1. α. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, περιλαμβανομένων και των αιτία θανάτου δωρεών, που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού.
β. Σε κάθε δήλωση αποδοχής κληρονομίας ή κληροδοσίας, που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος, εφόσον με αυτή περιέρχεται στον κληρονόμο ή τον κληροδόχο ακίνητο της κληρονομίας ή εμπράγματο δικαίωμα επάνω σε αυτό, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του κληρονόμου ή κληροδόχου και βεβαίωση μηχανικού.
γ. Στην αρμόδια υπηρεσία για τη χορήγηση αδειών ίδρυσης και λειτουργίας κάθε είδους επαγγελματικής δραστηριότητας και επαγγελματικής εγκατάστασης, επισυνάπτονται στην σχετική αίτηση του ενδιαφερομένου, εκτός από τα οριζόμενα στις ειδικές σχετικές διατάξεις δικαιολογητικά, και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση του μηχανικού. Ενδεικτικώς υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού απαιτείται για τη χορήγηση αδειών ίδρυσης και λειτουργιάς: αα) καταστημάτων και εργαστηρίων υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και των επιχειρήσεων που εξομοιούνται με αυτά, ββ) τουριστικών επιχειρήσεων οποιασδήποτε μορφής και κατηγορίας, όπως ξενοδοχείων, ξενώνων, ενοικιαζόμενων δωματίων, τουριστικών γραφείων, γγ) εργοστασίων, εργαστηρίων και γενικά επαγγελματικών εγκαταστάσεων επιτηδευματία, από οποιαδήποτε αιτία δδ) πρατηρίων καυσίμων, σταθμών αυτοκινήτων και πλυντηρίων – λιπαντηρίων αυτοκινήτων.
δ. Για τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτου σε πλειστηριασμό στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο ή υποθηκοφυλακείο απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του υπερθεματιστή και βεβαίωση του μηχανικού, άλλως δε γίνεται η καταχώρηση.
ε. Για τη μεταγραφή αα) τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων που περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βούλησης για εμπράγματη δικαιοπραξία πάνω σε ακίνητο και ββ) τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, που έχει κτηθεί με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του διενεργούντος τη μεταγραφή και βεβαίωση του μηχανικού, άλλως δε γίνεται η καταχώρηση.
2. Με την ως άνω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι:
i) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα
ii) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ` υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή
iii) ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 63 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 73 του παρόντος.
β. Η βεβαίωση μηχανικού, για τις αυθαίρετες κατασκευές της περίπτωσης στ` της παραγράφου 2 του άρθρου 63 του παρόντος, για τις οποίες δεν έχει περαιωθεί η διαδικασία εξόφλησης του ενιαίου ειδικού προστίμου του ν. 4014/2011 (Α` 209) ή του ν. 4178/2013 ή του παρόντος περιέχει σαφή αναφορά για την εξόφληση ποσοστού 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου για την οποία γίνεται ειδική μνεία σε κάθε δικαιοπραξία.
γ. Η βεβαίωση του μηχανικού συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές και τα οριζόμενα στο ν. 651/1977 (Α` 207), εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, συνοδευόμενο από τη μεθοδολογία εξάρτησης και τις συντεταγμένες των τριγωνομετρικών σημείων του κρατικού συστήματος συντεταγμένων, που χρησιμοποιήθηκαν για την εξάρτηση. Σε περίπτωση που το οικόπεδο προέρχεται από πράξη εφαρμογής και διαθέτει συντεταγμένες σε σύστημα αναφοράς διαφορετικό από το ΕΓΣΑ `87, θα πρέπει να αναφέρονται και οι συντεταγμένες σύμφωνα με αυτό.
Κατ` εξαίρεση δεν απαιτείται το ως ανωτέρω τοπογραφικό διάγραμμα στις κάτωθι περιπτώσεις:
ί) Για ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού για τα οποία μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια.
ii) Σε κάθε περίπτωση, για ακίνητα εντός σχεδίου όπου έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής.
iii) Για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης μη άρτια και μη οικοδομήσιμα σύμφωνα με το εμβαδόν του τίτλου.
iv) Για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή εφόσον η αντικειμενική αξία αυτών δεν υπερβαίνει τα 15.000 ευρώ εξαιρουμένων αυτών που βρίσκονται εντός καθορισμένης ΖΟΕ για τα οποία σε κάθε περίπτωση απαιτείται το τοπογραφικό της παρούσας περίπτωσης γ`.
δ. Οι ως άνω βεβαιώσεις των μηχανικών έχουν ισχύ δύο (2) μηνών. Πριν τη σύνταξη των συμβολαίων υποβάλλονται ηλεκτρονικά στην αρμόδια για το πληροφοριακό σύστημα αρχή και λαμβάνουν μοναδικό αριθμό, που αφορά στο ακίνητο. Στα συμβόλαια προσαρτάται η βεβαίωση και μνημονεύεται ο μοναδικός αριθμός του ακινήτου. Κατά τον χρόνο ισχύος τους, δύναται να χορηγείται επικυρωμένο αντίγραφο της βεβαίωσης από συμβολαιογράφο. Ο μοναδικός αριθμός καταγράφεται στο πληροφορικό σύστημα της ταυτότητας του κτιρίου που τηρείται από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος.
ε. Μετά την ενεργοποίηση της δυνατότητας του πληροφοριακού συστήματος να υποδέχεται τα τοπογραφικά διαγράμματα της προηγούμενης παραγράφου, υποβάλλονται ηλεκτρονικά και αυτά, πριν τη σύνταξη των συμβολαίων, στην αρμόδια αρχή για το πληροφοριακό σύστημα και προσαρτώνται στα συμβόλαια. Για την ενεργοποίηση της παραπάνω δυνατότητας εκδίδεται διαπιστωτική απόφαση του αρμοδίου οργάνου της αρμόδιας αρχής.
στ. Σε περίπτωση αναστολής λειτουργίας των υπηρεσιών του πληροφοριακού συστήματος, οι βεβαιώσεις των μηχανικών που προβλέπονται στην παράγραφο 1 του παρόντος, εκδίδονται και υπογράφονται από τον αρμόδιο Μηχανικό χωρίς μοναδικό αριθμό και κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη σχετική διάταξη και προσαρτώνται στα συμβόλαια. Στη σχετική βεβαίωση σημειώνεται και μονογράφεται η επισήμανση «Εκδίδεται από το Μηχανικό λόγω αναστολής λειτουργίας των υπηρεσιών του πληροφοριακού συστήματος». Τα στοιχεία της βεβαίωσης καταχωρούνται στο πληροφοριακό σύστημα, εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών από την έκδοση. Για τη συγκεκριμένη επισήμανση γίνεται ειδική μνεία στη συμβολαιογραφική πράξη. Η αναστολή λειτουργίας του πληροφοριακού συστήματος αποδεικνύεται σε κάθε περίπτωση από τη σχετική ανακοίνωση του αρμοδίου οργάνου η οποία αναρτάται υποχρεωτικώς ηλεκτρονικά στις ιστοσελίδες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή και της αρμόδιας αρχής με ευθύνη των αρμοδίων υπηρεσιών.
2. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα, που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχουν σαν αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α` 4) και ν.δ. 1024/1971 (Α`232), προσαρτώνται αντίγραφα των σχεδίων της οικοδομικής άδειας του κτιρίου.
3. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που αφορούν σε δικαιοπραξίες μεταβίβασης ακινήτων, στα οποία υπάρχουν κατασκευές ή χρήσεις του παρόντος νόμου, εφόσον αυτές δεν απεικονίζονται στα σχέδια της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης γίνεται ειδική μνεία για τα στοιχεία νομιμότητας των κατασκευών ή των χρήσεων αυτών και επισυνάπτονται επιπλέον, επί ποινή ακυρότητας, αντίγραφα από το πληροφοριακό σύστημα του άρθρου 74 του παρόντος των σχεδίων που τις απεικονίζουν.
4. Κατ’ εξαίρεση, μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30% αυτού ή στις περιπτώσεις υπαγωγής των ατόμων που προσδιορίζονται στο άρθρο 87 παρ. 7, 8 και 9 μετά την καταβολή του παραβόλου, επιτρέπεται, για το ίδιο χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα νόμο, η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος στο ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση, τη δε υποχρέωση ολοκλήρωσης της διαδικασίας αναλαμβάνει ο νέος κύριος με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.
5. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, μπορεί να καθορίζεται το ειδικότερο περιεχόμενο της δήλωσης και της βεβαίωσης της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου και μπορεί να προβλέπεται ότι η παραπάνω υπεύθυνη δήλωση και βεβαίωση μηχανικού αντικαθίστανται με το Πιστοποιητικό που εκδίδεται από την συμπλήρωση της «Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου», κατά τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 3843/2010 (Α` 62), μετά την έναρξη τήρησης της, καθώς και να ρυθμίζεται κάθε σχετική λεπτομέρεια.
6. α. Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια, οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες που μεσολαβούν, οι δικηγόροι που παρίστανται στη σύνταξη συμβολαίων, οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που μεταγράφουν αυτά, εφόσον δεν έχει επισυναφθεί η δήλωση και η βεβαίωση του παρόντος άρθρου, καθώς και οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής.
β. Στους μηχανικούς της προηγούμενης παραγράφου, ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη, επιβάλλεται και προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα που είναι μέλη, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων, ρυθμίζεται η διαδικασία επιβολής της διοικητικής ποινής και κάθε σχετική λεπτομέρεια.
γ. Ειδικά στις περιπτώσεις υπαγωγής στον παρόντα νόμο ή μεταβίβασης αυτοτελών νέων αυθαιρέτων κτισμάτων χωρίς την έκδοση άδειας, μετά τη δημοσίευση του παρόντος, που κατασκευάστηκαν μετά την 28.7.2011, στον αρμόδιο για την υπαγωγή ή την έκδοση βεβαίωσης Μηχανικό επιβάλλεται με την οριστική παύση άδειας ασκήσεως επαγγέλματος μετά από απόφαση του αρμοδίου οργάνου του Τ.Ε.Ε. και διαγραφή από οποιοδήποτε Μητρώο επαγγέλματος Μηχανικού μετά από απόφαση του Υπουργoύ Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Επειδή βλέπω στα σχόλια μια κόντρα (κακώς!) μεταξύ μηχανικών και συμβολαιογράφων σχετικά με το κόστος της αποδοχής κληρονομιάς, να διευκρινίσουμε λίγο τα πράγματα; Το συμβολαιογραφικό κόστος για μια αποδοχή κληρονομιάς σήμερα ανέρχεται σε λίγες εκατοντάδες Ευρώ (300, 400;), διότι δεν υπολογίζεται με βάση την αξία των ακινήτων, ακριβώς για να είναι προσιτό στον καθένα. Αν προστεθεί το κόστος της βεβαίωσης του μηχανικού και του τοπογραφικού (ας πούμε 100 για την πρώτη και 200 για το δεύτερο, δηλαδή 300 ανά ακίνητο, με τους μετριότερους υπολογισμούς) πού θα πάμε; Αν έχουμε 10 χωραφάκια στα κατσάβραχα με μηδαμινή αξία, θα χρειάζεται 3000 Ευρώ; Κι αν μιλήσουμε για 64 ακίνητα σε κάποιο ξεχασμένο χωριουδάκι, όπως αναφέρει κάποιο από τα σχόλια, αναλογίζεστε το ποσό; 64×300= 19.200! Ορθά λοιπόν μιλάμε οι συμβολαιογράφοι για δυσβάσταχτο κόστος για τον πολίτη. Καλά τα ευχολόγια για καταγραφή των ακινήτων, ορθή απεικόνιση στα τοπογραφικά κ.λ.π. Κι εμείς συμφωνούμε, μαζί σας είμαστε. Να είμαστε όμως και ρεαλιστές: κανένας δε θα δηλώνει και δε θα αποδέχεται τίποτα. Όχι καταγραφή και απεικόνιση των ακινήτων δε θα γίνει, μαύρο σκοτάδι θα τα φάει. Δε χρειάζεται να επεκταθώ, τα είπαν οι προλαλήσαντες. Αυτή θα είναι δυστυχώς η πραγματικότητα που με μαθηματική ακρίβεια θα αντιμετωπίσουμε όλοι: συμβολαιογράφοι, μηχανικοί, Κτηματολόγιο, το ίδιο το κράτος, που δε θα εισπράττει. Αυτά, για να αποδίδουμε τα Καίσαρος Καίσαρι….
Συμφωνώ με όλα τα σχόλια των συναδέλφων συμβολαιογράφων, που πολύ εύστοχα εντοπίζουν τα πραγματικά προβλήματα που θα ανακύψουν στην πράξη από την εφαρμογή της διάταξης αυτής. Θέλω να επισημάνω και κάτι ακόμη πολύ σημαντικό, που θα προσπαθήσω να το εξηγήσω απλά για να το καταλάβουν και οι μη νομικοί: Από το 2011 που ισχύουν οι βεβαιώσεις μηχανικών στις μεταβιβάσεις, μια σειρά ακινήτων έχουν τεθεί εκτός συναλλαγής, με άλλα λόγια δεν μπορούν να μεταβιβαστούν ούτε να πουληθούν ούτε να δοθούν με γονική παροχή κ.λ.π. Πρόκειται για τα αγροτεμάχια εκτός σχεδίου που έχουν πουληθεί σε πολλούς μικροϊδιοκτήτες ως ποσοστά εξ αδιαιρέτου, ενώ στην πραγματικότητα τους δόθηκε άτυπα συγκεκριμένο τμήμα του αγροτεμαχίου στο οποίο έκτισαν σπίτι, συνήθως παντελώς αυθαίρετο. Οι μικροϊδιοκτήτες αυτοί κατά κανόνα είναι πολίτες χαμηλού εισοδήματος, εργάτες, μεροκαματιάρηδες, που με τον τρόπο αυτό πίστεψαν πως εκπλήρωσαν το όνειρό τους για την απόκτηση ενός μικρού συνήθως εξοχικού. Νομικά όμως, το μερίδιο που έχουν στο αγροτεμάχιο (2%, 3%, 5% κ.λ.π.) το έχουν και σε όλα τα σπίτια που κτίστηκαν στο αγροτεμάχιο αυτό, ακόμη και στο σπίτι που έκτισαν οι ίδιοι. Τι βεβαίωση να τους δώσει ο μηχανικός; Για όλα τα σπίτια; Και γιατί αυτός που δεν έκτισε να πληρώνει για τα σπίτια των άλλων; Εδώ και 5 χρόνια που ισχύει ο νόμος, το Υπουργείο δεν έδωσε λύσεις στο τεράστιο αυτό πρόβλημα, που αντιμετωπίζουμε σχεδόν καθημερινά, με αποτέλεσμα τα ακίνητα αυτά να είναι πλέον εκτός συναλλαγής. Και η αναιμική και άτολμη λύση που προτάθηκε (προσύμφωνο διανομής κ.λ.π.), στην πράξη είναι απολύτως ανεφάρμοστη, αφενός γιατί τόσοι πολλοί ιδιοκτήτες δεν μπορούν εύκολα να συνεννοηθούν (ενίοτε ούτε και να βρεθούν), αφετέρου γιατί κανένας δε θα βάλει το χέρι στην τσέπη για να τακτοποιήσει το σπίτι του ο γείτονας. Ιδίως με τις σημερινές οικονομικές συνθήκες! Έχουν λοιπόν σκεφτεί οι συντάκτες του παραπάνω άρθρου, ότι αν ζητάμε βεβαιώσεις μηχανικού και στις αποδοχές κληρονομιάς, όλα αυτά τα ακίνητα- που δυστυχώς αφορούν πολύ μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών- δεν θα μπορούν πια ΟΥΤΕ ΝΑ ΚΛΗΡΟΝΟΜΗΘΟΥΝ; Ότι θα είναι τελείως στον αέρα; Αυτό θέλουν;
§1γ Τελικά θα χορηγούνται άδειες ίδρυσης και λειτουργίας για τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος ή θα θεσπιστεί η γνωστοποίηση λειτουργίας στους Ο.Τ.Α.; Από τη στιγμή που τα δύο νομοσχέδια βρίσκονται στη φάση της επεξεργασίας είναι απαραίτητο να υπάρξει μέριμνα ώστε οι διατάξεις τους να μην είναι αντικρουόμενες. Επίσης στον κτιριοδομικό κανονισμό δεν υπάρχει η χρήση «κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος», αλλά οι χρήσεις «συνάθροιση κοινού» και «εμπόριο». Θα πρέπει επομένως να διευκρινιστεί σε ποια χρήση εμπίπτουν τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος προκειμένου ενδιαφερόμενοι και μηχανικοί να γνωρίζουν αν απαιτείται η αλλαγή χρήσης του χώρου.
§2 (χρειάζεται επαναρίθμηση) Πρέπει να υπάρξει πρόβλεψη για οικοδομικές άδειες των οποίων οι μελέτες δεν υπάρχουν ούτε στο αρχείο των ΥΔΟΜ, ούτε στο αρχείο των ιδιοκτητών. Πρότασή μας είναι στις περιπτώσεις που ο υπεύθυνος φορέας αδυνατεί να προβεί σε ανασύσταση φακέλου σύμφωνα με το ΠΔ 114/2005 ο έλεγχος νομιμότητας να πραγματοποιείται με τα σχέδια των μελετών που επισυνάπτονται σε συμβολαιογραφικές πράξεις ή σε διοικητικές πράξεις άλλων δημοσίων υπηρεσιών (π.χ. άδειες λειτουργίας) ή ελλείψει αυτών με βάση τα στοιχεία του έντυπου της οικοδομικής άδειας.
