Άρθρο 23: Υφιστάμενα κτίρια

1. Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο:
α) αν έχει ανεγερθεί με σύννομη άδεια ή αναθεώρηση και σύμφωνα με τους όρους αυτής
β) αν έχει νομιμοποιηθεί με το εδάφιο 5 της παραγράφου 8 5 του άρθρου 8 του ν. 1512/1985 ή την παράγραφο 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985 όπως τροποποιήθηκε με το ν. 2831/2000, ή την παράγραφο 2 του άρθρου 26 του ν. 4014/2011
γ) αν προϋπήρχε της έγκρισης του σχεδίου πόλης και συγχρόνως οποιουδήποτε κανονισμού δόμησης στην περιοχή προ της δημοσίευσης του π.δ. της 23.10.1928 για τις εκτός σχεδίου δόμησης περιοχές και προ της δημοσίευσης του ν.δ. της 16.8.1923 για τις εντός σχεδίου περιοχές.
δ) αν προϋφίσταται του β.δ. της 9.8.55, ή εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του ν. 720/1977 και του ν. 1337/1983 και μόνο για το τμήμα που δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του εάν αυτές είναι ευνοϊκότερες.
ε) αν πρόκειται για καθ’ ύψος προσθήκη βάσει οικοδομικής άδειας κατ’ εφαρμογή της παραγράφου 6 του άρθρου 101 του ν.δ. 8/1973 σε κτίριο που είχε εξαιρεθεί από την κατεδάφιση κατά τις διατάξεις του α.ν. 410/1968 και του ν. 720/1977.
2. Στα κτίρια ή τμήματά τους της παραγράφου 1, οι συντελεστές κάλυψης, δόμησης, όγκου και ύψη υπολογίζονται σύμφωνα με τον κανονισμό και τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής τους.
Ειδικότερα:
α) Στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, που έχει πραγματοποιηθεί, προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι.
β) Χώροι των προαναφερθέντων κτισμάτων που δεν υπολογίζονταν στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, δεν υπολογίζονται στη συνολική επιφάνεια του κτιρίου
γ) όροι δόμησης ή διατάξεις που ορίζονται με τον παρόντα νόμο και δεν είχαν ορισθεί κατά το χρόνο κατασκευής του υφιστάμενου κτίσματος κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος νόμου κατά τη μελέτη της προσθήκης, εξαιρουμένων των διατάξεων που αφορούν σε άτομα με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενα άτομα
3. Προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο επιτρέπεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
α) κατ’ επέκταση ή και καθ’ύψος σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου και σύμφωνα με τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή.
Η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα κατά τον χρόνο χορήγησης της οικοδομικής άδειας, συντελεστή δόμησης της περιοχής
β) Ειδικότερα, η επέκταση καθ’ύψος, επιτρέπεται να εκτείνεται έως το περίγραμμα του κτιρίου, έστω και αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου όπως αυτά καθορίζονται από τον παρόντα νόμο ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή, μόνο για λόγους ενίσχυσης ή συμπλήρωσης της φέρουσας κατασκευής.
4. Μεσότοιχοι κτιρίων που έχουν κατασκευαστεί πριν την 30-9-1955 απαγορεύεται να κατεδαφιστούν χωρίς τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών των κτιρίων. Οι μεσότοιχοι που δεν κατεδαφίζονται ενσωματώνονται στο υπό ανέγερση κτίριο ή σε τμήμα του κτιρίου σε περίπτωση προσθήκης.

  • 6 Μαρτίου 2012, 11:18 | N.E. Αρτας ΤΕΕ/ΤΗ
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Στην παράγραφο 3β του συγκεκριμένου άρθρο και προς αποφυγή παρερμηνειών της εφαρμογής του Νόμου, να παραλειφθεί το τμήμα «μόνο για λόγους ενίσχυσης ή συμπλήρωσης της φέρουσας κατασκευής». Παραδείγματος χάρη, μπορεί να δημιουργηθεί πρόβλημα μεταξύ μηχανικών διαφορετικών ειδικοτήτων στο εάν η επέκταση μέχρι το περίγραμμα του κτιρίου γίνεται για λόγους ενίσχυσης ή συμπλήρωσης της φέρουσας κατασκευής ή για άλλους λόγους.

