μη πιθανών δασικών εκτάσεων εντός ακινήτου; Επιπρόσθετα, δίχως την ύπαρξη τοπογραφικού διαγράμματος πως θα βεβαιωθεί η ύπαρξη ή μη δουλειών γραμμών υψηλής τάσης, αγωγών καυσίμων κα.. Προτείνουμε την πλήρη κατάργηση του εδαφίου, αν και στην πράξη έχει ήδη καταργηθεί από τον επαγγελματισμό των εμπλεκομένων ειδικοτήτων (μηχανικών και συμβολαιογράφων) επάνω στις δικαιοπραξίες.
Κλείνοντας, ως Πανελλήνιος Σύλλογος Πτυχιούχων Μηχανικών Γεωπληροφορικής & Τοπογραφίας, θέλουμε να τονίσουμε πως το τοπογραφικό διάγραμμα είναι ένα εργαλείο ελέγχου της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων σε σχέση με τη θεωρητική τους κατάσταση. Αποτελεί το μοναδικό αξιόπιστο εργαλείο καθώς εμπεριέχει επιτόπιες μετρήσεις και διαφυλάσσει στο ακέραιο τους συναλλασσόμενους. Δεν αποτελεί μέρος της γραφειοκρατίας, αλλά εργαλείο επίλυσης αυτής.
Οι λόγοι για να αποσυρθεί το άρθρο έχουν κωδικοποιηθεί από τον Σύλλογο Διπλωματούχων Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος και έχουν επισημανθεί από τους Αγρονόμους και Τοπογράφους Μηχανικούς που σχολίασαν ήδη. Τα σχόλια αυτά τα προσυπογράφω.
Αν επιμένετε στην κατάργηση του τοπογραφικού, τότε να καταργήσετε τον νομικό έλεγχο (δικηγόροι-νομικοί σύμβουλοι) και τους συμβολαιογράφους και να γίνεται με ένα κλικ, όπως η αποδοχή μισθωτηρίων στην ΑΑΔΕ. Μαζί με αυτά να γράψετε ρητά και ποιος θα αναλάβει την ευθύνη, αν η περιουσία που αποκτά κάποιος δεν είναι αυτή που περιμένει.
Τέλος, καλό θα είναι πάντα να ρωτάμε τη γνώμη όσων γνωρίζουν ένα αντικείμενο και έχουν τη σχετική εμπειρία σε αυτό. Στο συγκεκριμένο θέμα τονίζω πως την απαραίτητη γνώση και εμπειρία έχουν μόνο οι Αγρονόμοι και Τοπογράφοι Μηχανικοί και όχι μηχανικοί άλλων κλάδων – άσχετα αν διαθέτουν το επαγγελματικό δικαίωμα. Αυτό φαίνεται και από τα υπάρχοντα σχόλια, που δυστυχώς γράφονται από άγνοια των πραγματικών κινδύνων που ελοχεύουν.
ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ ΦΑΡΜΑΚΗ, Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός
Τμήμα Πολεοδομικών Εφαρμογών Δήμου Θεσσαλονίκης – Αντιπρόεδρος Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος (ΣΔΑΤΜΒΕ)
Ακολουθούν ορισμένες σκέψεις ως προς την προτεινόμενη τροποποίηση:
Το πολεοδομικό καθεστώς του οικοπέδου, όπως εκφράζεται μέσα από τους όρους δόμησης και τα ελάχιστα όρια αρτιότητας που το διέπουν και όπως βεβαιώνεται με την απαραίτητη υπεύθυνη δήλωση μηχανικού του Ν.651/77 περί αρτιότητας οικοδομησιμότητας, αποτελεί ίσως τον πλέον θεμελιώδη λίθο στον οποίο βασίζεται ολόκληρη η δικαιοπραξία της μεταβίβασης των ακινήτων. Το περιεχόμενο της δήλωσης είναι αυτό που υπαγορεύει τις ενέργειες των δύο συμβαλλόμενων μερών και καθορίζει τους όρους, τις υποχρεώσεις, τα δικαιώματα και τις ωφέλειές τους, που απορρέουν από αυτήν.
Η δήλωση αυτή δεν είναι δυνατόν να μελετηθεί και να διατυπωθεί εάν δεν έχει προηγηθεί η απαραίτητη έρευνα και μελέτη από τον Μηχανικό, η οποία οπτικοποιείται και απεικονίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα και είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με αυτό. Αποτελεί, δε, την πλήρη περιγραφή του οικοπέδου ως προς τα ιδιοκτησιακά του όρια, το πολεοδομικό καθεστώς του και τις δυνατότητες αξιοποίησής του, όλα δηλαδή τα στοιχεία εκείνα που χαρακτηρίζουν τη δικαιοπραξία μεταβίβασής του.
Λαμβάνοντας υπόψη τις προδιαγραφές σύνταξης των μελετών πολεοδόμησης – πράξης εφαρμογής και των μελετών Κτηματολογίου, αλλά και τη διαχρονική εξέλιξή τους (από τις πρώτες, χειρόγραφες, πράξεις εφαρμογής, με τα φωτογραμμετρικά υπόβαθρα και από τις πρώτες πιλοτικές μελέτες Κτηματολογίου και την μετέπειτα έλλειψη απαίτησης επίγειων μετρήσεων) προκύπτει, καταφανώς, ότι αυτές δεν επαρκούν για να υλοποιήσουν την ως άνω ολοκληρωμένη εικόνα του ακινήτου. Αν η βάση μας είναι μόνο τα στοιχεία Εθνικού Κτηματολογίου και τα στοιχεία της Πράξης Εφαρμογής, τότε δεν έχουμε όλα τα στοιχεία που συνθέτουν τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, τουλάχιστον όχι με την ακρίβεια που απαιτείται για τη διασφάλιση του κύρους της δικαιοπραξίας. Και σίγουρα δεν έχουμε την εύληπτη και αποτελεσματική παρουσίαση και κυρίως την προσήκουσα ακρίβεια και αξιοπιστία στην αποτύπωση του ακινήτου, όπως αυτά εξασφαλίζονται με το τοπογραφικό διάγραμμα και το σύνολο των πινάκων και των πληροφοριών που συμπεριλαμβάνονται σε αυτό. Επίσης, υπάρχουν στοιχεία που απαιτούνται για την βεβαίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας και δεν συγκαταλέγονται στα δεδομένα που συμπεριλαμβάνονται στο Εθνικό Κτηματολόγιο ή σε μία πράξη εφαρμογής (που μην ξεχνάμε αποτελεί μια στατική εικόνα για τη δεδομένη χρονική στιγμή της κύρωσής της). Ενδεικτικά αναφέρεται η εκπλήρωση των υποχρεώσεων εισφοράς σε χρήμα, η ύπαρξη επικειμένων, η διάνοιξη των οδών και η διαμόρφωσή τους, η εξασφάλιση σύνδεσης με ήδη εγκεκριμένο και διανοιγμένο κοινόχρηστο χώρο, κλπ.
Για όλα όσα επιγραμματικά αναφέρθηκαν παραπάνω, άποψή μου είναι ότι η προτεινόμενη τροποποίηση δεν διασφαλίζει την ομαλή διεκπεραίωση των δικαιοπραξιών και δεν εξασφαλίζει τους συμβαλλόμενους, αναθέτει, δε, περαιτέρω ευθύνη στους συμβολαιογράφους, η οποία, όμως, αναλογεί στο τεχνικό επιστημονικό αντικείμενο του Μηχανικού.
