Άρθρο 39 Έννοιες και περιορισμοί που ισχύουν για την πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ. σε ωφελούμενο ακίνητο

1. Πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ., είναι η προσθήκη Συντελεστή Δόμησης σε ωφελούμενο ακίνητο με χρήση Τίτλου Μ.Σ.Δ.
2. Με την έκδοση της Απόφασης που προβλέπεται στην προηγούμενη παράγραφο αποσβήνεται το δικαίωμα που ενσωματώνεται στον Τίτλο και αυτός ακυρώνεται με επισημείωση σε αυτόν της ακύρωσης και της εγκριτικής Απόφασης για την πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ.. Εάν ο τίτλος χρησιμοποιείται μόνον εν μέρει κατά την έγκριση πραγματοποίησης Μ.Σ.Δ., η επισημείωση για την ακύρωσή του γίνεται μόνο για το πραγματοποιούμενο μέρος το οποίο στρογγυλοποιείται προς τα πάνω σε ακέραιες μονάδες τετραγωνικών μέτρων.
3. Αρμόδια υπηρεσία για την έγκριση υλοποίησης Μ.Σ.Δ. είναι η οικεία Υ.ΔΟΜ. Η υπηρεσία αυτή είναι αρμόδια, και για την έκδοση οικοδομικής άδειας για το σύνολο της οικοδομής, καθώς και για τον έλεγχο των σχετικών οικοδομικών εργασιών και την εφαρμογή των διατάξεων για τις αυθαίρετες κατασκευές, όταν γίνεται πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ..
Για την έκδοση της Άδειας Δόμησης καταβάλλεται από τους δικαιούχους του ωφελούμενου ακινήτου υπέρ του Πράσινου Ταμείου και του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος ποσό ίσο προς το τέσσερα τοις εκατό (4%) της αντικειμενικής αξίας του προστιθέμενου Σ.Δ. και ένα τοις εκατό (1%) αντίστοιχα. Ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) του ποσού υπέρ του Πράσινου Ταμείου αποδίδεται από το Πράσινο Ταμείο στον Δήμο, όπου βρίσκεται το ωφελούμενο ακίνητο και διατίθεται αποκλειστικά για τη μελέτη και την κατασκευή έργων αναβάθμισης της ποιότητας ζωής των αστικών περιοχών, καθώς και την προστασία και την ανάδειξη της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.
4. Η πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ. από βαρυνόμενο ακίνητο, που αναφέρεται στην περίπτωση α) της παρ. 1 του άρθρου 34, επιτρέπεται μόνο σε ωφελούμενο, το οποίο βρίσκεται σε Ζ.Υ.Σ. του αυτού Δήμου με το βαρυνόμενο, εκτός αν η Πολεοδομική Μελέτη έγκρισης της τεκμηριώνει την ανάγκη και την δυνατότητα, αυτή να γίνει και σε όμορο Δήμο ή και Δήμο της αυτής Περιφερειακής Ενότητας.
5. Με την Απόφαση που προβλέπεται στην παρ. 1, καθορίζεται ο Συντελεστής Δόμησης που μεταφέρεται από το βαρυνόμενο ακίνητο ως πρόσθετο εμβαδόν επιφανειών, οι οποίες επιτρέπεται να δομηθούν στο ωφελούμενο ακίνητο. Ο καθορισμός γίνεται αφού ληφθούν υπόψη οι προς μεταφορά επιφάνειες του Τίτλου, οι σχέσεις αξίας γης ανά μονάδα επιφάνειας του βαρυνόμενου και του ωφελούμενου, ο Σ.Δ. που αναγράφεται στον τίτλο, καθώς και εκείνος που ισχύει στην περιοχή του ωφελούμενου ακινήτου.
Ο Συντελεστής Δόμησης που μεταφέρεται προστίθεται οριστικά στο ωφελούμενο ακίνητο, από την ημερομηνία μεταγραφής της παραπάνω Απόφασης. Η ρύθμιση αυτή ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του κυρίου του ωφελούμενου ακινήτου και συνοδεύει το ακίνητο ακόμα και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης της κυριότητας.