§6γ Η παράγραφος είναι προς τη σωστή κατεύθυνση αλλά απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή της είναι η ανάρτηση των αεροφωτογραφιών με ημερομηνία λήψης στις 28/7/2011. Πρότασή μας είναι η ποινή της οριστικής παύσης άδειας ασκήσεως επαγγέλματος να εφαρμοστεί μόνο για τις βεβαιώσεις και τις υπαγωγές που θα γίνουν μετά την ανάρτηση των αεροφωτογραφιών, χωρίς αναδρομική ισχύ για βεβαιώσεις και υπαγωγές που έχουν υλοποιηθεί μέχρι την ημερομηνία ανάρτησης.
Όπου υπάρχει η αναφορά σε τοπογραφικό διάγραμμα ΟΦΕΙΛΕΙ και ΠΡΕΠΕΙ να εννοείται χωρίς κανένα αστερίσκο ή εξαίρεση το Τοπογραφικό Διάγραμμα που έχει εξαρτηθεί στο Κρατικό Σύστημα Αναφοράς και το περίγραμμα του ορίζεται αποκλειστικά από τις αναλυτικές συντεταγμένες σε ΕΓΣΑ ’87 και έχει συνταχθεί από Αγρονόμο Τοπογράφο Μηχανικό ή Πολιτικό Μηχανικό ή Πολιτικό Υπομηχανικό με τους περιορισμούς της ισχύουσας νομοθεσίας και σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές σύνταξης Τοπογραφικών και Κτηματογραφικών Μελετών. Επίσης κάθε αναφορά στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων εννοείται για το εκάστοτε επίσημο κρατικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς (σήμερα είναι το ΕΓΣΑ ’87, αύριο πρέπει να είναι ένα πιο σύγχρονο) ή για τα ισχύοντα στους χρόνους σύνταξης του κάθε τοπογραφικού ή μελέτης.
Τι προβλέπεται για την αποδοχή κληρονομιάς που γίνεται μετά την πάροδο της προβλεπόμενης διετίας για την εφαρμογή του προτεινόμενου νόμου ??? μήπως πρέπει να τακτοποιηθούν και τα αναφερόμενα στις διαθήκες ???
Γιατί στους μηχανικούς σε τυχόν περιπτώσεις ανακριβούς βεβαίωσης επιβάλλεται και πειθαρχική δίωξη πέραν της φυλάκισης και του προστίμου, σε αντιδιαστολή με τους δικηγόρους, συμβολαιογράφους, Υποθηκοφύλακες κτλ έχουν οι μηχανικοί την ευθύνη για τα πιθανά νομικά προβλήματα του ακινήτου που συχνά κρύβονται πίσω από τις τακτοποιήσεις;
Σε συνέχεια προηγούμενου σχολίου μου για τα τοπογραφικά διαγράμματα και τη δημιουργία ΜΙΑΣ ΚΑΙ ΜΟΝΗΣ διάταξης που ΘΑ ΚΑΛΥΠΤΕΙ όλες τις περιπτώσεις ΑΛΛΗΛΕΠΙΚΑΛΥΨΕΩΝ των προηγούμενων Νόμων (651-4178-1337) στην προσάρτηση τοπογραφικών διαγραμμάτων στα συμβόλαια. Θα μπορούσατε άραγε να κάνετε μια διάταξη, όχι απαραίτητα έτσι, αλλά κάπως έτσι;
ΚΕΦΑΛΑΙΟ .:ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΣΕ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΞΙΕΣ
Άρθρο ……
Τοπογραφικό διάγραμμα σε δικαιοπραξίες
1. Σε κάθε δικαιοπραξία με αντικείμενο τη σύσταση, μεταβολή, αλλοίωση και μεταβίβαση δικαιωμάτων επί ακινήτων ή την υπαγωγή ακινήτου στις διατάξεις των Ν.3741/1929, του Ν.Δ. 1024/1971, του άρθρου 82 του παρόντος και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα, προσαρτάται τοπογραφικό διάγραμμα μηχανικού σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, στο οποίο αναγράφονται, κατ’ ελάχιστο περιεχόμενο του, το εμβαδόν, τα μήκη των πλευρών και τα όρια του ακινήτου προς τις όμορες ιδιοκτησίες και τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών των όμορων ιδιοκτησιών. Επί του διαγράμματος δηλώνεται υπεύθυνα από τον μηχανικό που το συνέταξε, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 8 του Ν.1599/1986, εάν το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή όχι, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, εάν αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης και εάν το εναπομένον τμήμα του πληροί ή όχι τους όρους δόμησης εφόσον συντρέχει τέτοια περίπτωση. Στα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάσσονται για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου ο συντάσσων μηχανικός υποχρεούται να βεβαιώνει αν το διάγραμμα είναι συμβατό, ως προ το σχήμα, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου, προς τις αντίστοιχες καταχωρίσεις στο κτηματογραφικό διάγραμμα του ακινήτου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 13α του Ν. 2664/1998. Το τοπογραφικό διάγραμμα είναι υπογεγραμμένο από τον μηχανικό που το συνέταξε και κατά τη σύνταξη της δικαιοπραξίας υπογράφεται από τους συμβαλλόμενους και τον συμβολαιογράφο.
2. Οι προδιαγραφές σύνταξης του τοπογραφικού διαγράμματος της παρ.1 του παρόντος καθορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία μπορεί και να τροποποιείται. Μέχρι την έκδοση της παραπάνω απόφασης θεωρούνται ως ισχύουσες προδιαγραφές σύνταξης του άνω τοπογραφικού διαγράμματος αυτές που έχουν καθοριστεί με το άρθρο 9 παρ. 3 του Ν.4030/11 για τη χορήγηση Άδειας Δόμησης, σε συνδυασμό με το με αριθμό Αρ. Πρωτ. οικ. 1.205/14-03-2013 έγγραφο προς τη Διεύθυνση Οικοδομικών και Κτιριοδομικών Κανονισμών του ΠΕΚΑ του Γραφείου του Γενικού Γραμματέα και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής Χωροταξίας.
3. Κατ’ εξαίρεση, δεν απαιτείται να προσαρτηθεί τοπογραφικό διάγραμμα της παραγράφου 1 του παρόντος, συντρέχουσας μιας τουλάχιστον από τις παρακάτω προϋποθέσεις :
α. Σε συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομιάς και στην περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης που συντάσσεται κατά τις διατάξεις του άρθρου 1005 παρ.1 του Κ.Πολ.Δ.
β. Σε δικαιοπραξίες που αφορούν :
βα. ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού για τα οποία μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη υπαγωγής στις διατάξεις των Ν.3741/1929, του Ν.Δ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα (σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών) ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ή Άδεια Δόμησης.
ββ. ακίνητα εντός σχεδίου περιοχής όπου έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής.
βγ. ακίνητα εντός περιοχής λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου υπό την προϋπόθεση ότι οι συμβαλλόμενοι στη δικαιοπραξία δηλώνουν ότι το περιγραφόμενο ακίνητο ταυτίζεται κατά το εμβαδόν, το σχήμα και τα όρια του με αυτό που απεικονίζεται στο προσαρτώμενο στην συμβολαιογραφική πράξη Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
γ. Σε δικαιοπραξίες που αφορούν ακίνητα κατά δήλωση των συμβαλλομένων στη δικαιοπραξία, χωρίς κτίσματα, που βρίσκονται :
γα. εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών, με εμβαδόν μικρότερο από 750 τ.μ. κατά τον τίτλο κτήσης του ακινήτου ή κατά δήλωση των συμβαλλόμενων στη συντασσόμενη δικαιοπραξία.
γβ. εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών, οποιουδήποτε εμβαδού, εφόσον έχει καταρτιστεί για τα ακίνητα αυτά δικαιοπραξία και έχει προσαρτηθεί τοπογραφικό διάγραμμα σε αυτήν, νόμιμα κατά το χρόνο της σύνταξης της, μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος.
γγ. σε Περιοχές Ειδικής Προστασίας (Π.Ε.Π.) του άρθρου 4 παρ. 4 του Ν.2508/1997(εγκεκριμένες περιοχές ΣΧΟΟΑΠ). Στη δικαιοπραξία προσαρτάται Απόσπασμα Χάρτη περιοχής του ΣΧΟΟΑΠ, σε κλίμακα 1:5000, στο οποίο σημειώνεται, κατά προσέγγιση, η θέση της ιδιοκτησίας εντός της παραπάνω περιοχής, το οποίο υπογράφεται από μηχανικό.
γδ. σε καθαρά αγροτικές περιοχές της χώρας, που θα καθοριστούν ανά περιοχή με Προεδρικά Διατάγματα. Μέχρι την έκδοση των παραπάνω Προεδρικών Διαταγμάτων η Διεύθυνση Αγροτικής Ανάπτυξης της οικείας Περιφέρειας υποχρεούται να βεβαιώνει εντός δίμηνης προθεσμίας από την υποβολή σχετικής αίτησης κάθε ενδιαφερόμενου, συμβαλλόμενου στη δικαιοπραξία, εάν η περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο έχει καθαρά αγροτικό χαρακτήρα, βάσει των στοιχείων της Υπηρεσίας. Η βεβαίωση αυτή προσαρτάται στη δικαιοπραξία που θα συνταχθεί, αντίγραφο της οποίας αποστέλλει ο συμβολαιογράφος στην παραπάνω Υπηρεσία που εξέδωσε τη βεβαίωση εντός ενός μηνός από τη σύνταξη της.
4. Στις εξαιρέσεις της προηγούμενης παραγράφου δεν περιλαμβάνονται εκποιητικές δικαιοπραξίες για ακίνητα μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου και δικαιοπραξίες με τις οποίες επέρχεται συνένωση ή κατάτμηση ακινήτων. Σε αυτές τις περιπτώσεις επισυνάπτεται, σε κάθε περίπτωση, το τοπογραφικό της παραγράφου 1 του παρόντος.
5. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι προϋποθέσεις και η διαδικασία υποβολής των προσαρτημένων στις δικαιοπραξίες διαγραμμάτων στην Ηλεκτρονική Βάση Δεδομένων της Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε.
6. Εάν ο μηχανικός που συνέταξε το διάγραμμα και οι συμβαλλόμενοι στη δικαιοπραξία δηλώνουν ή βεβαιώνουν, εν γνώσει, ψευδή ως προς τ` ανωτέρω των παραγράφων 1 έως 4 του παρόντος, γεγονότα, τιμωρούνται με τις ποινές του άρθρου 22 παρ.6 του Ν. 1599/1986 «περί ατομικής ευθύνης του δηλούντος ή βεβαιούντος», επιφυλασσόμενης κάθε άλλης διάταξης περί ποινικής τους ευθύνης.
7. Ο συμβολαιογράφος που συντάσσει δικαιοπραξία κατά παράβαση των διατάξεων του άρθρου αυτού υπέχει την κατά τις κείμενες διατάξεις πειθαρχική ευθύνη.
8. Οι διατάξεις των παρ.1, 2, 3 και 5 του άρθρου 5 του Ν.651/1977, καταργούνται. Καταργείται κάθε άλλη διάταξη Νόμου που ορίζει διαφορετικά από το παρόν άρθρο.
9. Δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των παρ. 7 και 8 του Ν.1587/1950 και των άρθρων 42 παρ. 6 και 48 παρ.3 του Ν.2961/2001, εφόσον ο αναφερόμενος στη συμβολαιογραφική πράξη τίτλος κτήσης ανατρέχει σε χρόνο πριν από τη δημοσίευση του παρόντος και δεν δημιουργείται καμία αμφιβολία ως προς την ταυτότητα του ακινήτου.
Προϋποτίθεται ότι καταργείται αυτό το συνοδεύον το διάγραμμα τοπογραφικό του σημερινού 4178 και οι εξαιρέσεις του και κάθε άλλη διάταξη που αφορά προσάρτηση τοπογραφικού στα συμβόλαια, ώστε να μην υπάρχουν παρερμηνείες και αλληλεπικαλύψεις. Σκοπός είναι το άρθρο αυτό να καλύπτει τα πάντα σε σχέση με την προσάρτηση τοπογραφικού διαγράμματος στα συμβόλαια και να μην ξανασχοληθούμε ποτέ μ’ αυτό το θέμα.
Στις εξαιρέσεις μπορούν να φύγουν μερικές απ’ αυτές (ειδικά επειδή ίσως πραγματικά είναι πολλές αυτές που αναφέρω παραπάνω).
Εννοείται κατάργηση των σχεδόν ανεφάρμοστων εξαιρέσεων γ και δ του σημερινού Νόμου περί του συνοδεύοντος τοπογραφικού (κυρίως αυτό το γ, το μη άρτια και μη οικοδομήσιμα κατά το εμβαδόν του τίτλου προσωπικά 3 χρόνια τώρα δεν έχω μάθει πως εφαρμόζεται ακριβώς).
Το επιχείρημα χωρίς τοπογραφικό πως θα βγάλω βεβαίωση αυθαιρέτων δεν είναι δυνατόν να είναι ισχυρό γιατί εξαιρέσεις υπήρχαν και στον 4178. Π.χ. ακίνητο πράξης εφαρμογής μεταβιβαζόμενο με γονική παροχή, που δεν ήθελε προσαρτώμενο τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ ούτε με τον 651 ούτε με τον 4178. Τότε πως έβγαινε;
Για να μην παρεξηγηθώ. Οι εξελίξεις ΜΑΣ ΟΔΗΓΟΥΝ ΕΚ ΤΩΝ ΠΡΑΓΜΑΤΩΝ στα εξαρτημένα τοπογραφικά, γεγονός που δεν μπορούμε σίγουρα να παραβλέψουμε. Τα θέλει άλλωστε η εποχή πια αλλά και το Κτηματολόγιο που του χουνε τελειώσει τα λεφτά και ψάχνει τζάμπα τρόπους να κάνει τη δουλειά του (παρότι το Κτηματολόγιο είναι ευθύνη του Κράτους και όχι των ιδιωτών). Όμως, αν κολλήσουμε πλήρως με τα τοπογραφικά και προβλήματα με τους τίτλους κτήσης θα έχουμε και στην παρούσα κατάσταση, τουλάχιστον ως προς τις κληρονομιές και τις γονικές παροχές (αυτό ισχύει και σήμερα) θα έλθει το αντίθετο από το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα.
Θα χάσετε πολύ περισσότερα από την απώλεια φόρων των μεταβιβάσεων, γονικών και κυρίως κληρονομιών πλέον απ’ ότι θα κερδίσετε με τις τακτοποιήσεις.
Πρέπει να υπάρχει τόλμη, κάτι που δεν έχουμε δει.
28 Απριλίου 2013 13:37. Άρθρο 3 της διαβούλευσης του προηγούμενου Νόμου (που έγινε 4178) ΣΑΣ ΕΓΡΑΦΑ ΤΟΤΕ ΕΓΩ Ο ΙΔΙΟΣ : Με τη συνεχή οικονομική επιβάρυνση του πολίτη για το ίδιο ακίνητο για το οποίο έχει πληρώσει ήδη πολλές φορές, το αποτέλεσμα θα είναι να σταματήσουν οι χαριστικές δικαιοπραξίες και να αντικατασταθούν πλήρως από διαθήκες. Εκτός κι αν κάποια στιγμή απαιτήσετε και για την τελευταία βούληση του προσώπου να επισυνάπτει στο έγγραφο της, ως προαπαιτούμενο, εξαρτημένο τοπογραφικό.
Σας ξέρουμε πια τόσο καλά που μπορούμε να πετύχουμε ακόμα και τις διατυπώσεις άρθρων όπως το παρόν Άρθρο 64 ΑΠΑΙΤΗΣΗ κλπ.
Επόμενη πρόβλεψη για τον επόμενο Νόμο αυθαιρέτων δεν μπορώ να κάνω. Ήδη έχετε ξεπεράσει τον εαυτό σας μ αυτόν εδώ.
(Επανάληψη προηγούμενου σχολίο μου, επειδή δεν αναφέρονται όσα αναγράφονται στα εισαγωγικά)
Εν μέσω κρισης, που πλητει κυριως την μεσαια και μικρη τάξη, εσεις θέλετε να εξαντλησεται τι? όλα τα περιθωρια νομιμοτητας? .Προτεινω να περιμενουμε την αναπτυξη, αφου ερχεται συνεχως , συμφωνα με τα λεγομενα της κυβέρνησης , και της επερχομενης λιαν συντομως ευημεριαςκαι επειτα ολοι μαζι να πληρωσουμε για τα κοτετσια, για τα παραθυρα, για τα υποστεγα και οτι άλλο θελετε με τις δουλειες που τοτε θα εχουμε γιατι τωρα ειμαστε ανεργοι. Δωστε μου δουλεια και εγω θα σας πληρωνω.
28 Απριλίου 2013 13:37. Άρθρο 3 της διαβούλευσης του προηγούμενου Νόμου (που έγινε 4178) ΣΑΣ ΕΓΡΑΦΑ ΤΟΤΕ : <>
Σας ξέρουμε πια τόσο καλά που μπορούμε να πετύχουμε ακόμα και τις διατυπώσεις άρθρων όπως το παρόν Άρθρο 64 <>
Επόμενη πρόβλεψη για τον επόμενο Νόμο αυθαιρέτων δεν μπορώ να κάνω. Ήδη έχετε ξεπεράσει τον εαυτό σας μ αυτόν εδώ.
στις περιπτώσεις που δεν απαιτείται τοπογραφικό, εγώ όμως αποτύπωσα με τα σύγχρονα μέσα το οικόπεδο και διαπιστώνω απόκλιση μεγαλύτερη του 5% , ο τότε συντακτης εκκουσίως ή και ακουσίως δεν μπορώ να ξέρω έχει εκδόση την οικοδομική άδεια με τα τότε δεδομένα και μαλίστα να έχει ανεγερθεί και πολυκατοικία έχω δηλαδή πολλόυς ιδιοκτήτες. Τόσο έγώ όσο και οι ιδιοκτήτες ποσο κατωχηρωμένοι είμαστε με το παλιό τοπογραφικό. Σε περίπτωση καταγγελίας τι γίνεται: Σύμφωνα με τον προϋγούμενο νόμο ηταν σίγουρα εκτεθειμένοι τουλάχιστον οι ιδιοκτήτες με τον παρόντα νόμο δεν πρέπει αυτό να ξεκαθαριστεί με σαφήνεια:
Σίγουρα πρέπει κάτι να προβλευθεί στα πλαίσια της συνταγματικότητας του νόμου που θα καλύπτει όμως τον κάθε ιδιοκτήτη που υποβάλλει άλλες αυθαιρεσίες στον νόμο και πληρώνει πρόστιμα.