Με την ευκαιρία να εστιάσουμε την προσοχή στην αναφορά σε «υπομηχανικούς» που όπως αναφέρεται και σε άλλα σχόλια είναι παρωχημένη
ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ ΦΑΡΜΑΚΗ, Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός
Τμήμα Πολεοδομικών Εφαρμογών Δήμου Θεσσαλονίκης – Αντιπρόεδρος Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος (ΣΔΑΤΜΒΕ)
Ακολουθούν ορισμένες σκέψεις ως προς την προτεινόμενη τροποποίηση:
Το πολεοδομικό καθεστώς του οικοπέδου, όπως εκφράζεται μέσα από τους όρους δόμησης και τα ελάχιστα όρια αρτιότητας που το διέπουν και όπως βεβαιώνεται με την απαραίτητη υπεύθυνη δήλωση μηχανικού του Ν.651/77 περί αρτιότητας οικοδομησιμότητας, αποτελεί ίσως τον πλέον θεμελιώδη λίθο στον οποίο βασίζεται ολόκληρη η δικαιοπραξία της μεταβίβασης των ακινήτων. Το περιεχόμενο της δήλωσης είναι αυτό που υπαγορεύει τις ενέργειες των δύο συμβαλλόμενων μερών και καθορίζει τους όρους, τις υποχρεώσεις, τα δικαιώματα και τις ωφέλειές τους, που απορρέουν από αυτήν.
Η δήλωση αυτή δεν είναι δυνατόν να μελετηθεί και να διατυπωθεί εάν δεν έχει προηγηθεί η απαραίτητη έρευνα και μελέτη από τον Μηχανικό, η οποία οπτικοποιείται και απεικονίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα και είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με αυτό. Αποτελεί, δε, την πλήρη περιγραφή του οικοπέδου ως προς τα ιδιοκτησιακά του όρια, το πολεοδομικό καθεστώς του και τις δυνατότητες αξιοποίησής του, όλα δηλαδή τα στοιχεία εκείνα που χαρακτηρίζουν τη δικαιοπραξία μεταβίβασής του.
Λαμβάνοντας υπόψη τις προδιαγραφές σύνταξης των μελετών πολεοδόμησης – πράξης εφαρμογής και των μελετών Κτηματολογίου, αλλά και τη διαχρονική εξέλιξή τους (από τις πρώτες, χειρόγραφες, πράξεις εφαρμογής, με τα φωτογραμμετρικά υπόβαθρα και από τις πρώτες πιλοτικές μελέτες Κτηματολογίου και την μετέπειτα έλλειψη απαίτησης επίγειων μετρήσεων) προκύπτει, καταφανώς, ότι αυτές δεν επαρκούν για να υλοποιήσουν την ως άνω ολοκληρωμένη εικόνα του ακινήτου. Αν η βάση μας είναι μόνο τα στοιχεία Εθνικού Κτηματολογίου και τα στοιχεία της Πράξης Εφαρμογής, τότε δεν έχουμε όλα τα στοιχεία που συνθέτουν τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, τουλάχιστον όχι με την ακρίβεια που απαιτείται για τη διασφάλιση του κύρους της δικαιοπραξίας. Και σίγουρα δεν έχουμε την εύληπτη και αποτελεσματική παρουσίαση και κυρίως την προσήκουσα ακρίβεια και αξιοπιστία στην αποτύπωση του ακινήτου, όπως αυτά εξασφαλίζονται με το τοπογραφικό διάγραμμα και το σύνολο των πινάκων και των πληροφοριών που συμπεριλαμβάνονται σε αυτό. Επίσης, υπάρχουν στοιχεία που απαιτούνται για την βεβαίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας και δεν συγκαταλέγονται στα δεδομένα που συμπεριλαμβάνονται στο Εθνικό Κτηματολόγιο ή σε μία πράξη εφαρμογής (που μην ξεχνάμε αποτελεί μια στατική εικόνα για τη δεδομένη χρονική στιγμή της κύρωσής της). Ενδεικτικά αναφέρεται η εκπλήρωση των υποχρεώσεων εισφοράς σε χρήμα, η ύπαρξη επικειμένων, η διάνοιξη των οδών και η διαμόρφωσή τους, η εξασφάλιση σύνδεσης με ήδη εγκεκριμένο και διανοιγμένο κοινόχρηστο χώρο, κλπ.
Για όλα όσα επιγραμματικά αναφέρθηκαν παραπάνω, άποψή μου είναι ότι η προτεινόμενη τροποποίηση δεν διασφαλίζει την ομαλή διεκπεραίωση των δικαιοπραξιών και δεν εξασφαλίζει τους συμβαλλόμενους, αναθέτει, δε, περαιτέρω ευθύνη στους συμβολαιογράφους, η οποία, όμως, αναλογεί στο τεχνικό επιστημονικό αντικείμενο του Μηχανικού.
Με την ευκαιρία να εστιάσουμε την προσοχή στην αναφορά σε «υπομηχανικούς» που όπως αναφέρεται και σε άλλα σχόλια είναι παρωχημένη
Β’ ΟΡΘΗ ΕΠΑΝΑΛΗΨΗ
Ζητώ την κατανόηση των διαχειριστών και των αναγνωστών για την παρούσα επανάληψη, αλλά, στις δυο προηγούμενες υπήρχε απώλεια κειμένου για δυσεξήγητους λόγους. Επαναλαμβάνω την ανάρτηση ελπίζοντας ότι έχω θεραπεύσει το πρόβλημα.
Η παρούσα τροποποίηση του ν.651/1977 με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16, είναι προς τη σωστή κατεύθυνση και συνάδει με το πνεύμα που έχουν χαράξει στο διοικητικό πεδίο της έκδοσης Οικοδομικών Αδειών και των απαιτουμένων δικαιολογητικών, τα σχετικά άρθρα της ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/ 47319/1946/2021 (ΦΕΚ.4874/Β /2021), βλέπε: και και .
Η εν λόγω ΥΑ έχει ερμηνευτικό και εκτελεστικό χαρακτήρα δυνάμει των εξουσιοδοτικών διατάξεων των άρθρων 33 και 40 του ν.4495/2017.
Αυτές οι «καινοφανείς» διατάξεις –εν είδει αποστροφών του λόγου–πηγάζουν από την ωρίμανση των διαλαμβανομένων στο ν.3882/2010 (INSPIRE) και το ν.4727/2020 (Ψηφιακή Διακυβέρνηση), όπως η ίδια μνημονεύει στο σκεφτικό της. Η σπουδαιότητα των διατάξεων έχει επισημανθεί από πολλές έγκυρες δημοσιεύσεις του 2018 πχ https://tdm.tee.gr/allazoun-ola-stin-ekdosi-oikodomikon-adeion/ .
Οι Υπηρεσίες, η κοινότητα Μηχανικών και όλοι οι σχετιζόμενοι παράγοντες και επαγγελματίες οφείλουμε να το κατανοήσουμε και να συνεργαστούμε προς την ίδια κατεύθυνση.
ΟΡΘΗ ΕΠΑΝΑΛΗΨΗ
Η παρούσα τροποποίηση του ν.651/1977 με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16, είναι προς τη σωστή κατεύθυνση και συνάδει με το πνεύμα που έχουν χαράξει στο διοικητικό πεδίο της έκδοσης Οικοδομικών Αδειών, τα σχετικά άρθρα της ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/ 47319/1946/2021 (ΦΕΚ.4874/Β /2021), βλέπε: και και .
Άλλωστε η σπουδαιότητα αυτών των «καινοφανών» διατυπώσεων της ΥΑ –εν είδει αποστροφών του λόγου που καταφανώς πηγάζουν από τον ν.3882/2010 (INSPIRE) και την ωρίμανση των διαλαμβανομένων στα άρθρα (32,33)– επισημάνθηκε από πολλές έγκυρες δημοσιεύσεις του 2018 πχ https://tdm.tee.gr/allazoun-ola-stin-ekdosi-oikodomikon-adeion/ .
