Άρθρο 37 Ζώνες Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (Ζ.Α.Ε.Σ)

1. Στο πλαίσιο εφαρμογής του εθνικού χωροταξικού σχεδιασμού, την προστασία του περιβάλλοντος, την προώθηση της δίκαιης ανάπτυξης και τη βελτίωση της ποιότητας της ζωής των πολιτών αναπτύσσονται και οργανώνονται οι Ζ.Α.Ε.Σ. Η ανάπτυξη των εν λόγω περιοχών, γίνεται για λόγους δημόσιας ωφέλειας και αποσκοπεί στην προστασία του περιβάλλοντος, στο πλαίσιο της αειφόρου ανάπτυξης, όσο και στη βελτίωση των υποδομών, ιδιαίτερα σε περιοχές που παρουσιάζουν προβλήματα αναπτυξιακής υστέρησης και περιβαλλοντικής υποβάθμισης, αλλά και στη βελτίωση της ποιότητας ζωής των κατοίκων. Στις ζώνες αυτές συνυπολογίζεται η επίδραση των αυθαίρετων αλλαγών και χρήσεων και κατασκευών, που υφίστανται στο σύνολο της Ελληνικής Επικράτειας και έχει εγκριθεί για αυτές η διατήρηση τους ως εξαιρούμενες από την κατεδάφιση, δυνάμει των διατάξεων των Ν. 720/1977, 1337/1983, 1512/1985, 3399/2005, 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013 και τον παρόντα νόμο.
2. Η οικεία περιφερειακή Διεύθυνση του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος εισηγείται τον καθορισμό των Ζ.Α.Ε.Σ. μετά από καταγραφή και αποτύπωση των υπαγωγών των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 (είτε του άρθρου 9 του Ν. 4178/2013 είτε του άρθρου 80 του παρόντος). Με Υπουργική Απόφαση που εκδίδεται εντός 6 μηνών ορίζονται τα κριτήρια καθορισμού των Ζ.Α.Ε.Σ, η διαδικασία και κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος. Μετά την εισήγηση των Ζ.Α.Ε.Σ από την οικεία περιφερειακή Διεύθυνση του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος και ύστερα από γνώμη του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου και του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ορίζονται οι Ζ.Α.Ε.Σ. με Απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
3. Οι Ζ.Α.Ε.Σ βρίσκονται:
α) εντός σχεδίου εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμών που υφίσταται πριν από την ισχύ του Ν.Δ. 17-7-1923 ή έχουν πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων και έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του Π.Δ. 24-4-1985 (Φ.Ε.Κ. 181Δ’) με τον καθορισμό των ορίων τους.
β) εκτός σχεδίου, αλλά εντός οικιστικών πυκνώσεων κατά την έννοια του άρθρου 23 παρ.4 Ν.3889/2010, ως ισχύει.
γ) εκτός σχεδίου και εκτός οικιστικών πυκνώσεων κατά την έννοια του άρθρου 23 παρ.4 Ν.3889/2010, ως ισχύει.
4. Οι Ζ.Α.Ε.Σ δε μπορούν να εγκριθούν αν βρίσκονται στις περιοχές του άρθρου 73 του παρόντος.
5. Οι Ζ.Α.Ε.Σ αποτελούν απαραίτητο στοιχείο ανάλυσης των πολεοδομικών χαρακτηριστικών κάθε δήμου και η αντιμετώπισή τους, γενική και ειδικότερη θα προκύπτει από την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού σύμφωνα με τη σύνταξη των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (Τ.Χ.Σ.), Ειδικών Χωρικών Σχεδίων και Ρυμοτομικών Σχεδίων, όπως αυτά προβλέπονται στο Ν. 4269/2014 ή της αναθεώρησης/ τροποποίησης ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ και εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων.
6. Με την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού:
α) αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 (είτε του άρθρου 9 του Ν. 4178/2013 είτε του άρθρου 80 του παρόντος) σε ΖΑΕ της περίπτωσης α της παραγράφου 3 του παρόντος, διατηρούνται και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, εφόσον η εν λόγω εξαίρεση είναι εφικτή σύμφωνα με τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Η αναγκαιότητα και το ποσοστό μεταφοράς του υπερβάλλοντος συντελεστή δόμησης μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων στην εν λόγω περίπτωση θα προσδιορίζεται κατά περίπτωση μέσω του ανωτέρω πολεοδομικού σχεδιασμού.
β) αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 (είτε του άρθρου 9 του Ν. 4178/2013 είτε του άρθρου 80 του παρόντος) σε ΖΑΕ της περίπτωσης β της παραγράφου 3 του παρόντος εφόσον δεν εντάσσονται σε καθεστώς προστασίας και προκύψει η αναγκαιότητα και η δυνατότητα πολεοδόμησης, προκειμένου να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση, εκτός από την εισφορά σε γη και σε χρήμα, θα αποκτηθεί ως τίτλος Μ.Σ.Δ μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων η διαφορά μεταξύ του πραγματοποιηθέντος συντελεστή δόμησης και του οριζόμενου από την πολεοδομική μελέτη.
γ) αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 (είτε του άρθρου 9 του Ν. 4178/2013 είτε του άρθρου 80 του παρόντος) σε ΖΑΕ της περίπτωσης γ της παραγράφου 3 του παρόντος, εφόσον δεν εντάσσονται σε καθεστώς προστασίας, θα αγοράζουν συντελεστή δόμησης ίσο με την υπέρβαση δόμησης που έχει πραγματοποιηθεί προκειμένου να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για την κάλυψη δικαιωμάτων δόμησης των περιπτώσεων δ και ε του άρθρου 34 του παρόντος.

  • 17 Σεπτεμβρίου 2016, 12:52 | WWF Ελλάς
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Χαρακτηριστικό παράδειγμα της προχειρότητας με την οποία συντάχθηκε το νομοσχέδιο είναι ο θεσμός των ΖΑΕΣ, καθώς είναι αδύνατο να αντιληφθεί κανείς ποιος είναι ο στόχος του, αν δηλαδή αφορά υποβαθμισμένες οικιστικά περιοχές που προορίζονται για αναβάθμιση, με τελεσίδικα αυθαίρετα τα οποία θα κατεδαφιστούν κατά προτεραιότητα, ή αν πρόκειται για πολεοδομικούς σκουπιδότοπους.
    Το άρθρο αυτό είναι επί της ουσίας εργαλείο νομιμοποίησης οικισμών που έχουν αυθαίρετα και παράνομα ανεγερθεί καταπατώντας δασική ή παράκτια γη.
    Κατ’ αρχήν πρέπει να αποσαφηνιστεί πως με τον όρο «οικιστική πύκνωση» (περίπτωση β ης παρ. 3 του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου) νοούνται οι οικισμοί που έχουν άτυπα και παράνομα ανεγερθεί ανά την επικράτεια, σε πολλές περιπτώσεις καταλαμβάνοντας δασική γη.
    Για την ιστορία, ο όρος «οικιστική πύκνωση εισήχθη ως νομικά καινοφανής και μη ορισμένος στο σχέδιο του ν. 4389/2016, όπως αυτό υποβλήθηκε στη Βουλή στις 18 Μαΐου 2016. Να σημειωθεί επίσης πως στην αρχική διατύπωση δεν ήταν σαφές εάν εξακολουθούσαν να καλύπτονται από τη δασική νομοθεσία οι οικιστικές πυκνώσεις που είχαν ανεγερθεί καταπατώντας δασική γη και θα περιγράφονταν με «ιώδες χρώμα» στους δασικούς χάρτες. Μετά όμως από έντονη πολιτική αντιπαράθεση και κριτική από το WWF Ελλάς, η διατύπωση στο άρθρο συμπληρώθηκε κατά τρόπο που διευκρινίζει πως στις περιοχές αυτές εξακολουθεί να εφαρμόζεται η δασική νομοθεσία.
    Με την εφαρμοστική της ανωτέρω διάταξης του ν. 4389/2016 υπουργική απόφαση με αριθμ. 34844 (ΦΕΚ ΑΑΠ/20.7.2016), δεν είναι καθόλου πλέον προφανές ότι οι εκτάσεις που αυθαίρετα και παράνομα μετατράπηκαν σε «οικιστικές πυκνώσεις» εξακολουθούν να υπάγονται στις προστατευτικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας. Το αντίθετο μάλλον ισχύει, καθώς η απόφασή που υπογράφεται από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Παναγιώτη Σκουρλέτη και τον Αναπληρωτή Υπουργό Γιάννη Τσιρώνη ορίζει πως μόνο οι δασικές εκτάσεις εντός των οικιστικών πυκνώσεων συνεχίζουν να προστατεύονται. Συγκεκριμένα, η εν λόγω ρύθμιση ορίζει πως: «[τ]υχόν δασικές εκτάσεις εντός των περιοχών αυτών οικιστικών πυκνώσεων συνεχίζουν να υπάγονται στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας», αφήνοντας έτσι ανοιχτό το πεδίο εξαίρεσης από τη δασική νομοθεσία των εκτάσεων που έχουν παράνομα καλυφθεί από «οικιστική πύκνωση». Όπως φαίνεται από τον λιτό ορισμό που δίνεται στην υπουργική απόφαση, τα κριτήρια προσδιορισμού της οικιστικής πύκνωσης δεν βασίζονται σε καμία εγκεκριμένη μελέτη ή εισήγηση αρμόδιας υπηρεσίας. Σύμφωνα με την παρ.5 της ίδιας απόφασης αρμόδιοι για την οριοθέτηση των οικιστικών πυκνώσεων είναι οι οικείοι ΟΤΑ. Ο Δήμος δηλαδή εμφανίζεται ως αποκλειστικός αρμόδιος για την εφαρμογή του παραπάνω ορίου, χωρίς την προηγούμενη συνεννόηση και συνεργασία με άλλες υπηρεσίες. Να θυμίσουμε πως στα πλαίσια σύνταξης των δασικών χαρτών, αρκετοί ΟΤΑ μέσω των αρμόδιων υπηρεσιών τους παρουσίαζαν αδυναμία θεώρησης εγκεκριμένων και μη εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, ενώ τώρα μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα καλούνται να οριοθετήσουν δομημένες περιοχές, σύμφωνα με τα αμφίσημα κριτήρια των οικιστικών πυκνώσεων.