  • 6 Μαρτίου 2012, 11:01 | Χαριζοπούλου Βάγια , αρχιτέκτονας
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Να μνεία και για τις περιπτώσεις των κτιρίων που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις των Ν. 3843/10 και Ν.4014/11

  • 6 Μαρτίου 2012, 10:29 | Δ.Μαλασπίνας
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Νομίμως υφιστάμενα πρέπει να θεωρηθούν και τα κτίρια που
    1. Εχουν υπαχθεί στις διατάξεις του Ν.3843/10 και του Ν.4014/11 με τους περιορισμούς που προβλέπονται από τους νόμους αυτούς
    2. Προϋφίσταται του σχεδίου πόλεως γενικά χωρίς περιορισμούς καθώς με τον συνδυασμό υφισταμένων διατάξεων κτίσματα που ρυμοτομούνται χάρη σε επιλεκτικές επιλογές των κατά τόπους δημάρχων δεν μπορούν να προβούν σε αλλαγές χρήσης ούτε καν σε προσαρμογή στην ισχύουσα νομοθεσία αφού βρίσκονται σε μη οικοδομήσιμα οικόπεδα.

  • 6 Μαρτίου 2012, 09:58 | Δημητρης Ρουμελιωτης
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Δεν ειδα πουθενα αυτο που αναφερεται στο αρθρο 23 παρ.5α του ισχυοντος ΓΟΚ δηλαδη οτι.Σε συνιδιοκτητα οικοπεδα στα οποια μειωνεται ο συντελεστης δομησης,εφοσον ενας ηπερισσοτεροι των συνιδιοκτητων εχουν οικοδομησει κατα το ποσοστο συν/σιας τους με βαση τον παλιο συντ.δομησης,η επιφανεια που επιτρεπεται να πραγματοποιηθει για τις λοιπες συν/σιες πρεπει να ειναι ιση με το γινομενο του νεου μειωμενου ΣΔ επι το ποσοστο συν/σιας επι του οικοπεδου που εχει εκαστος συνιδιοκτητης. Πιστευω οτι πρεπει να προστεθει σαυτο το αρθρο.

  • 5 Μαρτίου 2012, 16:35 | ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Να γίνει πρόβλεψη με την οποία να δίνεται η δυνατότητα σε υφιστάμενα
    κτίρια ή τμήματα κτιρίων τα οπόία βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και τα οποία εντάχθηκαν στη ρύθμιση των Η/Χ ή των αυθαιρέτων, εφ΄όσον έχουν πληρώσει ολόκληρο το τελικό πρόστιμο, να μπορούν, μετά απο έκδοση αδείας, να νομιμοποιηθούν με την προυπόθεση ότι καλύπτονται απο τις διατάξεις του νέου οικοδομικού κανονισμού.

  • 5 Μαρτίου 2012, 15:26 | Ανδρέας Τζεβελέκος
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Συμφωνώ απόλυτα με τον κ. Κατσιμπόκη. Με τον νέο ΓΟΚ είναι λογικό και
    δίκαιο μία προσθήκη μέχρι εξαντλήσεως του σ.δ. να έχει συνολικά μαζί με το
    υφιστάμενο κτίριο τα ίδια τ.μ. με ένα υποθετικό εξ ολοκλήρου νέο κτίριο στο
    ίδιο οικόπεδο.
    Να επαναδιατυπωθεί το άρθρο 23 παραγρ. 2γ καθόσον δεν υπάρχει κανένας λόγος
    να τιμωρηθούν όσοι δεν μπόρεσαν να εξαντλήσουν εξ αρχής τον σ.δ. (που ήταν
    και μεγαλύτερος) και να αναγκαστούν να απευθυνθούν στην Δικαιοσύνη να βρουν
    το δίκιο τους.