Οι Υπηρεσίες, η κοινότητα Μηχανικών και όλοι οι σχετιζόμενοι παράγοντες και επαγγελματίες οφείλουμε να το κατανοήσουμε και να συνεργαστούμε προς την ίδια κατεύθυνση.
Η παρούσα τροποποίηση του ν.651/1977 με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16, είναι προς τη σωστή κατεύθυνση και συνάδει με το πνεύμα που έχουν χαράξει στο διοικητικό πεδίο της έκδοσης Οικοδομικών Αδειών, τα σχετικά άρθρα της ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/ 47319/1946/2021 (ΦΕΚ.4874/Β /2021), βλέπε: και και .
Άλλωστε η σπουδαιότητα αυτών των «καινοφανών» διατυπώσεων της ΥΑ –εν είδει αποστροφών του λόγου που καταφανώς πηγάζουν από τον ν.3882/2010 (INSPIRE) και την ωρίμανση των διαλαμβανομένων στα άρθρα (32,33)– επισημάνθηκε από πολλές έγκυρες δημοσιεύσεις του 2018 πχ https://tdm.tee.gr/allazoun-ola-stin-ekdosi-oikodomikon-adeion/ .
Οι Υπηρεσίες, η κοινότητα Μηχανικών και όλοι οι σχετιζόμενοι παράγοντες και επαγγελματίες οφείλουμε να το κατανοήσουμε και να συνεργαστούμε προς την ίδια κατεύθυνση.
Ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος (Σ.Δ.Α.Τ.Μ.Β.Ε), ως επιστημονικός και επαγγελματικός φορέας των μηχανικών που ασχολούνται με τη γεωχωρική τεκμηρίωση της ακίνητης ιδιοκτησίας, καταθέτει τις απόψεις και παρατηρήσεις του επί της διάταξης του σχεδίου νόμου που προβλέπει την κατάργηση της υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος στις συμβολαιογραφικές πράξεις για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές όπου λειτουργεί το Εθνικό Κτηματολόγιο και έχει κυρωθεί Πράξη Εφαρμογής.
Η διάταξη αυτή, αν και κινείται προς την κατεύθυνση της απλοποίησης των διαδικασιών και της επιτάχυνσης των μεταβιβάσεων ακινήτων, δημιουργεί σοβαρούς κινδύνους για την ασφάλεια των συναλλαγών και τη διασφάλιση της ορθότητας των γεωχωρικών δεδομένων της ακίνητης περιουσίας.
1. Ο ρόλος του τοπογραφικού διαγράμματος στην ασφάλεια των συναλλαγών
Το σύγχρονο εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα αποτελεί κρίσιμο τεχνικό τεκμήριο για:
• την ακριβή ταυτοποίηση του μεταβιβαζόμενου ακινήτου
• τον καθορισμό και τον έλεγχο των ορίων του
• τη διαπίστωση συμβατότητας με τα κτηματολογικά δεδομένα
• τον έλεγχο των όρων δόμησης και χρήσεων γης
• τη διασταύρωση της υφιστάμενης κατάστασης με κυρωμένες πράξεις εφαρμογής
• τη διασφάλιση των συναλλασσόμενων και ιδίως του αποκτώντος, ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δε φέρει πολεοδομικές, χωρικές ή νομικές εκκρεμότητες.
Η απουσία τοπογραφικού διαγράμματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων αφαιρεί έναν κρίσιμο τεχνικό έλεγχο που μέχρι σήμερα διασφαλίζει την ακρίβεια και τη σαφήνεια των εμπράγματων συναλλαγών.
2. Διαπιστωμένα σφάλματα στα δεδομένα Κτηματολογίου / Πράξεων Εφαρμογής
Παρά την καθοριστική συμβολή του Εθνικού Κτηματολογίου στην οργάνωση της καταγραφής της ακίνητης περιουσίας της χώρας, είναι τεχνικά γνωστό ότι σε πολλές περιοχές έχουν διαπιστωθεί σφάλματα ή αποκλίσεις στα γεωμετρικά στοιχεία των ακινήτων.
Ιδιαίτερα στις περιοχές που εντάχθηκαν στα πρώτα πιλοτικά προγράμματα κτηματογράφησης, παρατηρούνται συχνά προβλήματα που οφείλονται:
• στη χρήση υποβάθρων χαμηλότερης ακρίβειας σε σχέση με τα σημερινά γεωχωρικά δεδομένα
• στις πρωτόλειες προδιαγραφές των πρώτων έργων κτηματογράφησης
• στη διαφορετική τεχνολογική και επιστημονική ωριμότητα των μεθόδων αποτύπωσης εκείνης της περιόδου
Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι ότι σε αρκετές περιπτώσεις έχουν καταγραφεί:
• αποκλίσεις μεταξύ πραγματικής και κτηματολογικής θέσης ορίων
• γεωμετρικά σφάλματα στα κτηματολογικά διαγράμματα
• ασυμβατότητες μεταξύ κτηματολογικών εγγραφών και πραγματικής κατάστασης επί του εδάφους.
Άλλο ένα ζήτημα που δεν φαίνεται να λαμβάνεται υπόψη στην προτεινόμενη ρύθμιση είναι η κατάσταση των Κτηματολογικών εγγραφών, αν δηλαδή αυτές είναι αρχικές ή οριστικές για την αντίστοιχη περιοχή, γεγονός που είναι καθοριστικό για το κατά πόσο αυτές είναι ή όχι μαχητές και κατ΄ επέκταση για τις συνθήκες και τις παραμέτρους της μεταβίβασης που πραγματοποιείται στα όριά της.
Αναφορικά με τις πράξεις εφαρμογής, ως συνέπεια των προδιαγραφών με τις οποίες συντάχθηκαν οι αντίστοιχες μελέτες παρατηρούνται τα ακόλουθα:
• το σύστημα συντεταγμένων που διέπει τις περισσότερες από τις έως σήμερα εγκεκριμένες πράξεις εφαρμογής δεν είναι το ΕΓΣΑ΄87 που χρησιμοποιείται επίσημα από το Εθνικό Κτηματολόγιο αλλά, κυρίως, η προβολή ΤΜ 3ο.
• στην πράξη έχουν διαπιστωθεί ακόμη και περιπτώσεις όπου γραμμές πράξεων εφαρμογής τέμνουν υφιστάμενα κτίσματα, κατάσταση η οποία έχει μεταφερθεί και στα κτηματολογικά δεδομένα, χωρίς να είναι απαραίτητα αντιληπτή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος κατά τη μεταβίβαση αποτελεί πολλές φορές τη μοναδική ευκαιρία εντοπισμού τέτοιων σφαλμάτων πριν από την ολοκλήρωση της δικαιοπραξίας.
Η κατάργηση της υποχρέωσης αυτής αφαιρεί έναν κρίσιμο μηχανισμό ελέγχου και ενδέχεται να οδηγήσει σε μεταβιβάσεις ακινήτων με λανθασμένα ή ασαφή χωρικά δεδομένα.
3. Απώλεια τεχνικού ελέγχου πριν τη μεταβίβαση
Με την προτεινόμενη τροποποίηση ανατίθεται η πλήρης ευθύνη της μεταβίβασης των οικοπέδων στους συμβολαιογράφους, οι οποίοι όμως δεν κατέχουν την απαραίτητη επιστημονική κατάρτιση για να την αναλάβουν ως προς το αντικείμενο που σχετίζεται με τις τεχνικές γνώσεις μηχανικού και δη του Αγρονόμου Τοπογράφου Μηχανικού.