Δεδομένου ότι οι περισσότεροι εκ των συμβολαιογράφων/δικηγόρων που εναντιώνονται στην εφαρμογή της βεβαίωσης μηχανικού ή/και στην έκδοση τοπογραφικού διατάγματος προβάλουν ως δικαιολογία το αυξημένο κόστος για τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ακινήτου, προτείνω την άμεση μείωση των αμοιβών τους και ίσως και τις εισφορές των ιδιοκτητών προς το κράτος, ώστε το τελικό κόστος οποιασδήποτε δικαιοπραξίας να μειωθεί αντίστοιχα.
Επιπλέον, ο ελεγκτής δόμησης θα πρέπει υποχρεωτικά να ελέγχει οποιαδήποτε αυθαιρέτου. Όλοι οι επαγγελματίες του κλάδου γνωρίζουν τις εσφαλμένες (εν γνώση των μηχανικών/συμβολαιογράφων) δηλώσεις που υποβλήθηκαν από το έτος 2011 έως και σήμερα. Είναι αδιανόητο να μένουν στο απυρόβλητο μηχανικοί οι οποίοι εσκεμμένα είτε δεν υπολόγισαν σωστά το πρόστιμο αυθαίρετων κατασκευών, ή δήλωσαν ψευδή στοιχεία με απώτερο στόχο το οικονομικό τους όφελος. Πρέπει επιτέλους κάποια στιγμή να τηρηθεί η σχετική νομοθεσία και να αντιμετωπιστούν αποτελεσματικά οι παραβάτες.
Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων-Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος (Σ.Δ.Α.Τ.Μ.Β.Ε.)
Σχόλια επί της Παρ. 2γ του Άρθρου 64 του σχεδίου νόμου:
Σε ακίνητα εκτός σχεδίου και για περιοχές που δεν εμπίπτουν σε διοικητική πράξη κρίνεται απαραίτητη η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, καθώς δεν υπάρχει καμία επίσημη καταγραφή για την ακριβή θέση, σχήμα και εμβαδόν του γηπέδου. Ειδική πρόβλεψη στο νόμο θα πρέπει να υπάρχει για τις περιοχές οπού έχουν ήδη αναρτηθεί τα Κτηματολογικά αποσπάσματα.
Επιπλέον για τα ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, δεν θα πρέπει να βασίζονται οι δικαιοπραξίες μόνο στα στοιχεία της υπάρχουσας συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών ή της εκδοθείσας οικοδομικής άδειας, καθώς λόγω παλαιότητας των αναγραφόμενων στοιχείων η κατάσταση που παρουσιάζουν πιθανόν να μην ανταποκρίνεται στην υπάρχουσα υφιστάμενη κατάσταση. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν κάποιες παλαιότερες οικοδομικές άδειες, όπου το κτίσμα απεικονιζόταν σε διαφορετική θέση από την οποία τελικώς υλοποιήθηκε. Εφόσον η οικοδομική άδεια βασίζεται σε τοπογραφικό διάγραμμα του οποίου οι συντεταγμένες αναφέρονται στο κρατικό σύστημα αναφοράς ΕΓΣΑ’87 δεν θα χρειάζεται η σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος.
Η απαίτηση για βεβαίωση περί μη αυθαιρεσίας ειναι απαράδεκτη και σε πολλές περιπτώσεις καθιςτα αδύνατη την αποδοχή κληρονομιάς. Η κληρονομική διαδοχή αποτελεί εκ του νόμου αναγκαστική διαδοχή και όπως είχε κριθεί και σχετικά με το Ν. 1337/83 ο κληρονόμος αποδέχεται τα ακίνητα στην κατάσταση που βρίσκονται. Έπειτα δε εχει ο ίδιος την υποχρέωση και την ευθύνη της τακτοποίησης-νομιμοποίησης του. Με την προτεινόμενη ρύθμιση οι αποδοχές κληρονομιάς θα σταματήσουν και αυτο συνεπάγεται μέγιστη απώλεια εσόδων για το Δημόσιο. Ήδη μέσα σε τρεις μέρες, υπό το φόβο των νέων ρυθμισεων, εχω συντάξει 4 πληρεξούσια για αποποίηση κληρονομιάς…
Όσον αφορά στην βεβαίωση νομιμότητας παραθέτω το εξής παράδειγμα το οποίο είναι ΠΟΛΥ ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ!!!
Όταν κάποιος μηχανικός έχει δώσει βεβαίωση οτι το ακίνητο δεν έχει αυθαιρεσίες ενώ αυτό έχει στην πραγματικότητα, δημιουργςίται το εξής θέμα: άν ο ιδιοκτήτης αναθέσει σε άλλον μετά μηχανικό να του ρυθμίσει αυτές τις αυθαιρεσίες με τον νεο νόμο, δεν απαιτείται να του προσκομίσει συμβόλαιο (βάσει νόμου πάντα) αλλά το Ε9, τότε ο νέος μηχανικός προχωράει στην ρύθμιση. Όταν έρθει η ώρα να εκδόσει βεβαίωση νομιμότητας τότε θα ζητήσει συμβόλαιο (βάσει νόμου αναφέρεται στα δικαιολογητικά της βεβαίωσης που προσκομίζει ο ιδιοκτήτης στον μηχσνικό) και θα δει δυστυχώς ότι πρϋπήρχε βεβαίωση νομιμότητας ήδη και χωρίς αυθαιρεσίες!!! Για να μην γίνεται αυτό θα πρέπει να απαιτείται από τον νέο νόμο τουλάχιστον και το συμβόλαιο κατοχής του σκινήτου και στην ρύθμιση. ΠΟΛΥ ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ!!!
Πέραν όλων των άλλων αναφερθέντων να καταργηθεί η περίπτωση της βεβαίωσης μηχανικού που προσκομίζεται στο συμβολαιογράφο ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα. Φαίνεται στο εξαρτημένο τοπογραφικό που μας φέρνουν για το ακίνητο ότι δεν υπάρχει κτίσμα, το οποίο εν καιρώ θα ανεβάζουν οι μηχανικοί και ηλεκτρονικά βάσει του άρθρου 40 του Ν.4409 που εσείς ψήφισατε. Εκτός κι αν θέλετε να έχουμε στις κληρονομιές (που θέλετε) π.χ. 30 μοναδικούς αριθμούς σας της βεβαίωσης αυτής με το ανάλογο κόστος έκδοσης μιας βεβαίωσης που βεβαιώνει ότι φαίνεται και στο τοπογραφικό. Κι αν λήξει και το δίμηνο π.χ. άλλες 30 βεβαιώσεις και άλλους 30 μοναδικούς αριθμούς για τα ίδια χωρίς κτίσματα ακίνητα. Ναι, φαίνεται πολύ επουσιώδες αυτό, αλλά η παράνοια συντελείται με όλα αυτά τα μικρά και επουσιώδη.
Έλεος!!!. Αν είναι δυνατό!!! Να επιβαρυνόμαστε σαν να μη υπάρχουν άλλα βάρη να αντιμετωπίσουμε!!!! Να πληρώνουμε για μαντριά, κοτέτσια, αχυρώνες, φράχτες και ετοιμόρροπα παραπήγματα που έχτισαν οι παππούδες και προπαππούδες μας, σε ακίνητα που η πραγματική εμπορική τους αξία είναι υποπολλαπλάσια του κόστους της βεβαίωσης μηχανιού.
μειωμένες τιμες κοστους από μηχανικους Αμοιβή μικρη ελαχιστη γιατι υπερβαινει ενιοτε και την αξια των προστιμων..και αυτό για επαγγελματικούς χωρους μονο…
Βεβαίωση μηχανικού και τοπογραφικό διάγραμμα σε κάθε δικαιοπραξία (και στις αποδοχές κληρονομιάς) είναι αυτά που διασφαλίζουν τον πολίτη και τη νομιμότητα.
Υποχρεωτικά πρέπει να υποβάλλονται ηλεκτρονικά τα τοπογραφικά στο Υπεκά και να προσαρτάται η βεβαίωση υποβολής στα συμβόλαια, έτσι ώστε να αποτρέπεται η καταστρατήγηση του νόμου και η υπογραφή των τοπογραφικών από μη έχοντες το επαγγελματικό δικαίωμα.
Κατάργηση της εξαίρεσης υποχρέωσης τοπογραφικού σε μη άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα κατά το εμβαδόν του τίτλου, γιατί δημιουργούνται παρερμηνείες από τους συμβολαιογράφους. Ο μηχανικός είναι υπεύθυνος της δήλωσης 651 για αρτιότητα και οικοδομησιμότητα των γηπέδων.
Η βεβαίωση νομιμότητας για τα αδόμητα είναι πολύ σημαντική και είναι θέμα αρμοδιότητας και ευθύνης του μηχανικού που υπογράφει.Θα ήταν καταστροφικό να αντικατασταθεί από μια υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, γιατί έτσι όλα θα δηλώνονται αδόμητα, προκειμένου να προχωρήσει το συμβόλαιο και θα δημιουργούνται νέες γενιές αυθαιρέτων.
Η αποδοχή κληρονομιάς είναι εκ του νόμου διαδοχή -δεν είναι επιλογή του κληρονόμου. Είναι επαχθής η υποχρέωση πολεοδομικής τακτοποίησης των αυθαιρεσιών του κληρονομούμενου προκειμένου να αποδεχθεί αυτός την κληρονομιά, ιδίως με δεδομένο ότι σχεδόν παντού υπάρχουν αυθαιρεσίες και ότι η οικονομική κατάσταση δεν επιτρέπει στους κληρονόμους να αναλάβουν τέτοια επαχθή υποχρέωση. Μέχρι τώρα εμφανίζαμε στις αποδοχές κληρονομιάς τα αυθαίρετα με υπόμνηση της υποχρέωσης πολεοδομικής τακτοποίησής τους. Θεωρώ ότι αυτή και μόνο πρέπει να είναι η υποχρέωση του κάθε κληρονόμου, θα καταβάλλει σωστά τον ΕΝΦΙΑ και τον φόρο κληρονομιάς και δεν θα μπορεί να μεταβιβάσει αν δεν τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες που υπάρχουν στα ακίνητα.
Η δε συζητούμενη απαλλαγή των αδόμητων ακινήτων από τη βεβαίωση του μηχανικού τόσο στις αποδοχές όσο και στις άλλες μεταβιβάσεις θα έπρεπε να είναι δεδομένη καιρό τώρα, σίγουρα είναι ανακούφιση, ιδίως για την επαρχία, αλλά το μεγάλο πρόβλημα δεν είναι το αδόμητο ακίνητο μόνο, είναι το δομημένο με αυθαιρεσίες τη στιγμή που δεν υπάρχει οικονομική δυνατότητα τακτοποίησης.
Το μέτρο που πάει να επιβληθεί, κατ’επίφαση αποσκοπεί στην καταπολέμηση της αυθαιρεσίας και την καταγραφής των αυθαιρεσιών που υπάρχουν, ενώ ουσιαστικά είναι εισπρακτικό και επιτέλους, δεν μπορεί εισπρακτικά κίνητρα, είτε με τη μορφή φορολογικών υποχρεώσεων, είτε με τη μορφή πολεοδομικών τακτοποιήσεων να καταργούν νομικές διατάξεις. Καταστρατηγούνται διαρκώς νομικές διατάξεις ουσιαστικού δικαίου προκειμένου να εισπράξει το κράτος χρήματα και υποβιβάζεται με τον τρόπο αυτό η ύπαρξη του νόμου και του εφαρμοστή του, είτε δικηγόρου, είτε συμβολαιογράφου με παράλληλη ενίσχυση επαγγελμάτων πιο τεχνικών, όπως λογιστών και μηχανικών. Φτάνουμε στο σημείο να εναντιωνόμαστε λογιστές, μηχανικοί και συμβολαιογράφοι, ολόκληρες κοινωνικές ομάδες σε διαπληκτισμούς καθημερινούς στην προσπάθεια να παντρέψουμε φορολογική, πολεοδομική και νομική ταυτότητα του κάθε ακινήτου, με μόνιμη καταστρατήγηση του ουσιαστικού δικαίου από φορολογικές και πολεοδομικές διατάξεις…. Έχουμε ξεχάσει τα νομικά μας…
Στο σχόλιο του Μιχαλάτου Αναστάσιου 28-09-2016 15:12 προσθέτω τα εξής. Η βεβαίωση νομιμότητας δεν εξετάζει άλλου είδους παραβάσεις με αποτέλεσμα Υψος Δόμηση Καλύψη να είσαι εντάξει.Πλάγιες αποστάσεις ? όψεις? εξώστες?Μήπως θα πρέπει να γίνει μια εκ νέου »τακτοποίηση» σε τέτοιου είδους παραβάσεις(Κατηγορία 3 μικρές παραβάσεις )? και ας έχει εκδοθεί βεβαίωση γιατί θα δημιουργηθεί πρόβλημα το οποίο το προκάλεσε ο ίδιος ο νόμος.Επίσης σε περίπτωση οι κοινόχρηστοι χώροι έχουν παραβάσεις οι οποιες είναι ανεξάρτητες των Ο.Ι. και οι συνιδιοκτήτες δεν επιθυμούν την τακτοποίηση τους πχ μεγαλύτερη σκάλα,πλάγιες αποστάσεις κτλ τι θα γίνει τόσο στην ταυτότητα όσο και στις μεταβιβάσεις???
Η βεβαίωση του μηχανικού έρχεται σε αντίθεση με την παρ. 1 του άρθρου 63
α ) Παίρνουμε την πρώτη περίπτωση της βεβαίωσης .
«i) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα»
Πάμε σένα οικόπεδο που έχει από μία απλή περίφραξη έως συμπαγή περίφραξη από μπετόν χωρίς οικοδομική άδεια , χωρίς όμως να υπάρχει σ΄αυτό κτίσμα. Υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ; Υπάρχει.
Δίνουμε βεβαίωση;
Σύμφωνα με το κείμενο της βεβαίωσης ,» στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα» ,δίνουμε βεβαίωση και έτσι γίνεται μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματος δικαιώματος για το ακίνητο.
β) Παίρνουμε την δεύτερη περίπτωση της βεβαίωσης.
«ii) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ` υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια »
Πάμε σε ένα διαμέρισμα και διαπιστώνουμε ότι υπάρχει κομμένο υποστύλωμα . Υπάρχει αυθαιρεσία;
Φαντάζομαι ναι.
Μετράει στη δόμηση, κάλυψη ,και ύψος ;
Φαντάζομαι όχι.
Άρα δίνουμε βεβαίωση και έτσι γίνεται μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματος δικαιώματος για το ακίνητο.
Σύμφωνα όμως με το αρθρο 63 παρ. 1 , «. Από τη δημοσίευση του παρόντος απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, όπως ειδικότερα ορίζεται στα άρθρα 5 παρ. 2 και 22 παρ. 3 του ν.1577/1985 (Α’ 210). Στην παραπάνω απαγόρευση εμπίπτει και η εισφορά ακινήτου σε εταιρεία.», οι παραπάνω μεταβιβάσεις είναι άκυρες .
Σημείωση: To πνεύμα του νομοθέτη έχει θολώσει το πνεύμα του μηχανικού.
Η προσάρτηση βεβαιωσης νομιμοτητας στις πραξεις αποδοχης κληρονομιας ειναι ΑΠΑΡΑΔΕΚΤΗ. Οι πολιτες αδυνατουν ακομη και τωρα να προχωρησουν σε πραξη αποδοχης κληρονομιας ποσο μαλλον οταν πρεπει να τακτοποιησουν ακινητα που κληρονομουν. Ειδικα στην επαρχια που συνηθως οι κληρονομιες αποτελουνται απο μεριδια ακινητων. Οι πολιτες σε αυτην την περιπτωση (οταν υπαρχουν αυθαιρεσιες στα ακινητα που κληρονομουν) θα πρεπει να προχωρησουν σε τακτοποιηση ακινητων με πολους κληρονομους, οι οποιοι πολλες φορες ειναι αδυνατον να βρεθουν και να επιβαρυνθουν με μεγαλο κοστος, το οποιο αδυνατουν να καταβαλλουν.
Η υποχρέωση επισύναψης βεβαίωσης μηχανικού : α) στην αποδοχή κληρονομιάς και β)στις άδειες λειτουργίας επιχειρήσεων είναι ΑΠΑΡΑΔΕΚΤΗ γιατί στην μεν αποδοχή κληρονομιάς υπάρχει αναγκαστική διαδοχή, στην δε περίπτωση της άδειας λειτουργίας επιχείρησης εμποδίζεται ουσιαστικά (χωρίς να αναφέρεται) ακόμη και η μίσθωση του ακινήτου.
Σε μια εποχή, που περισσότερα είναι τα κλειστά παρά τα ανοικτά καταστήματα και παλεύουμε, υποτίθεται, να μειώσουμε γραφειοκρατία και κόστη. Εύγε, έτσι όπως πάμε, δεν θα γίνεται σε λίγο καμμία συναλλαγή στην χώρα…
Κυριολεκτικά εξωφρενική η απαίτηση βεβαίωσης μηχανικού στις αποδοχές κληρονομιάς. Ήταν το μόνο καταφύγιο των ανθρώπων που δεν τους άφησε η πολιτεία άλλον τρόπο για να αποκτήσουν ότι έκαναν γι΄αυτούς οι γονείς τους. Μήπως τα θέλει το κράτος αυτά τα ακίνητα? Αλλά τί να τα κάνει αφού μέχρι σήμερα δεν ήταν ικανό να αξιοποιήσει ακίνητα μεγάλης αξίας που είχε στην κατοχή του και τα άφησε να γκρεμίζονται. Θέλετε και τα χωράφια και τα σπίτια που έχτισαν οι παππούδες και οι γονείς μας και που δεν μας αφήσατε άλλον τρόπο για να τα αποκτήσουμε? Έλεος πια με τους παραλογισμούς και τις υπερβολές. Τι νόημα και τι θέση έχει η βεβαίωση μηχανικού στην αποδοχή μιας κληρονομιάς? Και τι θα γίνουν πια αυτά τα αυθαίρετα ευτελούς αξίας στα χωριά καταγωγής μας που δεν θα έχουμε το δικαίωμα να τα κληρονομήσουμε? Αυτά τα κίνητρα δίνετε στον κόσμο για να γυρίσει στην ύπαιθρο.
