Άρθρο 82 Ρυθμίσεις του ν.δ. 1024/1971 (Α` 232)

1. Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 (Α` 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα, νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 63 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώρηση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι την 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες λήψεως μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από τον μηχανικό κατά τις διατάξεις του παρόντος.
2. Στην περίπτωση της ανωτέρω παραγράφου επί πλειόνων συνιδιοκτητών του γηπέδου και ανεξαρτήτως της έκτασής του, την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος μπορεί να ζητήσει και ένας εκ των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Πέραν των λοιπών δικαιολογητικών υποβάλλονται υποχρεωτικώς έγγραφα βέβαιης χρονολογίας που αποδεικνύουν την αποκλειστική νομή και κατοχή του τμήματος της αποκλειστικής χρήσης πέραν της δεκαετίας όπως ιδιωτικά συμφωνητικά, αποδείξεις καταβολής τελών σύνδεσης αποχέτευσης κ.λπ., τοπογραφικά διαγράμματα που τυχόν προσαρτώνται στον τίτλο κτήσεως. Με την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος Νόμου δεν αναγνωρίζονται ούτε επηρεάζονται εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα, δεν θίγονται ζητήματα της κοινωνίας δικαιώματος των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τον Αστικό Κώδικα.
3. Συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου, επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου δύνανται να ζητήσουν με αγωγή την σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών κατά την έννοια του άρθρου 1 της παραγράφου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α` 232). Προς τούτο καταθέτουν για την σύνταξη σχετικής πράξεως:
α) τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου επί του οποίου αποτυπώνεται το περίγραμμα των υφισταμένων οικοδομημάτων,
β) σχέδιο της συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσεως συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν,
γ) σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο θα προβλέπεται η εις ένα έκαστον των συνιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων και των υπολειπομένων περιερχομένη διηρημένη ιδιοκτησία,
δ) κάτοψη των υφισταμένων οικοδομημάτων,
ε) πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,
στ) έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά και
ζ) πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου.
Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α` 150).
4. Με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, και Ενέργειας δύναται να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α` 232) επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011 εφόσον επιτρέπεται από τις κείμενες διατάξεις η διάσπαση όγκου του κτιρίου. Με το προεδρικό διάταγμα δύναται να καθορίζονται:
α) Οι γενικοί όροι και προϋποθέσεις, καθώς και οι περιπτώσεις ειδικών περιοχών όπου δεν εφαρμόζεται η παρούσα διάταξη.
β) Η απαγόρευση οποιασδήποτε οικοδομικής εργασίας περίφραξης ή κατασκευής στο όριο των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης, καθώς και η καταγραφή των επιτρεπόμενων κατασκευών και οικοδομικών εργασιών.
γ) Η μείωση του συντελεστή δόμησης αναλόγως της απόστασης των τμημάτων των κτιρίων που δημιουργούνται από τη διάσπαση.
δ) Οι όροι δόμησης των ακινήτων αυτών, που υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος άρθρου σε περίπτωση που υφίσταται υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.
ε) Κάθε σχετική λεπτομέρεια.
5. Συνιδιοκτήτες εξ’ αδιαιρέτου αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, δύνανται να αιτούνται την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών συνιδιοκτητών. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συνιδιοκτήτης, ο οποίος διατηρεί το δικαίωμα διεκδίκησης από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες της αναλογίας εκάστου επί των ανωτέρω ποσών (παραβόλου υπαγωγής και προστίμων) ενώπιον των αρμοδίων Δικαστηρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες δύνανται να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας τους, κατόπιν σχετικής έγγραφης ή ηλεκτρονικής δήλωσής τους.
6. Στις περιπτώσεις που απαιτείται τακτοποίηση οριζοντίου ιδιοκτησίας για παραβάσεις που αφορούν την επέκταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου εφόσον:

α) η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της όλης οικοδομής και
β) η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας,

είναι δυνατό με την προσκόμιση:

α) σχετικής υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί (καταλάβει) κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από την ανέγερση-κατασκευή της όλης οικοδομής,
β) βεβαίωσης μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας,

να επιτρέπεται στον ιδιοκτήτη της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, που η ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο, αφού προηγουμένως υπάγει την αυθαίρετη αυτή κατασκευή στις διατάξεις του παρόντος, να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή κι υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών της οικοδομής τεκμαίρεται.