6. Η πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ. επιτρέπεται να γίνεται και εν μέρει ή διαδοχικά, από το ίδιο βαρυνόμενο ή από διάφορα βαρυνόμενα, προς το ίδιο ή διάφορα ωφελούμενα.
7. Εάν το ωφελούμενο βρίσκεται σε άμεση γειτνίαση με κτίριο που υπάγεται στις περιπτώσεις β) και γ) της παρ. 1 του άρθρου 34, για την έγκριση πραγματοποίησης Μ.Σ.Δ. απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της Υπηρεσίας που είναι αρμόδια για την προστασία του.
8. Στις Ζ.Υ.Σ. για τον καθορισμό της ποσοστιαίας αύξησης του ισχύοντος Συντελεστή Δόμησης ισχύουν οι εξής ανά χρήση περιορισμοί και προϋποθέσεις, χωρίς τους περιορισμούς της παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν. 880/1979 (Φ.Ε.Κ. 58Α’) για τις περιοχές στις οποίες ο ισχύων Σ.Δ. είναι ίσος ή μεγαλύτερος του 2,4:
α) Σε περιοχές με χρήσεις αμιγούς κατοικίας, η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος στην περιοχή, για Συντελεστή Δόμησης μέχρι 0,8 το 15% για το τμήμα του Συντελεστή Δόμησης πάνω από 0,8 μέχρι και 1,2 και το 10% για το τμήμα του Συντελεστή Δόμησης πάνω από 1,2.
Σε περιοχές παραθεριστικής κατοικίας, εφόσον προσιδιάζουν στην αμιγή κατοικία, η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% του ισχύοντος.
Η ποσοστιαία αύξηση του ισχύοντος Συντελεστή Δόμησης στις περιοχές της παρούσας περίπτωσης αφορά μόνο στην επαύξηση χώρων κατοικίας ή βοηθητικών χώρων αυτής.
β) Σε περιοχές με χρήσεις γενικής κατοικίας ή περιοχές εντός σχεδίου στις οποίες δεν έχουν καθοριστεί χρήσεις με δεσμευτικό τρόπο, η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 25% του ισχύοντος στην περιοχή, για Συντελεστή Δόμησης μέχρι 0,8, το 20% για το τμήμα του Συντελεστή Δόμησης πάνω από 0,8 μέχρι και 1,2, και, το 15% για το τμήμα του Συντελεστή Δόμησης πάνω από 1,2. Σε περιοχές παραθεριστικής κατοικίας, εφόσον προβλέπεται η χρήση γενικής κατοικίας, η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 15% του ισχύοντος Συντελεστή Δόμησης.
γ) Σε περιοχές με χρήσεις πολεοδομικού κέντρου, η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 30% του ισχύοντος στην περιοχή για Συντελεστή Δόμησης μέχρι 0,8, το 25% για το τμήμα του Συντελεστή Δόμησης πάνω από 0,8 μέχρι και 1,2, και, το 20% για το τμήμα του Συντελεστή Δόμησης πάνω από 1,2 προκειμένου για κτίρια κατοικίας, και, 40%, 35% και 30% αντίστοιχα, για ειδικά κτίρια. Σε περιοχές παραθεριστικής κατοικίας, εφόσον προβλέπονται οι χρήσεις πολεοδομικού κέντρου, η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος στην περιοχή για κτίρια κατοικίας και το 30% για ειδικά κτίρια.
δ) Σε περιοχές με ειδικές χρήσεις η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος Συντελεστή Δόμησης.
9. Για το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου του ωφελούμενου ακινήτου, το ύψος, την απόσταση από τα όρια του, τους χώρους στάθμευσης του ωφελούμενου ακινήτου και των επιφανειών που επιτρέπεται να μεταφέρονται από άλλους δήμους ή κοινότητες, ισχύουν οι ακόλουθοι περιορισμοί και προϋποθέσεις:
