Άρθρο 19 – Διαδικασία Ανταλλαγής

1. Η διαδικασία ανταλλαγής υλοποιείται μέσω της ηλεκτρονικής διαδικασίας της Τράπεζας Γης του κεφαλαίου ‘Β του ν. 4178/2013.
2. Για την ανταλλαγή λαμβάνεται υπόψη η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο ανταλλαγής καθώς και η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα. Για τα ακίνητα που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών στην περιοχή του ακινήτου, για τον υπολογισμό της αξίας λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην τοπική ή δημοτική κοινότητα όπου βρίσκεται η έκταση και σε περίπτωση που δεν έχει καθοριστεί αυτή, η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα όπου βρίσκεται η έκταση.
3. Σε κάθε περίπτωση η αποδιδόμενη έκταση δεν μπορεί να υπερβαίνει σε ποσοστό το 75% της έκτασης του ακινήτου ανταλλαγής (ΕΑΡΧ) πολλαπλασιαζόμενη επί συντελεστή (Τ) . Όπου η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο ανταλλαγής (ΤΑΡΧ) είναι μεγαλύτερη ή ίση της τιμής ζώνης της περιοχής που βρίσκεται η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα (ΤΤΕΛ), ο συντελεστής (Τ) λαμβάνει την τιμή ένα(1). Όπου η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο ανταλλαγής (ΤΑΡΧ) είναι μικρότερη της τιμής ζώνης της περιοχής που βρίσκεται η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα (ΤΤΕΛ), ο συντελεστής αυτός (Τ) λαμβάνει την τιμή που προκύπτει από το πηλίκο της τιμής ζώνης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο ανταλλαγής προς την τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα σύμφωνα με τον τύπο Τ= ΤΑΡΧ/ ΤΤΕΛ
Η έκταση της τελικώς αποδιδόμενης έκτασης εξάγεται από τον τύπο: ΤΤΕΛ = 75% x ΕΑΡΧ x Τ
4. Σε περίπτωση όπου η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα εμπίπτει σε περιοχές με διαφορετικές τιμές ζώνης, για κάθε τιμή ζώνης υπολογίζεται ξεχωριστά αποδιδόμενο τμήμα λαμβάνοντας αντίστοιχα υπόψη και το κάθε τμήμα της έκτασης του ακινήτου ανταλλαγής. Για τον υπολογισμό της τελικής έκτασης, που δύναται να αποδοθεί ως αντάλλαγμα, γίνεται άθροιση των επιμέρους εκτάσεων ανά τιμή ζώνης. Η έκταση της τελικώς αποδιδόμενης έκτασης εξάγεται από τον τύπο:
∑ΤΤΕΛ = ΤΤΕΛi + ΤΤΕΛii+ ….+ ΤΤΕΛv = 75% x (ΕΑΡΧi x Τi + ΕΑΡΧii x Τii + …+ + ΕΑΡΧv x Τv)
5. Σε περίπτωση ανταλλαγής με ιδιωτική έκταση για την οποία έχει εγκριθεί η πολεοδομική μελέτη κατά το άρθρο 17 του παρόντος η αποδιδόμενη έκταση οικοπέδων μειώνεται κατά ποσοστό 50% και ο οικοδομικός συνεταιρισμός οφείλει ειδική χρηματική εισφορά για την συγκεκριμένη έκταση.
6. Η ειδική χρηματική εισφορά υπολογίζεται σύμφωνα με την τιμή ζώνης της περιοχής κατά το σύστημα των αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών στην περιοχή της έκτασης και ανάλογα με την οικοπεδική αξία που έχει κάθε ιδιοκτησία κατά το χρόνο έγκρισης της μελέτης συναρτώμενη με το ποσοστό της έκτασης κοινοχρήστων χώρων που αποδίδονται. Για τα ακίνητα που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών στην περιοχή του ακινήτου, για τον υπολογισμό της αξίας λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην τοπική ή δημοτική κοινότητα όπου βρίσκεται το ακίνητο και σε περίπτωση που δεν έχει καθοριστεί αυτή, η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα όπου βρίσκεται το ακίνητο.
7.Με Προεδρικό Διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής καθορίζονται η διαδικασία και ο τρόπος εκτίμησης της αξίας της έκτασης για τον υπολογισμό της ειδικής εισφοράς.
8. Η έκταση που αποδίδεται ως αντάλλαγμα πρέπει να βρίσκεται στην ίδια ή σε όμορη περιφέρεια με το ακίνητο ανταλλαγής. Κατ’ εξαίρεση τα ακίνητα ανταλλαγής που βρίσκονται εντός Αττικής, δύναται να ανταλλάσσονται με εκτάσεις σε όλη την επικράτεια.
9. Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί υποβάλλουν τις προτιμήσεις τους και ακολουθεί κλήρωση ανά τακτά χρονικά διαστήματα λαμβάνοντας υπόψη την σειρά προτεραιότητας. Η σχετική αίτηση συνοδεύεται από αποδεικτικά κυριότητας και τοπογραφικά διαγράμματα όπου εμφαίνονται οι εκτάσεις της ιδιοκτησίας τους. Το αποτέλεσμα της κατάταξης ανακοινώνεται στους ενδιαφερόμενους και ακολουθεί απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής για την ανταλλαγή και την μεταγραφή ή την καταχώριση των δικαιωμάτων κυριότητας αντίστοιχα στα αρμόδια Υποθηκοφυλακεία ή Κτηματολογικά βιβλία. Η ειδική διαδικασία ελέγχου και έκδοσης της απόφασης ανταλλαγής καθορίζεται με Προεδρικό Διάταγμα κατά τα οριζόμενα στο κεφάλαιο Β’ του Ν.4178/2013.