  • 5 Μαρτίου 2012, 03:00 | ΕΛΕΝΗ ΜΠΟΥΤΟΥ – ΛΕΜΠΕΣΗ
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Στην παρ.1.β του άρθρου 23: Η αναφορά της παρ.2 του άρθρου 26 του ν.4014/11 είναι περιττή, αφού πρόκειται για νομιμοποίηση με βάση το άρθρο 22 παρ.3 του Ν.1577/85 όπως ισχύει, και πρέπει να διαγραφεί, γιατί δημιουργεί λανθασμένες εντυπώσεις.
    Πολύ σωστά τα λέει ο κ Χαραλαμπάκος

  • Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Θα πρέπει να θεωρούνται άνευ άλλης πολεοδομικής προϋπόθεσης (άδεια, νομιμοποίηση κλπ) «νόμιμα υφιστάμενα όλα τα κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί νεώτερα μνημεία ή διατηρητέα είτε στο σύνολο είτε μόνο τμήματα αυτών (όπως όψεις, κέλυφος κλπ), ώστε να μπορούν να εκδώσουν άδεια προσθήκης χωρίς πρόβλημα από την άποψη της πολεοδομικής νομοθεσίας όσον αφορά το υφιστάμενο κτίριο. Είναι σημαντική η δυνατότητα αυτή ιδίως με την ουσιαστική ανυπαρξία εφαρμογής της μεταφοράς Σ.Δ., αλλά και ανεξάρτητα αυτής ώστε με την προσθήκη να μπορεί να αξιοποιείται το διατηρητέο και να αναζωογονείται.

  • 4 Μαρτίου 2012, 22:23 | ΓΕΩΡΓΙΟΣ Κ. ΚΑΤΣΙΜΠΟΚΗΣ
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Με το Αρθρο 11 παρ. 6δ, προβλέπται να μη προσμετρώνται έως 25 τ.μ. ανά όροφο στην επιφάνεια που καταλαμβάνει το κλιμ/σιο με τον ανελκυστήρα. Με το Αρθρο 23 παρ. 2γ, στην περίπτωση προσθήκης κατ’ επέκταση σε υφισταμένο κτίριο όπου η προσθήκη θα εξυπηρετείται από το υφιστάμενο κλιμ/σιο και ανελκυστήρα, απαγορεύεται να έχει ισχύ το εν λόγω άρθρο 11 παρ. 6δ.
    Επειδή η διάταξη του Άρθρου 11 παρ. 6δ, αποτελεί ουσιαστικά μια έμμεση μικρή αύξηση του σ.δ., ειναι άδικο να μην ισχύει και στην περίπτωση προσθηκών σε υφιστάμενα κτίρια (ιδιαίτερα σε αυτά χωρίς ημιυπαίθριους), δεδομένου ότι όλες οι άμεσες μειώσεις του σ.δ. που έχουν γίνει μέχρι σήμερα, ισχύουν και περιορίζουν υποχρεωτικά και τις προσθήκες. Υπάρχουν μάλιστα περιπτώσεις που ο απομένων σ.δ. μετά από τις άμεσες μειώσεις, είναι τόσο μικρός (π.χ. κάτω από 30 τ.μ.ανά όροφο) που χωρίς αυτή τη μικρή αυξηση των έως 25τ.μ. ανά όροφο, η πραγματοποίηση προσθήκης αντενδεικνυται για τεχνοοικονομικούς λόγους.
    Προτείνεται η άρση αυτής της άδικης και άνισης μεταχείρισης εις βάρος των προσθηκών σε υφιστάμενα κτίρια, τουλάχιστον σε αυτά χωρίς ημιυπαίθριους, και η πλειονότητά τους αφορά μικροιδιοκτήτες.

  • 4 Μαρτίου 2012, 18:13 | Παρασκευάς Νικόλαος
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    1) Στην παράγραφο 2γ ( όροι δόμησηςή διατάξεις ….) μάλλον χρειάζεται αναδιατύπωση διότι είναι δυσνόητη.