Συγκεκριμένα, με την κατάργηση του τοπογραφικού διαγράμματος:
• η μεταβίβαση θα πραγματοποιείται χωρίς έλεγχο της γεωμετρικής κατάστασης του ακινήτου
• τυχόν σφάλματα μεταφέρονται στον νέο ιδιοκτήτη
• οι απαραίτητες διορθώσεις θα επιχειρούνται σε μεταγενέστερο στάδιο μέσω διαδικασιών χωρικής μεταβολής, με το κόστος να μεταφέρεται επίσης στον νέο ιδιοκτήτη, χωρίς να έχει γνώση αυτών αρχικά
Η πρακτική αυτή δημιουργεί σημαντική ανασφάλεια δικαίου και οικονομική αβεβαιότητα για τους συναλλασσόμενους.
4. Ζήτημα εφαρμογής της δήλωσης του Ν. 651/1977
Μέχρι σήμερα, στο πλαίσιο των δικαιοπραξιών επί ακινήτων, ο αρμόδιος μηχανικός υποβάλλει υπεύθυνη δήλωση σύμφωνα με τον Ν. 651/1977, η οποία επισυνάπτεται στο τοπογραφικό διάγραμμα και βεβαιώνει κρίσιμα στοιχεία σχετικά με την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του ακινήτου.
Με την κατάργηση του τοπογραφικού διαγράμματος τίθενται σοβαρά ερωτήματα:
• Με ποια τεχνικά δεδομένα θα συντάσσεται η δήλωση του Ν. 651/1977;
• Πώς θα τεκμηριώνεται η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του ακινήτου;
• Ποιος θα φέρει την ευθύνη για την τεχνική τεκμηρίωση των στοιχείων αυτών;
Η απουσία σαφούς πλαισίου δημιουργεί σημαντική τεχνική και νομική ασάφεια. Αξίζει να τονιστεί ότι η δήλωση αυτή, στην ειδική περίπτωση που αφορά η προτεινόμενη τροποποίηση, δηλαδή σε περιοχές πράξης εφαρμογής με λειτουργούν Κτηματολόγιο, δεν αφορά μόνο τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους, το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου, την εκπλήρωση ή μη των όρων δόμησης και των ελάχιστων ορίων αρτιότητας. Αφορά επίσης και πρόσθετα εξίσου κρίσιμα ζητήματα που καθορίζουν την οικοδομησιμότητα και προκύπτουν από λοιπές πάγιες διατάξεις του Ν.1337/1983 και επόμενων όπως οι υποχρεώσεις εισφοράς σε γη και σε χρήμα αλλά και η ύπαρξη εγκεκριμένης υψομετρικής μελέτης και η διάνοιξη και διαμόρφωση των οδών στο πρόσωπο του οικοπέδου και στο συνολικό οδικό δίκτυο πρόσβασης σε αυτό. Τα ζητήματα αυτά δεν εξασφαλίζονται με μόνες τις προϋποθέσεις ύπαρξης λειτουργούντος Κτηματολογίου και κυρωμένης πράξης εφαρμογής.
5. Ο ρόλος των Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών
Με την προτεινόμενη διάταξη επιχειρείται σημαντική αφαίρεση επαγγελματικής ύλης από τους Αγρονόμους Τοπογράφους Μηχανικούς, οι οποίοι είναι οι καθ΄ ύλην αρμόδιοι επιστήμονες και τεχνικοί σύμβουλοι της Πολιτείας και των ιδιωτών σε θέματα γεωχωρικών αποτυπώσεων και επίλυσης προβλημάτων, που προκύπτουν από τη διαρκή μεταβολή αυτών των δεδομένων.
6. Πρόταση του Συλλόγου
Ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος (Σ.Δ.Α.Τ.Μ.Β.Ε) προτείνει:
1. Τη διατήρηση της υποχρέωσης επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος στις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης ακινήτων.
2. Τη θεσμοθέτηση διαδικασιών μέσω των οποίων τα σύγχρονα τοπογραφικά διαγράμματα θα συμβάλλουν στη βελτίωση και επικαιροποιείται των κτηματολογικών δεδομένων.
Συμπέρασμα
Ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος (Σ.Δ.Α.Τ.Μ.Β.Ε) εκφράζει την έντονη αντίθεσή του στη διάταξη που προβλέπει την κατάργηση της υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Η διατήρηση του τοπογραφικού διαγράμματος αποτελεί ουσιώδη προϋπόθεση για:
• την ασφάλεια των συναλλαγών
• την ακρίβεια των χωρικών δεδομένων
• την προστασία των ιδιοκτητών και της δημόσιας διοίκησης.
• τη διασφάλιση της επαγγελματικής ύλης των Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών
Για όλους τους παραπάνω λόγους ζητούμε την απόσυρση ή ουσιαστική τροποποίηση της διάταξης του θέματος και στο πλαίσιο αυτό είμαστε στη διάθεσή σας για να παρέχουμε τη συνδρομή και τη συνεργασία μας επί του θέματος.
Η γεωμετρική απεικόνιση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, γίνεται βάσει του τίτλου κτήσης και δεν διερευνάται η πολεοδομική φυσιογνωμία του, ούτε η υφιστάμενη κατάσταση του, παράμετροι που είναι απολύτως κρίσιμο να ελέγχονται σε μια μεταβίβαση. Περαιτέρω, είναι γνωστά τα λάθη των εγγραφών Κτηματολογίου, τόσο ως προς τα χωρικά όσο και ως προς τα περιγραφικά στοιχεία της ιδιοκτησίας, τα οποία συχνά δεν αντιλαμβάνονται ούτε οι ιδιοκτήτες. Ελλείψει τοπογραφικού, δεν διασφαλίζεται η ορθότητα στοιχείων του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, δεδομένου ότι δεν θα καταγράφονται με ακρίβεια τα γεωμετρικά του χαρακτηριστικά αλλά και οι διοικητικές πράξεις που το διέπουν (δασικές εκτάσεις, απαλλοτριώσεις, αιγιαλοί, πραγματικές δουλείες κ.α.). Με δεδομένο το σύνθετο νομοθετικό καθεστώς που διέπει το ακίνητο, η απουσία σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος μόνο προβλήματα θα επιφέρει και κυρίως κίνδυνο στο ιδιοκτησιακό αντικείμενο προς μεταβίβαση. Επιπλέον ο όρος «καθαρά αγροτικές περιοχές», θα δημιουργήσει επιπλέον ερωτήματα: πως θα βεβαιώνεται ο αγροτικός χαρακτήρας της εκάστοτε περιοχής; Η διάταξη χρήζει επανεξέτασης, προκειμένου να εξασφαλιστεί η προστασία της ιδιοκτησίας – ιδιωτικής και δημόσιας.
Η παρούσα τροποποίηση του ν.651/1977 με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16 προτάσσει την επισύναψη του Αποσπάσματος Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) λειτουργούντος Κτηματολογίου σε κάθε δικαιοπραξία, έναντι της επαναληπτικής τοπογράφησης του ίδιου γεωχωρικού αντικειμένου, με αφορμή τη δικαιοπραξία.
Πρέπει να παρατηρήσουμε ότι, σε συνδυασμό με το άρθρο 15 περί one-stop shop αμβλύνει τη γραφειοκρατική /διοικητική διαδικασία, μην τρομάζουμε, δεν αποτρέπει ούτε απαγορεύει τον έλεγχο των πολεοδομικών ή τοπογραφικών δεδομένων του ακινήτου τον οποίο, επαφίει στην πρόνοια του αγοραστή να τον εκτελέσει παραπλεύρως (όπως εξάλλου συμβαίνει και με τον έλεγχο τίτλων, βαρών, υποθηκών κλπ). Σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα πχ ενδο-οικογενειακές, ενδο-εταιρικές μεταβιβάσεις κλπ, κάθε τέτοιος έλεγχος κρίνεται μάλλον περιττός, οφείλουμε να αντιληφθούμε.