Τι να ρυθμίσει κανείς σε ένα μικρό χωριό όπου το πρόστιμο του αυθαιρέτου είναι μεγαλύτερο από την αξία όλου του ακινήτου. Αν προσθέσουμε και το ενεργειακό πιστοποιητικό, την ταυτότητα κτιρίου, την βεβαίωση μηχανικού, την στατική επάρκεια του αυθαιρέτου, τον ΕΝΦΙΑ κλπ αντίο μικρό μου σπιτάκι που δούλεψε ο πατέρας μου χρόνια στα χωράφια για να σε κάνει, αντίο χωραφάκια που δούλεψα και εγώ παιδί, αντίο, αντίο…σε κάθε έννοια δικαίου, αξιών, αξιοπρέπειας.
– Οι επιτρεπόμενες αποκλίσεις στη βεβαίωση μηχανικού πρέπει να γίνουν τουλάχιστον οι διπλάσιες από αυτές που αναφέρονται στο σημερινό κείμενο της βεβαίωσης. Είναι εκτός πραγματικότητας να χρίζει νομιμοποίησης μία επέκταση πλευράς κτιρίου πχ 21 πόντων αντί για 20.
Η ψήφιση του νέου σχεδίου νόμου της κυβέρνησης , που βρίσκεται σε διαβούλευση , για τα αυθαίρετα ως έχει , συμπεριλαμβάνοντας στο προς ψήφιση άρθρο 64 την υποχρέωση επισύναψης βεβαίωσης μηχανικού περί μη ύπαρξης κτίσματος ή περί μη ύπαρξης αυθαιρεσίας και στις αποδοχές κληρονομιάς, εκτός του ότι θα είναι αναποτελεσματική, αντίκειται νομικά στις διατάξεις του ελληνικού κληρονομικού δικαίου και θα έχει ολέθριες κοινωνικές και οικονομικές συνέπειες. Η συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομίας είναι μια απλή διαπιστωτική πράξη του κληρονόμου με ισχύ δημοσίου εγγράφου , όπως όλες οι συμβολαιογραφικές πράξεις , δεν μπορεί να ανακληθεί και έχει χαμηλό κόστος , ανεξάρτητο από την αξία της κληρονομίας . Το ακίνητο αποκτάται αυτοδίκαια από τον θάνατο του κληρονομουμένου, εκτός αν ο κληρονόμος προβεί σε αποποίηση κληρονομίας εντός τετραμήνου από του θανάτου. Δεν είναι τυχαίο που ο Έλληνας νομοθέτης θέσπισε ότι η κληρονομική διαδοχή είναι αναγκαστική διαδοχή (υπάρχει σχετικά και η με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ., που έγινε αποδεκτή από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.). Το συμβόλαιο διαπιστώνει – βεβαιώνει απλά το δικαίωμα που έχει ήδη αποκτηθεί. Έτσι δεν υπάρχει σχεδόν ακίνητο χωρίς ιδιοκτήτη. -Προστατεύονται τα δικαιώματα των ανηλίκων κληρονόμων , οι οποίοι αποκτούν επ’ ωφελεία απογραφής , χωρίς άλλα νομικά εμπόδια.
-Αποκτώνται και τα αυθαίρετα κτίσματα που αποκτήθηκαν υπό το καθεστώς του προηγούμενου Ν. 1337/83 έστω και αν είχαν ανεγερθεί μεταγενέστερα από την 31-1-1983. Σε αντίθετη περίπτωση θα υπάρξει ένας απέραντος αριθμός έωλων εμπραγμάτων δικαιωμάτων και «ορφανών» ακινήτων χωρίς ιδιοκτήτη, είναι σαν να τοποθετείται μια βόμβα στην ασφάλεια των συναλλαγών.
– Στις περιπτώσεις κληρονομιών με πολλούς συγκυρίους, εάν κάποιος ή κάποιοι από αυτούς δεν ενδιαφέρεται να αποδεχθεί την κληρονομία ή να τακτοποιήσει το αυθαίρετο κτίσμα θα συμπαρασύρει και τον επιμελή κληρονόμο , ο οποίος ενώ υπό το καθεστώς του ισχύοντος δικαίου μπορούσε να αποδεχτεί το εξ αδιαιρέτου μερίδιό του, τώρα δεν θα μπορεί να το αποδεχτεί γιατί θα πρέπει να υποστεί το κόστος της τακτοποίησης και της έκδοσης βεβαιώσεων μηχανικού για το σύνολο του ακίνητου.
-Η επίμαχη διάταξη, που δεν κάνει καμιά διάκριση επί πλέον σε εντός και εκτός σχεδίου ακίνητα ή σε ακίνητα αδόμητα ή με κτίσμα θα επιβαρύνει κυρίως στην επαρχία τις χαμηλού κόστους αποδοχές κληρονομιάς που περιλαμβάνουν πολλά ακίνητα ιδιαίτερα μικρής αξίας (αγροτεμάχια ή μερίδια αγροτεμαχίων ή οικοπέδων με αγροικίες και αποθήκες) για τα οποία αν απαιτηθεί η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος και βεβαίωσης μηχανικού θα προκύψει οικονομική επιβάρυνση μεγαλύτερη από την αξία των ακινήτων.
Γίνεται αντιληπτό ότι εάν δεν μπορεί να συνταχθεί δηλωτικό αποδοχής κληρονομίας πολλοί θα οδηγηθούν και σε μη υποβολή δήλωση φόρου κληρονομίας, με τα αντίστοιχα δημοσιονομικά αποτελέσματα καθόσον αφορά το φόρο κληρονομίας κλπ. Το καθεστώς των κληρονομιαίων ακινήτων που ουδείς θα ενδιαφέρεται ή δεν θα μπορεί πια να αποκτήσει με τίτλο συντάσσοντας την απαιτούμενη πράξη αποδοχής κληρονομίας( η αδυναμία απόκτησής τους εκτός από οικονομική μπορεί να είναι και καθαρά νομική, δηλαδή μπορεί να έχουμε ως κληρονομιαίο ακίνητο κτίσμα που έχει ανεγερθεί μετά την 28η Ιουλίου του 2011 – ημερομηνία προστασίας δομημένου περιβάλλοντος – οπότε δεν είναι δυνατή η τακτοποίησή του) θα δημιουργήσει ένα ακόμη πρόσκομμα στη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου.
– Μέχρι τώρα ο Ν. 1337/83, ο ισχύων Ν. 4178/2013 και όλες οι σχετικές γνωμοδοτήσεις ελάμβαναν υπόψη την ιδιαιτερότητα της αποδοχής κληρονομίας ως αναγκαστικής διαδοχής. Είναι ολοφάνερο ότι κυρίως εισπρακτικοί λόγοι και όχι τόσο η διάθεση να μπει τάξη στα πράγματα και οικολογικές ευαισθησίες οδηγούν στη θέσπιση μιας τέτοιας διάταξης . Όμως ο Νομοθέτης μοιάζει να μην έχει αντιληφθεί, όσον αφορά την επίμαχη διάταξη , ότι η κληρονομιά δεν αποτελεί συναλλακτική επιλογή.
Μια πρόσθετη παρατήρηση. Το άρθρο 64 περ ε προβλέπει ορθά ότι. «Για τη μεταγραφή αα) τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων που περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βούλησης για εμπράγματη δικαιοπραξία πάνω σε ακίνητο και ββ) τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, που έχει κτηθεί με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του διενεργούντος τη μεταγραφή και βεβαίωση του μηχανικού, άλλως δε γίνεται η καταχώρηση». Θα πρέπει να προστεθεί σε αυτό ρητά ότι η υποχρέωση αυτή υφίσταται και για τη μεταγραφή που αφορά τα πρακτικά εξώδικου συμβιβασμού και τα πρακτικά διαμεσολάβησης του Ν. 3898/ 2010, όπως ισχύει σήμερα, για αποφυγή οποιασδήποτε παρανόησης.
Ο Νομοθέτης πρέπει να το καταλάβει. Η ψήφιση της επίμαχης διάταξης είναι αναποτελεσματική. Το Κράτος όχι μόνο δεν θα εισπράττει τα πρόστιμα, αλλά ούτε καν το φόρο από τις δηλώσεις φόρου κληρονομίας. Τα ακίνητα δεν θα δηλώνονται και σε βάθος χρόνου δεν θα εισπράττει καν τον ΕΝΦΙΑ ή όποιο άλλο σχετικό Νόμο ισχύσει. Αντίθετα ο στόχος της προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος και της είσπραξης προστίμων από την τακτοποίηση των αυθαιρέτων θα επιτευχθεί καλύτερα μακροπρόθεσμα εάν οι ιδιοκτήτες – κληρονόμοι έχουν τίτλο , διότι έτσι θα υποχρεούνται σε μεταγενέστερη μεταβίβαση (είτε πώληση , είτε δωρεά ή γονική παροχή ) να τακτοποιήσουν τυχόν αυθαιρεσία για να μπορέσει έτσι να εκδοθεί η απαιτούμενη βεβαίωση μηχανικού .
Εν πάση περιπτώσει σε καμία ευνομούμενη πολιτεία, δεν είναι απαγορευμένες οι κληρονομιές, όπως θα συμβεί εφόσον ψηφιστεί το επίμαχο άρθρο 64 του νομοσχεδίου ως έχει. Τι θέλει το Κράτος; Κληρονομιές χωρίς κληρονόμους; Ακίνητα με ιδιοκτήτες χωρίς τίτλο;
—άρθρο 1β.»υπεύθυνη δήλωση του κληρονόμου» σημαίνει ότι Θα υπογράφουν δήλωση και τα ανήλικα τέκνα; —άρθρο 2.iii.Θα πρέπει οπωσδήποτε να εξορθολογιστεί η έννοια του αυθαιρέτου καθόσον δεν υπάρχει κτίσμα στη χώρα που να μην έχει αυθαίρετα (πχ ελλειπείς φυτεύσεις, A/C, εγκ/σεις αερίου καυσίμου, παράλειψη ηχομόνωσης, χώρου σκουπιδοντενεκέδων κλπ).ΠΡΟΤΑΣΗ: Να συγκεκριμενοποιηθούν οι παραβάσεις που ενδιαφέρουν την Πολιτεία (παραβίαση φυσικού, πολιτιστικού, οικιστικού περιβάλλοντος, ασφάλεια χρηστών-περιοίκων, ΑμεΑ, ενεργειακή πολιτική κλπ). Τα υπόλοιπα δηλ. τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της κατασκευής, υπό μορφή λεπτομερούς έκθεσης (chek-list για κτιριοδομικά κλπ θέματα) θα μπορούσαν να περιληφθούν σε έκθεση ιδιωτών μηχανικών και να επισυνάπτονται υποχρεωτικά στις δικαιοπραξίες.44Β’), χωρίς όμως να επιβάλεται οποιοδήποτε πρόστιμο».—-άρθρο 3. Πολλάκις σύγκρουση με τα αναφερόμενα στο άρθρο 64§2.ii, καθόσον είναι δυνατόν να χορηγείται βεβαίωση έστω κι αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές.
—άρθρο 1β.»υπεύθυνη δήλωση του κληρονόμου» σημαίνει ότι Θα υπογράφουν δήλωση και τα ανήλικα τέκνα; —άρθρο 2.iii.Θα πρέπει οπωσδήποτε να εξορθολογιστεί η έννοια του αυθαιρέτου καθόσον δεν υπάρχει κτίσμα στη χώρα που να μην έχει αυθαίρετα (πχ ελλειπείς φυτεύσεις, A/C, εγκ/σεις αερίου καυσίμου, παράλειψη ηχομόνωσης, χώρου σκουπιδοντενεκέδων κλπ).ΠΡΟΤΑΣΗ: Να συγκεκριμενοποιηθούν οι παραβάσεις που ενδιαφέρουν την Πολιτεία (παραβίαση φυσικού, πολιτιστικού, οικιστικού περιβάλλοντος, ασφάλεια χρηστών-περιοίκων, ΑμεΑ, ενεργειακή πολιτική κλπ). Τα υπόλοιπα δηλ. τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της κατασκευής, υπό μορφή λεπτομερούς έκθεσης (chek-list για κτιριοδομικά κλπ θέματα) θα μπορούσαν να περιληφθούν σε έκθεση ιδιωτών μηχανικών και να επισυνάπτονται υποχρεωτικά στις δικαιοπραξίες. ΠΧ: «Κατά την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος, στην τεχνική έκθεση του μηχανικού γίνεται μνεία των παραβάσεων των άρθρων 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 του κτιριοδομικού ή άλλων αντίστοιχων προγενέστερων κανονισμών (Αποφ. 20452/484/19.2.86, ΦΕΚ 44Β’), χωρίς όμως να επιβάλεται οποιοδήποτε πρόστιμο».—-άρθρο 3. Πολλάκις σύγκρουση με τα αναφερόμενα στο άρθρο 64§2.ii, καθόσον είναι δυνατόν να χορηγείται βεβαίωση έστω κι αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές.
• Κυρώσεις συνεργών
Για την υλοποίηση της παρ. 6 (α και β) που αφορά τον έλεγχο συμμόρφωσης Μηχανικών και Συμβολαιογράφων με τα προβλεπόμενα κατά τις δικαιοπραξίες να προβλεφθεί διαδικασία δειγματοληπτικού ελέγχου και υπεύθυνος διενέργειάς του.
Π.Χ. Για τον σκοπό αυτό διενεργείται ετήσιος δειγματοληπτικός έλεγχος στο 3% των φακέλων των δικαιοπραξιών και των αδειοδοτήσεων της παρ. 1του άρθρου 64 του παρόντος, που συντελέστηκαν το προηγούμενου έτος ανά Περιφερειακή ενότητα, από το οικείο τμήμα του Παρατηρητηρίου με την αξιοποίηση ελεγκτών δίμησης..
• Βεβαίωση Μηχανικού – Τοπογραφικό διάγραμμα.(αρ. 64.2.γ)
Η αναγραφή των συντεταγμένων των τριγωνομετρικών στο ΤΔ δεν είναι απαραίτητη αν η εξάρτηση έχει γίνει με χρήση δέκτη GPS και του συστήματος HEPOS
Να απαλειφθεί η πρόβλεψη για ΤΔ στα μεγάλης αξίας (>15.000) προερχόμενα από αναδασμό ή γεωργική διανομή γεωτεμάχια. Δεν δικαιολογείται η ρύθμιση αυτή. Η αξία δεν έχει σχέση με την ανάγκη του ΤΔ.
Να προστεθεί εδάφιο:
v. Για τις αδειοδοτήσεις της παρ. 1γ του παρόντος, σε περίπτωση ύπαρξης κτηματολογικού αποσπάσματος.
Ο μοναδικός κωδικός της παραγράφου να συσχετισθεί με τον κωδικό ιδιοκτησίας του ΕΚ.
Η διαδικασία της παρ. ε (ηλεκτρονική υποβολή ΤΔ) είναι περιττή. Προβλέπεται αντίστοιχη διαδικασία για τις δικαιοπραξίες από την ΕΚΧΑ.
– Είναι προφανές ότι ΠΡΕΠΕΙ να συνοδεύονται όλες οι συμβολαιογραφικές πράξεις από εξαρτημένο τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ ’87 και από βεβαίωση νομιμότητας μηχανικού και το γνωρίζουν πολύ καλά ακόμα και αυτοί που εναντιώνονται. Είναι ένα από τα κριτήρια που ξεχωρίζουν μια χώρα που θέλει να είναι οργανωμένη από μία τριτοκοσμική. Οι πολίτες όντως δεν αντέχουν άλλες οικονομικές επιβαρύνσεις, αυτό όμως δεν σημαίνει ότι πρέπει ως κοινωνία να μείνουμε στάσιμοι και να μην αποκτήσουμε ποτέ τις αυτονόητες οργανωτικές δομές που οφείλουν να έχουν όλα τα αναπτυγμένα κράτη. Ας γίνουν άλλου είδους οικονομικές ελαφρύνσεις στις συμβολαιογραφικές πράξεις ως αντιστάθμισμα (πχ μειώσεις φόρων).
Να προστεθούν στην παρ. 2 iii τα εντός » »
iii) ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές «καθ` υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας» ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 63 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 73 του παρόντος.
ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ ΚΑΛΑΜΑΤΑΣ
Οσον αφορά τη διάταξη για την υποχρέωση λήψης βεβαίωσης μηχανικού για τις αποδοχές κληρονομιάς, οι συμβολαιογράφοι είμαστε ΡΗΤΑ ΑΝΤΙΘΕΤΟΙ, εκτός από τους νομικούς λόγους, και για πολλούς άλλους. Ενδεικτικά : 1) ο πολίτης θα επωμιστεί τεράστιο οικονομικό βάρος, κυρίως στην επαρχία, όπου οι κληρονομιές περιλαμβάνουν συχνά πολλά και μικρά αγροτεμάχια, για το καθένα από τα οποία θα απαιτείται τοπογραφικό, βεβαίωση κλπ. 2) οι κληρονόμοι δε θα προχωρούν σε αποδοχή κληρονομιάς, καθόσον θα αδυνατούν να ανταποκριθούν στα υπέρογκα έξοδα, δε θα συντάσσονται οι πράξεις αποδοχής κληρονομιάς και θα υπάρχει χάος και ανασφάλεια στις συναλλαγές, και 3)φυσικά τελικά απώλεια εσόδων και για το Δημόσιο.