    2)Σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο να επιτρέπεται η προσθήκη κατ’επέκταση ή και καθ’ύψος ,βάσει των προγενεστέρων διατάξεων ύψους πού ίσχυαν στην περιοχή κατά την έκδοση της αδείας αυτού ,εφ’όσον εξακολουθεί και ισχύει ο ίδιος συντελεστής δόμησης.
    Συγκεκριμμένα, με άδεια του 1984 είχα κτίσει ,στην περιοχή Θρακομακεδόνων pilotis ,Α΄όροφο και το 1/4 του Β΄ορόφου.
    Πρό δύο περίπου ετών ξεκίνησα την διαδικασία εκδοσης οικοδομικής αδείας γιά προσθήκη κατ’ επέκταση Β’ορόφου η οποία ακόμη είναι τελματωμένη διότι:
    Με μεταγενέστερες αποφάσεις Νομάρχου καταργήθηκε στην περιοχή μας η pilotis και ώς εκ τούτου το ύψος από 9 μέτρα + 2 μέτρα στέγης έγινε, με την τροποποίηση των όρων δόμησης ( ο συντελεστής δόμησης παρέμεινε ο ίδιος), 7,5 μτρ. + 2 μτρ. στέγης και δέν έβγαινε κανονικό ύψος για την επέκταση του Β’ορόφου.
    Στο ΦΕΚ 332/Δ (4-7-1990) είχε προβλεφθεί η ανωτέρω περίπτωση ,με την υπ’αριθμ.13516/Π-395/90 συμπληρωματική της 3255/Π-46/90 (ΦΕΚ85Δ’/16-2-1990) απόφασης Νομάρχου «περί τροποποιήσεως ρυμοτομικού σχεδίου Θρακομακεδόνων», η οποία λόγω καταργησης της τελευταίας (λόγω μη συνυποβολής διαγραμμάτων της περιοχής) ισχυρίζονται αρμοδίως ότι δέν ισχύει.
    Σημειωτέον ότι επαναδημοσιεύθηκε η τελευταία στο ΦΕΚ 586Δ/14 -6-1994 χωρις υπενθύμιση της προαναφερόμενης συμπληρωματικής απόφασης και ως εκ τούτου θεωρείται…καταργηθείσα, με αποτέλεσμα να μην ειναι δυνατή η ολοκλήρωση της οικοδομής η οποία ειχε κατασκευασθεί με πρόβλεψη Β’ορόφου, που παρά την δοκιμασία που υπέστη κατά τον σεισμό του 1999 χαρακτηρίσθηκε πράσινη.
    Παρακαλώ για την σχετική πρόβλεψη στο νέο ΓΟΚ.

  • 2 Μαρτίου 2012, 01:12 | Ιωάννης Γκουμας
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Όταν διευκρινιστεί τι γίνεται με τα κτίρια προ του ’55, θα πρέπει να υπάρξουν και κάποιες μεταβατικές ρυθμίσεις όμως. Δεν είναι δυνατόν να τιμωρείς τους ιδιοκτήτες τους για κάτι που δεν απαγορευόταν να κάνουν τότε. Επίσης θα πρέπει κάποτε να σταματήσουν αυτές οι παραπομπές ενός νόμου σε άλλους 10-50.
    Το να ψάχνεις να βρεις μία παράγραφο σε 15 νόμους για να δεις τι εννοεί αυτός που έχεις μπροστά σου είναι εξαιρετικά χρονοβόρο και άσκοπο. Επιτέλους κύριε υπουργέ βάλτε τις παραπομπές σας σε ένα παράρτημα ή ενημερώστε απ’ευθείας τον προηγούμενο νόμο δημοσιεύοντας το διορθωμένο κείμενο ολόκληρο.

  • 1 Μαρτίου 2012, 23:59 | Γαβρίλης
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Να γίνει πρόβλεψη με την οποία να δίνεται η δυνατότητα σε υφιστάμενα
    κτίρια ή τμήματα κτιρίων τα οπόία βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και τα οποία εντάχθηκαν στη ρύθμιση των Η/Χ ή των αυθαιρέτων, εφ΄όσον έχουν πληρώσει ολόκληρο το τελικό πρόστιμο, να μπορούν, μετά απο έκδοση αδείας, να νομιμοποιηθούν με την προυπόθεση ότι καλύπτονται απο τις διατάξεις του νέου οικοδομικού κανονισμού.