Μην παρασυρόμαστε λοιπόν, η τροποποίηση είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ταμιεύει ξανά ανθρώπινους και οικονομικούς πόρους που ξοδεύτηκαν για τη δημιουργία του ψηφιακού Κτηματολογίου. Άλλωστε από το 2018 έως σήμερα, η υποχρεωτική επισύναψη ψηφιακών τοπογραφικών και ΚΗΔ αποσκοπούσε στη συγκρότηση αυτού του απαραίτητου ψηφιακού υποβάθρου.
Οι Υπηρεσίες, η κοινότητα Μηχανικών και όλοι οι σχετιζόμενοι παράγοντες και επαγγελματίες οφείλουμε να το κατανοήσουμε και να συνεργαστούμε προς την ίδια κατεύθυνση. Η επισύναψη ως αναπόδραστη υποχρέωση των συμβαλλομένων, δεν αποτελεί αξίωμα για την ασφάλεια της δικαιοπραξίας και τα συμφέροντα του αγοραστή, που υπηρετούνται πλέον με άλλες ενέργειες.
Το τοπογραφικό διάγραμμα ενός ακινήτου είναι η ακριβής απεικόνιση μιας ιδιοκτησίας. Προσδιορίζει την ακριβή θέση του ακινήτου, απεικονίζει με ακρίβεια το εμβαδόν και τις διαστάσεις του, προσδιορίζει τα κτίρια που μπορεί να υπάρχουν σε αυτό, προσδιορίζει με ακρίβεια τυχόν καταπατήσεις της ιδιοκτησίας, απαλλοτριώσεις, αποκλίσεις από το κτηματολόγιο, τυχόν δουλείες και δεσμέυσεις της ιδιοκτησίας. Μέσω αυτού προκύπτει εάν μπορεί να δομηθεί ή όχι, προσδιορίζονται με ακρίβεια ο δασικός χαρακτήρας της έκτασης, μπορεί να ελεγθεί εάν η ιδιοκτησία εμπίπτει ή όχι εντός ή εκτός σχεδίου και γενικότερα αποτελεί την ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ.
Με την κατάργηση του τοπογραφικού διαγράμματος στις δικαιοπραξίες των ακινήτων που προτείνεται και η εξίσωσή του με το κτηματολογικό διάγραμμα, με ένα σκαρίφημα δηλαδή χωρίς καμία επιπλέον πληροφορία, ακυρώνεται όλη αυτή η προσπάθεια των τελευταίων ετών το να μπει μια τάξη σε όλη αυτή η κατάσταση που επικρατούσε από παλαιόθεν σε ότι έχει να κάνει με το διοκτησιακό καθεστώς.
Θα υπάρξουν ασάφειες κατά τη διαδικασία των δικαιοπραξιών και θα δημιουργηθούν αναπάντητα ερωτήματα που μόνο η σύνταξη ενός ορθού τοπογραφικού διαγράμματος θα μπορέσει να λύσει.
Γενικότερα η διάταξη που προτείνεται θα πρέπει να επανεξεταστεί από τους αρμόδιους γιατί το μόνο που θα προσφέρει είναι να δημιουργήσει πολλά προβλήματα στο μέλλον και θα οδηγηθούμε πάλι πολλά χρόνια πίσω.
Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί το γεγονός ότι στην πράξη έχουν καταγραφεί πολυάριθμες περιπτώσεις όπου οι γραμμές των κυρωμένων πράξεων εφαρμογής τέμνουν υφιστάμενα κτίσματα, γεγονός που έχει αποτυπωθεί αντίστοιχα και στα κτηματολογικά διαγράμματα. Τα σφάλματα αυτά δεν είναι θεωρητικά αλλά πραγματικά και έχουν διαπιστωθεί από τους Αγρονόμους Τοπογράφους Μηχανικούς κατά τη σύνταξη τοπογραφικών διαγραμμάτων και την εκτέλεση τεχνικών ελέγχων στο πεδίο.
Σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες δεν έχουν καμία γνώση των προβλημάτων αυτών, καθώς τα στοιχεία του Κτηματολογίου και των πράξεων εφαρμογής δεν έχουν ελεγχθεί με σύγχρονες μεθόδους αποτύπωσης. Η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος πριν από τη μεταβίβαση αποτελεί συχνά το μοναδικό στάδιο κατά το οποίο εντοπίζονται τέτοιες κρίσιμες ασυμβατότητες.
Η κατάργηση της υποχρέωσης τοπογραφικού διαγράμματος στις μεταβιβάσεις ακινήτων δημιουργεί επομένως τον σοβαρό κίνδυνο να πραγματοποιούνται δικαιοπραξίες επί ακινήτων των οποίων τα γεωμετρικά και πολεοδομικά δεδομένα είναι λανθασμένα ή ελλιπώς τεκμηριωμένα. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ο πολίτης μπορεί να αγοράζει ένα ακίνητο το οποίο εμφανίζεται κανονικό στα κτηματολογικά στοιχεία, αλλά σε μεταγενέστερο στάδιο να διαπιστώνει ότι:
το ακίνητο παρουσιάζει αποκλίσεις ως προς τα πραγματικά του όρια,
η πράξη εφαρμογής διέρχεται από τμήμα του οικοπέδου ή ακόμη και από υφιστάμενο κτίσμα,
απαιτούνται χρονοβόρες και δαπανηρές διαδικασίες χωρικής μεταβολής ή διορθώσεων.
Με άλλα λόγια, η προτεινόμενη ρύθμιση μεταφέρει το βάρος της τεχνικής διερεύνησης από το στάδιο πριν τη συναλλαγή στο στάδιο μετά τη συναλλαγή, εκθέτοντας τους πολίτες σε σημαντικούς νομικούς και οικονομικούς κινδύνους.
Η Πολιτεία οφείλει να διασφαλίζει ότι οι εμπράγματες συναλλαγές πραγματοποιούνται με πλήρη και αξιόπιστη τεχνική τεκμηρίωση και όχι να αφαιρεί έναν από τους βασικούς μηχανισμούς ελέγχου της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων.
Το τοπογραφικό διάγραμμα που συντάσσεται από αρμόδιο μηχανικό δεν αποτελεί απλώς ένα τυπικό συνοδευτικό έγγραφο του συμβολαίου, αλλά αποτελεί αναντικατάστατο εργαλείο τεχνικής και νομικής διασφάλισης.. Μέσω της επιτόπιας αποτύπωσης ελέγχονται κρίσιμα στοιχεία, όπως η πραγματική θέση και υλοποίηση των ορίων της ιδιοκτησίας, πιθανές καταπατήσεις ή αποκλίσεις μεταξύ τίτλων, κτηματολογικών διαγραμμάτων και υφιστάμενης κατάστασης, η ύπαρξη κτισμάτων ή κατασκευών, η ύπαρξη απαλλοτριώσεων ή ζωνών δουλείας (π.χ. γραμμές μεταφοράς ενέργειας, αγωγοί κ.λπ.), η συμβατότητα του ακινήτου με τους ισχύοντες όρους δόμησης.
Ιδίως σε περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο, είναι γνωστό ότι τα κτηματολογικά διαγράμματα έχουν ενδεικτικό χαρακτήρα ως προς τη γεωμετρική ακρίβεια και σε πολλές περιπτώσεις παρουσιάζουν γραμμικές ή εμβαδικές αποκλίσεις σε σχέση με τα όρια που έχουν υλοποιηθεί στο έδαφος. Συνεπώς, η κατάργηση της υποχρέωσης επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος ενδέχεται να οδηγήσει σε μεταβιβάσεις ακινήτων χωρίς επαρκή τεχνικό έλεγχο.