Οι αδιανέμητες αγροτικές εκτάσεις (βοσκότοποι) επιφάνειας 50, 100 ή περισσοτέρων στρεμμάτων, που ανήκαν σε μερικές οικογένειες κτηνοτρόφων πριν από 50-60 χρόνια και σήμερα σε δεκάδες ή εκατοντάδες κληρονόμους αυτών, έχουν ήδη τεθεί εκτός συναλλαγής με το Ν. 4014/11, λόγω της πληθώρας των κληρονόμων και της αδυναμίας συνεννόησής τους, του υπέρογκου κόστους των τοπογραφικών διαγραμμάτων και της ύπαρξης μιας πρόχειρης αυθαίρετης αποθήκης ή ενός στέγαστρου για τα ζώα σε μία αχανή έκταση, που απαιτεί τακτοποίηση. Η διανομή αυτών, συμβατική ή δικαστική και η μεταβίβασή τους από τον ένα κτηνοτρόφο στον άλλο για κτηνοτροφική χρήση είναι πλέον αδύνατη συμβολαιογραφικά, με αποτέλεσμα να μεταβιβάζονται με ιδιωτικά, ανίσχυρα συμφωνητικά ή να περιέρχονται κληρονομικά σε απογόνους που ουδεμία σχέση έχουν με την κτηνοτροφία. Τώρα πια, με το άρθρο 64, ακόμη και αυτή, η κληρονομική διαδοχή θα είναι παντελώς ανέφικτη, όπως και η καταχώρησή τους στο Κτηματολόγιο και υποθέτω ότι θα περιέρχονται στο Δημόσιο. Δεδομένου ότι κάθε κτηνοτρόφος οφείλει να δηλώνει ελάχιστη έκταση βοσκοτόπου για να δικαιολογεί την διατήρηση των ζώων του, προβλέπω ότι το επάγγελμα του κτηνοτρόφου θα συρρικνωθεί σημαντικά στις αγροτικές περιοχές, με ό,τι αυτό συνεπάγεται…
Η προσάρτηση βεβαίωσης νομιμότητας στις αποδοχές κληρονομιάς θα είναι απαγορευτική για την πλειονότητα των μικρών ιδιοκτησιών σε αγροτικές περιοχές μικρής αντικειμενικής (και πραγματικής αξίας), γύρω στα 1000 ευρώ. Στις αγροτικές περιοχές, αυτές οι ιδιοκτησίες είναι η πλειονότητα των ιδιοκτησιών, στις οποίες κανένας κληρονόμος δεν πρόκειται να επενδύσει, ειδικά όταν δεν κατοικεί σε αυτές. Αναρωτιέμαι ποια θα είναι η μοίρα των ιδιοκτησιών αυτών μέσα στην επόμενη δεκαετία!
Τέλος, οι δικαστικές αποφάσεις αναγνώρισης της κυριότητας λόγω χρησικτησίας είναι η πάγια τακτική για την απόκτηση τίτλου, προκειμένου να μπουν οι ιδιοκτησίες αυτές στο πεδίο των συναλλαγών και, στις περισσότερες περιπτώσεις που συνάντησα ως υποθηκοφύλακας, γίνανε με σκοπό την προσκόμισή τους ως μεταγεγραμένου τίτλου, προκειμένου να τακτοποιηθούν με το Ν. 4178/13. Με το άρθρο 64 η τακτοποίησή τους αποτελεί προαπαιτούμενο. Ποιος τίτλος θα προσκομίζεται λοιπόν στο εξής;
Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι το παραπάνω άρθρο, όπως διατυπώθηκε, αποτελεί το τελειωτικό χτύπημα για την συνέχεια της ιδιοκτησίας και των συναλλαγών στα μικρά, αγροτικά μέρη.
Όλες οι «παρανομίες» δεν έχουν την ίδια νομική ή ηθική απαξία. Είναι άλλο αδίκημα να χορηγείται βεβαίωση για να εξυπηρετηθεί κάποιος φουκαράς για αυθαίρετη κατασκευή μικρής αξίας (π.χ. ένα στέγαστρο που κατασκεύασε για να αποθηκεύει τα ξύλα του) και εντελώς διαφορετικό να χορηγείται βεβαίωση για να μεταβιβάσει κάποιος μια βίλα ή ένα εξοχικό που κατασκεύασε στηριζόμενος στο ότι στην Ελλάδα κάποια στιγμή θα «τακτοποιηθεί». Προκειμένου να δοθεί η δυνατότητα στον δικαστή να κρίνει και να αξιολογήσει το μέγεθος της «απαξίας» κάθε ξεχωριστής παράβασης και να αποφασίσει, προτείνω να μην ορίζεται «κατώφλι» κατώτατων ποινών, παρά μόνο το ταβάνι, έτσι σε κάποιες περιπτώσεις οι παραβάτες θα αντιμετωπίζονται με επιείκεια και δεν θα κινδυνεύουν να εξοντωθούν για πταίσματα.
Θεωρώ πως η ψήφιση ως έχει του άρθροθ 64 Απαίτηση έκδοσης Βεβαίωσης Μηχανικού σε Δικαιοπραξίες, εγγραπτέες πράξεις και άδειες λωςειτουργίας
και δη το να προσαρτάται σε κάθε δήλωση αποδοχής κληρονομίας ή κληροδοσίας, βεβαίωση μηχανικού είναι εις βάρος των συναλλαγών αν σκεφτεί κανείς πως στην Περιοχή μας (Νομός Τρικάλων) ο μισός Νομός είναι ορεινός και επομένως το κόστος της βεβαίωσης και της πράξης θα είναι μεγαλύτερο της αξίας του ακινήτου και έτσι οι πολίτες θα τα εγκαταλείψουν και θα τεθούν εκτός συναλλαγής. Να αποσυρθεί οπωσδήποτε αυτό το άρθρο.
Ένας εισαγγελέας δεν υπάρχει να παρέμβει ??? Σε κάθε περίπτωση νομιμοποίησης πρέπει
όλοι (μηχανικοί ιδιώτες και της πολεοδομίας) να πάνε μέσα για τις αυθαιρεσίες που κάνανε
από κατασκευής και όχι δήθεν μετά. Μας πίνουν το αίμα όλοι αυτοί που δεν κάναν σωστά
τη δουλειά τους και μας πουλάνε και πνεύμα για αυθαίρετα και νομιμότητα. Μόνο για την
τσέπη τους κόπτονται. Πληρώσαμε με τη ζωή μας ένα σπίτι και έχει ένα σωρό παρανομίες.
Ποιός φταίει γι αυτό ??? εγώ ??? Χαράτσια, τακτοποιήσεις, φόροι δεν αντέχουμε άλλο. Μας
ακούει κανείς ??? Πέντε χωράφια στο χωριό που έχουν να μας δώσουν οι γονείς μας, θέλετε
να τα φάτε κι αυτά… τόσα χρόνια μια χαρά ξέρουμε που βρίσκονται και κανείς δεν μας
ενοχλεί…τώρα γιατί πρέπει να κάνουμε τοπογραφικά και άλλες αηδίες. Υπάρχει κανένα
σχέδιο, εκμεταλλευόμενοι κάποιοι τη φτώχεια μας να μας τα φάνε όλα ???
Η προσάρτηση βεβαίωσης μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρέτου στις αποδοχές κληρονομιών πρέπει να μην ισχύσει, για τους εξής λόγους:
α) Ο κληρονόμος-φορολογούμενος δεν θα επιλέξει να κάνει τη συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομίας υπ’ αυτές τις συνθήκες [φόρος κληρονομίας + πάγια αμοιβή συμβολαιογράφου (= άσχετη από την αξία του ακινήτου και χαμηλότατη) + έξοδα μεταγραφής + βεβαίωση μηχανικού]. ΙΣΩΣ ο φορολογούμενος αρκεστεί μόνο στη δήλωση φόρου κληρονομίας, αλλά ΣΙΓΟΥΡΑ δεν θα συνεχίσει. Δεν θα υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη, ώστε να μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/ καταχωρηθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο. Ο φορολογούμενος θα προτιμήσει να έχει το ακίνητο ΣΙΩΠΗΡΑ, λοιπόν, ΜΕ ΤΑ ΛΟΓΙΑ, μια και η εκ κληρονομίας διαδοχή είναι αναγκαστική (για τους κατοίκους Ελλάδας, με την πάροδο 4 μηνών από τον θάνατο ή από τη δημοσίευση διαθήκης το ακίνητο ανήκει πλέον στον φορολογούμενο είτε προβεί σε συμβολαιογραφική πράξη είτε όχι). Επιπλέον δεν θα δηλώνει το ακίνητό του στο Ε9.
β) Η κληρονομική διαδοχή δεν είναι κάτι που επιλέγει ο κληρονόμος. Δεν συνάδει, λοιπόν, με αυτή η χορήγηση βεβαίωσης περί μη ύπαρξης αυθαιρέτου από μηχανικό. Το εκάστοτε ακίνητο κληρονομείται και ουσιαστικά ο φορολογούμενος επιβεβαιώνει αυτό μέσω της συμβολαιογραφικής πράξης. Αυτό που ο κληρονόμος μπορεί, όμως, να επιλέξει είναι η ΑΠΟΠΟΙΗΣΗ κληρονομίας -και θα υπάρξουν πολλές τέτοιες περιπτώσεις-, ειδικά για αγροτικά ακίνητα αξίας 500 ευρώ ή και μικρότερης αξίας, των οποίων βρίθει η υπόλοιπη Ελλάδα η ευρισκόμενη πέραν των αστικών κέντρων-
γ) Τα έξοδα της πράξης αποδοχής κληρονομίας θα αυξηθούν τουλάχιστον κατά 100 ευρώ (αμοιβή μηχανικού στην καλύτερη-φθηνότερη περίπτωση αγροτικού αδόμητου ακινήτου). Στην περίπτωση όπου κληρονομιαίο ακίνητο είναι αγροτεμάχιο ή κατοικία ή ακόμα-ακόμα και αγροτική αποθήκη παλαιότητας άνω των 50 ετών (φυσικά χωρίς οικοδομική άδεια) αυξάνονται πολύ τα έξοδα ΟΛΟΚΛΗΡΩΣΗΣ της διαδικασίας αποδοχής κληρονομίας (Δ.Ο.Υ., Συμβολαιογράφος, Υποθηκοφυλακείο). Διερχόμαστε εποχών μέγιστης οικονομικής δυσπραγίας. Δεν πρέπει να υπάρξει ακόμα ένα μέτρο οικονομικής επιβάρυνσης των πολιτών.
Είμαι συμβολαιογράφος σε κωμόπολη της βόρειας Ελλάδας με αξίες ακινήτων από τις χαμηλότερες πανελλαδικά. Καταρχήν συμφωνώ με τις γνώμες των συναδέλφων μου οι οποίοι αιτιολόγησαν με σαφή και επιστημονικό τρόπο την ανάγκη άμεσης απόσυρσης του άρθρου αυτού που αφορά την αποδοχή κληρονομίας η οποία είναι αναγκαστική διαδοχή και όχι εκούσια σύμβαση. Θα προσθέσω κάποια πρακτικά προβλήματα που θα ανακύψουν σε τυχόν ψήφιση και εφαρμογή του εν λόγω άρθρου .
α)ο διαφορετικός χρόνος σύνταξης αποδοχής κληρονομίας των κληρονόμων.
β)η αδυναμία να γίνουν μετρήσεις και τακτοποιήσεις στο εξάμηνο από τον θάνατο (δεν θα τρέχουν οι κληρονόμοι την επομένη του θανάτου!!!) με αποτέλεσμα την επιβολή προστίμων.
γ)η ύπαρξη πολλών και μικρών ιδιοκτησιών, η αξία των οποίων υπολείπεται πολύ της αξίας τοπογραφικού και βεβαίωσης. Συντάσσομαι λοιπον με την ισχυρά πλειοψηφία των συναδέλφων και ζητώ την απόσυρση του εν λόγω άρθρου και στην περίπτωση που δεν αποσυρθεί, τουλάχιστον να τροποποηθεί ώστε να εξαιρεθούν τα αγροτεμάχια και γενικώς τα αδόμητα ακίνητα.
παρ.1.γ. ΑΔΕΙΕΣ ΙΔΡΥΣΗΣ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ: Αφού η παράγραφος αναφέρεται σε κάθε είδους επαγγελματική δραστηριότητα και επαγγελματική εγκατάσταση, ποιός ο λόγος αναφοράς παρακάτω συγκεκριμένων χρήσεων «ενδεικτικώς»; Θα δημιουργηθεί σύγχυση με τις υπόλοιπες δραστηριότητες που δεν αναγράφονται ρητώς.
παρ.1.δ. ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΚΑΤΑΚΥΡΩΤΙΚΗΣ ΕΚΘΕΣΗΣ: Σε συνέχεια των σχολίων των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων και αφού ο υπερθεματιστής δεν αποκτά τη νομή και κατοχή του ακινήτου πριν τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης, θα πρέπει να προβλεθεί η δυνατότητα τακτοποίησης των αυθαιρέτων από τους νέους κυρίους των ακινήτων, με τις ισχύουσες ευνοϊκές διατάξεις και μετά τη λήξη των νόμων περί αυθαιρέτων. Θα πρέπει επίσης να προβλεφθεί ο τρόπος αντιμετώπισης των αυθαιρέτων μετά την 28.7.2011 που αποκτήθηκαν με τον ίδιο τρόπο.
παρ.2.β. Διόρθωση: Το ορθό είναι περίπτωση ζ της παραγράφου 2 του άρθρου 63.
παρ.2.γ. ΕΠΙΣΥΝΑΨΗ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟΥ ΣΤΙΣ ΒΕΒΑΙΩΣΕΙΣ: Προτείνεται ΝΑ ΜΗΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ νέο τοπογραφικό ΕΓΣΑ για τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν ανεγερθεί με Οικοδομική Άδεια (άλλωστε δεν απαιτείται ούτε στα δικαιολογητικά υπαγωγής της δήλωσης αυθαιρέτου, σύμφωνα με το άρθρο 83 παρ.6.α), αλλά να επισυνάπτεται απλό απόσπασμα γεωγραφικού εντοπισμού από τους ορθοφωτοχάρτες του Κτηματολογίου.
Είναι οξύμωρο να έχει ολοκληρωθεί μια δήλωση αυθαιρέτου σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου και εκ των υστέρων να ζητούνται από τους ιδιοκτήτες και μηχανικούς νέα δικαιολογητικά, προκειμένου να εκδοθεί βεβαίωση που θα εξάγεται από την ίδια δήλωση ή θα βασίζεται σε αυτή.
Στην παράγραφο 6γ αναφέρεται ότι το Τ.Ε.Ε έχει τη δυνατότητα παύσης ασκήσεως επαγγέλματος όλων των Μηχανικών (ΠΕ και ΤΕ), ανεξαρτήτως αν είναι μέλη του ή όχι!
Επ’ αυτού έχουμε να κάνουμε τις εξής επισημάνσεις:
Πέραν του προφανούς, ότι κανένας φορέας δεν μπορεί να ασκήσει πειθαρχικό έλεγχο σε μη μέλος του, ως γνωστό το Τ.Ε.Ε βρίσκεται σε χρόνια αντιπαράθεση με τους μηχανικούς Τ.Ε.Ι και επομένως δε διαθέτει την απαιτούμενη αντικειμενικότητα για να του ανατεθεί τέτοια αρμοδιότητα.
Η ανάθεση της διαχείρισης του ηλεκτρονικού συστήματος τακτοποίησης των αυθαιρέτων στο Τ.Ε.Ε και οι περιορισμοί που αυτό θέτει για τους μηχανικούς των Τ.Ε.Ι επιβεβαιώνουν τα παραπάνω.
Για τους παραπάνω λόγους προτείνουμε την τροποποίηση των παραγράφων 6β και 6γ ως εξής:
«6.
…
β. Στους μηχανικούς της προηγούμενης παραγράφου, ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη, επιβάλλεται και προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα που είναι μέλη (για τους Μηχανικούς Π.Ε από το Τ.Ε.Ε και για τους Μηχανικούς Τ.Ε από την Ε.Ε.Τ.Ε.Μ), ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων, ρυθμίζεται η διαδικασία επιβολής της διοικητικής ποινής και κάθε σχετική λεπτομέρεια.
γ. Ειδικά στις περιπτώσεις υπαγωγής στον παρόντα νόμο ή μεταβίβασης αυτοτελών νέων αυθαιρέτων κτισμάτων χωρίς την έκδοση άδειας, μετά τη δημοσίευση του παρόντος, που κατασκευάστηκαν μετά την 28.7.2011, στον αρμόδιο για την υπαγωγή ή την έκδοση βεβαίωσης Μηχανικό επιβάλλεται οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα που είναι μέλη (για τους Μηχανικούς Π.Ε από το Τ.Ε.Ε και για τους Μηχανικούς Τ.Ε από την Ε.Ε.Τ.Ε.Μ) και διαγραφή από οποιοδήποτε Μητρώο επαγγέλματος Μηχανικού μετά από απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.»
ΟΧΙ ΒΕΒΑΙΩΣΕΙΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΣΤΙΣ ΑΠΟΔΟΧΕΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ:
1. Για νομικούς και πρακτικούς λόγους, ο κληρονόμος αδυνατεί να τακτοποιήσει τα αυθαίρετα της κληρονομίας.
2. Για οικονομικούς λόγους. Σκεφτείτε την ΕΠΑΡΧΙΑ και τα ασήμαντης αξίας ακίνητα και μερίδια ακινήτων που δεν αξίζουν ούτε τα έξοδα της τακτοποίησης.