α) Το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου του ωφελούμενου ακινήτου, μετά την πραγματοποίηση της Μ.Σ.Δ. δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ισχύον για την περιοχή, όπως αυτό καθορίζεται από τις γενικές ή ειδικές διατάξεις.
β) Δεν επιτρέπεται η υπέρβαση του ανώτατου για την περιοχή ύψους, είτε αυτό καθορίζεται με ειδικό πολεοδομικό κανονισμό είτε προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 15 του Ν. 4067/2012 για τον Συντελεστή Δόμησης που ισχύει για το ωφελούμενο ακίνητο πριν την πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ.
Ειδικά σε περιοχές με χρήση πολεοδομικού κέντρου (υπερτοπικού ή τοπικού) ή γενικής κατοικίας στις περιπτώσεις ειδικών κτιρίων και μόνο για τα τετραγωνικά μέτρα που αντιστοιχούν στις μεταφερόμενες επιφάνειες, το ανώτατο ύψος καθορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 15 του Ν. 4067/2012, με βάση το Συντελεστή Δόμησης που διαμορφώνεται για το ωφελούμενο ακίνητο μετά την πραγματοποίηση της Μ.Σ.Δ.
γ) Επιβάλλεται να τηρείται η απόσταση Δ, που καθορίζεται από τις διατάξεις του άρθρου 3 του Ν. 4067/2012, και προκύπτει σύμφωνα με το τελικό ύψος της οικοδομής μετά την πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ. Σε περιπτώσεις προσθηκών κατά το ύψος σε νομίμως υφιστάμενα κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού κτίρια, επιτρέπεται η πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ. εφαρμοζομένων αναλόγως των ισχυουσών διατάξεων περί προσθηκών.
δ) Επιβάλλεται να εξασφαλίζονται οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, οι οποίες απαιτούνται λόγω της Μ.Σ.Δ. σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 960/1979 (Φ.Ε.Κ. 194Α’) όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, και των κατ’ εξουσιοδότησή του εκδιδόμενων κανονιστικών πράξεων, στο ωφελούμενο ακίνητο ή σε ακίνητο σε απόσταση από το ωφελούμενο, όπως προβλέπεται σ’ αυτές.
Οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, που απαιτούνται λόγω της Μ.Σ.Δ., δεν επιτρέπεται να τοποθετούνται στο προκήπιο, εκτός εάν απαιτείται μια θέση.
Στις περιπτώσεις ακινήτων επί βασικού, πρωτεύοντος ή δευτερεύοντος οδικού δικτύου, η πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ. επιτρέπεται μόνον εφόσον οι θέσεις στάθμευσης που απαιτούνται κατά τις ανωτέρω διατάξεις για τον συνολικό Σ.Δ., αυξηθούν κατά το ποσοστό αύξησης του ισχύοντος Συντελεστή Δόμησης και ύστερα από σχετική έγκριση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων.
ε) Το ωφελούμενο οικόπεδο πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο είτε κατά τον κανόνα είτε κατά την παρέκκλιση.
στ) Οι δομήσιμες επιφάνειες που μεταφέρονται σε Ζ.Υ.Σ. από βαρυνόμενα ακίνητα άλλων Δήμων, σύμφωνα με τον παρόντα, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 40% των δυνάμενων να πραγματοποιηθούν σε αυτές.