Ακόμα και σε περιοχές όπου έχει κυρωθεί Πράξη Εφαρμογής, η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος παραμένει απαραίτητη, ώστε να διαπιστώνεται η πραγματική κατάσταση της ιδιοκτησίας και οι τυχόν εκκρεμότητες που απορρέουν από την Πράξη Εφαρμογής, όπως η εξόφληση εισφορών σε χρήμα ή άλλες υποχρεώσεις που συνδέονται με το ακίνητο.
Επιπλέον, η χρήση του όρου «καθαρά αγροτικές περιοχές» δημιουργεί σοβαρή ερμηνευτική ασάφεια, καθώς δεν αποτελεί θεσμοθετημένη πολεοδομική κατηγορία και δεν προκύπτει με σαφήνεια από ποια διοικητική ή πολεοδομική πράξη θα προσδιορίζεται.
Συνεπώς, η υποχρέωση σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος πρέπει να διατηρηθεί πλήρως για όλα τα ακίνητα, εντός και εκτός σχεδίου, ως βασικός μηχανισμός τεχνικού ελέγχου και νομικής προστασίας της ιδιοκτησίας.
ΚΑΤΑΝΟΗΤΗ Η ΠΡΟΣΠΑΘΕΙΑ ΚΑΠΟΙΩΝ ΝΑ ΜΕΙΩΣΟΥΝ ΤΟ ΚΟΣΤΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΥΠΕΡ ΚΑΠΟΙΟΥ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΥ ΚΛΑΔΟΥ ΚΑΙ ΕΙΣ ΒΑΡΟΣ ΚΑΠΟΙΟΥ ΑΛΛΟΥ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΥ ΚΛΑΔΟΥ. ΟΜΩΣ ΑΥΤΟ ΘΑ ΗΤΑΝ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΟ ΟΠΩΣ ΣΥΜΒΑΙΝΕΙ ΗΔΗ ΣΤΑ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ ΚΡΑΤΗ ΤΟΥ ΚΟΣΜΟΥ Η ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΝΑ ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΠΡΟΣΥΜΠΛΗΡΩΜΕΝΕΣ ΑΙΤΗΣΕΙΣ ΤΟΥ ΑΓΟΡΑΣΤΗ ΚΑΙ ΤΟΥ ΠΩΛΗΤΗ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΜΕ ΕΠΙΣΥΝΑΠΤΟΜΕΝΑ ΤΑ ΒΑΡΗ ΣΤΗΝ ΕΦΟΡΙΑ Η ΤΥΧΟΝ ΑΛΛΑ ΒΑΡΗ ΤΟΝ ΕΝΦΙΑ ΚΑΙ ΤΟΝ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΕΝΟ ΦΟΡΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ Η ΜΕ ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΑΠΟ ΔΙΚΗΓΟΡΟ.ΤΟΤΕ ΠΡΑΓΜΑΤΙ ΘΑ ΠΡΟΚΥΨΕΙ ΤΕΡΑΣΤΙΟ ΟΦΕΛΟΣ ΣΤΙΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΧΩΡΙΣ ΝΑ ΡΙΣΚΑΡΕΤΑΙ ΚΑΤΙ ΣΤΗΝ ΟΜΑΛΗ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ.ΓΙΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΑΝΑΦΕΡΩ ΟΤΙ ΓΙΑ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ ΜΕ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ ΕΩΣ 15.000€ ΕΝΤΟΣ ΑΝΑΔΑΣΜΟΥ Η ΔΙΑΝΟΜΩΝ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΓΕΩΡΓΙΑΣ ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΕ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΠΑΡΑ ΜΟΝΟ ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΕΝΩ ΕΙΝΑΙ ΓΝΩΣΤΟ ΟΤΙ ΤΑ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ ΠΟΥ ΑΝΗΚΟΥΝ ΣΕ ΑΥΤΗ ΤΗΝ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΚΑΙ ΓΙΑ ΤΟΝ ΛΟΓΟ ΟΤΙ ΣΤΗΝ ΣΥΝΤΡΙΠΤΙΚΗ ΠΛΕΙΟΨΗΦΙΑ ΤΟΥΣ ΤΑ ΟΡΙΑ ΤΟΥΣ ΑΝΗΚΟΥΝ ΣΤΟ LAYER DBOUND UNIBLE (ΜΗ ΥΠΟΛΟΙΗΜΕΝΑ ΟΡΙΑ) ΚΑΤΑΧΩΡΟΥΝΤΑΙ ΣΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΗ ΒΑΣΗ ΕΝΤΕΛΩΣ ΛΑΝΘΑΣΜΕΝΑ ΓΕΓΟΝΟΣ ΠΟΥ ΠΡΟΕΚΥΨΕ ΚΑΙ ΠΑΛΙ ΠΡΟΚΕΙΜΕΝΟΥ ΝΑ ΕΥΝΟΗΘΟΥΝ ΚΑΠΟΙΟΙ ΕΠΑΓΓΕΛΑΜΑΤΙΚΟΙ ΚΛΑΔΟΙ ΕΙΣ ΒΑΡΟΣ ΚΑΠΟΙΩΝ ΑΛΛΩΝ ΑΛΛΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΩΝΤΑΣ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΣΤΗΝ ΣΥΝΤΑΞΗ ΕΝΟΣ ΟΡΘΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΙΣ ΛΑΘΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ.ΑΠΟ ΑΥΤΟ ΤΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΠΡΟΚΥΠΤΕΙ ΟΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ ΜΕΧΡΙ ΚΑΠΟΙΟΥ ΠΟΣΟΥ Π.Χ 150.000€ ΛΟΓΟΥ ΧΑΡΙΝ ΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΝΑ ΓΙΝΟΝΤΑΙ ΟΠΩΣ ΠΡΟΕΙΠΑΜΕ ΜΕ ΠΡΟΣΥΜΠΛΗΡΩΜΕΝΕΣ ΑΙΤΗΣΕΙΣ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΜΕ ΣΥΝΗΜΜΕΝΑ ΤΑ ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΑ Η ΜΕ ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΣΕ ΔΙΚΗΓΟΡΟ ΚΑΙ ΤΗΝ ΕΓΓΥΗΣΗ ΤΟΥ ΚΡΑΤΟΥΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ.ΤΑ ΜΕΓΑΛΑ ΣΥΜΦΕΡΟΝΤΑ ΤΗΣ ΣΗΜΕΡΙΝΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ ΕΠΙΒΑΛΛΟΥΝ ΤΗΝ ΛΑΝΘΑΣΜΕΝΗ ΧΩΡΙΚΗ ΒΑΣΗ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΜΕ ΤΗΝ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΙΑ ΤΗΣ ΜΕΙΩΣΗΣ ΤΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΓΙΑ ΝΑ ΜΗ ΘΙΓΟΥΝ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΑ ΠΟΥ ΚΑΚΑ ΤΑ ΨΕΜΑΤΑ ΣΗΜΕΡΑ ΜΕ ΤΗΝ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΔΕΝ ΧΡΕΙΑΖΟΝΤΑΙ ΚΑΙ ΕΙΝΑΙ ΕΞΑΙΡΕΤΙΚΑ ΔΑΠΑΝΗΡΑ ΓΙΑ ΤΟΝ ΠΟΛΙΤΗ ΚΑΙ ΠΡΟΣΠΑΘΟΥΝ ΜΕ ΝΥΧΙΑ ΚΑΙ ΜΕ ΔΟΝΤΙΑ ΝΑ ΔΙΑΤΗΡΗΣΟΥΝ ΤΑ ΚΕΚΤΗΜΕΝΑ ΤΟΥΣ ΟΣΟ Η ΕΞΟΥΣΙΑ ΤΟΥΣ ΕΥΝΟΕΙ.