  • 10 Οκτωβρίου 2016, 08:02 | ΕΙΡΗΝΗ ΦΑΡΚΩΝΑ
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Άρθρο 82
    Προτείνεται κατάργηση της παρ. 6 β) και πιθανόν αντικατάσταση με χρονική διάρκεια νομής και κατοχής προς διευκόλυνση και αποφυγή όλων των ζητημάτων που προκύπτουν κατά την απαίτηση συναίνεσης.

  • 10 Οκτωβρίου 2016, 00:13 | ΜΙΧΑΗΛ ΑΓΓΕΛΟΣ
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Αναφορικά με την παράγραφο 6

    Πολύ σωστή ή κίνηση για την μονομερώς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Για την αποφυγή παρεξηγήσεων θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι τα ποσοστά παραμένουν τα ίδια, απλά αλλάζει ή κάτοψη.

    Προσοχή όμως, για να λειτουργήσει στην πράξη η διάταξη αυτή, θα πρέπει να μην είναι υποχρεωτικός ο παράλληλος περιορισμός (6β).
    Ο περιορισμός αυτός, εξαιρεί αναίτια άπειρες περιπτώσεις (την συντριπτική πλειοψηφία) που δικαιούνται την χρήση της παραγράφου 6 όπως το παρακάτω παράδειγμα : επέκταση κατ έκταση του ρετιρέ πολυκατοικίας εις βάρος του ακάλυπτου χώρου της οικοδομής.

    Η αυθαιρεσία αυτή δεν επαναλαμβάνεται προβολικά στους άλλους ορόφους των οποίων η διαρρύθμιση είναι τελείως διαφορετική.

  • 9 Οκτωβρίου 2016, 23:31 | Πολίτης Ι.
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Στίς παρ. 6 β) το «σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας» μάλλον θα πρέπει να είναι «σε όλους ορόφους του κτιρίου ανεξαρτήτου ιδιοκτησίας» , αλλά και πάλι είναι προβληματικό
    διότι, τι θα γίνει σε κτίρια που απο σχεδιασμό έχουν ορόφους διαφοροποιημένους; (π.χ. όροφοι σε εσοχή). Μάλλον οι παράγραφοι β) πρέπει να αφαιρεθούν.

  • §6β) Σε πολλές περιπτώσεις είναι αδύνατο η ίδια αυθαίρετη επέκταση να υφίσταται σε όλους τους ορόφους του κτιρίου καθώς είναι σπάνιες οι περιπτώσεις που οι όροφοι του κτιρίου είναι μεταξύ τους όλοι ίδιοι. Επομένως προτείνουμε την απαίτηση μόνο της υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη.

  • 9 Οκτωβρίου 2016, 15:55 | Σεμίνα Σεχρεμέλη
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    ΠΑΡ.6: Είναι αξιόλογη αυτή η διάταξη διότι έχει εμφανιστεί το πρόβλημα στον ισχύοντα ν.4178 να λαμβάνεται η συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών για τη ρύθμιση και να μη βρίσκεται ή να μη συναινεί το σύνολο των συνιδιοκτητών για την τροποποίηση της σύστασης και μεταβίβαση.

    Οι περιπτώσεις α) και β) είναι περιοριστικές. Η διάταξη θα πρέπει να καλύπτει και αυθαίρετες κατασκευές επί κοινοχρήστων χώρων α) που εκτελέστηκαν μεταγενέστερα της ανέγερσης της οικοδομής και β) που έχουν εκτελεστεί σε υπόγειο, πυλωτή, δώμα και μη τυπικούς ορόφους, εφόσον δεν έχει εκδηλωθεί διαφωνία των συνιδιοκτητών μέσω καταγγελίας σε πολεοδομία ή μέσω της δικαστικής οδού, οπότε τεκμαίρεται η σιωπηρή συναίνεση τους.