Αν το άρθρο αυτό δεν αλλάξει, ΑΝΑΡΧΙΑ και ΑΒΕΒΑΙΟΤΗΤΑ στις συναλλαγές, ΑΠΩΛΕΙΑ ΕΣΟΔΩΝ από το Δημόσιο, μεγαλύτερη ΕΡΗΜΩΣΗ και ΚΑΤΑΣΤΡΟΦΗ της ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΕΠΑΡΧΙΑΣ
Πέρα από συντεχνιακές λογικές, η ουσία είναι μία.
Θέλουμε να βάλουμε τάξη σε αυτό το χάος με τα αυθαίρετα ή όχι?
αν λοιπόν θέλουμε να υπάρχει επιτέλους νομιμότητα σε αυτή τη χώρα πρέπει να συνοδεύονται όλες οι συμβολαιογραφικές πράξεις από εξαρτημένο τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ ’87 και από βεβαίωση νομιμότητας μηχανικού.
Ο νόμος κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση.Δεν πρέπει να απαιτείται τοπογραφικό μόνο στην περίπτωση σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, κατάργηση των εξαιρέσεων 2,3,4.
Στις αποδοχές κληρονομιάς αυτή τη στιγμή ο καθένας δηλώνει ότι θέλει, δεν προσδιορίζεται επακριβώς η θέση του ακινήτου , περιγράφονται λάθος διαστάσεις και εμβαδά των γεωτεμαχίων , λάθος διαστάσεις και εμβαδά κτισμάτων , και αφορούν κτίρια τα οποίο εν όλω ή εν μέρει είναι παράνομα! Ποιόν όμως βολεύει αυτή η σύγχιση και το κουκούλωμα όλων των παρανομιών?
Ηρθε η ώρα να μπει τάξη σε αυτό το ομιχλώδες τοπίο!
ΠΑΡΑΘΕΤΟΥΜΕ ΚΑΤΩΤΕΡΩ ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΤΟΥ ΕΓΓΡΑΦΟΥ ΤΗΣ Σ.Ε.Σ.Σ.Ε., ΤΟ ΟΠΟΙΟ ΑΝΑΡΤΗΘΗΚΕ ΣΥΝΟΛΙΚΑ ΣΤΑ ΣΧΟΛΙΑ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 1
1)Στο άρθρο 64 του παραπάνω σχεδίου νόμου επα¬ναλαμβάνονται οι διατάξεις του άρθρου 3 του Ν. 4178/2013 σύμφωνα με τις οποίες σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, (περιλαμβανομένων ήδη ρητά και των αιτία θανάτου δωρεών), που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή την σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων και των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υφίσταται κτίσμα στο ακίνητο ή ότι το τυχόν υφιστάμενο κτίσμα ανεγέρθηκε σύμφωνα με την νόμιμη άδεια οικοδομής ή ότι υπάγεται σε μία από τις εξαιρέσεις, που αναφέρονται στον νόμο, καθώς επίσης και τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου, είτε αστικού, είτε αγροτικού, δομημένου ή αδόμητου, πλην των εξαιρέσεων, που αναφέρονται στον νόμο.
Επιπλέον με το νέο σχέδιο νόμου επεκτείνονται οι παραπάνω υποχρεώσεις και στις αποδοχές κληρονομιών τόσο δομημένων ακινήτων όσο και αδόμητων, καθώς και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων (δομημένων και αδόμητων).
Οι παραπάνω διατάξεις δημιουργούν σειρά νομικών προβλημάτων, ερχόμενες σε αντίθεση με τη λογική και το πνεύμα της ρύθμισης της κληρονομικής διαδοχής και της διαδικασίας των αναγκαστικών πλειστηριασμών. Ακόμη πιο σημαντικό, δημιουργούν σειρά πρακτικών προβλημάτων και στην πραγματικότητα παρέχουν το εργαλείο ή οδηγούν σε πρακτικές που θα καταλήξουν στο αντίθετο από το επιδιωκόμενο από τη νομοθετική ρύθμιση αποτέλεσμα, δηλαδή στη μη δήλωση ακινήτων και στην απώλεια εσόδων του Δημοσίου.
Πιο συγκεκριμένα και κατά περίπτωση:
Α) Σε σχέση με την κληρονομιά:
Σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία η κληρονομιά επάγεται αυτοδίκαια στον κληρονόμο, είτε δυνάμει διαθήκης, είτε εξ αδιαθέτου. Ο κληρονόμος αποκτά τα κληρονομιαία ακίνητα με τον θάνατο του κληρονομούμενου. Εντός προθεσμίας τεσσάρων (4) μηνών από τον θάνατο ή από την γνώση της επαγωγής της κληρονομιάς δικαιούται να αποποιηθεί την κληρονομιά, άλλως καθίσταται κληρονόμος οριστικά και υποχρεωτικά, άνευ άλλου τινός. Εντός προθεσμίας πέντε (5) μηνών από τον θάνατο οφείλει να υποβάλει δήλωση Ε9 προκειμένου να δηλώσει τα κληρονομιαία ακίνητα και εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών από τον θάνατο ή από την δημοσίευση της διαθήκης οφείλει να υποβάλει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. δήλωση φόρου κληρονομιάς. Τέλος για τη μεταγραφή των κληρονομιαίων ακινήτων στο όνομά του ο κληρονόμος πρέπει να υπογράψει συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονο¬μιάς, η οποία είναι απλή διαπιστωτική ¬δηλωτική πράξη, για την οποία δεν υφίσταται καμιά προθεσμία και δεν αποτελεί προϋπόθεση για την επαγωγή της κληρονομίας. Με τη μεταγραφή της πράξης αυτής επέρχεται ως προς τους τρίτους η κτήση της κυριότητας των κληρονομιαίων ακινήτων, η οποία, όμως, θεωρείται ότι επήλθε, όπως, προαναφέρθηκε, από το χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου. Πρακτικά χρειάζεται κυρίως για την περίπτωση της περαιτέρω μεταβίβασης του κληρονομιαίου ακινήτου.
Για την παραπάνω πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς ακριβώς λόγω του διαπιστωτικού της χαρακτήρα και για λόγους καθαρά κοινωνικούς, έχουν ορισθεί τα συμβολαιογραφικά δικαιώματα ως πάγια αμοιβή ιδιαίτερα χαμηλού ύψους, η οποία δεν καλύπτει ούτε καν το κόστος της παροχής της συμβολαιογραφικής υπηρεσίας.
Σημειώνεται ότι κάθε διάσπαση και διαφοροποίηση της ως άνω λειτουργίας και λογικής της κληρονομικής διαδοχής, ώστε να μην επέρχεται αυτοδικαίως η κληρονομιά στον κληρονόμο, πέραν του ότι θα απαιτούσε εκ βάθρων αλλαγή του συνόλου του κληρονομικού δικαίου, θα προσέκρουε σε συνταγματικές διατάξεις και σε διεθνείς συνθήκες για την προστασία των ατομικών δικαιωμάτων, που διαθέτουν αυξημένη τυπική ισχύ, με συνέπεια την ακυρότητά της. Ακόμη πιο σημαντικό είναι ότι θα επέφερε πρωτοφανή αναστάτωση στις συναλλαγές.
Σε σχέση με τα ανωτέρω σημειώνεται και η με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ., που έγινε αποδεκτή από τον Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε., όπως προκύπτει από το με αριθμό πρωτ. 104231 οικ/3-4-1998 έγγραφο του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. Με την παραπάνω γνωμοδότηση το Ν.Σ.Κ. αποφάνθηκε ότι: «……… γ) τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μεταβιβάζονται με κληρονομική διαδοχή και δ) οι κληρονόμοι, ως καθολικοί διάδοχοι του διαθέτη, είναι υπόχρεοι για την καταβολή των προστίμων της παραγράφου 2 του άρθρου 17 του νόμου 1337/1983 μέχρι την κατεδάφιση ή την τυχόν νομιμοποίηση του αυθαιρέτου», ενώ στο σκεπτικό της παραπάνω γνωμοδότησης αναφέρεται ότι αντίθετη ερμηνευτική εκδοχή οδηγεί στην άτοπη συνέπεια «ότι η κληρονομική μεταβίβαση των παραπάνω αυθαιρέτων θα παρέμενε έωλη, αφού η περιέλευση αυτής στους κληρονόμους θα εξαρτιόταν από την αναβλητική αίρεση της κατεδάφισης των αυθαιρέτων αυτών, τα οποία οι κληρονόμοι δεν θα μπορούν να κατεδαφίσουν αφού δεν θα έχουν γίνει ακόμη κύριοι αυτών».
Τα προβλήματα που ανακύπτουν με τις νέες διατάξεις είναι τα εξής:
α) Σε πολλές περιπτώσεις υφίστανται πράγματι πολεοδομικές παραβάσεις σε ακίνητα που κληρονομούνται. Ταυτόχρονα υφίστανται και λανθασμένες περιγραφές στους τίτλους κτήσης. Στο μεταξύ σε πολλές περιοχές της χώρας έχει ήδη αρχίσει η λειτουργία Κτηματολογίων, που αντικατέστησαν τα παλαιά Υποθηκοφυλακεία, ενώ στις υπόλοιπες η διαδικασία αυτή βρίσκεται σε εξέλιξη.
Είναι προφανές ότι ο συνεπής κληρονόμος επιθυμεί να προβεί στη διόρθωση όλων των ανωτέρω. Αυτός είναι και ο στόχος της Πολιτείας και προφανώς αυτή είναι και η λογική της προτεινόμενης ρύθμισης, να αναγκάσει τον κληρονόμο να διορθώσει κάθε παρανομία των κληρονομιαίων ακινήτων, ιδιαιτέρως αφού του δίνεται η δυνατότητα νομιμοποίησης των πολεοδομικών αυθαιρεσιών. Όμως για τη διαδικασία νομιμοποίησης ο κληρονόμος θα πρέπει να διαθέτει τίτλο κτήσης, τον οποίο δεν θα μπορεί να προσκομίσει, αφού ο τίτλος θα είναι η πράξη αποδοχής κληρονομιάς, στην οποία απαγορεύεται να προβεί χωρίς βεβαίωση του μηχανικού πως δεν υπάρχουν παρανομίες. Αν προσπαθήσει να προβεί πρώτα στη διόρθωση, θα προσκρούσει στο γεγονός ότι στην πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς του θα αποδέχεται πράγμα διάφορο αυτό των τίτλων κτήσης και, πιθανότατα, των όσων είχαν δηλωθεί από τον κληρονομούμενο στο έντυπο Ε9 του και για τα οποία είχε καταβληθεί ΕΝΦΙΑ (πιστοποιητικό του οποίου είναι επίσης απαραίτητο για την πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς). Όταν υφίσταται και προηγηθείσα δήλωση στο λειτουργούν Κτηματολόγιο, στη διόρθωση της οποίας θα μπορούσε να προβεί ακριβώς με την πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς, τότε στην πραγματικότητα κάθε προσπάθειά του να ξεκινήσει τη διόρθωση, είτε από το Κτηματολόγιο, είτε από τον ελαττωματικό τίτλο κτήσης, είτε από την Πολεοδομική τακτοποίηση, θα προσκρούει στο ότι στην κάθε μία του ζητείται ως προαπαιτούμενο η προσκόμιση εγγράφων που προϋποθέτουν την προηγούμενη τακτοποίηση των άλλων.
Η περίπτωση δεν είναι υποθετική. Στηρίζεται σε πραγματικές καταστάσεις που, ως σήμερα, αντιμετωπίζονταν με την ταυτόχρονη διόρθωση στο Κτηματολόγιο και στους τίτλους κτήσης και στη συνέχεια με την υπαγωγή στις διατάξεις για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων.
β) Σε πολλές περιπτώσεις, κυρίως στην Επαρχία, οι κληρονομιές περιλαμβάνουν μεγάλο αριθμό ακινήτων ή μεριδίων εξ αδιαιρέτου ακινήτων ιδιαίτερα μικρής αξίας, όπως μερίδια οικοπέδων με ευτελή αγροτικά κτίσματα και κυρίως αδόμητα αγροτεμάχια. Οι υποχρεώσεις που προκύπτουν με τις παραπάνω διατάξεις συνεπάγονται για τους κληρονόμους οικονομικές επιβαρύνσεις πολλαπλάσιες της αξίας των ακινήτων που κληρονομούνται. Π.χ. σε μια κληρονομιά μεριδίων εξ αδιαιρέτου αγροτεμαχίων συνολικής αξίας τεσσάρων χιλιάδων ευρώ (4.000 €), η οποία περιλαμβάνει μερίδια εξ αδιαιρέτου 20 αδόμητων αγροτεμαχίων μικρής έκτασης το κόστος της σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και βεβαίωσης μηχανικού ότι δεν υφίσταται επ’ αυτών κτίσμα θα ανέλθει σε πέντε χιλιάδες ευρώ (5.000€), ενώ και στις περιπτώσεις κληρονομιάς μεριδίων εξ αδιαιρέτου οικοπέδων με ευτελούς αξίας κτίσματα σε αγροτικούς οικισμούς το κόστος της τυχόν τακτοποίησης, σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και λοιπών εγγράφων και βεβαίωσης μηχανικού θα υπερβαίνει κατά πολύ την αξία των κληρονομούμενων ακινήτων.
γ) Σε πολλές περιπτώσεις οι κληρονομιές περιλαμβάνουν μερίδια εξ αδιαιρέτου ακινήτων, με αποτέλεσμα αν ισχύσουν οι προτεινόμενες διατάξεις, ορισμένοι μόνο εκ των συγκυρίων των ακινήτων, οι οποίοι είχαν την ατυχία να χάσουν τον καθολικό δικαιοπάροχό τους και να κληρονομήσουν το μερίδιό του θα κληθούν να επιβαρυνθούν με δαπάνες σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, καταβολής προστίμων τακτοποίησης και λήψης βεβαιώσεων μηχανικού για το σύνολο της περιουσίας. Αυτό, εκτός των άλλων, σημαίνει ότι, ακόμη και σε ακίνητα σημαντικής αξίας, αν τα κληρονομούμενα μερίδια εξ αδιαιρέτου είναι μικρά, θα είναι και πάλι ασύμφορο για τον κληρονόμο να υποστεί το κόστος της τυχόν τακτοποίησης, σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και λοιπών εγγράφων και βεβαίωσης μηχανικού.
δ) Επιπλέον των ανωτέρω θα πρέπει να παρατηρηθεί ότι, κατά την κοινή λογική, για να ανταποκριθούν στα πάσης φύσεως έξοδα αποδοχής της κληρονομιάς, οι κληρονόμοι, ιδιαίτερα όταν δεν πρόκειται για άμεσους συγγενείς του κληρονομουμένου, που κληρονομούν την οικογενειακή στέγη, αλλά για πιο απομακρυσμένο κύκλο κληρονόμων (και ακόμη περισσότερο όταν αυτοί είναι περισσότεροι και κληρονομούν εξ αδιαιρέτου) επιδιώκουν την τακτοποίηση και πώληση της κληρονομιάς, ώστε από το προϊόν της πώλησης να πληρώσουν τα έξοδα και να επωφεληθούν το τυχόν υπόλοιπο. Για το σκοπό αυτό είναι απαραίτητη η πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς. Επιβάλλοντάς τους πρώτα την τυχόν τακτοποίηση των πολεοδομικών παραβάσεων, για την οποία πιθανότατα δεν διαθέτουν τους οικονομικούς πόρους, εμποδίζονται να προχωρήσουν ακόμη και σε αρχικές συζητήσεις με πιθανούς αγοραστές. Ενώ, λοιπόν, τελικά θα προέβαιναν στην πώληση των κληρονομιαίων, οπότε, ως προαπαιτούμενο (και έχοντας λάβει πιθανώς σχετική προκαταβολή από τον ενδιαφερόμενο αγοραστή) θα τακτοποιούσαν τις πολεοδομικές παραβάσεις, τώρα δεν θα διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα να το πράξουν.
Τελικά, το αποτέλεσμα των παραπάνω υπό διαβούλευση διατάξεων, αν ψηφισθούν ως έχουν, θα είναι να οδηγηθούν οι κληρονόμοι στη σιωπηρή αποδοχή των κληρονομιαίων ακινήτων (μέσω της παρέλευσης άπρακτης της τετράμηνης προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς), χωρίς να συντάσσουν συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, αφού, μάλιστα, όπως είναι γνωστό, με την υφιστάμενη οικονομική κρίση, οι αγοραπωλησίες είναι σπάνιες, οι αξίες των ακινήτων είναι χαμηλές και η οικονομική κατάσταση των περισσοτέρων είναι δύσκολη.
Αυτό, τελικά, θα οδηγήσει στην «απόκρυψη» και στη θέση εκτός συναλλαγής πολλών ακινήτων, με αποτέλεσμα την ανασφάλεια δικαίου και συναλλαγών. Μόλις γίνει αντιληπτό ότι υφίστανται τέτοιες δυσκολίες για τη σύνταξη πράξης δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς, το επόμενο βήμα θα είναι να μη δηλώνονται τα κληρονομιαία ακίνητα ούτε για το φόρο κληρονομιάς, να μη δηλώνονται στον ΕΝΦΙΑ, να χρησιμοποιούνται «λάθρα» και, βεβαίως, η κατάσταση αυτή θα δυναμιτίσει την προσπάθεια για τη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου.
Στην πραγματικότητα, δηλαδή, η προωθούμενη διάταξη, όχι μόνο δεν θα πετύχει το σκοπό για τον οποίο τίθεται, αλλά θα οδηγήσει και στην αύξηση της αναρχίας και της αβεβαιότητας και στην απώλεια σημαντικότατων εσόδων από το Δημόσιο. Και αυτά πέραν του γεγονότος ότι θα δημιουργήσει το νομικό οξύμωρο ιδιοκτητών (κληρονόμων) που θα είναι κύριοι μιας περιουσίας για την οποία δεν θα μπορούν να συντάξουν τη διαπιστωτική / αναγνωριστική πράξη της κυριότητάς τους.
Β) Σε σχέση με τους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων:
Με τις προωθούμενες διατάξεις επιβάλλεται η υποχρέωση τήρησης της διαδικασίας των διατάξεων για την αυθαίρετη δόμηση και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων.