ΕΧΕΙ ΥΠΟΛΟΓΙΣΕΙ ΚΑΠΟΙΟΣ ΠΟΣΑ ΔΙΣ ΞΟΔΕΥΟΝΤΑΙ ΣΗΜΕΡΑ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ ΠΟΥ ΠΡΟΣΠΑΘΕΙ ΝΕ ΜΕΙΩΣΕΙ ΤΟ ΧΡΕΟΣ ΤΗΣ ΧΑΡΙΝ ΤΗΣ ΕΠΙΒΙΩΣΗΣ ΕΥΝΟΗΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΜΗ ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΩΝ. ΓΙΑ ΑΥΤΟΥΣ ΣΤΑ ΚΟΜΑΤΙΑ ΝΑ ΠΑΕΙ ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΕΜΕΙΣ ΝΑ ΕΙΜΑΣΤΕ ΚΑΛΑ.ΟΣΟ ΓΙΑ ΤΑ ΔΙΣ ΠΟΥ ΩΦΕΛΟΥΝΤΑΙ ΚΑΠΟΙΟΙ ΘΑ ΑΥΞΗΘΟΥΝ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ ΟΙ ΦΟΡΟΙ ΠΟΥ ΘΑ ΚΛΗΘΟΥΝ ΝΑ ΠΛΗΡΩΣΟΥΝ ΑΥΤΟΙ ΠΟΥ ΔΕΝ ΦΤΑΙΝΕ. ΠΕΡΑΝ ΤΟΥ ΓΕΓΟΝΟΤΟΣ ΟΤΙ Ο ΛΥΚΟΣ ΤΗΝ ΑΝΤΑΡΑ ΧΑΙΡΕΤΑΙ ΔΗΛ. ΠΕΡΝΟΥΝ ΑΥΤΑ ΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΑ ΕΝ ΜΕΣΩ ΚΡΙΣΗΣ ΣΤΗΝ ΜΕΣΗ ΑΝΑΤΟΛΗ ΤΩΡΑ ΠΟΥ ΦΟΒΑΤΑΙ Ο ΚΟΣΜΟΣ ΜΗΝ ΤΟΝ ΒΟΜΒΑΡΔΙΣΟΥΝ ΟΙ ΜΟΥΛΑΔΕΣ.ΚΑΠΟΙΑ ΣΤΙΓΜΗ ΠΙΣΤΕΥΩ ΘΑ ΕΠΙΚΡΑΤΗΣΕΙ Η ΛΟΓΙΚΗ.
Η Διάταξη αυτή το μοναδικό που θα καταφέρει είναι να ενταθεί το χάος και η γραφειοκρατεία. Οι αγροτικές περιοχές έχουν τόσα πολλά ζητήματα (δασικά, ρέματα, απαλλοτριώσεις , υπόγειοι αγωγοί, πυλώνες μεταφοράς υψηλής τάσης
Κατά τη σύνταξη του τοπογραφικού διαγράμματος, απεικονίζεται η υφιστάμενη κατάσταση που επικρατεί επί του ακινήτου για το εάν υπάρχουν κτίσματα ή κατασκευές για τις οποίες κάποιος πρέπει αρχικά να βεβαιώσει τη μη ύπαρξη τους. Μπορεί να υπάρχουν καταπατήσεις, λάθος εφαρμογές των ορίων ιδιοκτησίας από προηγούμενα συμβόλαια. Επιπλέον τυχόν απαλλοτριώσεις οδών ή δουλειών(όπως αγωγοί φυσικού αερίου ή γραμμών υψηλών τάσης ρεύματος) δεν απεικονίζονται σε διαγράμματα διανομών ή αναδασμού. Με τον τρόπο αυτό δεν διασφαλίζεται ο αγοραστής ενός ακινήτου που βρίσκεται στην εκτός σχεδίου περιοχή.
Όσον αφορά τα ακίνητα που βρίσκονται εντός σχεδίου, επί τω πλείστον, ακόμη και σε περιοχές που έχει μεταγραφεί η Πράξη Εφαρμογής, παρατηρούνται τόσο εμβαδικές όσο και γραμμικές αποκλίσεις στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, είτε λόγω καμπύλων γραμμών που δεν εφαρμόζονται στο Κτηματολόγιο, είτε μετατοπισμένων γραμμών λόγω λανθασμένης εφαρμογής.
Από την προτεινόμενη ρύθμιση, θα προκύψουν ζητήματα για τα οποία δεν θα υπάρχουν απαντήσεις από τους εκάστωτε συμβολαιογράφους για τη σύνταξη των πράξεων μεταβίβασης και θα έχουν ως αποτέλεσμα εν τέλει να πρέπει να συνταχθούν τα τοπογραφικά διαγράμματα για να αποσαφηνίσουν καταστάσεις.
Οι καθαρά αγροτικές περιοχές έχουν δασικά , καταπατήσεις , απαλλοτριώσεις . ΓΠΣ με χρήσης γης απαγορευτικές . Με ποια λογική το τοπογραφικό καταργείται σε ένα τόσο δαιδαλώδες τοπίο ;
Οι δε πράξεις εφαρμογής σε πλείστες περιπτώσεις η θεωρία έχει διαφορές με την πράξη σχετικά με τα όρια των οικοπέδων. Καταπατήσεις τμημάτων οικοπέδου που αλλάζουν εμβαδά και διαστάσεις και θα οδηγήσουν σε εσφαλμένες οικοδομικές άδεις ως και απώλεια αρτιοτήτων . Αυτά πως θα εντοπιστούν χωρίς τοπογραφικό διάγραμμα ; Ο αγοραστής πως θα προστατεύεται ;
Σε πολλές περιπτώσεις οι υλοποιηθήσες ιδιοκτησίες των ομόρων οικοπεδων καταπατούν τμήματα του οικοπέδου . Πως θα διαπιστωθεί αυτό χωρίς τοπογραφική αποτύπωση ; Αν μιλάμε για οριακή περίπτωση πιθανόν να χάνεται και η αρτιότητα του οικοπέδου . Επίσης μελλοντικά θα υπάρξει πρόβλημα με την άδεια οικοδομής καθώς θα βρεθούν αποκλίσεις στον έλεγχο δόμησης και ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου θα έχει πιθανές αυθαιρεσίες . Με λίγα λόγια δεν προστατεύεται ο αγοραστής. Αυτός ήταν ο βασικός λόγος που μπήκε το τοπογραφικό στις μεταβιβάσεις.
Εκτός αυτών που έχουν ήδη αναφερθεί η μη υποβολή τοπογραφικού διαγράμματος δημιουργεί προβλήματα σε περιπτώσεις που υπάρχουν δίκτυα κοινής ωφέλειας (καλώδια υψηλής τάσης, αγωγοί αποχέτευσης και ύδρευσης κ.λπ.)
Η σύνταξη τοπογραφικού σε αυτές τις περιπτώσεις εξασφαλίζει ότι:
α) Προστατεύονται τα δίκτυα ακόμα και αν δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο από το Δημόσιο η ζώνη δουλείας ή η απαλλοτρίωση (συχνό φαινόμενο σε περιπτώσεις που υπάρχει σύγχυση για το ποια υπηρεσία έπρεπε να κάνει τη δήλωση).
β) Ενημερώνεται ο αγοραστής για τυχόν βάρη που υπάρχουν στο ακίνητο.
γ) Εφαρμόζονται με ακρίβεια και όχι απλά από γεωαναφορά κάποιου διαγράμματος τα όρια της δουλείας ή της απαλλοτρίωσης.