    Αυθαίρετες κατασκευές επί κοινοχρήστων χώρων, περιλαμβάνουν περιπτώσεις όπως:
    -Επέκταση περιγράμματος οριζόντιας ιδιοκτησίας στο κοινόχρηστο διάδρομο του κλιμακοστασίου, στο κοινόχρηστο χώρο της πυλωτής, στο κοινόχρηστο δώμα.
    -Αυθαίρετη κατασκευή που εξυπηρετεί οριζόντια ιδιοκτησία και έχει εκτελεστεί στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή στο δώμα.
    -Επέκταση περιγράμματος του κτιρίου (που επιφέρει και επέκταση των οριζοντίων ιδιοκτησιών) στον κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.
    -Επέκταση περιγράμματος υπογείου (που επιφέρει επέκταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ή χώρων αποκλειστικής χρήσης) κάτω από τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.

    Εφόσον το είδος της αυθαίρετης κατασκευής δεν απαγορεύεται από τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και τον κανονισμό, με σκοπό να απεγκλωβιστούν δηλώσεις και μεταβιβάσεις, για τις περιπτώσεις που δεν είναι εφικτός ο συντονισμός των συνιδιοκτητών (λόγω μεγάλου αριθμού, απουσίας ή δυστροπίας) τόσο για τη λήψη συναίνεσης με σκοπό τη ρύθμιση όσο και για την τροποποίηση της Σύστασης Οριζοντίων Ιδιοκτησιών, να εξεταστεί το ενδεχόμενο να μπορέσει έκαστος ιδιοκτήτης αυθαιρέτου να ενεργήσει ατομικά προσκομίζοντας:
    1.Βεβαίωση από την αρμόδια πολεοδομία ότι δεν υπάρχει καταγγελία από συνιδιοκτήτη για την αυθαίρετη κατασκευή και εξακρίβωση των συνιδιοκτητών με έρευνα στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο.
    2.Βεβαίωση από το οικείο πρωτοδικείο/ειρηνοδικείο ότι δεν έχει ασκηθεί αγωγή κατά του προσώπου που να αφορά στην αυθαίρετη κατασκευή.

    Από τα παραπάνω τεκμαίρεται η συναίνεση ή μη των συνιδιοκτητών, τόσο για τη ρύθμιση αυθαίρετων κατασκευών όσο και για τη μεταβίβασή τους.

    Τα παραπάνω θα πρέπει να εξεταστούν συνδυαστικά και να συμπεριληφθούν στο αρθ.83 παρ.1.δ.i., για να ταυτίζονται οι προϋποθέσεις υπαγωγής στις ρυθμίσεις του νόμου και δικαιώματος μονομερούς τροποποίησης της σύστασης.

    Εφόσον η διάταξη θα αφορά μόνο αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται από την ανέγερση της οικοδομής, η περίπτωση β) προτείνεται να αφαιρεθεί ως εξαιρετικά δεσμευτική ή να αντικατασταθεί από τεχνική έκθεση μηχανικού, ο οποίος θα αποφαίνεται σχετικά με την παλαιότητα της αυθαίρετης κατασκευής, κατόπιν μακροσκοπικού οπτικού ελέγχου.

  • 9 Οκτωβρίου 2016, 13:38 | ΣΔΑΤΜΚ
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Διατάξεις οι οποίες επιχειρούν να «λύσουν» προβλήματα που ξεκινούν από την εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία κρύβουν σοβαρούς κινδύνους να «δέσουν» με πιο επαχθή τρόπο τους εξ αδιαιρέτου συγκύριους. Τα εξ αδιαιρέτου κατά κανόνα κρύβουν τον κατακερματισμό της εκτός σχεδίου γης και την υπέρμετρη κατάτμηση. Φαινόμενο που κατά πάγια αρχή του ΣτΕ ΠΑΡΑΒΙΑΖΕΙ το Σύνταγμα. Τέτοιες περιπτώσεις θα μπορέσουν να αντιμετωπιστούν με συνδυασμό πολεοδόμησης και κτηματολογίου με ταχείες διαδικασίες έξω και πέρα από τη λογική των μέχρι σήμερα διαδικασιών.