Όμως η τυχόν θέση σε ισχύ αυτής της διάταξης θα υπονομεύσει όλους τους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς και τελικά είναι δυνατό να εξελιχθεί σε διάταξη που θα ευνοεί αυτόν κατά του οποίου στρέφεται η αναγκαστική εκτέλεση.
Ειδικότερα δεν μπορεί να τεθεί ως προϋπόθεση για την σύνταξη της έκθεσης κατακύρωσης ή για την χορήγηση και την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης η τακτοποίηση ή η κατεδάφιση των τυχόν αυθαιρέτων κτισμάτων, δεδομένου του ότι στο στάδιο της κατάσχεσης μέχρι και την χορήγηση και μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής εκθέσεως είναι ανέφικτο να επιτευχθεί η συνεργασία του καθ’ ου ο πλειστηριασμός οφειλέτη, προκειμένου να διαμορφωθεί η πλήρης εικόνα της τυχόν αυθαιρεσίας δόμησης και του κόστους τακτοποίησης αυτής (αντιθέτως έχει αυτός κάθε συμφέρον να είναι απολύτως μη συνεργάσιμος). Συνεπώς οι ενδιαφερόμενοι υπερθεματιστές δεν θα είναι σε θέση να γνωρίζουν κατά τον χρόνο, που καλούνται να υπερθεματίσουν το σύνολο των δαπανών, που θα απαιτηθούν προκειμένου να καταστούν κύριοι του ακινήτου, που πλειστηριάζεται. Άλλωστε, σε κάθε περίπτωση, με την κατακύρωση και την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης δεν διαγράφονται και οι αυθαιρεσίες δόμησης του ακινήτου, οι οποίες εξακολουθούν να υφίστανται μέχρι να προβεί ο νέος κύριος στις απαραίτητες ενέργειες, προκειμένου να τακτοποιηθεί πολεοδομικά το κτίσμα που απέκτησε με την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης.
Θα πρέπει και πάλι εδώ να αναφερθεί η ανωτέρω αναφερθείσα με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ., που έγινε αποδεκτή από τον Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. και προσεγγίζει το συγκεκριμένο θέμα ως εξής: «α) τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μπορούν να μεταβιβαστούν με αναγκαστικό πλειστηριασμό, τον οποίο επισπεύδει το Δημόσιο, λόγω μη καταβολής των βεβαιωθέντων προστίμων από τον αυθαιρετούντα, β) το ήδη βεβαιωθέν πρόστιμο διατήρησης, το οποίο αναπροσδιορίζεται κατ’ έτος (άρθρο 17 παράγραφος 2 εδάφιο β του νόμου 1337/1983, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 5 παράγραφος 7 εδάφιο α’ του νόμου 2052/1992) που αφορά το χρονικό διάστημα μέχρι την κατακύρωση του αναγκαστικού πλειστηριασμού, υπόχρεος να το καταβάλει είναι ο μέχρι τότε κύριος του αυθαιρέτου καθ’ ου επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός, δύναται δε να επιδιωχθεί η είσπραξη του και από το πλειστηρίασμα, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων και του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Για το πρόστιμο όμως διατήρησης που αφορά το μεταγενέστερο της κατακύρωσης του πλειστηριασμού χρονικό διάστημα και μέχρι την κατεδάφιση ή την τυχόν νομιμοποίηση του αυθαιρέτου, υπόχρεος είναι ο υπερθεματιστής στον οποίο κατακυρώθηκε το ακίνητο επί του οποίου βρίσκεται το αυθαίρετο και του οποίου έγινε κύριος».
Στο σκεπτικό της παραπάνω γνωμοδότησης αναφέρεται ότι «εάν οι παραπάνω διατάξεις απαγορεύουν τον αναγκαστικό πλειστη¬ριασμό των ακινήτων επί των οποίων έχουν ανεγερθεί τα αυθαίρετα αυτά και μάλιστα και αυτόν που επισπεύδεται από το Δημόσιο τότε ο αυθαιρετών, εάν δεν έχει άλλη περιουσία, θα μπορεί να αποτρέψει, μη κατεδαφίζοντας το αυθαίρετο, αφενός μεν τους δανειστές του ιδιώτες από την ικανοποίηση των αξιώσεων τους, αφετέρου δε το Δημόσιο από την ικανοποίηση οποιασδήποτε αξίωσης του κατ’ αυτού και αυτής για την πληρωμή των προστίμων για την ανέγερση και τη διατήρηση του αυθαιρέτου, με αποτέλεσμα να καθίσταται ευμενέστερη η θέση του αυθαιρετούντος έναντι των ιδιοκτητών νομίμων κτισμάτων πράγμα το οποίο δεν το θέλησε ο νομοθέτης ούτε το επιδιώκει η παραπάνω διάταξη, η οποία στο αντίθετο ακριβώς αποτέλεσμα στοχεύει».
Το νομικό και πραγματικό πρόβλημα, όμως, που τίθεται με την προτεινόμενη νέα διάταξη είναι πολύ σημαντικότερο.
Η κυριότητα που αποκτάται μετά την αναγκαστική εκτέλεση ακινήτου είναι, σύμφωνα με το νόμο, πρωτότυπη κυριότητα. Αποκτάται το δικαίωμα και μόνον που είχε ο καθού η εκτέλεση (η κυριότητα στη συγκεκριμένη περίπτωση), όχι κατά ειδική διαδοχή, αλλά πρωτότυπα.
Η απόσβεση του δικαιώματος του καθού η εκτέλεση και η απόκτηση του δικαιώματος του υπερθεματιστή επέρχεται «με την κατακύρωση και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης». Τα παραπάνω ορίζει ρητά το άρθρο 1005 του (προσφάτως τροποποιηθέντος και τεθέντος σε ισχύ νέου) Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.
Ποιος, λοιπόν και πότε θα προβεί στην προβλεπόμενη από την προτεινόμενη διάταξη λήψη της σχετικής υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη και βεβαίωσης μηχανικού ότι δεν υφίσταται κτίσμα στο ακίνητο ή ότι το τυχόν υφιστάμενο κτίσμα ανεγέρθηκε σύμφωνα με την νόμιμη άδεια οικοδομής ή ότι υπάγεται σε μία από τις εξαιρέσεις, που αναφέρονται στον νόμο; Ιδιοκτήτης μέχρι και τη μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης είναι ο καθού ο πλειστηριασμός, ο οποίος το μόνο που δεν επιθυμεί είναι να μεταγραφεί η ως άνω περίληψη και να χάσει την κυριότητά του. Ο υπερθεματιστής, που επιθυμεί τη μεταγραφή, δεν είναι ιδιοκτήτης μέχρι και τη μεταγραφή της, άρα δεν μπορεί να κάνει την υπεύθυνη δήλωση. Ακόμη περισσότερο, αν υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες, ποιος θα προβεί στη διόρθωσή τους; Όχι βέβαια ο καθού ο πλειστηριασμός, που βεβαίως ούτε να συνεργαστεί θα θέλει, ούτε, πολύ περισσότερο, θα έχει κάποια διάθεση να πληρώσει τα παράβολα και πρόστιμα για τη νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών στο ακίνητο που στη συνέχεια θα του πάρουν (!!!) Αλλά κανείς άλλος δεν νομιμοποιείται να πράξει οτιδήποτε μέχρι να μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, η οποία, όμως, με τη νέα προτεινόμενη διάταξη δεν μπορεί να συνταχθεί ή να μεταγραφεί χωρίς τη βεβαίωση του μηχανικού, συνεπώς χωρίς την προηγούμενη διόρθωση των πολεοδομικών αυθαιρεσιών.
Πραγματικά, αν ισχύσει η προτεινόμενη διάταξη, η συμβουλή προς τον οποιονδήποτε εναντίον του οποίου επισπεύδεται αναγκαστικός πλειστηριασμός θα πρέπει να είναι «αν δεν έχεις πολεοδομικές παρανομίες στο ακίνητό σου, φρόντισε να αποκτήσεις για να το σώσεις» (!!!)
Αντιθέτως θα πρέπει να σκεφθεί κανείς ότι το απολύτως σύνηθες είναι ότι, όποιος αποκτά ακίνητο μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, θέλει να το εκμεταλλευθεί και να το απαλλάξει από τις «αμαρτίες» του παρελθόντος. Συνεπώς, μετά τη μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης και αφού σιγουρέψει την κυριότητά του, θα φροντίσει για την πολεοδομική τακτοποίησή του.
Κατόπιν των ανωτέρω προτείνουμε η διάταξη του άρθρου 64 παρ. 1 και 2 εδ. α’ να διαμορφωθεί ως εξής:
«Άρθρο 64
Απαίτηση έκδοσης Βεβαίωσης Μηχανικού σε Δικαιοπραξίες,
εγγραπτέες πράξεις και άδειες λειτουργίας
1. α. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, περιλαμβανομένων και των αιτία θανάτου δωρεών, που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο υφίσταται κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού.
β. Στην αρμόδια υπηρεσία για τη χορήγηση αδειών ίδρυσης και λειτουργίας κάθε είδους επαγγελματικής δραστηριότητας και επαγγελματικής εγκατάστασης, επισυνάπτονται στην σχετική αίτηση του ενδιαφερομένου, εκτός από τα οριζόμενα στις ειδικές σχετικές διατάξεις δικαιολογητικά, και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση του μηχανικού. Ενδεικτικώς υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση
μηχανικού απαιτείται για τη χορήγηση αδειών ίδρυσης και λειτουργιάς: αα) καταστημάτων και εργαστηρίων υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και των επιχειρήσεων που εξομοιούνται με αυτά, ββ) τουριστικών επιχειρήσεων οποιασδήποτε μορφής και κατηγορίας, όπως ξενοδοχείων, ξενώνων, ενοικιαζόμενων δωματίων, τουριστικών γραφείων, γγ) εργοστασίων, εργαστηρίων και γενικά επαγγελματικών εγκαταστάσεων επιτηδευματία, από οποιαδήποτε αιτία δδ) πρατηρίων καυσίμων, σταθμών αυτοκινήτων και πλυντηρίων – λιπαντηρίων αυτοκινήτων.
γ. Για τη μεταγραφή αα) τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων που περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βούλησης για εμπράγματη δικαιοπραξία πάνω σε ακίνητο, στο οποίο υφίσταται κτίσμα, και ββ) τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, στο οποίο υφίσταται κτίσμα, που έχει κτηθεί με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του διενεργούντος τη μεταγραφή και βεβαίωση του μηχανικού, άλλως δε γίνεται η καταχώρηση.
2. Με την ως άνω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι:
i) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ` υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή
iii) ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 63 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 73 του παρόντος.
2) Στην παρ. 2 (η ορθή αρίθμησή της πρέπει να είναι 3) του άρθρου 64 του ανωτέρω σχεδίου νόμου ορίζεται ότι «στα συμβολαιογραφικά έγγραφα, που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχουν σαν αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α’ 4) και ν.δ. 1024/1971 (Α’ 232), προσαρτώνται αντίγραφα των σχεδίων της οικοδομικής άδειας του κτιρίου». Σε αντίθεση δηλαδή με την σχετική διάταξη ταυ Ν. 4178/2013, που όριζε ορθώς ότι η παραπάνω υποχρέωση θα υφίσταται για οικοδομές, οι οποίες ανεγέρθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4030/2011, με την νέα διάταξη επιβάλλεται η εν λόγω υποχρέωση για όλες τις οικοδομές, οποτεδήποτε και αν ανεγέρθηκαν. Δεδομένου όμως ότι έχουν απωλεσθεί χωρίς ευθύνη του πολίτη από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες οι φάκελοι μεγάλου αριθμού οικοδομικών αδειών, ο οποίος αυξάνεται με γεωμετρική πρόοδο όσο παλαιότερο είναι το έτος εκδόσεώς τους, η τήρηση της παραπάνω υποχρέωσης καθίσταται ανέφικτη, ενώ το κόστος της ανασύστασης του απωλεσθέντος από την Υπηρεσία (χωρίς ευθύνη του πολίτη) φακέλου της αδείας οικοδομής κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 83 παρ. 5, εδ. γ του σχεδίου νόμου απόλυτα απαγορευτικό.
Κατόπιν των ανωτέρω προτείνουμε η διάταξη του άρθρου 64 παρ. 2 (σύμφωνα με την ορθή αρίθμηση 3) ως εξής:
Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα, που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχουν σαν αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α` 4) και ν.δ. 1024/1971 (Α`232), προσαρτώνται αντίγραφα των σχεδίων της άδειας δόμησης του κτιρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4030/2011, θεωρημένα από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ.
Η αυθαίρετη δόμηση ουσιαστικά επιτράπηκε από το ίδιο το Κράτος, το οποίο είτε ήταν ανίκανο είτε δεν ήθελα να την καταπολεμήσει.
Με τα μέτρα που παίρνετε το μόνο που θα καταφέρετε είναι να παρατήσουμε την περιουσία μας και να την αρπάξουν οι ξένοι. Προφανώς σε αυτό θέλετε να τους βοηθήσετε.
Ντροπή σας και είχαμε και μια ελπίδα με σάς……
Χθες ήρθαν 4 τέκνα αποβιώσαντος πατρός και μου προσκόμισαν μια ιδιοχειρη διαθηκη του πατερα τους, ανθρώπου του μόχθου σε όλη του τη ζωή, αγρότη, με την οποία αυτός κατέλιπε 15 αγρούς (1 στρέμμα με ελιές απο δω, 1 στρέμμα κήπο απο κει κλπ.) σε κάθε τέκνο του και από 1 σπίτι στο χωριό (Σύνολο 64 ακίνητα). Ο πατέρας τους πέθανε λ.χ. το 1999 και από τότε ο κάθε ένας ήξερε ποιά είναι τα δικά του ακίνητα, όπως τα έγραφε και η διαθήκη που είχαν καταχωνιάσει στο σπίτι. Αποφάσισαν τώρα, το 2016, να δημοσιεύσουν την διαθήκη και να αποδεχτούν την κληρονομιά του πατέρα τους και ήρθαν να τους πω τι να κάνουν για να τη δημοσιεύσουν. Τους είπα λοιπόν ότι βάσει του Νόμου σας, θα χρειαστούν 64 τοπογραφικά διαγράμματα και 64 βεβαιώσεις μηχανικού (ο μπαμπάς είχε τα ακίνητα άτυπα από το δικό του πατέρα), όπου στις 60 από αυτές ο μηχανικός θα δηλώνει ότι τα λιόφυτα – κήποι κλπ. δεν έχουν κτίσμα (εκεί η αλήθεια είναι ότι με κοίταξαν περίεργα, ποιός ξέρει γιατί). Επίσης τους είπα ότι θα υποβάλλουν και δήλωση φόρου κληρονομιάς με πρόστιμα και με τα τότε (του 1999) χαμηλότερα αφορολόγητα και υψηλότερους φόρους, με τις προσαυξήσεις, θα κάνουν διορθώσεις Ε-9 κλπ. Φυσικά και τους είπα να δημοσιεύσουν τη διαθήκη που είχαν στα χέρια τους, βέβαια (γιατί είχα υποχρέωση να το κάνω). Οι άνθρωποι πήραν πίσω τη διαθήκη, λέγοντας μου ότι δεν θα τη δημοσιεύσουν ποτέ, θα συνεχίσουν να τα δηλώνουν στο Ε-9 κι αν τύχει να μεταβιβάσουν κάποιο από αυτά θα δηλώσουν ότι το έχουν με χρησικτησία, με το 3,09% του φόρου για το 1 ακίνητο που ίσως κάποτε μεταβιβάσουν (συμπληρωνόταν άλλωστε σε 3 χρόνια στη συγκεκριμένη περίπτωση). Το Δημόσιο χάνει ένα αρκετά μεγάλο ποσό φόρου από τη μη δήλωση της κληρονομιάς και θα έχει και άλλες παράπλευρες απώλειες, όπως οι συνάδελφοι σας έχουν γράψει πολύ πολύ αναλυτικά στην παρούσα διαβούλευση. Είμαι σίγουρος ότι απ’ όλο αυτό, εκείνο που θα σας περάσει απ το μυαλό διαβάζοντας τα παραπάνω, είναι : Η χρησικτησία πρέπει να καταργηθεί.