Ειδικά για αγωγούς που βρίσκονται εντός του εδάφους και δεν είναι εύκολο να διαπιστωθεί η ύπαρξη και η ακριβής θέση τους, τα παραπάνω είναι κρίσιμα και μόνο με τη σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος μπορούν να εξασφαλιστούν.
Γενικά η διάταξη μεταφέρει δύο εντελώς λανθασμένες αντιλήψεις: αφενός ότι το τοπογραφικό διάγραμμα είναι ένα γραφειοκρατικό βάρος, αφετέρου ότι το κτηματολογικό διάγραμμα είναι ισοδύναμο με το τοπογραφικό. Τέτοιες αντιλήψεις δημιούργησαν πολλά προβλήματα στο παρελθόν και αν ενισχυθούν θα δημιουργήσουν ακόμα μεγαλύτερα στο μέλλον.
Α. Να αφαιρεθεί ή έστω να αποσαφηνιστεί η φράση «καθαρά αγροτικές περιοχές». Σοβαρά τώρα? Πού ορίζεται μία περιοχή έτσι? Ούτε στα ΤΠΣ που συντάχθηκαν για όλη τη χώρα δεν υπάρχει περιοχή «καθαρά αγροτική περιοχή». Σε μία αγροτική περιοχή με διάσπαρτες κατοικίες στην εκτός σχεδίου περιοχή σε ακτίνα 3 χλμ. ποια ακίνητα απαιτούν τοπογραφικό διάγραμμα και ποια όχι? Κι όλα αυτά σε ένα δυναμικό σύστημα!?!
Β.Στη μεταβίβαση ακινήτου για το οποίο έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής, εφόσον δε θα απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα, θα πρέπει να βεβαιώνεται η ολοκλήρωση ή μη της πράξης. Εισφορές, βάρη, πίνακες αναλογισμού…………
Σε γενικές γραμμές κακογραμμένο ασαφές και αόριστο άρθρο που γυρίζει την Ελλάδα 30 χρόνια πίσω.
Ακόμα ένα μπάχαλο που θα προκαλέσει η εν λόγω διάταξη. Θα πωλούνται οικόπεδα εντός Π.Ε. και ο αγοραστής δεν θα γνωρίζει τι παίρνει. Τα περισσότερα οικόπεδα που προέκυψαν από Π.Ε. οικοδομήθηκαν μετά από την κύρωση των εν λόγω Π.Ε. . Πως θα γνωρίζει ο αγοραστής ότι το οικόπεδο είναι καθαρό χωρίς προβλήματα. Επίσης είναι αρκετές περιπτώσεις στις οποίες τα κτίρια έχουν καταπατήσει όμορα οικόπεδα, στην υγειά των κορόιδων που θα αγοράζουν από εδώ και πέρα οικόπεδα.
Τα τοπογραφικά συντάσσονται βάσει των ορίων που υποδεικνύει ο πωλητής και όχι βάσει επίσημου χάρτη.Άρα είναι καθαρά για να κερδίζει ο μηχανικός ιδιαίτερα σε περιοχές που έχει γίνει αναδασμός η παραχώρηση από το κράτος. Στην παρέμβαση θα έπρεπε να συμπεριλαμβάνεται και η ΜΗ υποχρέωση τακτοποίησης που ισχύει σήμερα για τα σπιτάκια των αρδευτικών. Ας μπει ένα τέλος σε αυτή την ταλαιπωρία για τις πρόχειρες αποθήκες με διαστάσεις το πολύ 4 επί 4 που έχουν σκοπό να καλύψουν τον πίνακα ηλεκτροδότησης και το μοτέρ της γεώτρησης. Με μια υπεύθυνη δήλωση του πωλητή που θα επισυνάπτεται στο συμβόλαιο θα δηλώνεται ότι υπάρχει κτίσμα με σκοπό την κάλυψη της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης της γεώτρησης σε διαστάσεις μικρότερες των 20 τ.μ.
Οι υπογράφοντες τα τοπογραφικά διαγράμματα είναι πλέον (μετά την γνωμοδότηση του ΝΣτΚ) μόνον οι Τοπογράφοι Μηχανικοί και οι Πολιτικοί Μηχανικοί. Η γενίκευση που αναγράφεται ¨Επί του διαγράμματος ο μηχανικός ή υπομηχανικός που το συντάσσει¨ είναι παρωχημένη, χορηγεί επαγγελματικά δικαιώματα που δεν υπάρχουν και δημιουργεί ασάφειες γύρω από αυτά. Η σωστή διατύπωση θα ήταν ¨ο μηχανικός ο έχων το δικαίωμα σύνταξης και υπογραφής τοπογραφικού διαγράμματος¨
Η εξαίρεση της υποχρέωσης υποβολής τοπογραφικών για τα αγροτεμάχια είναι εσφαλμένη. Ο όρος «καθαρά αγροτική περιοχή» δεν έχει σαφή ορισμό πολεοδομικά και θα δημιουργήσει περισσότερη σύγχυση παρά θα λύσει προβήματα και γραφειοκρατία. Επίσης το πολεοδομικό καθεστώς των αγροτικών περιοχών είναι ιδιαίτερα ρευστό στη συγκεκριμένη χρονική περίοδο καθώς ταυτόχρονα βρίσκονται εν εξελίξει οι μελέτες κατηγοριοποίησης του εκτός σχεδίου οδικού δικτύου και τα νέα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια με νέα όρια οικισμών που θα έχουν συνέπεια αγροτεμάχια που ήταν άρτια και οικοδομήσιμα να μην είναι πλέον και (λιγότερο συχνά βέβαια) το αντίστροφο.
Συνεπώς το να γίνονται μεταβιβάσεις στηριζόμενες σε παλαιά τοπογραφικά και τίτλους όπου αναγράφονται εσφαλμένοι όροι δόμησης που έχουν πάψει να ισχύουν (ή θα πάψουν τους επόμενους μήνες..), θα δημιουργήσει ζήτημα ασφάλειας συναλλαγών,καθώς μεταβάλλεται σε πολύ μεγάλο βαθμό και η αντίστοιχη αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, ο υπολογισμός αξίας ακινήτου για το συμβόλαιο κτλ…Ίσως θα μπορούσε να τεθεί ένα ανώτερο πλαφόν αντικειμενικής αξίας για μικρά αγροτεμάχια που είναι μη άρτια και μη οικοδομήσιμα ώστε να μπορούν να μεταβιβάζονται χωρίς υποχρέωση τοπογραφικού, για να περιοριστεί το φαινόμενο η αξία των απαιτούμενων εγγράφων μεταβίβασης να υπερβαίνει την αξία τέτοιων αγροτικών ακινήτων.
Σίγουρα πάντως ο όρος «καθαρά αγροτικές περιοχές» πρέπει να αντικατασταθεί με κάτι σαφέστερο και λόγω ρευστότητας πολεοδομικής νομοθεσίας αυτή την περίοδο το ορθότερο θα ήταν η διάταξη αυτή να περιλαμβάνει μόνο μικρής αξίας αγροτικά ακίνητα.
Η διάταξη για την κατάργηση τοπογραφικού όπου έχουν κυρωθεί πράξεις εφαρμογής και δεν μεταβάλλονται όρια είναι ορθή, πλην όμως θα πρέπει να βεβαιώνεται από αρμόδιο μηχανικό αν έχουν εξοφληθεί οι εισφορές σε χρήμα της κάθε ιδιοκτησίας και να αναγράφεται ρητά αυτό στα συμβόλαια, ώστε να γνωρίζουν οι αγοραστές οικοπέδου που προέκυψε από πράξη εφαρμογής αν εκκρεμούν επιπλέον υποχρεώσεις για το ακίνητο που αγοράζουν.
Bravo