    Με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο, στις ζώνες αυτές, οι οποίες προορίζονται για πολεοδομική επιβάρυνση με μεταφορά συντελεστή δόμησης συμπεριλαμβάνονται και οι «οικιστικές πυκνώσεις», δηλαδή οι περιοχές της περ. 4 του άρθ. 23 του ν. 3889/2010, όπως αυτή τροποποιήθηκε από το υπουργείο σας με την παρ. ΙΑ του άρθρου 153 του ν. 4389/2016 (ΦΕΚ Α 94/27.5.2016) και ισχύει.
    Τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 εντός ΖΑΕΣ, έχουν επιφέρει δυσανάλογα μεγάλη πολεοδομική και περιβαλλοντικά επιβάρυνση, εξαιτίας της σημαντικής υπέρβασης κάλυψης και δόμησης και της χωροθέτησης τους σε δάση και δασικές εκτάσεις.
    Η εφαρμογή της ΜΣΔ σε ΖΑΕΣ επιτρέπει την πολεοδόμηση των οικιστικών πυκνώσεων και πρακτικά νομοθετεί τον αποχαρακτηρισμό δασικών περιοχών επιβαρυμένων από αυθαίρετα και τη νομιμοποίησή τους ως νέες οικιστικές περιοχές. Μέχρι σήμερα τα αυθαίρετα εντός δασών εξαιρούνταν από τη νομιμοποίηση. Τώρα χρησιμοποιώντας το αμφίσημο καθεστώς των οικιστικών πυκνώσεων, οι αυθαίρετοι οικισμοί εντός δασών και δασικών εκτάσεων εξαιρούνται της κατεδάφισης, αναστέλλεται η επιβολή κυρώσεων και προστίμων και επιτρέπεται η μεταβίβαση και σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων. Τελικά με τη νέα αυτή ευνοϊκή ρύθμιση, οι αυθαίρετοι οικισμοί σε δάση και δασικές εκτάσεις νομιμοποιούνται και πολεοδομούνται.
    Σημειωτέον ότι θεσμός της ΜΣΔ χρησιμοποιήθηκε ως μηχανισμός για την αντικατάσταση της διαδικασίας της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης και την αποζημίωση ιδιοκτητών που η περιουσία τους υφίσταται ουσιώδεις περιορισμούς για λόγους προστασίας του πολιτιστικού (και του φυσικού) περιβάλλοντος και ορθής πολεοδόμησης (αποζημίωση ρυμοτομούμενων ακινήτων). Δεν αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα αλλά ατομική τροποποίηση του ΣΔ υπέρ του ωφελούμενου ακινήτου, λόγω αδυναμίας εκπλήρωσης του ΣΔ στο βαρυνόμενο ακίνητο. Οι αυθαίρετοι οικισμοί σε δάση δεν μπορούν να υπαχθούν στην κατηγορία των ωφελούμενων ακινήτων, γιατί έχουν ήδη προχωρήσει σε δόμηση της έκτασης ή έχουν υλοποιήσει ΣΔ που δεν προβλεπόταν για την περιοχή. Είναι πολεοδομικά και περιβαλλοντικά παράλογο και σίγουρα αντίθετο με την κοινοτική και εθνική νομοθεσία να δίνονται όροι δόμησης αφού μια περιοχή τους έχει εξαντλήσει.