  • 1 Μαρτίου 2012, 11:40 | Ζυγανιτίδης Γ.
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Θα πρέπει να δοθούν συγκεκριμένες κατευθύνσεις για την αντιμετώπιση της νομιμότητας των κτιρίων προ του 1955. Ως γνωστό πριν το 1955 δεν υπήρχε ΓΟΚ… Οπότε θα πρέπει αντίστοιχα να διευκρινηστεί σε ποιες συγκεκριμένες περιπτώσεις τα προ του 1955 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα και σε ποιες όχι με ρητή αναφορά.

    Τίθεται μονίμως και εκρεμμεί π.χ. το ερώτημα αν κτίριο προ του 1955 επί ζώνης παραλίας που δεν έχει απαλλοτροιωθεί είναι νομίμως υφιστάμενο ή όχι.

    Βασικό επίσης ζήτημα μετά την ανασυγκρότηση των Πολεοδομικών είναι ποια Υπηρεσία θα είναι αρμόδια για την βεβαίωση νομίμου περιγράμματος κτιρίων καθώς και γενικά για την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος νομοσχεδίου.

  • 1 Μαρτίου 2012, 11:48 | Χρυσαυγή Παπαδοπούλου
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Σωστά το θέτετε κ. Χαραλαμπάκο. Τα Δικαστήρια θα γεμίσουν για άλλα 50 χρόνια με υποθέσεις συναφείς , οι οποίες θα χρονίζουν για άλλα 50 μέχρι να βρούν το σωστό … ερμηνευτή του Νόμου. Τελικά, δε ξέρω γιατί λειτουργούν τα Δικαστήρια…

  • 1 Μαρτίου 2012, 08:00 | θωμας χαραλαμπακος
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου , έρχονται σε πλήρη αντίθεση με διατάξεις άλλων άρθρων . Ειδικότερα με εκείνες του άρθρου 11 [Σ Δ] και 15 σε συνδυασμο με την καθ ύψος προσθηκη. Αν μέχρι σήμερα οι υποθέσεις που εκκρεμούν στα Διοικητικά Εφετεία και στο Ε Τμήμα του Σ.τ.Ε , είναι χιλιάδες , σίγουρα θα γίνουν εκατομύριο .
    Να το καταλάβετε καλά κυριε Υπουργέ , ότι οι αρμόδιοι δεν
    θα μπορούν να ερμηνεύσουν τις διατάξεις του παρόντος
    Πνίγονται σε μια κουταλιά νερό , αδιαφορώντας για την ζημία που υφίσταται ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ,και περαιτέρω το ελληνιόο δημόσιο .
    Επι τελους ,ας σεβασθειτε τον τελευταιο Νομο που ισχυει από 23-2-2012 , για τον τρόπο νομοθετησης , χωρις ασαφειες Η ΚΥΝΕΡΝΗΣΗ ΠΑΠΑΔΗΜΟΥ ΤΟΝ ΕΘΕΣΕ ΣΕ ΙΣΧΥ ΜΕΤΑ ΑΠΟ
    ΥΠΟΔΕΙΞΗ ΤΗΣ ΤΡΟΙΚΑ .
    Να προσθεθεί στην σύμβαση αμοιβής των μελετητών [ν 3919] μηχανικών , υποχρέωση αναγραφής όρου , …ότι σε περίπτωση
    υποβολής του φακέλου στην αρμόδια αρχή ειτε για έκδοση άδειας δόμησης , ειτε για αναθεώρηση [χρηση – ισχυος κλπ] ότι μηχανικός οφείλει αποζημίωση στον ιδιοκτήτη , αν υποβληθεί φακελος με ελλείψεις ή σφαλματα και καταχωρουνται παρατηρήσεις , και καθυστερεί η διαδικασία .