  • 21 Σεπτεμβρίου 2016, 11:41 | Καλαμαρα ευγενια
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Θα πρέπει να δοθεί η δυνατότητα ΜΣΔ και σε κτίρια υπάρχοντα για νέες προσθήκες προς τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας. Θα πρέπει να προβλεφθεί τι γίνεται στην περίπτωση που έχουμε τακτοποίηση κατηγορίας 4. Θα πρέπει κάποια στιγμή να σταματήσει ο νόμος να καλύπτει τους μεγάλους παραβατες

  • 15 Σεπτεμβρίου 2016, 12:09 | Γιάννης Γκούμας
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Παράγραφος 9:

    Από τα όρια που πρέπει να τηρηθούν Δ, κάλυψη, ύψος, αυξάνοντας τον ΣΔ, μπορεί να καταλήξει να δημιουργηθεί ένα μέγιστο στερεό που να εφάπτεται σε όλα τα Δ,με σκοπό να εξαντλήσει τον ΣΔ, καταργόντας την όποια αρχιτεκτονική διαφοροποίησησε όγκους, εκτός των επιφανειών των κτιρίων.

    Θα πρέπει η ανοχή σε αύξηση ΣΔ, να αποφασίζεται με τοπικά διατάγματα, αυστηρότερα του γενικού νόμου, όπου απαιτείται.
    Και για κτίρια που ζητάνε πάνω από κάποιο ποσοστό ΣΔ, σε σχέση με το επιτρεπόμενο, να γίνεται και αρχιτεκτονικός έλεγχος.

  • 13 Σεπτεμβρίου 2016, 16:03 | ΝΙΚΟΣ
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Στην παράγραφο 8
    Τι θα συμβεί αν δεν καλυφθεί η ΜΣΔ με τα ποσοστά που προβλέπει ανά περίπτωση και χρειάζεται να μεταφερθούν και άλλα τετραγωνικά μέτρα ώστε να καλύψει τις υπερβάσεις????
    Επίσης η παράγραφος 8 θα πρέπει στο σύνολο να αναδιατυπωθεί (όλες οι περιπτώσεις α,β, γ,δ) γιατί δεν είναι σαφής και θα ελοχεύει παρερμηνείες.

  • 8 Σεπτεμβρίου 2016, 11:17 | Στέλιος Δισλής
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    1)από την παράγραφο 9α το: «Δεν επιτρέπεται η υπέρβαση του ανώτατου για την περιοχή ύψους, είτε αυτό καθορίζεται με ειδικό πολεοδομικό κανονισμό είτε προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 15 του Ν. 4067/2012 για τον Συντελεστή Δόμησης που ισχύει για το ωφελούμενο ακίνητο πριν την πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ.» θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι υπάρχουν περιπτώσεις όπου αυτό το «ανώτατο για την περιοχή ύψος» ταυτίζεται με το ύψος με το οποίο εκδόθηκε η οικοδ. άδεια, οπότε τί θα γίνει με την συγκρινόμενη υπέρβαση ύψους: 20%?.
    2) από παρ. 9γ το: «Επιβάλλεται να τηρείται η απόσταση Δ, που καθορίζεται από τις διατάξεις του άρθρου 3 του Ν. 4067/2012, και προκύπτει σύμφωνα με το τελικό ύψος της οικοδομής μετά την πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ….» άν το Δ της οικοδομικής άδειας είναι το μέγιστο επιτρεπόμενο του αντίστοιχου ύψους της οικοδομής και έχει τηρηθεί, τότε η όποια προσθήκη αυξάνει το Δ σε Δ’>Δ άρα?
    3) από παράγρ.9στ το: «Οι δομήσιμες επιφάνειες που μεταφέρονται σε Ζ.Υ.Σ. από βαρυνόμενα ακίνητα άλλων Δήμων, σύμφωνα με τον παρόντα, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 40% των δυνάμενων να πραγματοποιηθούν σε αυτές.» Δέν θα πρέπει να υπάρχει το όριο του 40% διότι διαφορετικά όσοι προλάβουν και κάνουν ΜΣΔ και φτάσουν στο 40% θα είναι εντάξει, οι τυχόν υπόλοιποι δεν θα μπορέσουν να προβούν σε ΜΣΔ, άν και μπήκαν στην ρύθμιση του νόμου, διότι θα ξεπερνούν αθροιστικά το 40%! Άν κατάλαβα καλά όσοι πρόλαβαν πρόλαβαν!!

  • 3 Σεπτεμβρίου 2016, 21:12 | ΓΑΡΔΙΚΗ Ευρυδίκη
    Το βλέπω Θετικά/Αρνητικά:  

    Η παρ. 1 πρέπει να συμπληρωθεί με την πρόταση «Ως πραγματοποίηση θεωρείται η έκδοση απόφασης του προϊσταμένου της αναφερόμενης στην παρ.3 υπηρεσίας. Η απόφαση αυτή μεταγράφεται.», δεδομένου οτι στην απόφαση αυτή παραπέμπει η παρ. 5 του ιδίου άρθρου.

    Στην παρ. 3 πρέπει να συμπληρωθεί η πρώτη πρόταση με την έκφραση «στα διοικητικά όρια της οποίας βρίσκεται το ωφελούμενο ακίνητο.» ώστε να μην υπάρχει πρόβλημα στις περιπτώσεις που επιτρέπεται η δυνατότητα Μ.Σ.Δ. σε όμορο Δήμο κατά την παρ. 4.