  • 18 Φεβρουαρίου 2014, 13:33 | Τ.Τ. Πολιτ. Μηχαν. «Προάστειο Αθηνών»
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Μια πρώτη διαπίστωση πάνω στο νομοσχέδιο είναι πως πρόκειται για ένα σύνολο μη επαρκώς επεξεργασμένων, αόριστων, αντιφατικών αλλά και πολλές φορές μη δυνάμενων να πραγματοποιηθούν διατάξεων.
    Ας έρθω όμως στο συγκεκριμένο άρθρο με συγκεκριμένο παράδειγμα, καθ’όλα πραγματικό:
    Οικοδομικός Συνεταιρισμός Αστικός (πρώτης κατοικίας, όχι παραθεριστικός)στην περιοχή κτήματος Βείκου στο Γαλάτσι Αθήνας. Έκταση 200 στρ. με δύναμη 300 συνεταιριστών (τα νούμερα έχουν στρογγυλοποιηθεί για ευκολία). Με παραχώρηση του 25% για κοινόχρηστους χώρους, είχε προβλεφθεί έκταση 500 τετραγ. μέτρων ανα συνεταίρο (25%Χ200 = 50 στρ. κοινόχρηστα συν 500τ.μ.Χ300 συνεταίροι = 150 στρ., συνολικά 200 στρ.).
    Σε μεταφορά του συνεταιρισμού αυτού (και μάλιστα εκτός Αττικής – και πού θα βρεθεί περιοχή πρώτης κατοικίας) θα ισχύσουν τα εξής:
    Στην καλύτερη περίπτωση που (ΤΑΡΧ)>(ΤΤΕΛ) αρα Τ=1, η τελικά αποδιδόμενη έκταση θα είναι 0,75Χ200 = 150 στρ. Επόμενο βήμα το πολεοδομικό σχέδιο. Είτε γίνει από τον συνεταιρισμό (αρθ.13 παρ.2 παρόντος) είτε έχει εγκριθεί (παρόν αρθ.19 παρ.5), η αποδιδόμενη έκταση οικοπέδων θα είναι μειωμένη κατά 50%, δηλ. 150Χ50%= 75 στρ. Αντιστοιχία ανα εταίρο : 75000/300= 250 τετρ.μέτρα. Με δεδομένο μάλιστα ότι η αρτιότητα θα είναι τα 500 τ.μ.(Αρθ.14 παρ.2 παρόντος), κάθε δημιουργούμενο οικόπεδο θα αποτελεί συνιδιοκτησία δυο συνεταίρων με δικαίωμα καθενός να οικοδομήσει το μέγιστο 250τ.μ. Χ 0,40 = 100 τ.μ. οικία ΚΑΙ να οφείλει και ειδική χρηματική εισφορά για την συγκεκριμένη έκταση (Αρθ.19 παρ.5 παρόντος).
    Με τα δεδομένα αυτά, τι πιθανότητες υπάρχουν στους συνεταίρους, ακόμα και στους πιο καλόπιστους, να δεχθούν την μεταφορά ή την ανταλλαγή της έκτασης τους, στο κέντρο της Αθήνας, με νέα, σε άγνωστο μέρος, εκτός Αττικής, μακριά από πόλεις και χωριά και με τις προβλεπόμενες από το παρόν νομοσχέδιο προυποθέσεις ;;;
    Θεωρώ πως τα κίνητρα μεταφοράς και ανταλλαγής εκτάσεων Ο.Σ. χρίζουν σημαντικής βελτίωσης, η δε πολιτεία να παρέχει εχέγγυα δικαιοσύνης και σοβαρότητας με τις προτάσεις της προς τους πολίτες και όχι άλλη μια αποτυχημένη προσπάθεια επίλυσης των προβλημάτων των οικοδομικών συνεταιρισμών, φτιαγμένη στο πόδι. Έχουμε την διάθεση να συζητήσουμε, να λύσουμε τα προβλήματα μας χωρίς υστεροβουλίες, χωρίς επιβάρυνση του περιβάλλοντος, με βιώσιμα αναπτυξιακά βήματα. Ας επεξεργαστεί η πολιτεία σοβαρές και βιώσιμες προτάσεις για διαβούλευση. Είναι συμφέρον όλων μας και κυρίως της χώρας.

  • 13 Φεβρουαρίου 2014, 14:32 | Οικοδομικός Συνεταιρισμός Αγ. Σπυρίδων
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Με βάση το άρθρο 2, προκειμένου να προχωρήσει η ανταλλαγή, χρειάζεται να αποδοθεί το 50% της έκτασης στην Τράπεζα Γης. Εάν, υπάρχει μεγάλο πλήθος μελών Συνεταιρισμού (όπως στην περίπτωσή μας), για να μπορέσουν να έχουν όλοι ίδια δικαιώματα και φυσικά αρτιότητα, θα πρέπει το (Τ) του τύπου της παραγρ.3, να είναι αρκετά μεγάλο, πράγμα που σημαίνει ότι η (ΤΤΕΛ) θα πρέπει να είναι μικρή. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να ανταλλάξεις μια περιοχή σημαντικής αξίας όπως αυτή που έχουμε εμείς στο Λουτράκι με μία περιοχή πολύ μικρής αξίας. Κάτι τέτοιο είναι ιδιαίτερα ασύμφορο και κανείς δεν θα δεχθεί μια τέτοιου είδους ανταλλαγή. Σε διαφορετική περίπτωση, δεν θα είναι δυνατόν, λόγω μικρότερου (Τ) να χωρέσουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι σε μικρότερη περιοχή.