    Επιπλέον το πεδίο εφαρμογής της ΜΣΔ πρέπει να είναι σαφώς οριοθετημένο για να περιορίζονται οι δυσμενείς επιπτώσεις. Στην περίπτωση του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου, η ΜΣΔ αφορά όλα τα αυθαίρετα ακόμη και αυτά εντός δασών και δασικών εκτάσεων που μπαίνουν κάτω από την ομπρέλα των «οικιστικών πυκνώσεων», αφού πρακτικά ο ορισμός των ΖΑΕΣ (άρθρο 37 παρ.3) καλύπτει όλες τις περιοχές εντός και εκτός σχεδίου, με την εξαίρεση κάποιων προστατευόμενων και όχι μόνο αυτές για τις οποίες μετά από μελέτη των πολεοδομικών και περιβαλλοντικών χαρακτηριστικών της περιοχής και προηγούμενη κρίση της διοίκησης, διαπιστώθηκε ότι υπάρχει η δυνατότητα υποδοχής ΣΔ. Οι μεγάλης οικολογικής αξίας και ιδιαίτερα ευπαθείς εκτάσεις που σίγουρα και ξεκάθαρα τίθενται σε κίνδυνο από τις νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων είναι οι βραχώδεις και οι χορτολιβαδικές και φρυγανικές των περιπτώσεων 5α) και 5β) του άρθ. 3 του ν. 998/1979, οι οποίες δεν περιλαμβάνονται στις απαγορεύσεις υπαγωγής του άρθρου 73 του παρόντος.
    Τέλος, η περίπτωση της παραγράφου 6β του άρθρου 37 πρέπει να διαγραφεί. Περιλαμβάνει τις μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις (αυθαίρετα περιόδου 1983-2011, που παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια, και υπερβαίνουν τα 200 τετραγωνικά για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία, τα 500 τετραγωνικά για βιομηχανική χρήση ή αφορούν άλλες χρήσεις) εντός «οικιστικών πυκνώσεων», δηλαδή καταπατημένων δασικών εκτάσεων. Σημειώνεται ότι η φράση «αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 … εφόσον δεν εντάσσονται σε καθεστώς προστασίας και προκύψει η αναγκαιότητα και η δυνατότητα πολεοδόμησης» της παραγράφου δεν είναι σαφής, γιατί αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενα προστασίας.

  • 15 Σεπτεμβρίου 2016, 21:45 | Δημήτρης Μπουνάκης
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Παρακαλώ να διαγραφεί το προηγούμενο σχόλιό μου επειδή από παραδρομή ορισμένα στοιχεία του δεν είναι ακριβή.Θα το επαναδιατυπώσω αργότερα…

  • 15 Σεπτεμβρίου 2016, 21:17 | Δημήτρης Μπουνάκης
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Σε κάποια οικοδομικά τετράγωνα (π.χ.1485, Άγιου Ιωάννη Κνωσού Ηράκλειο), αλλά προφανώς και αλλού, περιμέναμε 15 χρόνια να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης για να κτίσουμε νόμιμα και μας έδωσαν, πριν 25 ετών, συντελεστή δόμησης 0,6, .Έτσι όσοι είχαμε μικρά οικόπεδα κάτω από 300-400 τ.μ. δεν μπορούσαμε νόμιμα να κτίσουμε δυο αξιοπρεπή διαμερίσματα (ένα σε κάθε όροφο)και πολλοί έκαναν υπερβάσεις…Νομίζω ότι, μετά από 25 χρόνια και το πυκνοκατοικειμένο της περιοχής,είναι καιρός να αλλάξει ο συντελεστής και να γίνει, όπως είναι σε άλλα διπλανά οικοδομικά τετράγωνα, τουλάχιστον 0,8, έστω για όσα οικόπεδα είναι μέχρι 400 τ.μ. .Είναι ένα δίκαιο αίτημα που δεν βλέπω να το θέτει κανείς. Έτσι θα μειωθούν ή και να καλυφτούν πολλές υπερβάσεις σε μικρούς ιδιοκτήτες που έγιναν εξ ανάγκης, λόγω πολύ μικρού συντελεστή δόμησης-παρόλο που περίμεναν πολλά χρόνια για να κτίσουν νόμιμα-, αλλά θα είναι και κίνητρο για αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας, αφού θα θελήσουν να εξαντλήσουν τον συντελεστή στο μέλλον.

  • 3 Σεπτεμβρίου 2016, 18:45 | ΓΑΡΔΙΚΗ Ευρυδίκη
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Η παρ. 6 χρήζει σαφέστερης διατύπωσης. Δεν είναι κατανοητά τα αναφερόμενα στα εδάφια (α), (β) και (γ), η διαφορά τους, καθώς και οι υποχρεώσεις τους σε Μ.Σ.Δ.