Η παράγραφος 1β θα πρέπει να αποσυρθεί. Το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους έχει αποφανθεί σχετικά και μέχρι σήμερα δεν έχει αλλάξει κάτι. Αν δεν σας καλύπτει η 633/1997 γνωμοδότηση, την οποία η διοίκηση έχει αποδεχθεί, ζητήστε νέα γνωμοδότηση. Αυτός είναι ο ρόλος του ΝΣΚ και γι’ αυτό αμείβονται. Από το πρώτο έτος των νομικών σχολών διδάσκεται ότι η κληρονομιά αποτελεί αναγκαστική διαδοχή. Ο αστικός κώδικας δεν θέτει όρους ή άλλες αιρέσεις προκειμένου να καταστεί ο κληρονόμος κύριος του ακινήτου, πλην της τετράμηνης προθεσμίας που θέτει για την αποποίηση μετά την πάροδο της οποίας θεωρείται εκ του νόμου κύριος του ακινήτου, με το δικαίωμα να ανατρέχει στο χρόνο του θανάτου. Και έρχεστε τώρα να αλλάξετε όλο το εμπράγματο και κληρονομικό δίκαιο; Σε ποιόν θα ανήκουν τα ακίνητα για όσο διάστημα δεν θα ολοκληρώνεται η τυχόν τακτοποίηση; Η συμβολαιογραφική πράξη της αποδοχής κληρονομιάς δεν αποτελεί συστατικό της κυριότητας, αλλά απλώς διαπιστώνει την συνδρομή στο πρόσωπο του δηλούντος των ιδιοτήτων του κληρονόμου και περιγράφει τα ακίνητα, προκειμένου στη συνέχει να μεταγραφεί. Τα νομικά ζητήματα που περιέγραψα θα έπρεπε να σας είναι γνωστά, αν θέλετε να λέγεστε νομοθέτες. Τα προβλήματα που θα προκύψουν στην πράξη τα έχετε αναλογιστεί; Δεν θα σταθώ στο οικονομικό, το οποίο είναι σημαντικό και το έθιξαν πολλοί σχολιαστές. Υπάρχουν περιουσίες, που περιέρχονται στους κληρονόμους κατακερματισμένες. Τι θα πρέπει να κάνουν τρία παιδιά που ζουν στην Καβάλα π.χ. και κληρονομούν το καθένα ποσοστό 1/12 από έξι χωράφια στα βουνά της Κρήτης, γιατί από εκεί καταγόταν η μητέρα τους και με τα υπόλοιπα τρία αδέλφια της είχαν κληρονομήσει τους γονείς τους; Θα βάλουν μηχανικό να τα μετρήσει όλα; να τακτοποιήσει το κτιστό μαντρί που υπάρχει σε ένα από αυτά και το πέτρινο καλύβι σε κάποιο άλλο; Και θα τα πληρώσουν όλα αυτοί, γιατί οι υπόλοιποι συγκύριοι έχουν ήδη τίτλο; Μάλλον θα τα εγκαταλείψουν κύριοι, δεν θα ασχοληθούν καθόλου. Σε διαφορετική περίπτωση και τη δήλωση κληρονομίας θα καταθέσουν και τον τυχόν φόρο θα εισπράξει το Δημόσιο και η πολεοδομική τακτοποίηση και η σωστή εμβαδομέτρηση θα γίνει στο χρόνο κατά τον οποίο αναγκαστικά θα προβούν είτε σε πώληση των ακινήτων, είτε σε διανομή αυτών μεταξύ τους. Τι θα συμβεί σε άλλη περίπτωση κατά την οποία ο εκ διαθήκης κληρονόμος προχωρά σε τακτοποίηση αυθαιρέτων, καταβάλει όλα τα πρόστιμα, κάνει την αποδοχή κληρονομίας και κατόπιν η διαθήκη αυτή ακυρωθεί με δικαστική απόφαση ή δημοσιευθεί νεότερη, η οποία την ανακαλεί και συνεπώς αυτός που πλήρωσε και τακτοποίησε εκπέσει; Ο νέος κληρονόμος έπιασε το Τζόκερ, απλά και μόνο επειδή εσείς νομοθετείτε χωρίς να σκέφτεστε. Τα ίδια προβλήματα και αντίστροφα, όταν δηλαδή οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι θα τακτοποιούν και θα πληρώνουν και αργότερα θα δημοσιεύεται διαθήκη, που θα εγκαθιστά άλλα πρόσωπα κληρονόμους. Τσίρκο. Επιβάλλεται συνεπώς για λόγους τόσο νομικούς όσο και πρακτικούς να αποσυρθεί η διάταξη της παραγράφου 1β.
Είναι πολύ σωστή η επισύναψη της βεβαίωσης του μηχανικού σε όλες τις συμβολαιογραφικές πράξεις. Θα πρέπει να επισυνάπτεται και στις μισθώσεις.
Στην παρ.2 i να συμπληρωθεί «ή στην διακεκριμένη κάθετη ιδιοκτησία».
Στις εξαιρέσεις της παρ.2γ στην περ. i να συμπληρωθεί «και εκτός ρυμοτομικού σχεδίου» εφόσον έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για να μην επιβαρύνονται με την σύνταξη καινούργιου τοπογραφικού σε σχέση με τα εντός σχεδίου.
Με την παρούσα διάταξη επεκτείνονται οι υποχρεώσεις προσάρτησης βεβαίωσης μηχανικού συνοδευόμενης από τοπογραφικό διάγραμμα με τις σχετικές προδιαγραφές και στις αποδοχές κληρονομιών τόσο δομημένων ακινήτων όσο και αδόμητων, καθώς και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων (δομημένων και αδόμητων).
Οι παραπάνω διατάξεις προστίθενται σε μια σειρά επιβαρύνσεων (φορολογικών και όχι μόνο) των ακινήτων και είναι βέβαιο θα οδηγήσουν σε πλήρη απαξίωση των ακινήτων και στην αναζήτηση εκ μέρους των πολιτών τρόπων προστασίας και αποφυγής των επιβαρύνσεων, στις οποίες αδυνατούν να ανταποκριθούν, ενώ θα προκληθεί επιπλέον ύφεση στην οικονομία και ανασφάλεια στις συναλλαγές.
Πιο συγκεκριμένα, έχουμε να παρατηρήσουμε σχετικά τα εξής:
Α) Η κληρονομιά επάγεται στον κληρονόμο, είτε δυνάμει διαθήκης, είτε εξ αδιαθέτου. Ο κληρονόμος αποκτά τα κληρονομιαία ακίνητα με τον θάνατο του κληρονομούμενου ή τη δημοσίευση της διαθήκης. Εντός προθεσμίας τεσσάρων (4) μηνών από τον θάνατο ή από την γνώση της επαγωγής της κληρονομιάς για τους διαμένοντες στο εσωτερικό και ένα (1) έτος για τους διαμένοντες στο εξωτερικό δικαιούται ο (προσωρινός) κληρονόμος να αποποιηθεί την κληρονομιά, άλλως καθίσταται κληρονόμος οριστικά και υποχρεωτικά, άνευ άλλου τινός. Εντός προθεσμίας πέντε (5) μηνών από τον θάνατο οφείλει να υποβάλει δήλωση Ε9 προκειμένου να δηλώσει τα κληρονομιαία ακίνητα, και εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών από τον θάνατο ή από την δημοσίευση της διαθήκης οφείλει να υποβάλει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. δήλωση φόρου κληρονομιάς. Οι παραπάνω φορολογικές υποχρεώσεις των κληρονόμων υπόκεινται σε παραγραφή. Τέλος, για την μεταγραφή των κληρονομιαίων ακινήτων στο όνομά του ο κληρονόμος πρέπει να υπογράψει συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονο¬μιάς, η οποία είναι απλή διαπιστωτική -δηλωτική πράξη, για την οποία δεν υφίσταται καμιά προθεσμία και δεν αποτελεί προϋπόθεση για την επαγωγή της κληρονομίας, παρά μόνο για την περαιτέρω μεταβίβαση του κληρονομιαίου ακινήτου. Για την παραπάνω πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς για λόγους καθαρά κοινωνικούς, έχουν ορισθεί τα συμβολαιογραφικά δικαιώματα ως πάγια αμοιβή ιδιαίτερα χαμηλού ύψους, η οποία δεν καλύπτει ούτε καν το κόστος της παροχής της συμβολαιογραφικής υπηρεσίας.
Τα προβλήματα που ανακύπτουν με τις νέες διατάξεις είναι τα εξής:
Σε πολλές περιπτώσεις, κυρίως στην Επαρχία, οι κληρονομιές περιλαμβάνουν μεγάλο αριθμό ακινήτων ή μεριδίων εξ αδιαιρέτου ακινήτων ιδιαίτερα μικρής αξίας, όπως μερίδια οικοπέδων με ευτελή αγροτικά κτίσματα και κυρίως αδόμητα αγροτεμάχια. Οι υποχρεώσεις που προκύπτουν με τις παραπάνω διατάξεις συνεπάγονται για τους κληρονόμους οικονομικές επιβαρύνσεις πολλαπλάσιες της αξίας των ακινήτων που κληρονομούνται. Π.χ. σε μια κληρονομιά μεριδίων εξ αδιαιρέτου αγροτεμαχίων συνολικής αξίας τεσσάρων χιλιάδων ευρώ (4.000 €), η οποία περιλαμβάνει μερίδια εξ αδιαιρέτου 20 αδόμητων αγροτεμαχίων μικρής έκτασης το κόστος της σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και βεβαίωσης μηχανικού ότι δεν υφίσταται επ’ αυτών κτίσμα θα ανέλθει σε πέντε χιλιάδες ευρώ (5.000€), ενώ και στις περιπτώσεις κληρονομιάς μεριδίων εξ αδιαιρέτου οικοπέδων με ευτελούς αξίας κτίσματα σε αγροτικούς οικισμούς το κόστος της τυχόν τακτοποίησης, σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και λοιπών εγγράφων και βεβαίωσης μηχανικού θα υπερβαίνει κατά πολύ την αξία των κληρονομούμενων ακινήτων.
Θα πρέπει να ληφθεί ιδιαίτερα υπόψη ότι οι κληρονομιές σε πολλές περιπτώσεις περιλαμβάνουν μερίδια εξ αδιαιρέτου ακινήτων, με αποτέλεσμα αν ισχύσουν οι προτεινόμενες διατάξεις, ορισμένοι μόνο εκ των συγκυρίων των ακινήτων, οι οποίοι είχαν την ατυχία να χάσουν τον καθολικό δικαιοπάροχό τους και να κληρονομήσουν το μερίδιό του, θα κληθούν να επιβαρυνθούν με δαπάνες σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, καταβολής προστίμων τακτοποίησης και λήψης βεβαιώσεων μηχανικού για το σύνολο της περιουσίας.
Αποτέλεσμα των παραπάνω υπό διαβούλευση διατάξεων, αv ψηφισθούν ως έχουν, θα είναι στην καλύτερη περίπτωση να οδηγηθούν οι ιδιοκτήτες στην σιωπηρή αποδοχή των κληρονομιαίων ακινήτων (μέσω της παρέλευσης άπρακτης της τετράμηνης προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς), χωρίς να συντάσσουν συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, κάτι που θα οδηγήσει σε απόλυτη ανασφάλεια δικαίου και συναλλαγών και εν τέλει θα «ρημάξει» κυριολεκτικά η Χώρα από δεκάδες χιλιάδες εγκαταλελειμμένα ακίνητα, που ουδείς θα ενδιαφέρεται να τα κληρονομήσει, με άμεση συνέπεια να δημιουργηθεί ένα ακόμη πρόσκομμα στη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, αλλά και μια ακόμη απώλεια σε δημόσια έσοδα από το φόρο κληρονομιάς και από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α., ενώ θα επιφέρει καίριο πλήγμα στην ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και στην οικονομική ανάπτυξη και τέλος θα οδηγήσει σε πλήρη απαξίωση των ακινήτων.
Πέραν των παραπάνω οικονομικών και κοινωνικών επιπτώσεων, που θα προκληθούν με τις υπό διαβούλευση διατάξεις, υφίστανται και συγκεκριμένοι νομικοί λόγοι, στους οποίους προσκρούει η εν λόγω επιλογή: Αυτοί εκτίθενται με ενάργεια στην με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ., που έγινε αποδεκτή από τον Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε., όπως προκύπτει από το με αριθμό πρωτ. 104231 οικ/3-4-1998 έγγραφο του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. Με την παραπάνω γνωμοδότηση το Ν.Σ.Κ. αποφάνθηκε ότι: «……… γ) τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μεταβιβάζονται με κληρονομική διαδοχή και δ) οι κληρονόμοι, ως καθολικοί διάδοχοι του διαθέτη, είναι υπόχρεοι για την καταβολή των προστίμων της παραγράφου 2 του άρθρου 17 του νόμου 1337/1983 μέχρι την κατεδάφιση ή την τυχόν νομιμοποίηση του αυθαιρέτου», ενώ στο σκεπτικό της παραπάνω γνωμοδότησης αναφέρεται ότι αντίθετη ερμηνευτική εκδοχή οδηγεί στην άτοπη συνέπεια «ότι η κληρονομική μεταβίβαση των παραπάνω αυθαιρέτων θα παρέμενε έωλη, αφού η περιέλευση αυτής στους κληρονόμους θα εξαρτιόταν από την αναβλητική αίρεση της κατεδάφισης των αυθαιρέτων αυτών, τα οποία οι κληρονόμοι δεν θα μπορούν να κατεδαφίσουν αφού δεν θα έχουν γίνει ακόμη κύριοι αυτών».
Β) Παράλληλα με τις προωθούμενες διατάξεις, το αρμόδιο Υπουργείο προτίθεται να επιβάλει την υποχρέωση τήρησης της διαδικασίας των διατάξεων για την αυθαίρετη δόμηση και στους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων. Στο συγκεκριμένο ζήτημα η θέση μας είναι ότι δεν μπορεί να τεθεί ως προϋπόθεση για την σύνταξη της έκθεσης κατακύρωσης ή για την χορήγηση και την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης η τακτοποίηση ή η κατεδάφιση των τυχόν αυθαιρέτων κτισμάτων, δεδομένου ότι η συγκεκριμένη επιλογή θα δημιουργούσε σοβαρό πρόβλημα στην πρόοδο της διαδικασίας των πλειστηριασμών με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Συγκεκριμένα, στο στάδιο της κατάσχεσης μέχρι και την χορήγηση και μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής εκθέσεως είναι ανέφικτο να επιτευχθεί η συνεργασία του καθ’ ου ο πλειστηριασμός οφειλέτη, προκειμένου να διαμορφωθεί η πλήρης εικόνα της τυχόν αυθαιρεσίας δόμησης και του κόστους τακτοποίησης αυτής. Συνεπώς, οι ενδιαφερόμενοι υπερθεματιστές δεν θα είναι σε θέση να γνωρίζουν, κατά τον χρόνο, που καλούνται να υπερθεματίσουν, το σύνολο των δαπανών που θα απαιτηθούν προκειμένου να καταστούν κύριοι του ακινήτου που πλειστηριάζεται. Βεβαίως με την κατακύρωση και την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης δεν διαγράφονται και οι αυθαιρεσίες δόμησης του ακινήτου, οι οποίες εξακολουθούν να υφίστανται μέχρι να προβεί ο νέος κύριος στις απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να τακτοποιηθεί πολεοδομικά το κτίσμα που απέκτησε με την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Στην προκειμένη περίπτωση όμως, με τις ισχύουσες διατάξεις του Νόμου 4335/23-7-2015 και με τις πολλαπλές κατασχέσεις που επιτρέπονται από αυτόν, θα δημιουργείται και ένα άλλο σοβαρό πρόβλημα στους υπερθεματιστές: στην περίπτωση που το ακίνητο έχει εκπλειστηριασθεί, έχει καταβληθεί το πλειστηρίασμα, έχει συνταχθεί ο πίνακας κατάταξης και έχουν μοιρασθεί τα χρήματα στους πιστωτές από τον επί του πλειστηριασμού υπάλληλο, αλλά δεν έχει προλάβει να μεταγραφεί η περίληψη κατακυρωτικής εκθέσεως, ελλοχεύει ο κίνδυνος να επιβληθούν στο μεταξύ, βάσει του άνω νόμου μία ή περισσότερες (άλλες) κατασχέσεις, να διενεργηθεί νέος (ή νέοι) πλειστηριασμός (ή πλειστηριασμοί), να αναδειχθεί καινούργιος υπερθεματιστής ή υπερθεματιστές και να καταβληθεί το νέο πλειστηρίασμα, καθισταμένης έτσι της διαδικασίας του πλειστηριασμού αναξιόπιστης, με συνέπεια τη μη προστασία των συναλλαγών σε βάρος της πολιτείας και των πολιτών. Η προαναφερόμενη με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ., που έγινε αποδεκτή από τον Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. προσεγγίζει το συγκεκριμένο θέμα ως εξής: «α) τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μπορούν να μεταβιβαστούν με αναγκαστικό πλειστηριασμό, τον οποίο επισπεύδει το Δημόσιο, λόγω μη καταβολής των βεβαιωθέντων προστίμων από τον αυθαιρετούντα, β) το ήδη βεβαιωθέν πρόστιμο διατήρησης, το οποίο αναπροσδιορίζεται κατ’ έτος (άρθρο 17 παράγραφος 2 εδάφιο β του νόμου 1337/1983, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 5 παράγραφος 7 εδάφιο α’ του νόμου 2052/1992) που αφορά το χρονικό διάστημα μέχρι την κατακύρωση του αναγκαστικού πλειστηριασμού, υπόχρεος να το καταβάλει είναι ο μέχρι τότε κύριος του αυθαιρέτου καθ’ ου επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός, δύναται δε να επιδιωχθεί η είσπραξη του και από το πλειστηρίασμα, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων και του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Για το πρόστιμο όμως διατήρησης που αφορά το μεταγενέστερο της κατακύρωσης του πλειστηριασμού χρονικό διάστημα και μέχρι την κατεδάφιση ή την τυχόν νομιμοποίηση του αυθαιρέτου, υπόχρεος είναι ο υπερθεματιστής στον οποίο κατακυρώθηκε το ακίνητο επί του οποίου βρίσκεται το αυθαίρετο και του οποίου έγινε κύριος, ενώ στο σκεπτικό της παραπάνω γνωμοδότησης αναφέρεται ότι εάν οι παραπάνω διατάξεις απαγορεύουν τον αναγκαστικό πλειστη¬ριασμό των ακινήτων επί των οποίων έχουν ανεγερθεί τα αυθαίρετα αυτά και μάλιστα και αυτόν που επισπεύδεται από το Δημόσιο τότε ο αυθαιρετών, εάν δεν έχει άλλη περιουσία, θα μπορεί να αποτρέψει, μη κατεδαφίζοντας το αυθαίρετο, αφενός μεν τους δανειστές τους ιδιώτες από την ικανοποίηση των αξιώσεων τους, αφετέρου δε το Δημόσιο από την ικανοποίηση οποιασδήποτε αξίωσης του κατ’ αυτού και αυτής για την πληρωμή των προστίμων για την ανέγερση και τη διατήρηση του αυθαιρέτου, με αποτέλεσμα να καθίσταται ευμενέστερη η θέση του αυθαιρετούντος έναντι των ιδιοκτητών νομίμων κτισμάτων πράγμα το οποίο δεν το θέλησε ο νομοθέτης ούτε το επιδιώκει η παραπάνω διάταξη, η οποία στο αντίθετο ακριβώς αποτέλεσμα στοχεύει».